Затратный подход наиболее надёжен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно возможной в следующих случаях:
1) Проведение технико-экономического анализа нового строительства и улучшений, позволяющего обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;
2) Оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
3) Оценка объектов на малоактивных рынках;
4) Оценка для целей страхования;
5) Определение стоимости корректировок.
Основные недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Попытки достижения более точного результата оценки приводят к резкому увеличению трудозатрат;
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство объекта-аналога;
Оценка бизнеса за 60 минут
4. Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства старых строений;
5. Раздельная оценка земельного участка от строений;
6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждения о степени износа основываются на экспертном мнении оценщика;
Преимущества:
1) надежен при оценке новых объектов готовых для более эффективного использования;
2) наиболее целесообразен для технико-экономического анализа.
Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
1. Основные положения доходного подхода
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость принесла. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости в доходном подходе считают ее сдачу в аренду.
2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
Рисунок 18 — Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
3. Основные понятия и определения
Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Где V – стоимость недвижимости,
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,
R — норма дохода или прибыли.
Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли — коэффициент или ставку капитализации.
Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два основных направления капитализации:
· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.
Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.
При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.
4. Расчет доходов
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % -й загрузке площадей.
При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть использованы следующие единицы сравнения:
— для офисных зданий – 1 м 2 общей или фактически занимаемой арендаторами площади;
— для гостиниц, домов – комната, квартира;
— для складов – 1 м 3 ;
— для автостоянок и гаражей -1 место.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления. Учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.
Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.
5. Расчет расходов
Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.
Расходы владельца недвижимости делятся на:
Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество и земельного налога.
Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке.
Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени.
6. Основные преимущества и недостатки доходного подхода
Область применения
Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.
Основные недостатки
1) Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;
2) Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;
3) Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);
4) Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов)
Преимущества
Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости.
Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.
Тема №11: «Процесс оценки недвижимости»
1. Виды оценки недвижимости
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая (кадастровая) – под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчётов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Примером может служить кадастровая оценка земель населенных пунктов. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определённую дату.
Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.
Источник: infopedia.su
Затратный подход
Затратный подход основывается на расчете рыночной стоимости всех активов и стоимости всех обязательств компании. Чаще всего данный подход применяется компаниями, которые обладают значительными материальными активами, когда компания является убыточной, при ликвидации компании или когда невозможно оценить ее доходным или сравнительным подходами.
В общем случае формула расчета стоимости компании, с помощью затратного подхода выглядит следующим образом:
Стоимость компании = Активы – Обязательства (2)
Подход, основанный на затратах имеет два возможных метода расчета стоимости компании – это метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Рассмотрим каждый из этих методов подробнее.
Метод чистых активов основан на анализе рыночной стоимости активов и обязательств предприятия. При расчете стоимости компании этим методом, необходимо выполнить следующие этапы:
а) расчет рыночной стоимости всех активов компании;
б) расчет текущих обязательств компании;
в) вычисление разницы между полученными активами и обязательствами.
При расчете стоимости активов компании, необходимо рассмотреть следующие активы [7,С.191]:
– долгосрочные финансовые вложения;
При расчете текущих обязательств, следует включить следующие статьи:
– долгосрочные и краткосрочные обязательства по займам и кредитам;
– задолженность по выплате дивидендов;
– резервы предстоящих расходов;
Использование метода чистых активов, при вычислении стоимости компании не всегда дает объективную оценку ее фактической стоимости. Но в реальности из-за отсутствия рыночной информации, компаниям приходится прибегать к данному методу. Однако сейчас данный метод менее распространен, в связи с развитием компаний, занимающихся разработкой новых технологий, чьи активы состоят в большинстве своем из нематериальных активов, которые очень сложно оценить.
Еще один метод затратного подхода – это метод ликвидационной стоимости. Данный метод основан на «определении разности между суммарной стоимостью всех активов предприятия и обязательств с учетом затрат на его ликвидацию» [7,С.153]. Данный метод применяется компаниями, которые находятся на стадии банкротства, убыточными компаниями, компаниями, решившими о своей ликвидации.
При расчете ликвидационной стоимости необходимо выполнить следующие этапы:
а) проанализировать финансовую отчетность компании;
Плюсы и минусы применения затратного подхода в оценке недвижимости
Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность повлияют разные факторы.
В расчет берут востребованность земельного участка, износ самого объекта, условные затраты на строительство аналогичного объекта.
Результат в целом получается достоверным, если провести расчеты грамотно и детально.
Что собой представляет затратный подход в оценке недвижимости
Когда используется затратный подход, эксперты основываются на утверждении: за покупку готовой недвижимости покупатель не заплатит больше, чем за недвижимость, которая обладает теми же качествами и свойствами.
Довольно справедливо, хотя трудно предсказывать действия покупателей на практике, а не на бумаге, поэтому для подкрепления результатов рассчитывают примерные затраты на «объект аналогичной полезности» — отсюда и название метода.
Если покупатель не станет приобретать объект, который оценивается, предполагается, что он купит аналогичный или построит самостоятельно.
Рассчитав примерные затраты, можно получить условную сумму, больше которой покупатель платить не станет, — это и есть итоговая цена, которую предложит оценщик, использующий данный метод.
Работы ведутся с пересчетом цен соответственно инфляции и рыночным условиям.
Плюсы затратного подхода в оценке недвижимости
У оценщиков подход довольно популярен, и тому есть несколько причин:
- Практика показывает, что затратный подход наиболее надежен и дает стабильные результаты.
- Оценочная стоимость реально отражает рыночную ситуацию, мнения покупателей и продавцов недвижимости.
- Можно учесть инфляцию и прочие объективные экономические факторы.
- При сравнении похожих, но не одинаковых объектов вносятся необходимые корректировки.
- Анализ ведется с технической и экономической точностью, учитывает состояние объекта недвижимости по значимым факторам.
- Можно оценивать жилые, коммерческие, производственные, специальные объекты.
Провести оценку можно даже тогда, когда на рынке наблюдается «штиль» и статистики продаж не хватает.
- В оценочную стоимость включается полезный эффект не только от использования здания, но и от использования земельного участка.
Минусы затратного подхода в оценке недвижимости
Несмотря на перечисленные плюсы, недостатки у подхода также есть:
- Не всегда можно оценить размер затрат соответственно реальным показателям рынка, возможны отклонения в большую или меньшую сторону.
- Чтобы получить максимально точный результат, придется приложить немало усилий: чем точнее расчеты, тем больше на них уходит времени.
- Когда оценивается уже существующий объект недвижимости, из стоимости вычитается накопленный износ, поэтому затраты на его приобретение не будут соответствовать затратам на покупку аналогичного объекта без износа.
- Стоимость воспроизводства многих зданий, возраст которых исчисляется десятилетиями, рассчитать порой довольно сложно.
Нужно отдельно рассчитывать стоимость земли и стоимость строений на ней.
- В российской практике оценщики часто сталкиваются с нехваткой объективных сведений для проведения расчетов.
Этапы затратного подхода в оценке недвижимости
Затратный подход включает в себя несколько этапов:
- Рассчитывается стоимость земельного участка, при этом за основу берут оценочную сумму — денежный эквивалент максимальной пользы, которую этот участок может принести владельцу.
- Рассчитывает стоимость «объекта аналогичной полезности» — эксперты оценивают, во сколько человеку обойдется строительство объекта, способного полностью заменить рассматриваемый. Речь может идти о точной копии, построенной по тем же технологиям, и тогда говорят о стоимости замещения, или же об аналогичном объекте, который можно построить по более современным технологиям, — тогда получают стоимость замещения.
- Рассчитывают накопленный износ — эксперты оценивают, насколько объект стал менее полезным из-за того, что износился за время использования. Учитывают физический износ, то есть старение под воздействием естественных факторов, и функциональный износ, то есть моральное устаревание, несоответствие новым требованиям. Добавляют также внешний износ — изменения рыночных условий, из-за которых объект может оказаться невостребованным, даже если фактически не устарел.
- Берут стоимость замещения или стоимость восстановления, вычитают суммарный износ — получают расчетную стоимость объекта.
- Определяют итоговую сумму, складывая расчетную стоимость объекта со стоимостью земельного участка.
Вас могут заинтересовать риски при покупке квартиры по переуступке
Как получить сведения из кадастра недвижимости можно узнать ЗДЕСЬ
Получение земельного участка ветеранами боевых действий: http://nedvicon.ru/total/normy/veteranu-yhastok.html
Методы затратного подхода в оценке недвижимости
Затратный подход — это общая схема, при которой эксперты используют различные методы.
Не вдаваясь в технические подробности и не приводя запутанных формул, можно рассмотреть основные используемые приемы.
Метод сравнительной единицы
Эксперты рассчитывают, во сколько обойдется строительство здания, аналогичного тому, которое оценивают.
Условное здание, с которым будут сравнивать рассматриваемое, и называется сравнительной единицей — его представляют с такой же планировкой, таким же оснащением и такими же измеримыми параметрами.
Но этого, конечно, недостаточно, поскольку сравнительная единица должна быть как можно больше похожа на оцениваемый объект.
Чтобы достичь наибольшей объективности, в расчет берут:
- функции, которые выполняет оцениваемый объект;
- физические характеристики;
- примерный возраст и факторы естественного старения.
Чтобы полноценно использовать данный метод, объект оценивают не целиком, а по отдельным компонентам.
Рассматриваются перекрытия, стены, фундамент, крыша и другие элементы, в зависимости от того, какой объект.
Для каждого элемента рассчитывают прямые и косвенные затраты, поэтому для гарантированно точного результата придется проделать немалую работу.
Метод разбивки по компонентам
Чтобы разбить объект по компонентам, можно использовать следующие способы:
- метод субподряда — генеральный подрядчик нанимает для строительства субподрядчиков, и каждый делает свою часть работы, потом затраты на всех субподрядчиков суммируются;
- разбивка по профилю — подрядчик нанимает для выполнения разных работ разных узкоспециализированных работников и каждому оплачивает его часть работы, потом затраты на всех специалистов суммируются;
- выделение затрат — сложный строительный объект условно делится на компоненты, рассчитываются затраты для каждого из них, потом затраты на все компоненты суммируются.
Метод количественного обследования
Когда используется этот метод, эксперты детально рассчитывают затраты на все виды строительно-монтажных работ, которые будут выполнены при строительстве и отделке объекта аналогичной полезности.
Составляется полная смета для воспроизведения оцениваемого объекта, как если бы эти работы действительно требовалось выполнить.
Чтобы рассчитать стоимость строительства, составляют проект и оценивают затраты на его осуществление.
Рассчитываются капитальные вложения, затраты на финансирование, примерные договорные цены на те или иные виды работ.
В смету включают стоимость:
- самого строительства;
- монтажа различного оборудования;
- изготовления или приобретения мебели, других предметов обстановки;
- прочих операций, которые надо будет совершить.
Применение затратного подхода в оценке недвижимости
Лучше всего использовать затратный подход в следующих случаях:
- Нужно оценить объект недвижимости, который только что сдан в эксплуатацию или построен недавно — меньше десяти лет назад.
- При оценке обязательно надо сосредоточить внимание на возможности эффективно использовать землю, например, при продаже дачи.
- Заказчик хочет обосновать строительство нового объекта с технической и экономической точки зрения.
- Оценивается незавершенный объект.
- Расчеты нужны, чтобы вычислить сумму налога или страхового взноса.
- Возникла спорная ситуация при использовании разных методов оценки, и необходим ещё один метод.
Примеры
Пример 1
Нужно оценить дачный домик с участком.
Эксперт оценивает стоимость самого участка в 1200 тысяч рублей, а стоимость условного аналогичного домика — в 700 тысяч рублей.
После этого исследуют степень износа и оценивают его в 200 тысяч рублей.
Как результат, расчетная стоимость домика — 500 тысяч рублей.
Суммарная оценочная стоимость домика вместе с участком равна сумме 1200 и 500, то есть 1700 тысячам рублей.
Примечание: выгодно будет пользоваться этим методом, чтобы повысить стоимость недвижимости за счет того факта, что вокруг есть полезный земельный участок.
Пример 2
Нужно оценить построенный пять лет назад склад, который не использовался и почти не износился.
Территорию вокруг склада оценивают в 300 тысяч рублей.
После этого оценивают условный склад с такими же параметрами в 500 тысяч рублей.
Предположим, что построен он был за меньшую сумму, даже с учетом инфляции, но теперь район, где расположен данный объект, стал востребованным, и фирмы готовы предлагать цену выше.
Учитывают некоторый износ и получают расчетную стоимость объекта — 450 тысяч рублей, потом суммируют со стоимостью земли и получают в итоге 750 тысяч рублей.
Итог: продавец может остаться в большом плюсе, если воспользуется данным методом, поскольку склад строился, когда недвижимость в этом районе ещё не была такой востребованной.
Полезные советы
- Затратный подход лучше всего использовать при оценке сравнительно новых объектов, поскольку эксперты учитывают износ, и старые объекты получаются очень «дешевыми».
- Удобнее всего оценивать жилую и коммерческую недвижимость, если поблизости есть аналогичные объекты.
- Можно выгодно использовать изменившиеся рыночные условия, если недвижимость в данном районе стала более востребованной.
- Если же недвижимость по каким-то причинам подешевела, лучше прибегнуть к другому подходу.
- Сам по себе подход достаточно трудоемкий, поэтому важно прикинуть целесообразность, прежде чем заказывать оценку таким способом.
Практика оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости
roolganiko
Плюсы и минусы применения затратного подхода в оценке недвижимости Reviewed by roolganiko on Июл 07 . Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность Когда недвижимость оценивают затратным методом, эксперты стремятся рассчитать, насколько полезным может быть объект после покупки и насколько на его полезность Rating: 0
Источник: nedvicon.ru
