В Налоговом Кодексе РФ (далее – Кодекс) расписан порядок установления налогооблагаемой базы в разных случаях перехода имущественных прав от одного лица другому. Несмотря на это, на практике с этим вопросом испытывают трудности не только простые граждане, но и специалисты, включая бухгалтеров. Причина – обложение НДС переуступку требования сопряжена с некоторыми особенностями, про которые в прямых нормах закона ничего не сказано или есть весьма косвенные указания.
Общие положения
Налогообложение при переуступке непосредственно связано с договорами цессии, которые становятся более актуальны в сфере недвижимости. Объясняется это тем, что дольщики или кредиторы застройщика могут получить прибыль в результате продажи права требования третьим лицам – цессионариям или правоприобретателям.
По таким сделкам необходимо уплачивать налог, поскольку они сопровождаются получением прибыли. Проблема в том, что на законодательном уровне этот вопрос урегулирован недостаточно четко. Пробелы приводят к тому, что по отношению к цеденту (дольщик, кредитор, решивший переуступить право требования) могут применить двойное налогообложение.
Что такое Переуступка в новостройках?
Другие возможные риски:
- Неправильно определен размер налоговой ставки;
- Трудности налогообложения цессии, которая возникла в результате операций, не облагаемых НДС;
- Неверно оформленные счета-фактуры.
Переуступка права требования рассматривается Кодексом как передача или реализация имущественных прав. Соответственно, она является объектом налогообложения. Для уплаты необходимой суммы нужно определить базу, с которой взыскиваются фискальные платежи. А она зависит от конкретных случаев, которые условно можно разделить на следующие группы:
- Уступка требования цедентом (первоначальный кредитор) на основании соглашения реализации, который облагается НДС – в этом случае применяется общий порядок определения налоговой базы;
- Аналогичные действия, которые проводит цессионарий (второй кредитор) и последующие приобретали права требования.
Во втором случае речь идет о последующих договорах цессии на один и тот же объект. Если НДС будет применяться как в первом случае, продавцы рискуют понести существенные потери. Можно заложить этот риск в стоимость договора, но в таком случае право требования будет сложно реализовать по экономическим причинам – на рынке другое жилье будет существенно дешевле.
Законодатель учел эту особенность, налоговая база в таких случаях определяется в виде разницы между доходами и расходами, которые возникли у продавца. Об этом указано в ст.155 Кодекса. В частности, эта норма утверждает, что обязанность по уплате НДС не возникает, если цедент уступил право требования по той же стоимости, что и цена договора долевого участия (ДДУ). Другими словами, налоги не платятся, если разница между доходом от цессии равны или меньше самого права требования.
Особенности налогообложения первоначального кредитора
А как же тогда быть с первоначальным кредитором? Ведь он также может уступить право требования по цене, ниже той, что указана в ДДУ. Но в соответствии с требованиями Кодекса для такого цедента налогообложение проводится в общем порядке.
Переуступка — что это такое? / Какие проблемы могут возникнуть?
К такому выводу можно прийти, поскольку налог начисляется в большинстве случаев единожды при реализации работ, услуг или товаров. Но в этом случае вмешивается Минфин РФ, который считает, что налоговая база должна определяться:
- На момент указанной реализации;
- На дату цессии.
Тем самым Минфин заложил двойное налогообложения для соглашений о переуступке прав. При этом в первом случае база определяется по стоимости реализации услуг и работ, а во втором случае – с полной суммы цессии. На практике налоговые органы нередко придерживаются именно этой политики, не смущаясь явных признаков двойного налогообложения.
Мнение юристов
Практикующие специалисты-правоведы верно трактуют складывающуюся с подачи Минфина практику как двойное налогообложение по сути одной и той же операции по отчуждению имущества. Ведь переуступка первоначальным кредитором и является той самой оплатой за реализацию товаров и работ без каких-либо дополнительных услуг.
Для справки! Арбитражные суды кассационной инстанции согласны с таким определением. Их поддержал ВАС РФ, отказавшись пересматривать жалобу налоговых органов.
Риски остаются
Но риски двойного налогообложения остаются. В частности, фискальные органы применяют его в тех ситуациях, если переуступка проводится по цене, которая выше самого требования. Налоговые органы уже усматривают в этом извлечение дохода, и это справедливо, учитывая указанные нормы Кодекса. А поскольку порядок определения налоговой базы Законодателем в этом случае урегулирован нечетко, сотрудники ФНС берут за основу всю сумму, которая указана в договоре цессии.
Практикующие налоговые адвокаты придерживаются другой позиции. По их мнению, налог начисляется именно на разницу между цессией и приобретаемым правом переуступки. Отличие подходов специалистов-правоведов и работников ФНС становится причиной судебных споров.
Источник: spikcompany.ru
Переуступка прав: особенности сделок
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию).
Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.
В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.
Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.
В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Что такое цессия
Что такое цессия, кто такие цедент и цессионарий, нужно ли согласие должника, виды договоров цессии, когда нельзя заключать договора цессии, процедура цессии и ее риски, цессия при ДДУ, оспаривание и расторжение договора цессии.
Нестабильная финансовая и экономическая ситуация в мире и развитие кредитной отрасли становятся причиной роста задолженностей кредиторам. Многие не хотят связываться с должниками и стремятся побыстрее от них избавиться. В таком случае как никогда будет уместен договор цессии.
Цессия – что это?
- Кредитор первоначальный – цедент. Он уступает право требования долга стороннему лицу.
- Цессионарий — сторона, получившая право требовать задолженность по цессии. Цессионарием выступает чаще всего коллекторская фирма.
- Должник. Его договор цессии затрагивает меньше всего, поскольку условия погашения задолженности и размер выплаты остаются прежними, и меняется только кредитор.
Когда цессия требует согласие должника?
Цессия регламентируется статьями 382-390 ГК РФ. Согласно законодательству РФ, переход права требования может происходить и без согласия должника. Исключением являются следующие случаи:
- в первоначальном кредитном договоре имеется прямой запрет на проведение подобной процедуры;
- речь идет о потребительском займе.
В таком случае цессия считается незаконной, и должник может привлечь кредитора к ответственности. Однако запрет редко встречается в большинстве договоров, по взаимному согласию сторон его могут добавить в документ.
Если исходный договор позволяет уступку требований, цедент должен проинформировать должника о сделке. Заемщик должен получить официальное уведомление в письменном виде и копию договора. До этих пор он имеет право ничего не выплачивать новому кредитору (звонок или устная просьба информированностью не являются).
ГК РФ регламентирует и работу коллекторских фирм. Они не имеют права повышать сумму задолженности, начислять пеню и требовать штрафы. При этом коллекторские организации должны быть зарегистрированы в государственном реестре и иметь номер госрегистрации.
Виды договоров цессии
Договоры цессии подразделяются по:
Участвующим в сделке субъектам
- юридическими лицами. Это могут быть разные компании или одна фирма, после реорганизации которой изменился адрес, название и собственник;
- физическими субъектами;
- юридическим и физическим лицом. В случае банкротства или ликвидации ООО обязательства переходят к директору компании.
Количеству задействованных сторон
По вознаграждению
Запрет на цессию
Согласно ГК РФ по договору цессии нельзя передать право на:
- обязательства, возникшие по причине развода;
- компенсацию за моральный ущерб;
- компенсацию за материальный ущерб, основанием для которой послужил нанесенный здоровью или жизни вред;
- алименты;
- долги по коммунальным услугам.
Процедура цессии
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
- по аналогичным сделкам требование не передавалось;
- цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
- должник не против проведения операции;
- должник в курсе совершения сделки.
В юридической практике помимо цессии встречается и такое понятие как «уступка». Основное различие заключается в терминологии. В первом случае кредитора называют цедентом, а во втором – правообладателем, а цессионарий превращается в правоприобретателя. Второе отличие: правообладатель получает этот статус до подписания договора уступки, а цедент – уже после. Речь идет о тонкостях толкования, поскольку с практической точки зрения оба вида договоров регламентируются одними и теми же статьями ГК РФ.
Важно! По договору цессии нельзя передать обязанности, только права.
Например, арендатор хочет передать торговую площадку. Но поскольку речь идет не только о передаче прав, но и об обязанностях (пожарная безопасность, ремонт, арендная плата), оформить сделку как цессию не получится.
А есть ли риски?
Для каждого участника сделки могут возникнуть серьезные риски
Риски должника
Самый распространенный риск – получение лживого уведомления. Часто такие угрозы поступают должникам по телефону, и они не несут никакой правдивой информации.
Если заемщик не подтвердит полученную информацию и заплатит деньги мошенникам, доказать он уже ничего не сможет. Кредитору (если договор цессии и не совершался) все равно придется выплачивать изначально оговоренную сумму.
Может быть и так, что кредитор передал право не одному, а сразу нескольким цессионариям. Действие это незаконно, поэтому должнику следует рассчитываться хоть и с недобросовестным, но все-таки с изначальным кредитором.
Риски цедента
Основной риск – вероятность, что после получения денег от должника коллекторская фирма не рассчитается с цедентом. Ситуация неприятная, но кредитор всегда может обратиться в суд.
Серьезным риском для кредитора является и возможность просчета:
- указание чересчур высокой цены на долг говорит о притворстве. Суд может заподозрить попытку передаривания;
- указание слишком низкой цены может намекнуть на уклонение от налогов, что особенно приятно налоговым службам.
Риски цессионария
Наиболее серьезный риск заключается в том, что должник не отдаст деньги. При этом деньги банку коллекторская фирма заплатила, и назад потребовать их не сможет. Важно понимать, что обычно коллекторы имеют дело со сложными ситуациями, которые требуют больших временных затрат. Если бы это было не так, кредитор не стал бы обращаться и справился своими силами.
Случается и так, что цессионарий сталкивается с недобросовестным цедентом. Он мог продать долги сразу нескольким фирмам или предоставить список клиентов, которые на самом деле долг отдали. В таких случаях можно постараться решить проблему с первоначальным кредитором. Если не идет на контакт, придется обращаться в суд.
Цессия при ДДУ
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
- часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
- с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
- в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
- данные сторон;
- дату вступления договора в силу;
- обязанности и права сторон;
- разрешение от компании застройщика;
- предмет сделки;
- меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Недействительный договор: оспаривание и расторжение договора цессии
Договор цессии является недействительным, и его можно оспорить, если:
- были переданы алименты и иные права, которые связаны с личностью;
- в первом договоре был запрет на проведении подобной операции;
- сделку заключили юридические субъекты на безвозмездной основе;
- документально доказано, что договор заключили под угрозой;
- на заключение договора не было прав. Например, документы подписал человек, у которого не было соответствующих полномочий;
- в суде сделку признали притворной.
Расторгнуть договор цессии можно в суде, если на то есть основания. Если процедура предусмотрена условиями договора, можно обойтись и без судебного вмешательства, и расторгнуть соглашение по желанию одной или обеих сторон.
Теоретически для должника цессия не представляет опасности и мало что меняет. На практике оказывается, что коллекторские фирмы гораздо настойчивее банков, поэтому безосновательно не отдать долг у заемщика не получится. Несмотря на то, что процедура и деятельность коллекторов регламентирована законом, в особых случаях граждане всегда могут обратиться в суд.
Образцы и шаблоны договоров переуступки прав (цессии) для скачивания
- Шаблон договора цессии между юрлицами ↓
- Образец договора уступки прав требования денежных средств между юридическими лицами ↓
- Возражения должника против перехода прав требования по договору ↓
- Образец договора возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи между юрлицами ↓
- Образец договора уступки прав (цессии) по договору займа между физическими лицами ↓
- Образец договора цессии дебиторской задолженности между юрлицами ↓
- Образец договора уступки прав требования по подрядным работам между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав (цессии) требования кредитора должника между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав требования между юридическими лицами ↓
- Образец соглашения об уступке прав требования (трехстороннее- с уведомлением четвертого контрагента (должника одной из сторон)) между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав и перевода долга по договору подряда между юридическим и физическим лицом ↓
- Образец договора уступки прав (требований) и перевода долга по агентскому договору между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав (уведомление об уступке банковская гарантия для обеспечения обязательств Цессионария) между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав требования (цессии) по выплате страхового возмещения за ущерб причиненный в дорожно-транспортном происшествии- между физическим и юридическим лицом ↓
- Образец соглашения о зачёте при уступке прав требования между юридическими лицами ↓
- Образец договора о переуступке прав (дополнение к договору об аренделизинге)- между юридическими лицами ↓
- Образец договора об уступке прав требования (цессии) по результатам торгов- между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав по кредитному договору- между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав- заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав (цессии) по договору на инвестирование строительства- между юридическими лицами ↓
- Образец соглашения об отступном путем цессии- заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец предварительного договора уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества (с указанием суммы- которая будет перечислена за уступку по основному договору- с условием о задатке) ↓
- Образец договора уступки прав и перевода долга по договору аренды земельного участка (с условием о задатке- право аренды было приобретено арендатором- между юридическими лицами) ↓
- Образец соглашения о передаче прав и порядке расчетов к договору цессии (приложение к договору цессии)- заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец соглашения о передаче прав требования (приложение к договору)- заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав требования (цессии) с задатком- заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец соглашения о прекращении новацией обязательства по договору купли-продажи (кредитор получил право требования в результате уступки прежним кредитором)- между юридическими лицами ↓
- Образец договора передачи прав требования на заключение договора отступного- между юридическими лицами ↓
- Образец договора передачи прав требования на заключение договора отступного- между юридическими лицами ↓
- Образец договора цессии с коллектором заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав (цессии) по нескольким кредитным договорам- между юридическими лицами ↓
- Образец договора об уступки прав пайщика заключаемого между юридическими лицами ↓
- Образец договора уступки прав требования требования (цессии) на основании аукциона- между юридическими лицами ↓
Вопрос-ответ (1)
Любовь 13.12.2022
Аккаунт в Озоне зарегистрирован на фирму Импульс, но она закрывается.Можно этот аккаунт в ОЗОНЕ по договору цессии закрепить за фирмой АЛЬЯНС
Личный Агент 13.12.2022 15:53
Ваш вопрос нужно направить непосредственно в Озон! Правила переоформления акаунтов можете уточнить только у владельца площадки. На риэлторском сайте вам по этому поводу никто не подскажет.
Задать вопрос
Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.
Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.
Источник: avprrb.ru