Оценка бизнеса методом дисконтирования примеры

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Доходный метод оценки FCFF и терминальная стоимость

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).

Источник: kazedu.com

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости

Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков, используемый не только в российской действительности, но также за границей.

Суть методики

Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем. Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.

При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока. Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах.

Случаями применения метода служат:

• существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
• имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений;
• наблюдается сезонность поступления денежных средств;
• в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура;
• оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию.

Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений.

Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, высокими рисками. Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.

Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношения. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.

Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.

Методы стоимостной оценки

Современная экономика различает три метода, дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.

1. Затратный. Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
2. Сравнительный. Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
3. Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.

Основные этапы оценки способом ДДП

Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.

1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода. На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет, на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;

2 этап. Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:

• проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии. В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
• оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
• составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков, основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.

В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:

• чистый оперативный доход, применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
• чистый поток наличности, подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
• налогооблагаемая прибыль.

3 этап . Подсчет стоимости реверсии. Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков. Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:

• установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
• расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
• капитализации доходов за финансовый год, следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
• определения ставки дисконта. Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.

Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.

4 этап. Расчет ставки дисконта. Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:

• для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
• для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала.

В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.

5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП.

При расчетах применяется формула следующего вида:

PV – определяемая стоимость,

Ct – финансовые поступления в период времени t,

i – ставка дисконта, действующая на период времени t,

R – стоимость реверсии,

n – длительность осуществления прогноза в годах.

При вычислении требуется учитывать два момента:

• при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
• по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.

Пример расчета стоимости объекта

Для примера предлагается разобрать следующую задачу:

Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.

Первым делом требуется определить арендную плату с учетом ставки дисконта для каждого года:

1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;

2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;

3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.

Далее, согласно правилам, необходимо вычислить стоимость реверсии, которая будет равна:

4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.

Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.

Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.

Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.

Что такое дисконтирование

На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.

Источник: terrafaq.ru

Дисконтирование денежных потоков – метод оценки недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости необходима для выявления актуальной цены и прогнозирования притока финансов в будущем. Я предпочитаю один из наиболее распространенных методов оценивания – метод дисконтирования денежных потоков, заключающийся в подсчете стоимости получаемых денежных средств по каждому каналу. Он мне помогает за счет своей глубины и высокой детализации, позволяя учесть множество различных факторов при оценке.

Описание

Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости требуется, чтобы спрогнозировать вероятные финансовые поступления на будущий срок. Это требуется в случае их вероятных изменений с течением времени и, если они будут значительно отличаться от действующих. Подсчет осуществляется на определенный срок и с определением уровня выручки от использования объекта недвижимости по окончании указанного временного периода.

Выделяют три основных методики оценки объекта недвижимости:

1. Затратная.
2. Сравнительная.
3. Доходная.

Первые две методики связаны с полным или частичным прекращением деятельности, а к доходной относятся те, которые функционируют в стандартном режиме и ожидается последующая эксплуатация в заданном или более доходном режиме. В число последних и входит метод дисконтирования денежных потоков.

Способ применим как в целях оценивания при приобретении или продаже, так и для прогнозирования поступления финансовых потоков. Естественно, что потенциальных инвесторов интересует возможная прибыль после приобретения. Посредством дисконтирования денежных потоков возможно выполнить более глубокий анализ, включающий динамику рынка и учитывая неравномерное распределение доходов.

Применение

Практическое применение метода актуально только при наличии определенных данных, предоставляющих возможность оценить объем будущей прибыли. Существует ряд ситуаций, когда подсчет через дисконтированные денежные потоки будет наиболее эффективен:

• потенциальное изменение структуры поступлений в будущем;
• при наличии данных, позволяющих построить прогноз по будущим потокам;
• сезонный характер функционирования;
• это крупный коммерческий объект;
• перед строительством или вводом в эксплуатацию.

Достоинство метода состоит в учете многочисленных факторов и их влияния друг на друга. За счет этого получается сгладить вероятные неточности, связанные с низкой стабильностью, повышенными рисками и сезонностью получения доходов. Учитываются следующие характеристики:

• структурные преобразования;
• дебиторская задолженность;
• капиталовложения;
• приток и отток средств.

Порядок оценки

Оценка объекта недвижимости с помощью дисконтированных денежных потоков производится в 5 шагов:

1. Выбор временного интервала для расчета.
2. Подсчет конкретных показателей.
3. Расчет остаточной стоимости.
4. Определение ставки дисконтирования.
5. Общий расчет.

Определение временного периода для расчета

На данном этапе определяется промежуток времени, для которого считается оценка. Определить конкретный отрезок времени необходимо, чтобы сформировать реалистичный прогноз, который зависит от выбранного временного интервала и объема доступных данных. В большинстве случаев в России выбирается период до 5 лет, а в развитых капиталистических странах – до 10 лет. Менее продолжительный срок в России связан в неустойчивым состоянием экономики, которое не позволяет давать более продолжительные и точные прогнозы.

Подсчет конкретных показателей

После определения сроков прогнозирования производится подсчет показателей на каждый прогнозируемый год на основании прошлых данных. Во время оценки принимаются во внимание операционные показатели, общее состояние рынка недвижимого имущества. Российская особенность состоит в том, что анализируются не все потоки, а только доходные.

От оценщика требуется определить прошлый размер прибыли и расходы по указанному объекту. С учетом тенденций движения рынка строится прогноз по предполагаемой прибыли и убыткам. Для более точных подсчетов вычитается налог на имущество или землю, капитальные инвестиции, долговые обязательства и учитываются эксплуатационные издержки. Амортизация не учитывается, потому что она не относится к фактическим денежным потокам.

Расчет остаточной стоимости

Расчет остаточной стоимости выполняется на основании колебаний рынка, возможных изменений цены в ходе срока эксплуатации, стоимости аналогичных объектов, капитализации доходов на следующий год после крайнего года, на который строится прогноз. Капитализация определяется своими силами. Другой показатель, который должен быть учтен – ставка дисконтирования, представляющая отражение объема средств, которые могут быть получены в перспективе.

Определение ставки дисконтирования

Наиважнейший параметр при подсчете по методу дисконтированных денежных потоков – ставка дисконта. Именно данный показатель отражает степень финансовых поступлений, ожидаемых по окончании определенного срока прогнозирования. Именно ставка дисконтирования наглядно показывает соотношение между рисками и доходами.

Известны несколько способов подсчета ставки:

• кумулятивное построение;
• сравнение альтернативных вложений;
• выделение;
• мониторинг.

Самый распространенный способ – кумулятивный, который широко применяется за счет своей простоты. Указанный способ учитывает все возможные риски, которые суммируются при вычислении.

При сравнении альтернативных вложений оценивается потенциальная привлекательность для инвестора, которая заключается в ожидаемой прибыли. Выделение заключается в сравнении сделок с подобными объектами. Метод мониторинга заключается в общем наблюдении за рынком.

Выявление ставки дисконтирования не может обойтись без учета списка компенсаций:

• низкорисковые вложения;
• низкая ликвидность;
• общий риск;
• инвестиционное руководство.

Непосредственно общий расчет

При осуществлении общего расчета по методу дисконтирования денежных потоков необходимо исходить из того, что стоимость остатков за крайний год прогноза должна быть дисконтирована и добавлена к сумме ее вложений. Для проверки расчетов используется равенство между итоговым показателем, а также суммой остатков и вероятных денежных потоков.

• PV – определяемая стоимость;
• Ct – денежные поступления в течение периода t;
• i – ставка дисконтирования;
• R – стоимость остатков;
• n – продолжительность прогноза.

Практическое применение

В качестве примера расчета по методу дисконтирования денежных потоков возьмем обычную ситуацию приобретения объекта в целях последующей сдачи в аренду в течение пяти лет. На каждый год установлены определенные суммы арендной платы (в рублях):

Стоимость объекта составляет 150 000 рублей, а ставка дисконта – 12%.

Затем по формуле просто суммируем полученные значения:

PV = 17 857,14 + 22 321,43 + 26 785,71 + 31 250,00 + 35 714,29 + 133 928,57 = 267 857,14 руб.

Так и вычисляется объем вероятных будущих денежных потоков объекта недвижимости.

Итоги

• Метод дисконтированных денежных потоков – один из распространенных способов оценки недвижимости.
• Относится к доходной группе методик.
• Используется для прогнозирования будущих денежных поступлений.
• Также используется во время оценки при покупке или продаже.
• Учитывает множество факторов.

Похожие записи:

1. Инвестиции в недвижимость: преимущества и особенности
2. Плюсы и минусы индивидуального инвестиционного счета
3. Внутренняя норма доходности (IRR) и описание ее графического метода расчета
4. Дюрация облигации это определение простыми словами — пример расчета

• Дивидендофф
• Инвестиции
• Инвестиции в недвижимость

Источник: dividendoff.net