Правильно налаженное и поставленное риэлтерское дело способно приносить своим хозяевам неплохой доход. Ежегодный оборот на рынке недвижимости Российской Федерации оценивается примерно в 10 триллионов рублей – работы непочатый край! Вполне естественно, что многие предприимчивые и активные люди хотят открыть свое агентство недвижимости и получить свой «кусок пирога». В этой статье мы остановимся на основных моментах, без которых наладить успешный риэлтерский бизнес просто не получится.
Откройте свое агентства недвижимости!
Что нужно знать для открытия агентства недвижимости
Прежде всего, открывая риэлтерскую компанию, вы должны хорошо разбираться в нюансах этой работы. Невозможно достичь успеха на рынке, если основатели агентства недвижимости не знакомы со спецификой данной профессии.
- Специальности «риэлтор» не обучают в ВУЗах или профтехучилищах. Знания можно получить, работая агентом по недвижимости, нарабатывая собственный опыт и изучая профессиональную деятельность своих коллег.
Чаще всего новые агентства открывают именно опытные сотрудники риэлтерских компаний, которые накопили необходимый багаж знаний и немалую клиентскую базу. Такие люди стремятся выйти за рамки работы по найму за процент от сделки и стать владельцами прибыльного и самостоятельного бизнеса.
Как открыть агентство недвижимости | Работаю на себя
Если же вы не знакомы с этой работой – настоятельно рекомендуем устроиться в какое-либо из действующих агентств недвижимости вашего региона и поработать хотя бы полгода, а лучше – год.
Клиентская база
Конечно, знание профессии – важная краеугольная составляющая успешного бизнеса риэлтора. Но это не все, что нужно для открытия агентства недвижимости. Не менее важным является понимание того, с кем и как вы будете работать.
Узнайте подробнее о клиентах в статье: Где искать клиентов риэлтору
Актуальная клиентская база – залог успеха риэлтора. Информацию о продающихся и сдающихся в аренду объектах недвижимости, а также контакты их владельцев можно получить тремя путями:
- Купить готовую клиентскую базу. На рынке можно встретить немало предложений подобного рода. Основным недостатком таких пакетов информации можно назвать их неактуальность. Каталоги могут содержать до 50% устаревших данных.
- Заключить договор на клиентское обслуживание базы данных по недвижимости. Существуют компании, которые специализируются на анализе и сборе информации с тематических сайтов, печатных изданий и т.п.
- Наработать собственную клиентскую базу. Это самый затратный по времени путь, но и самый надежный.
Для начинающих риэлторов неплохим вариантом будет сочетание подписки на информационный каталог и собственной работы по расширению клиентской базы. Покупка ее в готовом виде у одного из агентств – самый неэффективный путь, подумайте сами, кто из конкурентов захочет делиться свежей и полезной информацией?
Мы предоставляем удобную CRM-систему для только что созданных агентств недвижимости, добейтесь высот вместе с HomeCRM! Узнать подробнее
Какие документы нужны для агентства недвижимости
Отдельного регламента деятельности риэлтерских компаний или частных агентов попросту не существует. Каких-то особых разрешительных документов (лицензий, патентов) получать не требуется, обязательная сертификация также не предусмотрена.
С одной стороны, отсутствие дополнительных бюрократических заслонов позволяет энтузиастам поскорее приступить к работе. С другой – порождает огромное количество фирм-конкурентов, которые быстро прогорают ввиду своей некомпетентности, неправильного подхода к организации работы и тому подобное. Такие компании порождают большое недоверие граждан и организаций к риэлтерским агентствам-новичкам.
- Вновь организованной компании придется пройти довольно сложный путь, чтобы занять свою нишу на рынке. Наработка солидного имиджа потребует времени, поэтому опора на реально наработанную клиентскую базу крайне важна на начальном этапе развития агентства.
Что касается документов, необходимых для регистрации вашего предприятия, то их перечень зависит от того, какую форму собственности компании вы выберете. В основном, агентства недвижимости действуют в форме ИП или ООО. Индивидуальный предприниматель имеет небольшое преимущество перед юридическим лицом. Оно выражается в том, что ИП может воспользоваться налоговым вычетом при покупке онлайн-кассы (об этом будет упомянуто ниже).
Что открыть для агентства недвижимости — ИП или ООО
Рано или поздно каждый риелтор устает отдавать по 30–50% своего заработка другой компании, в которой трудоустроен. Поэтому появляются мысли, что открыть собственное агентство недвижимости — хорошая идея. Наравне с этим возникает вопрос: какую организационно-правовую форму для бизнеса выбрать? Многим интересно это с целью минимизации налоговой нагрузки.
Сразу отметим, что выбор — ИП или ООО — на размеры налогов особо не влияет. Это зависит от выбранной системы налогообложения и объемов работ. Но у обеих форм есть и другие нюансы. В этой статье мы подробно описали «плюсы» и «минусы» обеих организационно-правовых форм, а также подготовили сводную таблицу для сравнения.
Иллюстрация: kolderal/Gettyimages
«Плюсы» и «минусы» ИП
«Плюсы»
Простая процедура регистрации с маленькой государственной пошлиной. Для получения статуса ИП необходимо подготовить минимальный пакет документов: заявление по форме Р21001, копии паспорта и ИНН, квитанцию об уплате госпошлины. Кстати, сегодня зарегистрировать ИП можно абсолютно бесплатно и не выходя из дома через специальный сервис-регистратор Тинькофф Банка.
Сотрудники сервиса подготовят заявление, подберут выгодную систему налогообложения и отправят документы в налоговую. Госпошлину при этом платить не нужно. Подробнее по ссылке.
Административные наказания для индивидуальных предпринимателей минимальные. Начинающие ИП часто сталкиваются с ними из-за незнания некоторых законов и норм. Но маленький размер штрафов никак не вредит деятельности. С ведением бухгалтерии (при выборе упрощенной системы налогообложения) справится сам руководитель фирмы без соответствующего опыта.
Достаточно изучить некоторые правила и научиться заполнять налоговую декларацию. Она подается в ФНС для исчисления суммы налога.
Помочь с оформлением налоговой декларации может сервис «Моё дело». Удобный интерфейс и встроенные подсказки позволяют легко разобраться в процессе оформления отчетности. Вы можете попробовать воспользоваться им прямо сейчас абсолютно бесплатно.
«Минусы»
Если дела пойдут в гору, увеличится поток клиентов, понадобятся дополнительные средства для расширения бизнеса. Но тут возникает проблема: агентство недвижимости, оформленное как ИП, не сможет привлечь капитал частных инвесторов . Для предпринимателей доступно получение финансирования только в банках. Но вот выдают кредиты они далеко не всем. Здесь же кроется проблема в имущественной ответственности. Если удастся получить кредит на развитие деятельности, но что-то пойдет не по плану, закрывать долги предпринимателю придется собственным имуществом (недвижимость, автомобиль, денежные средства).
Еще одна проблема кроется в низком доверии к ИП со стороны клиентов. Это связано с активизировавшимися в последние годы «черными» риелторами. Из-за этого люди чаще отдают предпочтение организациям. Если у предпринимателя появится желание продать агентство недвижимости и уйти в другую сферу деятельности, он не сможет этого сделать . ИП нельзя переоформить на другое лицо. Можно лишь провести ликвидацию.
«Плюсы» и «минусы» ООО
«Плюсы»
Собственников у агентства, оформленного как ООО, может быть несколько (до 50). Причем добавлять новых учредителей можно и после регистрации. Это повышает эффективность управления фирмой, позволяет привлекать специалистов на выгодных условиях, предоставляю им долю бизнеса. Отсюда же вытекает еще один «плюс»: для расширения бизнеса (например, открытие филиалов в других городах или увеличение объемов работы) привлекается не только банковский, но и частный капитал. В обмен на денежные средства инвестору предлагают долю в компании.
При возникновении проблем в бизнесе учредители могут провести процедуру банкротства организации. При этом не придется отвечать по долгам собственными средствами . Для этого выделяется уставный капитал ООО и оформленное на него имущество.
Но если кредиторы подадут в суд и им удастся доказать намеренную растрату ресурсов ООО, учредителей привлекут к субсидиарной ответственности и им придется расплачиваться по задолженностям собственным имуществом.
Также любое юридическое лицо можно передать другим людям. Это позволяет предпринимателям без труда продавать свои агентства недвижимости , если они потеряли к ним интерес — или по другим причинам.
«Минусы»
С первым недостатком организационно-правовой формы предприниматель сталкивается еще на стадии регистрации. Процедура очень сложная , требует сбора множества документов и уплаты государственной пошлины в размере 4 000 рублей . Из-за запутанных форм часто допускаются ошибки и приходится все переделывать, на что уходит драгоценное время.
Зарегистрировать ООО сегодня также можно абсолютно бесплатно и не выходя из дома через специальный сервис-регистратор Тинькофф Банка. Сотрудники сервиса подготовят заявление, подберут выгодную систему налогообложения и отправят документы в налоговую. Госпошлину при этом платить не нужно. Подробнее по ссылке.
Административные наказания для юридических лиц строгие, имеют большие размеры. Некоторые нарушения предусматривают дополнительные штрафы для руководства фирмы. Если бизнес еще не налажен, выручка небольшая, то штраф может подорвать стабильность работы . Учредители агентства, оформленного как ООО, не могут свободно распоряжаться заработанными средствами.
Прибыль можно получать, назначив себе зарплату как директору (но тогда придется делать отчисления на страховые взносы в размере 34% от заработной платы) или после ее распределения (проводится не чаще одного раза за квартал). Также при регистрации юридического лица следует сразу задуматься о найме штатного бухгалтера , так как без опыта справиться с ведением документации ООО будет сложно. Любые нарушения бухгалтерской отчетности караются большими штрафами.
Но если нет свободных денег на найм штатного специалиста, можно вести бухгалтерию самостоятельно с сервисом «Моё дело». Он существенно упрощает процедуру формирования сложной отчетности для ООО. Стоимость услуг сервиса порадует любую маленькую фирму. Данный вариант является оптимальным с точки зрения оптимизации расходов.
Если нет желания заниматься этим самостоятельно, можно отдать ведение бухгалтерии на аутсорсинг. Стоимость обслуживания стоит от 1 500 рублей в месяц, что значительно выгоднее штатного бухгалтера.
Что лучше выбрать для агентства недвижимости
Чтобы окончательное решение принималось проще, мы подготовили сводную таблицу об ИП и ООО. Ознакомившись с ней, вы сможете сделать правильный выбор. В будущем он поспособствует стабильному развитию бизнеса.
Таблица — «плюсы» и «минусы» ИП и ООО для агентства недвижимости
| Признак сравнения | ИП | ООО |
| Регистрация | Для оформления требуется минимальный пакет документов и уплата государственной пошлины в размере 800 рублей. | Для оформления необходимо собрать много документов и уплатить госпошлину в размере 4 000 рублей. |
| Юридический адрес | Предприниматель регистрируется по месту своей прописки. | Необходим офис в собственности или арендованный, который станет юридическим адресом организации. |
| Количество владельцев | Физическое лицо, оформленное в качестве ИП, является единственным собственником. | У общества с ограниченной ответственностью может быть несколько учредителей (до 50). После регистрации возможно исключение текущих и добавление новых учредителей. |
| Имущественная ответственность | Индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам собственным имуществом. | Юридическое лицо отвечает по обязательствам уставным капиталом и оформленным на организацию имуществом. |
| Доступные системы налогообложения | ИП может работать на основном и любом специальном режимах налогообложения. | ООО может работать на основном и любом специальном (за исключением ПСН) режимах налогообложения. |
| Налоги и платежи | Предприниматель в обязательном порядке уплачивает страховые взносы на самого себя (даже если деятельность агентства остановлена). Остальные размеры налоговых платежей зависят от системы налогообложения и числа сотрудников. | Если деятельность агентства недвижимости, оформленного как ООО, остановлена, нет никаких сотрудников и имущества на балансе, то налоги не платятся. Остальные размеры налоговых платежей зависят от системы налогообложения и числа сотрудников. |
| Персонал | ИП имеет право работать без сотрудников. Но если был официально трудоустроен работник, дается 30 календарных дней для подачи заявления постановки на учет в ФСС в качестве работодателя. | Юридическое лицо ставится на учет в Фонде социального страхования автоматически после регистрации, так как минимум один сотрудник будет сразу — генеральный директор. |
| Привлечение инвестиций | Для расширения деятельности агентство может привлечь банковский кредит. | Для расширения деятельности АН может воспользоваться не только банковским кредитом, но и привлечь частные инвестиции в обмен на долю в бизнесе. |
| Отчетность | Бухгалтерская отчетность не сдается. Необходимость сдачи другой отчетности зависит от наличия официально трудоустроенного персонала и выбранной системы налогообложения. | Бухгалтерская отчетность сдается в обязательном порядке (маленькие фирмы получают право на сдачу в упрощенной форме). Необходимость сдачи другой отчетности зависит от наличия официально трудоустроенного персонала и выбранной системы налогообложения. |
| Правила применения кассового оборудования | Для ИП предусмотрена упрощенная система применения кассового оборудования. | Юридические лица применяют кассовую технику в соответствии со строгими нормами в полном объеме. |
| Административные наказания | Для предпринимателей штрафы за административные нарушения предусмотрены в минимальных размерах. | Для ООО штрафы за административные нарушения имеют существенные размеры. Некоторые законы предусматривают дополнительную ответственность для директора организации. |
После принятия решения, с какой организационно-правовой формой открыть собственное агентство недвижимости, можно задуматься о ведении бухгалтерии и сдаче отчетности. Для упрощения процедуры можно воспользоваться интернет-бухгалтерией «Моё дело». От вас потребуются минимальные усилия, но при этом будут соблюдены все нормы и правила при формировании документации и отчетности. Сегодня есть возможность получить бесплатный пробный период на работу в сервисе!
Универсального ответа на вопрос, что открыть для агентства недвижимости — ООО или ИП, нет. Каждый предприниматель должен определить для себя, какая организационно-правовая форма подойдет ему лучше в конкретный момент времени. В любом случае при старте работы как ИП впоследствии можно зарегистрировать ООО и масштабировать бизнес. И наоборот, если сначала было выбрано общество с ограниченной ответственностью, ничто не мешает в будущем ликвидировать его и перейти на ИП.
- Зарегистрировать ИП бесплатно в Тинькофф.
- Зарегистрировать ООО бесплатно в Тинькофф.
Источник: delovoymir.biz
Руководство по открытию агентства недвижимости в 4 этапа
Открытие своего агентства недвижимости – одна из самых популярных бизнес-идей в виду кажущейся простоты и высокой доходности. И именно по этой причине даже в совсем небольших городах есть не одно, а сразу дюжина риелторских агентств. К счастью, это не причина отказаться от идеи открыть свое.
Тем более что больших вложений на этапе запуска данная бизнес–идея не потребует, а прибыль начнет приносить в первый же месяц работы. Итак, как открыть агентство недвижимости с нуля?
ЭТАП 1. Выбор правовой формы и регистрация бизнеса
Если для начала Вы планируете работать самостоятельно и нанять нескольких сотрудников – оформите ИП. Если же Вы планируете расти, развиваться и масштабироваться – целесообразнее открывать сразу ООО.
Название – залог успеха
Второй этап – выбор названия для будущего агентства. Всевозможные «Уютный дом», « Дом мечты», «Зеленый город», «Квартирный вопрос» – являются избитыми и неуникальными. Название – это лицо Вашей фирмы. Рекомендуем обратиться к профессионалам.
В этом вопросе Вам помогут многочисленные биржи фрилансеров. Услуга по подбору уникального названия для агентства недвижимости и сайта называется нейминг.
Стоимость нейминга – от 2 000 рублей.
Регистрация ООО
Как открыть агентство недвижимости в форме ООО? Для регистрации ООО Вам надо подготовить соответствующие документы и отнести их в налоговую для подачи. Использовать для подготовки можно сервис «Мое дело».
Для регистрации ООО потребуется уставной капитал не менее 10 000 рублей и юридический адрес. Можно воспользоваться услугой аренда юридического адреса, можно заранее подобрать помещение под офис и регистрироваться сразу на него, а можно для начала использовать собственный адрес прописки вместо юридического. Это не возбраняется.
Можно приобрести готовую фирму. Стоимость такой компании – от 20 000 рублей.
Общие затраты на открытие ООО составляют от 15 000 рублей.
Срок регистрации в налоговой компании – от 5 дней (зависит от Вашей налоговой и скорости ее работы.)
После получения документов, Вам потребуется заказать печать.
Важно! Открытие агентства недвижимости не требует обязательного лицензирования. Полезная информация: при регистрации компании укажите коды ОКВЭД 68.31.1, 68.31.11, 68.31.12, 68.31.2, 68.31.21, 68.31.22, 68.31.3, 68.31.4.
Этап 2. Подбор помещения для офиса
Офис – это лицо компании. Поэтому подбору помещения следует уделить значительное внимание. Первое, что важно – транспортная доступность (метро, автобус, электричка).
Агентство недвижимости в спальном районе – это отсечение доброй половины потенциальных клиентов. Желательно наличие адекватного ремонта, но – если что, – нанять пару строителей для покраски стен и укладки ламината тоже обойдется не слишком дорого.
Что важно при выборе офиса в аренду?
- Наличие либо возможность подключения Интернета по выделенной линии либо хороший сигнал приема для мобильного Интернета.
- Площадь помещения – от 50 кв.м. минимально.
- Желательно разделение на несколько кабинетов.
- Удобное расположение.
- Наличие отдельного санузла или санузла на этаже.
- Не крайние этажи (не цокольный этаж, не последний этаж.)
Заключать договор аренды помещения желательно на длительный срок. Если Вы открываете риэлторское агентство – Вы должны быть стабильны, привязаны к месту.
Многие клиенты могут не запомнить названия Вашей компании, но запомнить адрес – и прислать к Вам своих друзей или родных. Если Вас в привычном месте не окажется – Вы потеряете потенциальных клиентов.
Риэлторский бизнес – тот бизнес, в котором действительно работает принцип «сарафанного радио». Это следует учесть.
Затраты на аренду помещения: от 800$ в месяц.
Где искать? www.domofond.ru , www.cian.ru , www.avito.ru , www.irr.ru
Обустройство офиса
В офисе агентства недвижимости клиенты проводят много времени. Там заключают сделки купли – продажи, там ожидают, пока освободится агент или директор. Поэтому обустраивать его нужно с максимальным комфортом. К счастью, часто это не требует безумных затрат.
Вам понадобится:
- Стойка ресепшн (по необходимости, если ее есть, где разместить);
- Столик, диван и кресла для посетителей – уголок отдыха, он же – зона ожидания;
- Столы и стулья для сотрудников агентов по недвижимости;
- Несколько стеллажей для хранения бумаг;
- Стол под мини – кухню и оборудование для нее: кофемашина, электрочайник, микроволновая печь, кулер;
- Ковровое покрытие на пол создаст атмосферу уюта и помогает посетителям расслабиться;
- Вешалка под одежду посетителей;
- Кресло и стол для директора;
- Компьютеры или ноутбуки, телефон, МФУ – принтер, сканер, копир, – одно или несколько.
- Сейф обязательно;
- Элементы декора: несколько картин, цветы – живые или искусственные.
Недорого купить все необходимое можно на сайте типа avito.ru. В разделе «Мебель» обычно бывает много предложений о продаже б/у мебели и оргтехники.
Уделить внимание следует покупке хорошей оргтехники – от ее качества будет зависеть стабильность работы. Компьютеры должны быть с ЖК – мониторами. Можно приобрести ноутбуки, а к ним – мобильные модемы 3G/4G.
Подключать Интернет в офис выгоднее, как физическое лицо – стоимость обычно от 1 000 рублей. Подключение Интернета юридическому лицу обойдется от 20 000 рублей.
Общие затраты на приведение в порядок и оборудование помещения – от 150 000 рублей.
Этап 3. Найм сотрудников
Несомненное преимущество агентств недвижимости при найме сотрудников – отсутствие оклада. Агенты работают на процентах от сделки. Идеальной кандидатурой являются агенты с опытом, имеющие собственную клиентскую базу. На первых порах следует нанимать именно таких.
Позднее Вы сможете брать новичков и отдать их под наставничество опытных агентов – это позволит сформировать грамотную команду, нацеленную на результат.
Из постоянных сотрудников Вам понадобится только администратор – один или несколько. Он же на первых порах может выполнять функции секретаря на ресепшене. Это единственный сотрудник, который будет работать на окладе.
Его основные обязанности:
- Встреча клиентов;
- Взаимодействие с клиентами, когда агенты заняты;
- Ведение клиентской базы;
- Собеседование с потенциальными сотрудниками;
- Приготовление чая/кофе посетителям;
- Отчетность перед руководителем.
- Размещение рекламы.
В среднем, оклад администратора – от 25 000 рублей. Верхнюю планку устанавливаете Вы сами.
Так же будет весьма нелишним привлечение в штат юриста. На первых порах Вы можете привлекать его на разовые проекты, впоследствии же его стоит ввести в штат. На рынке недвижимости юрист нужен постоянно.
Где искать сотрудников? www.rabota.yandex.ru , www.job.ru , www.avito.ru , www.hh.ru
Методы поиска: размещение объявлений о вакансии, поиск по резюме с приглашением кандидатов на собеседование.
Этап 4. Рекламная кампания
Затраты на рекламу будут на первых порах основными. Так как рынок насыщен предложениями конкурирующих компаний, следует сосредоточиться на двух факторах – эксклюзивных сделках и качестве обслуживания.
Подписание эксклюзивного договора с клиентом обозначает, что он не будет одновременно обращаться еще в несколько агентств недвижимости. Работаете с его объектом только Вы.
К сожалению, добиться заключения такого договора далеко не всегда легко. Это уже зависит от профессионализма Ваших агентов.
Основные методы привлечения клиентов:
- Расклейка объявлений типа Куплю квартиру/Продам квартиру;
- Реклама в тематических разделах газет;
- Собственный сайт агентства;
- Социальные сети;
- Доски объявлений;
- Баннеры и растяжки;
- Реклама на ТВ и радио (не бюджетный вариант!);
Затраты на рекламу составляют от 100 000 в месяц.
Выход на прибыль возможен в первые недели работы. В среднем, для открытия агентства недвижимости потребуется от 500 000 рублей. Эту сумму вполне можно взять в качестве потреб. кредита в банке (без всяких бизнес-планов).
Итоги
Риэлторский бизнес в целом – очень выгодная сфера. Для успешной работы необходимы грамотные специалисты, умение ладить с любыми клиентами, оперативность. Он не требует огромных вложений.
Самой выгодной можно считать работу на продаже квартир, особенно с привлечением ипотеки, тогда клиент оплачивает услуги агентства, и банк оплачивает Вам комиссию за привлечение клиента. Но на чем именно специализироваться – решать только Вам.
Как открыть агентство недвижимости? Пошаговая инструкция содержится в следующем видео:
Источник: fbm.ru