Параметры недвижимости бизнес класса

Деление объектов жилой недвижимости на классы и категории сегодня приобретает все большее значение. Ценовая политика фирм, планы на перспективу, предпочтения покупателей во многом определяются принадлежностью конкретных сооружений к тому или иному классу. Насколько объективна используемая участниками рынка классификация, каковы основные параметры той или иной категории — на эти и другие вопросы мы постараемся ответить в предлагаемой статье.

Классификация жилья: кому это нужно?

С необходимостью классификации согласны многие эксперты: упорядоченность облегчает понимание рыночной ситуации и служит верным показателем цивилизованности рынка. Тем не менее практика показывает, что договориться о единых терминах применительно к «звездному» обозначению гостиниц или буквенному группированию офисных помещений значительно проще, чем определиться с классификацией объектов жилой недвижимости. Каждый застройщик, относя возводимый им дом к той или иной категории (элитный, люкс-, бизнес-, премиум-класс и т. д.), исходит из собственного понимания качественных характеристик объекта, видения целевых групп и их потребностей.

Почему все хотят жить в этих ЖК премиум-сегмента? / Недвижимость премиум-класса 2023

Исследователи стремятся к выработке универсальной классификации (чтобы анализировать рынок, используя общие понятия). В то же время застройщик и покупатель (каждый из своих соображений) заинтересованы в индивидуальной классификации. Клиент будет выбирать жилье, соответствующее именно его критериям удобства и комфорта.

И эта субъективная оценка скорее всего не совпадет с теми определениями классов, которые предлагают и которыми пытаются оперировать эксперты. Препятствует введению универсальной классификации и так называемая территориальная неоднородность рынка недвижимости. В регионах данная сфера развивается медленнее, по своим экономическим и социальным законам.

Потребности в жилье того или иного класса (а значит, понимание классов) в центре и на периферии различны. Как правило, они определяются экономикой региона, прожиточным минимумом и общим уровнем жизни населения. В итоге на местах образуются локальные структуры рынка со своим делением жилья на категории. Наглядный пример — подмосковные Одинцово, Подольск или Красногорск. Здешний элиткласс в Москве скорее всего назовут бизнес-классом.

Отсутствие единых параметров порождает серьезные проблемы. Как, скажем, столичному застройщику, решившему выйти с проектом в регион, описать требуемую категорию здания при выдаче задания региональной проектной организации? Ведь у каждого свои представления о классе…

Из всего сказанного следует, что договориться о понятиях, выработать хотя бы самые общие стандарты и критерии классификации жилья участникам рынка необходимо.

Параметры, по которым здание можно отнести к элит-, бизнес- или экономклассу

Параметры
Элиткласс
Бизнес-класс
Экономкласс
Примечания
Местополо-жение
Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы
Любой район
Любой район

Технология строительства
Монолит/ кирпич
Монолит/ кирпич
Панель/ монолит
Придомовая территория
Огороженная
Огороженная

Комплекс клубного формата на берегу Москвы-реки! Обзор комплекса бизнес-класса Wow с видом на воду

Огороженная/ неогороженная (по инициативе жильцов)
Системы безопасности
Нет/есть (по инициативе жильцов)

Уровень охран-ных систем, наличие камер наблюдения и т. д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов

Подземный паркинг
Есть (одно и более м/мест на квартиру)
Есть (одно или менее м/мест на квартиру)
Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)
Отделка холлов, входных групп, мест общего пользования
Высококачественная (с применением качественных материалов)

Улучшенная (с примене-нием качествен-ных материалов)
Стандартная ( использованы преимущест-венно отечественные материалы)
Tisson, Kone, Mitsubishi, Otis, Schindler
Mitsubishi, LG и др.
Отечествен-ного производства (КМЗ)
Количество квартир на этаже
Площадь квартир (комн./кв. м)
2/90–140, 3/130–160, 4/160–190

2/60–80, 3/90–130, 4/110–150
1/35–50, 2/50–70, 3/70–100, 4/100–130
Площадь остекления
Увеличенная (в т. ч. возможно витражное остекление)
Стандартная
Стандартная

Высота потолков (м)

Пути решения проблемы

Эксперты предлагают разные варианты сведения количества параметров, определяющих класс дома, к минимуму.

Наиболее распространены упрощения по цене и так называемому ключевому слову.

Может ли цена квадратного метра быть главным критерием определения класса? Некоторые специалисты считают, что да. Предполагают, что, если стоимость метра попадает в тот или иной общепринятый диапазон, дом можно считать принадлежащим к определенной категории. Разбивка на сегодняшний день выглядит примерно так: до 1300 долл./кв. м — экономкласс, 1300–6000 — бизнес-класс, от 6000 — элита. Однако при таком подходе возникает ряд существенных но.

Скажем, остается открытой проблема регионов, где цены на жилье существенно отличаются от московских. Кроме того, стоимость в принципе не может формировать статус здания. Она, если следовать законам экономики, скорее следствие, нежели причина, и поэтому должна быть лишь производным компонентом.

При определении класса по ключевому слову исходят из некоего набора универсальных ассоциаций, возникающих у покупателя при выборе квартиры и основанных на тех или иных предпочтениях. В данном случае деление выглядит примерно следующим образом:

-экономкласс — «минимум». Для застройщика местоположение и качество здания вторичны (не имеют определяющего значения), главное — минимизация строительных затрат и соответственно стоимости квадратного метра. Покупатель также заинтересован только в одном — дешевле купить;
-бизнес-класс — «комфорт». Здесь первично качество дома, вернее — оптимальный для покупателя набор характеристик;
-элита — «престиж». Важно не столько качество, сколько раскрученность бренда здания или района. Скажем, название

«Беверли-Хиллз» говорит само за себя, априори подразумевается все самое лучшее.

У ассоциативного подхода есть как безусловные плюсы, так и очевидные минусы. Набора одних только ощущений застройщику (продавцу) явно недостаточно, чтобы спроектировать нужный дом или подобрать желаемый вариант квартиры. Необходим хотя бы минимальный набор точных параметров. Ведь, решив купить жилье, первым делом человек думает не о классе дома или о районе.

Вначале он определяет для себя качественные характеристики будущего жилища: площадь, количество комнат, высоту потолков, наличие машиноместа в подземном паркинге и т. д. А о том, к дому какого класса эта комбинация относится, он скорее всего даже не задумывается. В данном случае задача продавца — объединить эти параметры так, чтобы максимально угадать потребности своей целевой группы покупателей и ее ожидания.

Таким образом, более-менее точные критерии классификации — это исключительно продукт совместной деятельности покупателя и продавца. Покупатель (некая целевая группа) выделяет некоторые значимые параметры, на основании которых продавец определяет класс.

Правда, специалисты предупреждают, что составленная подобным методом классификация применима только к новостройкам. Устанавливать по ней класс зданий, возведенных несколько десятков лет назад, невозможно, поскольку особенности строительства и требования к жилью тогда были иными. Фактор времени нельзя не учитывать.

Вполне возможно, что жилое здание, на момент ввода в эксплуатацию по всем параметрам подходящее под определение элитного, по прошествии времени перейдет в бизнес-класс. Так произошло со сталинскими высотками: в советские времена они считались наиболее престижными, в них жили только представители политических кругов и тогдашнего бомонда. Но сегодня эти дома по своим внутренним характеристикам уже не дотягивают до элитных.

Естественно, определяя класс, необходимо помнить о комплексном подходе. Одного и даже нескольких параметров недостаточно, чтобы отнести строение к той или иной категории (высокие потолки и огороженная придомовая территория не позволяют причислить к бизнес-классу здание, возведенное по панельной технологии).

В этом смысле некорректным видится понимание классности жилья некоторыми специалистами, допускающими некий компенсационный вариант, когда явная неполноценность (или полное отсутствие) одних критериев покрывается за счет превосходства других. Например, среднее качество строительства или нерациональная планировка восполняются престижностью района. И статус дома якобы в этом случае остается прежним.

Подобный подход представляется неверным прежде всего потому, что допускает серьезнейшее нарушение — отклонение от базовых характеристик, которые выделены потребителем как значимые. Например, для покупателя принципиальна высота потолков от 3 м, а то, что застройщик «компенсирует» потолки в 2,7 м качеством и престижностью местоположения дома, вряд ли привлечет такого клиента (ориентированного, если верить таблице, на жилье бизнес-класса). Какой же смысл возводить дома с высотой потолков в 2,7 м в престижном районе, удорожая тем самым строительство и неизбежно устанавливая цену квадратного метра на уровне хорошего бизнес-класса? Это просто невыгодно.

Вот почему при определении параметров и их содержательных характеристик для того или иного класса так важно соответствие всех показателей друг другу. Взаимозаменяемости быть не может — это чревато расхождением с потребительскими ожиданиями, а значит, недостаточным спросом на квартиры и невыгодной экономикой проекта.

То же можно сказать и по поводу вопроса, вызывающего извечный спор экспертов: что же первично и более важно при определении класса — местоположение дома или его качество? Здесь также приемлема лишь комплексная оценка.

Положение здания и его внутренние характеристики — самостоятельные в глазах покупателя параметры. Но при этом они настолько взаимозависимы, что их всегда следует рассматривать вместе. Например, планируя возведение элитного дома необычной архитектурной формы и с дорогой отделкой, компания-застройщик никогда не выберет в качестве места для строительства неблагополучный район.

И наоборот, на дорогой земле престижных, экологически чистых зон нет смысла возводить типовое жилье. И в том и в другом случае это будет невыгодно. Качество здания должно соотноситься со стоимостью (престижем) земли. Только проанализированные в комплексе, эти критерии дают наиболее полное представление о классе дома.

Источник: www.irn.ru

Классификация офисной недвижимости

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Офисные помещения. категория А

Офисы класса А считаются лучшими. Они элита офисной недвижимости. Как правило они расположены в современных бизнес-центрах, построенных с учетом новых актуальных тенденций в использовании офисного пространства.

Система классификации офисов класса А. Общие характеристики.

• Хорошая транспортная доступность.
• Удобное расположение.
• Простая и оптимальная планировка, позволяющая максимально эффективно использовать арендуемые площади.
• Современные инженерные коммуникации.
• Надежное электроснабжение, как правило второй категории и с дополнительным резервов от дизель-генераторов.
• Использование при строительстве и отделке высококачественных материалов.
• Современная система пожаротушения и пожарной безопасности.
• Современная система охраны, контроля доступа и безопасности.
• Освещённость не менее 70 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
• Обеспеченность парковками из расчета не менее 70 кв.м. арендуемой площади на 1 парковочное место.
• Высота до потолка в арендуемых помещениях не менее 3 м.
• Шаг колонн не менее 7м. х 7м.
• Отношение площадей общего пользования и необходимых для обслуживания всего здания (вспомогательной площади) к полезной не более 12%.
• Наличие социальной-бытовой инфраструктуры для сотрудников офисов: кафе, столовые, рестораны, банки, парикмахерские, аптеки и т.д.
• Общая рецепция.
• Прозрачная система операционных и эксплуатационных расходов, построенных на формате open book.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Офисные помещения. категория А —

Это офисы класса А, у которых в силу каких-то причин, как правило, из-за ограниченности участка, денежных средств у застройщика или ресурсов снабжения пришлось пожертвовать одним или несколькими требованиями, предъявляемыми к классу А, но при этом хотелось бы все равно остаться именно в этой категории.

Как правило, это меньшая электрическая мощность, неоптимальное соотношение полезной площади и общих площадей, неудачная локация и плохая транспортная доступность.

Офисные помещения. категория В

Но офисы класса В не менее популярны. Арендная плата в них дешевле на 20-40%, поэтому их также с готовностью арендуют крупные российские и иностранные компании для размещения своих подразделений, которые не работают непосредственно с клиентами: подразделений IT, бухгалтерии, колл-центры и т.д.

Классификация офисов класса В, общие характеристики:

• Менее удачное расположение, чем у офисов класса В. Они могут располагаться даже и в пределах Садового кольца, тогда это будет небольшое переделанное под офис здание. 95% таких офисов расположены за пределами Садового кольца.
• Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен. Например, может не быть общей рецепции.
• Не скоростные лифты, из-за чего могут скапливаться пробки в утренние и вечерние часы.
• Открытая эффективная планировка всей или не менее 50% площади здания.
• Охрана ограничена только контролем доступа на общие площади Здания
• Отделка помещений выполнена недорогих материалов. Иногда настолько недорогих, что через пару лет их уже нужно менять.
• Парковка расположена на открытом паркинге.
• Высота потолков не менее 3м.
• Наличие столовой в здании или в шаговой доступности.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подкласс В+

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Характеристики офисов класса В-

Как ясно из названия, это офисы класса В, которые не соответствуют одному или нескольким обязательным требованиям.

Как правило, это:

• Открытая планировка менее 50% площадей здания. Неоптимальные планировки, много пространства, которое невозможно рационально использовать.
• Третья категория надежности или электроснабжение от одной подстанции.
• Недостаточное количество лифтов.
• Отсутствие парковки или она маленькая.
• Освещенность 50 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
• Некачественное или устаревшее инженерное оборудование.
• Отсутствие столовой.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости

• Возраст здания, его коммуникации, система управления. На основе этих параметров выстраивается ядро, по которому здание относится к разным классам.
• Расстояние от транспортных магистралей, центра деловой жизни города. Чем ближе коммерческая недвижимость к Садовому кольцу, тем более высокий класс ей присваивается. Перевод офисного здания из класса «А» в класс «Б» происходит из-за отсутствия в шаговой доступности автобусных остановок, метро. Доступ в здание маломобильных групп граждан повышает качество и класс коммерческой недвижимости.
• Компания-проектировщик. Студия с мировым именем, создающая оригинальное, творческое проектное решение, сильно влияет на классификацию недвижимости.
• Офисная инфраструктура. Конференц-залы, выставочные галереи, переговорные, фитнес, рестораны, банки, банкоматы создают условия для оперативного доступа к услугам офисных работников и самих компаний. Этот критерий, как и тип здания, влияет на решение отнести объект к высоким классам.
• Локация здания с точки зрения экологии, исторических, культурных, социологических особенностей. Например, недвижимость в историческом центре ценится выше. Если рядом нет вредных производств, это также повысит класс бизнес-центра.

Плюсы и минусы

• «A» и «A+». Плюс — новые, современные, здания в эпицентре деловой жизни, соответствующие мировым требованиям. У офисов высокий уровень престижа, они выполняют представительские функции. Минус — высокая цена на аренду недвижимости.
• «B». Плюс — продуманные офисы, близкие к высококлассным, цена на аренду ниже. Недостаток b-класса — в более низком качестве всех сервисов, доступных в премиум-недвижимости.
• C-класс — это самые простые офисы без развитой сферы услуг. Их минус — удаленность от линий метро, остановок автобусов. Но, с другой стороны, это недвижимость с самой низкой арендной ставкой. Она используется всеми, кто во главу угла ставит экономическую эффективность. В том числе и крупными корпорациями, у которых есть офисы А-класса для топ-менеджмента и организации встреч на высоком уровне.

Компания Maxima Rent сдает в аренду коммерческую недвижимость от собственника со всеми необходимыми условиями для ведения вашего бизнеса.

Таблица классификации бизнес-центров

Особенности «A» «B» «C» «D»

Близость к центру города

Источник: arearent.ru