Плюсы и минусы подходов к оценке бизнеса

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

• Сравнительный подход к оценке недвижимости;
• Затратный подход к оценке недвижимости;
• Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

• Объект оценки не является уникальным;
• Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
• Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
• Достаточность имеющейся информации;
• Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

Оценка бизнеса: Метод сравнимых компаний — Преимущества и недостатки (часть 3)

1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

• Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
• Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
• Статистическая обоснованность расчёта;
• Внесение корректировок на отличия с аналогом;
• Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Не существует абсолютно одинаковых продаж;
• Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
• Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
• Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
• Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

Оценка бизнеса. Что такое выкуп акций?

1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
• В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
• Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
• Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

• Общая трудоёмкость расчёта;
• При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
• Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
• Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
• Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
• Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
• Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
2. Расчёт действительного валового дохода;
3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

Другие статьи

• Политика конфиденциальности персональной информации
• Часто возникающие вопросы при оценке автоущерба
• Переоценка основных средств
• Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов
• Для чего нужна независимая автоэкспертиза?
• Что делать при пожаре?
• Что делать при заливе?

Источник: ocenkansk.ru

Доходный метод оценки бизнеса: его суть, плюсы и минусы

При продаже бизнеса необходимо назначить за него какую-то цену. Для этого проводят оценку бизнеса, которая может быть сделана несколькими методами. Один из них – доходный метод.

Сутью доходного метода при оценке бизнеса является прогнозирование прибыли конкретного предприятия, все расчеты производятся с учетом текущей стоимости данного бизнеса. Доходный метод оценки бизнеса довольно сложный, но именно он дает объективную картинку по реальной стоимости бизнеса. Важным плюсом доходного метода является то, что проводится детальное сравнение требуемых затрат инвестора и его предполагаемой прибыли от этого предприятия в дальнейшем.

Доходный метод оценки бизнеса осуществляется двумя способами:

1. Капитализация
Данный способ используется в тех случаях, когда возможная будущая прибыль будет сопоставима с текущей прибылью. Суть метода состоит в том, что устанавливается размер годового дохода предприятия и определяется ставка капитализации. Данный способ подходит только для оценки стабильного бизнеса, и не приемлем в условиях кризиса, ведь предполагается, что доходы компании будут стабильными, что нельзя предугадать в условиях нестабильной экономической ситуации.

2. Дисконтирование дохода
Суть этого способа заключается в том, что внимание сосредоточено исключительно на ожидаемых денежных потоках, и покупатель приобретает не именно активы предприятия, а некоторый поток прибыли, и он не потратит на покупку больше, чем сможет на этом заработать. Оценка бизнеса методом дисконтирования дохода может быть приемлема для оценки любого предприятия. Особенно эффективно его применение в тех случаях, когда оцениваемое предприятие находится на стадии развития.

Метод дисконтирования проводится в несколько этапов:
— оценка доходов
— оценка расходов
— оценка предполагаемых инвестиций
— анализ всего денежного потока в целом и вычисление его значений для каждого заданного периода.

Метод дисконтирования доходов считается наиболее универсальным, однако намного более трудоемким.

Источник: delovoy.info

Что это такое — доходный подход в оценке объектов недвижимости, когда используют этот метод, а когда нужен отказ от его применения?

Для нестандартных, уникальных объектов недвижимости, приобретение которых допускает выгодные финансовые вложения, в качество одного из методов оценки недвижимости оценка недвижимости методом капитализации дохода является наиболее оптимальной.

Что это такое — оценка недвижимости доходным подходом?

Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.

Среди подходов к оценке недвижимости доходный подход допускает определения рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость с максимальной точностью. Регулируется законодательным положение Федерального закона об оценочной деятельности, принятым 29.07.98 г., под № 135-ФЗ и иными нормативами.

Плюсы и минусы использования

К числу однозначных преимуществ применения доходного метода оценки недвижимости относятся следующие:

1. Допускает широкого спектра применения в отношении тех объектов, которые не поддаются иным способам оценки.
2. Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
3. Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:

1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения. При ошибке в используемых сведениях приводит к недостоверности установленной стоимости.

Если собственник промышленного объекта или торговых площадей не предоставил информацию о притоке финансирования, результаты оценки не могут считаться достоверными.

Когда применяется

По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.

Здесь доходный подход допускает применения:

• для точности установления стоимости;
• для определения перспектив перепродажи объекта.

Для нежилой недвижимости актуален практически во всех случаях, когда собственник заинтересован в максимальной рентабельности сбыта, а приобретатель – в максимальной рентабельности инвестиционных вложений в недвижимость. Подход ориентирован на коммерческие цели использования промышленных зданий и помещений, а так же – торговых площадей. Может применяться и при рассмотрении вариантов организации бизнеса на территории культурно-спортивных комплексов, офисных помещений и т.п.

Методики расчёта

Совокупность применяемых в данном случае методик, наиболее обширна. Здесь в качестве сопутствующих, применяются так же методы сравнения и определения затрат, которые в иных случаях могут выступать в качестве самостоятельных. Базовыми являются методы:

• метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости;
• дисконтирование доходов.

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости основан на анализе вложений, с учётом предусмотренных затрат на восстановление разрушенных элементов здания, капитальный и текущий ремонт.

Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.

Валовой доход определяется в качестве чистой прибыли, предусматривающей максимальную эксплуатацию объекта.

После определения максимальной прибыли делаются поправки:

• на недогрузку в эксплуатации;
• на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями. В этом случае очевидными становятся ожидаемые выгоды, которые имеют характер перспектив и подлежат дисконтированию.

Под дисконтированием доходов понимается соразмерная состыковка перспектив получения прибыли и реальных расходов на приобретение, происходящее в текущий момент.

Предполагается, что имеющиеся в данный момент денежные средства имеют более существенную ценность, чем предусматривающиеся перспективы получения выгоды. Поэтому при дисконтировании проводится сложный расчёт компенсации будущих выгод, оценивающихся с точки зрения текущей ситуации. Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости.

Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг.

В крупных населённых пунктах, такие сведения могут находиться так же – в компаниях по работе с недвижимостью. Лицам, проживающим за пределами областных (краевых) центров, следует обратиться в те же инстанции и определиться с приемлемым для сторон способом выезда на место расположения объекта.

Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода. Остальные способы оценки не владеют данными методами.

Это быстро и бесплатно !

Источник: svoe.guru