Имущественный комплекс — это разновидность недвижимости, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое.
К имущественным комплексам относятся:
- Единый имущественный комплекс (п. 1 ст. 133 ГК РФ) — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически.
- Предприятие. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой имущественный комплекс, в который входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Специалисты компании «ИНЕКС» предоставят надежные услуги по оценке и анализу имущественного комплекса предприятия, независимо от формата отчета, который потребуется. Оценка распространяется на все объекты, входящие в состав имущественного комплекса: объекты недвижимости, в том числе здания, строения, сооружения, земельные участки, оборудование, транспорт. При оценке имущественного комплекса учитываются все ликвидные и неликвидные активы, которые стоят на балансе предприятия, а также обязательство компании.
Готовимся к квалэкзамену по оценке бизнеса вместе с Дмитрием Захматовым 19.07.2021
Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса как объекта недвижимого и движимого имущества
Оценка имущественного комплекса это долгий и трудоемкий процесс. При выполнении работ по оценке подобного объекта Оценщик придерживается следующей последовательности в оценке:
- Анализ и изучение всех частей имущественного комплекса. На этом этапе эксперт изучает документы на предмет оцениваемых прав, технические документы для того чтобы определить качественные и количественные характеристики каждой части имущественного комплекса. проводит осмотр объекта с составлением акта осмотра, где записываются основные характеристики объектов.
- Для проведения качественной оценки и соблюдения требований законодательства в оценочной деятельности, Оценщик проводит анализ наиболее эффективного использования имущественного комплекса как целиком так и каждой его части отдельно. Это требуется для того чтобы выявить наиболее максимально-эффективное и выгодное использование объекта оценки, которое бы не противоречило юридической составляющей (было законодательно разрешенным)
- Следующий этап — это анализ рынка в сегменте объекта оценки. На основании анализа наиболее эффективного использования оцениваемого имущественного комплекса специалист определяет к какому сегменту рынка относится данное имущество. Далее проводится анализ рынка объекта оценки. Данный этап оценки очень важен, так как в процессе определяются ценообразующие параметры для объекта оценки, определяются тенденции развития в сегменте, анализируется спрос и предложение.
- Далее выбираются подходы и методы, которые будут (могут быть) использованы при оценке рыночной стоимости имущественного комплекса. Так как при определении рыночной стоимости подобного объекта, оценка проводится для каждой части имущественного комплекса, то в процессе оценки для каждой его части могут быть выбраны свои, подходящие только в конкретном случае, подходы и методы оценки.
- Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса. Согласование полученных результатов в рамках различных подходов и методов.
Применяемые подходы и методы оценки
В любом случае оценка имущественного комплекса и его частей рассматривается с позиции применения трех подходов, так
Оценка бизнеса. Как посчитать стоимость готового бизнеса до продажи
- затратный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что осведомленный инвестор никогда не заплатит за объект больше, чем стоимость воспроизводства аналогичного объекта одинаковой полезности
- сравнительный подход основан на предположении, что стоимость имущества равна той величине, за которую возможно приобрести аналогичное предприятие с аналогичной полезностью и ценностью при условии нормально развитого рынка
- доходный подход к оценке, основанный на принципе, что стоимость промышленного предприятия напрямую связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет эта продукция.
Применение затратного подхода к оценке имущественного комплекса
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки методами затратного подхода, специалисту необходимо иметь информация технических и количественных характеристиках оцениваемых зданий (строений/сооружений). Для определения восстановительной стоимости (или стоимости замещения) необходимо учесть все затраты которые могут быть понесены в результате нового строительства включая прямые и косвенные затраты. К прямым затратам обычно относят:
- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
- основную заработную плату строительных рабочих;
- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
- прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
Для определения износа, Оценщик использует специализированные справочники и нормативы, статистические формулы и анализ рынка. это связано с тем что понятие износ в понимании оценки это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Общий накопленный износ включает:
- физический износ — изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием;
- функциональное (моральное) устаревание — объект не соответствует современным требованиям и стандартам с точки зрения функциональной полезности;
- внешнее устаревание — негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости.
При оценке имущественного комплекса Оценщик должен учитывать все виды износов и устареваний.
Оценка земельного участка, входящего в состав имущественного комплекса основана на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод распределения;
- метод выделения;
- метод разбивки на участки;
- техника остатка для земли;
- капитализации чистой земельной ренты
Применение сравнительного подхода к оценке имущественного комплекса
Оценка имущественного комплекса методами сравнительного подхода состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).
При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.
В общем случае, при реализации сравнительного подхода к оценке Оценщик выполняет следующую последовательность этапов:
- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.
Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.
Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.
Применение доходного подхода к оценке имущественного комплекса
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
- сумму будущего дохода;
- время, когда должен быть получен доход;
- продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
- упрощенного баланса;
- отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом.
Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса как предприятия
При оценке имущественного комплекса как предприятия, специалист Оценщик определяет стоимость недвижимости, сооружений, транспортных средств, оборудования, нематериальных активов, входящих в состав имущественного комплекса
При оценке имущественных комплексов предприятий ключевой является проблема, которая заключается в том, какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем предприятия или его будущем? Эти подходы не исключают, а дополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов. К этим методам относятся:
- метод балансовой стоимости;
- метод скорректированной балансовой стоимости;
- метод замещения;
- метод ликвидационной стоимости.
Все эти методы основываются на оценке активов. При этом следует учитывать, что ситуация в любой момент времени может резко измениться и, например, высокоприбыльное предприятие станет малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия. Поэтому не стоит оценивать предприятие только на базе информации о прошлом и настоящем. Более надежны методы, базирующиеся на прогнозах. Однако прогнозировать будущие финансовые результаты деятельности предприятия, особенно в условиях рыночной экономики, очень сложно, поэтому целесообразно использовать оба подхода для оценки имущественных комплексов предприятий.
К методам оценки имущественных комплексов, учитывающим оценку будущих доходов предприятия, относятся методы:
- периода окупаемости,
- чистой текущей стоимости
- внутренней ставки отдачи.
Промежуточное положение занимает такой метод определения рыночной цены предприятия, как капитализация чистых доходов. Как правило, в этом случае используют информацию о прошлом, настоящем, а часто и о будущем предприятия.
Кроме того, оценка имущественных комплексов может осуществляться с целью корректного отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба хранении, составлении брачных контрактов и др.
Источник: inex.company
Оценка сложных объектов
Оценка сложных объектов – это отдельный вид услуг, требующий глубоких профессиональных знаний, опыта и достаточных кадровых ресурсов.
Компания «2К-Оценка активов» ежегодно осуществляет оценку стоимости сложных активов различного назначения для заказчиков из нефтегазовой, энергетической, машиностроительной, химической и других отраслей промышленности. Как правило, это крупные промышленные (индустриальные) объекты, расположенные на больших земельных массивах. Нередко они находятся далеко от крупных населенных пунктов и отличаются недостаточно развитой транспортной инфраструктурой.
Оценка имущественного комплекса
Если рассматривать предприятие как имущественный комплекс, в который входят земельные участки, здания и сооружения, в том числе объекты незавершенного строительства, то в оценочной деятельности такой проект можно назвать сложным. Эксперту, в процессе проведения исследования, нужно учитывать огромное количество нюансов, индивидуальных особенностей и факторов, влияющих на стоимость каждого предмета оценки.
В большинстве случаев, при проведении оценочной экспертизы имущественного комплекса требуется определить стоимость всех активов компании:
- Недвижимое имущество
- Машины и оборудование
- Складские запасы
- Нематериальные активы
- Финансовые вложения
Оценка стоимости сложного объекта зависит от цели и технического задания заказчика. При выборе подхода и метода оценки также учитываются полученные количественные и качественные характеристики, конъюнктура рынка данного региона и большое количество прочей информации.
Проекты по оценке сложных объектов
Реализация проектов по определению стоимости имущественных комплексов, нестандартного оборудования, земельных участков и недр требует от экспертов-оценщиков специальной квалификации, определенного опыта и компетенций.
Ниже приведены некоторые примеры реализованных нами проектов:
- Оценка имущественного комплекса металлургического завода, включающий в себя более десяти зданий, коммуникации и земельные участки в целях привлечения новых инвесторов.
- Оценка недвижимости, АЗС, земельных участков с нежилыми постройками для нефтеперерабатывающего предприятия в целях кредитования в одном из ведущих российских банков.
- Оценка крупного земельного массива в целях принятия решения о наилучшем способе его дальнейшего использования.
- Оценка рыночной стоимости причалов и морских судов для дальневосточного геологоразведочного предприятия с целью продажи.
- Оценка земельно-имущественного комплекса для иностранной страховой компании в целях страхования.
- Оценка предприятия как имущественного комплекса с целью покупки для крупнейшей нефтегазохимической компании России.
- Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса, расположенного на земельном участке со строениями, административными зданиями, трансформаторной подстанцией, очистными сооружениями, сетями коммуникаций для лечебно-профилактического бизнеса с целью раздела имущества между собственниками в судебном порядке.
- Многое другое. Готовы предоставить примеры и отзывы по требованию заказчика.
Наши квалифицированные специалисты осуществляют оценку объектов любой сложности для целей купли-продажи, аренды, страхования, привлечения инвестиций. А также для определения ценности имущества в судебных, кредитных, налоговых, нотариальных и прочих учреждениях.
Оставьте заявку и получите полный, объективный и правомочный Отчет об оценке стоимости вашего объекта от профессиональной оценочной компании «2К-Оценка активов».
Источник: unap.ru
Методические основы оценки имущественного комплекса предприятия
Штепа, В. О. Методические основы оценки имущественного комплекса предприятия / В. О. Штепа. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 10 (457). — С. 168-171. — URL: https://moluch.ru/archive/457/100646/ (дата обращения: 30.05.2023).
В статье рассматривается понятие имущественного комплекса предприятия, а также подходы и специфика основных методов оценки стоимости предприятия.
The article discusses the concept of the property complex of the enterprise, as well as approaches and specifics of the main methods of assessing the value of the enterprise.
Рынок оценочных услуг в России на сегодняшний момент активно развивается, спрос на услуги профессиональных оценщиков продолжает расти. Постоянно возрастающая потребность в оценке имущественного комплекса предприятия обусловлена стремительным развитием рыночных отношений. Оценка объектов собственности обязательна при продаже, передаче в аренду или в качестве вклада в уставной капитал, ипотечном кредитовании, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ [2]. К тому же, нередко таким процессам, как инвестирование, страхование, кредитование и исчисление налогооблагаемой базы предшествует оценка имущественного предприятия. Оценка также необходима для принятия целесообразных управленческих решений, разработки мер по повышению эффективности маркетинговой политики организации.
Рассмотрим понятие «имущественный комплекс».
Согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ, имущественный комплекс, который используется для ведения предпринимательской деятельности, считается предприятием. При этом в состав имущественного комплекса предприятия включаются следующие объекты [1]:
— здания, сооружения, земельные участки;
— оборудование, машины, инструменты, инвентарь;
— сырье и материалы, а также произведенная продукция;
— товарные знаки, коммерческое обозначение и иные исключительные права;
— права требования и долги.
Таким образом, имущественный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества предприятия, прав требования и пользования, обязательств, а также исключительных прав, включая товарные знаки и коммерческие обозначения, которые индивидуализируют продукцию предприятия.
Оценка стоимости имущественного комплекса предприятия является сложным процессом определения стоимости совокупности объектов, состоящих на балансе предприятия. Для проведения оценки необходимо собрать большой массив информации о компании, включая различные виды отчетности, техническую документацию и пр. Оценка имущественного комплекса способствует принятию эффективных управленческих решений, мероприятий, обеспечивающих повышение рентабельности, поддержания необходимого уровня ликвидности компании [3].
Как было подчеркнуто выше, оценка имущественного комплекса предприятия может производится для различных целей. Вне зависимости от предназначения, оценка имущественного комплекса предполагает использование определенного набора методов. В современной экономической практике представлены следующие подходы к оценке, каждый из которых оперирует рядом методов: затратный, доходный и сравнительный подходы.
Доходный подход предполагает оценку имущественного комплекса предприятия с точки зрения ожидаемых доходов от его приобретения и эксплуатации. Проще говоря, чем выше доходность компании, тем выше будет ее цена. Как правило, он применяется в случае, если оценивается малый или средний бизнес с устойчивыми доходами, имеющими положительную тенденцию, по которой можно построить прогноз дальнейшего их развития.
Согласно доходному подходу, необходимо оценить текущую стоимость дохода, который будущем принесет приобретенный актив своему собственнику. Привести будущие доходы к текущей стоимости можно с помощью следующих методов:
- Метод капитализации. Рыночную стоимость предприятия как имущественного комплекса рассчитывают, как отношение чистого годового дохода компании к коэффициенту капитализации. Ставка капитализации зависит от устойчивости доходов организации: чем нестабильное этот показатель, тем ниже будет выбран уровень коэффициента капитализации. Данный метод подходит для компаний, имеющих стабильный положительный уровень доходности, который, как предполагается, сохранится в будущем;
- Метод дисконтирования предполагает исследование денежных потоков от будущего к текущему моменту, позволяя определить необходимую сумму вложений для получения определенной суммы денег в будущем. Для этого используется ставка дисконтирования, которая показывает, сколько будет стоить одна денежная единица в будущем при заданной процентной ставке (ставке доходности). Таким образом, метод дисконтирования может использоваться для определения суммы инвестиций, необходимых для получения какой-либо заданной величины дохода от вложений.
Применение сравнительного подхода к оценке имущественного комплекса компании осуществляется через анализ данных о купле-продаже предприятий или активов, которые аналогичны оцениваемому. Данный подход уместен в случае, если на рынке существуют аналогичные оцениваемой организации объекты с сопоставимыми финансовыми показателями, информация о которых находится в открытом доступе. Сравнительный подход предполагает применение трех методов:
— метод рынка капитала предполагает ориентирование на открытые фондовые рынки, а точнее цены на одну акцию аналогичного предприятия. Метод подходит для определения стоимости миноритарного пакета акций;
— метод сделок аналогичен предыдущему, однако используется для оценки контрольного пакета акций компании, а не отдельной акции. Он основан на расчете соотношений (мультипликаторов) финансовых показателей предприятия-аналога (например, соотношение цена предприятия/прибыль). В этом случае необходимо анализировать данные либо по продаже предприятия целиком, либо по операциям с контрольными пакетами акций;
— метод отраслевых коэффициентов основан на расчете соотношений финансовых показателей предприятия-аналога. Поэтому анализируются данные об условиях операций по продаже предприятий с определенными финансово-производственными показателями. Полученные коэффициенты, как правило, универсальны и разнятся в зависимости от отрасли (например, стоимость бензозаправочных станций равна примерно 120–200 % от выручки за месяц).
Затратный подход основан на оценке предприятия с точки зрения понесенных издержек на замену или обновление устаревших активов. Согласно данному подходу, несоответствие балансовой стоимости активов предприятия рыночной порождает необходимость ее корректировки. Подход может применяться в случае, если оцениваемое предприятие имеет нестабильные доходы или находится в процессе ликвидации.
1) метод стоимости чистых активов применяется для действующих предприятий, которые обладают значительным числом активов, и предполагает определение рыночной стоимости каждого актива предприятия; далее из их суммы вычитаются обязательства;
2) метод ликвидационной стоимости основан на расчете дохода, который может быть получен собственником при раздельной продаже всех активов компании, учитывая не только обязательства, но и все затраты на ликвидацию, то есть расходы на ремонт, выплаты посредникам и т. д.
В заключение отметим, что оценка стоимости имущественного комплекса предприятия может осуществляется для различных целей, включая продажу, инвестирование, страхование, кредитование и др. Предприятие, как имущественный комплекс, включает в себя различные объекты, как материальные, такие как сооружения, оборудование, производимая продукция, так и нематериальные, такие как товарные знаки, коммерческие обозначения, права требования, которые могут быть оценены различными методами, объединенными под доходным, сравнительным и затратным подходами.
Каждый подход имеет свою специфику и может быть применен относительно организаций, находящихся на различных этапах развития.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. — Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
- Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/.
- Черная, О.А., Бочарова, О.Ф., Акопян В. С. Имущественный комплекс организации: особенности оценки и налогообложения // Вестник Академии знаний. — 2021. — № 1 (42). — с. 353–359.
Основные термины (генерируются автоматически): имущественный комплекс предприятия, имущественный комплекс, оценка, сравнительный подход, доходный подход, затратный подход, метод дисконтирования, оценка стоимости, расчет соотношений, финансовый показатель предприятия-аналога.
Источник: moluch.ru
