Переход на финансирование жилищного строительства через эскроу-счета существенно сократил численность небольших застройщиков — с рынка ушли или в ближайшее время уйдут до 80% компаний этого сегмента. Результатом может стать монополизация сектора, дефицит предложения в отдельных регионах и рост цен, предупреждают участники рынка.
С момента перехода от договоров долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов прошел уже год. Из мелких застройщиков пережить его смогли немногие, утверждают риелторы. «Порядка 70% некрупных застройщиков столичного рынка вынуждены покинуть рынок», — говорит заместитель директора департамента новостроек риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Схожую цифру называют конкуренты из «Миэль». «70-80% мелких и средних девелоперов в Московском регионе приняли решение о прекращении деятельности», — заявляет управляющий партнер ГК «Миэль» Владимир Яхонтов.
Малый бизнес в Украине. Зачем убивают упрощенку
«Переход на проектное финансирование для большинства мелких застройщиков стал началом конца, — соглашается Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи». — Год для таких застройщиков был крайне сложным, и, по нашим оценкам, порядка 35-40% в целом (данные по 130 городам России. — Forbes) из них либо сами решили завершить свою строительную деятельность, либо имеют участки под строительство, но не могут получить одобрение от банков».
Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Госкорпорация «Дом.РФ» с оценками риелторов не согласна, но признает, что количество игроков снизилось. «Системной проблемы нет, — заявляет пресс-служба «Дом.РФ». — С 1 октября 2019 года количество малых девелоперских компаний, осуществляющих долевое строительство жилья (портфель строительства до 25 000 кв. м), сократилось на 15%, с 1797 до 1520. Переход на счета эскроу идет равно по всем группам застройщиков, в среднем у всех, в том числе у небольших девелоперов, 38-40% портфеля реализуется с использованием счетов эскроу».
Российский строительный рынок и до последних изменений в законодательстве был достаточно сильно монополизирован. «Тенденция на консолидацию рынка в руках нескольких крупных застройщиков прослеживается уже давно: на топ-10 крупнейших застройщиков Москвы сейчас приходится практически 50% всего предложения на рынке, причем пять лет назад данный показатель был ниже – 45%, а 10 лет назад – на уровне 30%», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев оценивает долю некрупных, то есть занимающих менее 3% рынка, игроков в 44-47%, но говорит, что реформа долевого строительства на структуру не повлияла и эта доля остается неизменной последние три года.
Правительство не борется с тенью, а убивает малый бизнес — предприниматель
«Говоря о прекращении деятельности небольших девелоперов, важно понимать, что они еще не закрылись – это произойдет в перспективе полутора-трёх лет. Сейчас эти компании работают и продолжают достраивать ранее запущенные проекты. Параллельно ведут процессы на сворачивание бизнеса — в новые проекты они входить уже не будут. Малый девелоперский бизнес в стране перестанет существовать в перспективе пяти лет», — категоричен Яхонтов из «Миэль».
Почему они уходят
Застройщики сворачивают бизнес по разным причинам. Во-первых, все подвержены общим рыночным реалиям. «Сегодня мелким игрокам гораздо сложнее «удержаться на плаву», чем крупным: прибыль девелоперов сокращается, продавать и покупать участки становится сложнее, себестоимость строительства растет в связи с переходом на эскроу-счета и девальвацией рубля, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Во-вторых, небольшим компаниям, которые строили на деньги дольщиков и не работали с банками, пришлось многому учиться. «У крупных девелоперов исторически в силу большого количества проектов были налажены отношения с банками: сильные финансовые службы, финансовые директора, постоянная отчетность, — говорит Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank. — К тому же банк – не механизм, а команда людей, и когда они уже имеют опыт благоприятного сотрудничества с клиентом – это всегда облегчает процесс каждого последующего получения денег, особенно если предыдущий проект был успешен». В небольших компаниях просто нет достаточного количества персонала, чтобы подготовить пакет документов, который требует банк, всем приходится заниматься самим руководителям, и процесс получения кредита затягивается на многие месяцы, объясняет Кочетков из «Инком».
В-третьих, в выделении проектного финансирования можно и отказать. «Многие девелоперы, особенно в регионах, имеют низкую рентабельность, зачастую ниже 20%. Для банка такая (низкая) маржинальность означает риск невозврата кредита и банк отказывает таким застройщикам», — говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Расчет банков довольно простой: объем поступлений по проекту должен превышать величину кредита на 20-30% — у банков методики могут отличаться, но в целом подход к покрытию долга по сути единый. Если у проекта высокая маржинальность, которую подтверждает банк в рамках своего анализа, то объем собственных средств в проекте может быть минимальным», — рассказывает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
Как это работает в случае с крупными застройщиками? «Наш опыт работы по схеме эскроу с ведущими банками страны показывает, что собственное участие застройщика при проектном финансировании доходит до 10%, оставшиеся 90% средств обеспечивают банки, — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» (входит в концерн «Россиум» Романа Авдеева) Петр Барсуков. — При этом банковское финансирование покрывает не только строительно-монтажные работы и проектирование, но и покупку земельного участка, выплаты по инвестиционным договорам, административные и коммерческие расходы».
А что в случае с мелкими девелоперами? По словам Марии Литинецкой из «Метриум», еще до выделения проектного финансирования застройщик должен располагать колоссальными суммами на приобретение участка, оформление разрешительной документации и выполнения проектирования. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — говорил Forbes руководитель сервиса ПИК-Франшиза Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». По оценке Владимира Яхонтова из «Миэль», некрупным застройщикам в итоге приходится изыскивать средства в размере до 50%, а то и до 70% стоимости проекта.
Монополизация
Какие у мелких застройщиков есть варианты? Если в собственности есть участок земли, можно пригласить кого-то из крупных игроков его застроить. «В последние полтора года это направление в девелопменте активно развивается: крупные застройщики пошли в регионы (ПИК, ЛСР, «Брусника»), и в формате fee-development, и со своими собственными проектами», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито». Как отмечает Knight Frank, несколько крупных компаний, таких как ГК ПИК, ГК ФСК и ряд других, уже заявляли о запуске партнерских программ, в рамках которых небольшим компаниям, обладающим земельными участками, предлагается взаимодействие: от использования франшизы, помощи в проектных и генподрядных работах до соинвестирования в проекты в обмен на получение доли в них. Если же участка нет, продолжать бизнес будет сложно.
Опрошенные Forbes эксперты считают, что уход небольших застройщиков приведет к монополизации рынка, а это в свою очередь — к высоким ценам. «Сложнее всего будут обстоять дела в регионах, где маржинальность строительства низкая, из-за чего большие игроки не стремятся туда идти. Это может привести к дефициту предложения, а затем – и к росту цен», — говорит Валерий Кочетков из «Инком».
«Вытеснение мелких девелоперских компаний в пользу крупных происходит не без политики государства, — полагает Владимир Яхонтов из «Миэль», — Если такой политики нет — не ясно, зачем режут мелкий и средний бизнес, зачем его целенаправленно убивают. Ведь таким образом новые крупные девелоперские компании не появятся никогда, любой крупный бизнес вырастает из мелкого».
По мнению Литинецкой, эффективной мерой поддержки девелоперов было бы субсидирование ставки по проектному финансированию, особенно в условиях пандемии. «Кредит выдается застройщикам по плавающей ставке, которая снижается по мере наполнения эскроу-счетов. То есть, с одной стороны, во время пандемии застройщики ритмично получали средства на реализацию проекта. Однако, с другой стороны, на фоне падения спроса они не могли рассчитывать на снижение ставки и были вынуждены выплачивать «лишние» проценты», — говорит она.
Ильдар Хусаинов предлагает упростить механизм строительства для проектов стоимостью до 500 млн рублей. «Создавать программу стимулирования и субсидирования надо срочно, пока они [небольшие девелоперские компании. — Forbes] окончательно не ушли из строительной сферы. Европа и США уже совершили такую ошибку по существенной глобализации строительного рынка, итог — высокая стоимость жилья. Поэтому чем быстрее появится программа поддержки малых застройщиков, тем больше в перспективе выиграет конечный потребитель — покупатель недвижимости», — заключает он.
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
Источник: www.forbes.ru
«Не ясно, зачем целенаправленно убивают мелкий бизнес»: кто стал жертвой реформы жилищного строительства
С момента перехода от договоров долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов прошел уже год. Из мелких застройщиков пережить его смогли немногие, утверждают риэлторы. «Порядка 70% некрупных застройщиков столичного рынка вынуждены покинуть рынок», — говорит заместитель директора департамента новостроек риэлторского агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Схожую цифру называют конкуренты из «Миэль». «70-80% мелких и средних девелоперов в Московском регионе приняли решение о прекращении деятельности», — заявляет управляющий партнер ГК «Миэль» Владимир Яхонтов.
«Переход на проектное финансирование для большинства мелких застройщиков стал началом конца, — соглашается Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи». — Год для таких застройщиков был крайне сложным и, по нашим оценкам, порядка 35-40% в целом (данные по 130 городам России — Forbes) из них либо сами решили завершить свою строительную деятельность, либо имеют участки под строительство, но не могут получить одобрение от банков».
Как работает механизм эскроу
С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру. Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
Госкорпорация «Дом.РФ» с оценками риелторов не согласна, но признает, что количество игроков снизилось. «Системной проблемы нет, — заявляет пресс-служба «Дом.РФ». — С 1 октября 2019 года количество малых девелоперских компаний, осуществляющих долевое строительство жилья (портфель строительства до 25 000 кв. м), сократилось на 15%, с 1797 до 1520. Переход на счета эскроу идет равно по всем группам застройщиков, в среднем у всех, в том числе у небольших девелоперов, 38-40% портфеля реализуется с использованием счетов эскроу».
Российский строительный рынок и до последних изменений в законодательстве был достаточно сильно монополизирован. «Тенденция на консолидацию рынка в руках нескольких крупных застройщиков прослеживается уже давно: на топ-10 крупнейших застройщиков Москвы сейчас приходится практически 50% всего предложения на рынке, причем пять лет назад данный показатель был ниже – 45%, а 10 лет назад – на уровне 30%», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев оценивает долю некрупных, то есть занимающих менее 3% рынка, игроков в 44-47%, но говорит, что реформа долевого строительства на структуру не повлияла и эта доля остается неизменной последние три года.
«Говоря о прекращении деятельности небольших девелоперов, важно понимать, что они еще не закрылись – это произойдет в перспективе полутора-трёх лет. Сейчас эти компании работают и продолжают достраивать ранее запущенные проекты. Параллельно ведут процессы на сворачивание бизнеса — в новые проекты они входить уже не будут. Малый девелоперский бизнес в стране перестанет существовать в перспективе пяти лет», — категоричен Яхонтов из «Миэль».
Почему они уходят
Застройщики сворачивают бизнес по разным причинам. Во-первых, все подвержены общим рыночным реалиям. «Сегодня мелким игрокам гораздо сложнее «удержаться на плаву», чем крупным: прибыль девелоперов сокращается, продавать и покупать участки становится сложнее, себестоимость строительства растет в связи с переходом на эскроу-счета и девальвацией рубля, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Во-вторых, небольшим компаниям, которые строили на деньги дольщиков и не работали с банками, пришлось многому учиться. «У крупных девелоперов исторически в силу большого количества проектов были налажены отношения с банками: сильные финансовые службы, финансовые директора, постоянная отчетность, — говорит Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, — К тому же банк – не механизм, а команда людей, и когда они уже имеют опыт благоприятного сотрудничества с клиентом – это всегда облегчает процесс каждого последующего получения денег, особенно если предыдущий проект был успешен». В небольших компаниях просто нет достаточного количества персонала, чтобы подготовить пакет документов, который требует банк, всем приходится заниматься самим руководителям, и процесс получения кредита затягивается на многие месяцы, объясняет Кочетков из «Инком».
В-третьих, в выделении проектного финансирования можно и отказать. «Многие девелоперы, особенно в регионах, имеют низкую рентабельность, зачастую ниже 20%. Для банка такая (низкая) маржинальность означает риск невозврата кредита и банк отказывает таким застройщикам», — говорит руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Расчет банков довольно простой: объем поступлений по проекту должен превышать величину кредита на 20-30% — у банков методики могут отличаться, но в целом подход к покрытию долга по сути единый. Если у проекта высокая маржинальность, которую подтверждает банк в рамках своего анализа, то объем собственных средств в проекте может быть минимальным», — рассказывает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
Как это работает в случае с крупными застройщиками? «Наш опыт работы по схеме эскроу с ведущими банками страны показывает, что собственное участие застройщика при проектном финансировании доходит до 10%, оставшиеся 90% средств обеспечивают банки, — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» (входит в концерн «Россиум» Романа Авдеева ) Петр Барсуков. — При этом банковское финансирование покрывает не только строительно-монтажные работы и проектирование, но и покупку земельного участка, выплаты по инвестиционным договорам, административные и коммерческие расходы».
А что в случае с мелкими девелоперами? По словам Марии Литинецкой из «Метриум», еще до выделения проектного финансирования застройщик должен располагать колоссальными суммами на приобретение участка, оформление разрешительной документации и выполнения проектирования. «При проектном финансировании банки готовы в среднем участвовать в проектах в соотношении 85% на 15%, — говорил Forbes руководитель сервиса ПИК-Франшиза Алексей Алмазов. — То есть у застройщика должно быть хотя бы 15% собственных средств. Допустим, 5-7% — это участок, но нужно еще 7-10%». По оценке Владимира Яхонтова из «Миэль», некрупным застройщикам в итоге приходится изыскивать средства в размере до 50%, а то и до 70% стоимости проекта.
Монополизация
Какие у мелких застройщиков есть варианты? Если в собственности есть участок земли, можно пригласить кого-то из крупных игроков его застроить. «В последние полтора года это направление в девелопменте активно развивается: крупные застройщики пошли в регионы (ПИК, ЛСР, «Брусника»), и в формате fee-development, и со своими собственными проектами», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито». Как отмечает Knight Frank, несколько крупных компаний, таких как ГК ПИК, ГК ФСК и ряд других, уже заявляли о запуске партнерских программ, в рамках которых небольшим компаниям, обладающим земельными участками, предлагается взаимодействие: от использования франшизы, помощи в проектных и генподрядных работах до соинвестирования в проекты в обмен на получение доли в них. Если же участка нет, продолжать бизнес будет сложно.
Опрошенные Forbes эксперты считают, что уход небольших застройщиков приведет к монополизации рынка, а это в свою очередь — к высоким ценам. «Сложнее всего будут обстоять дела в регионах, где маржинальность строительства низкая, из-за чего большие игроки не стремятся туда идти. Это может привести к дефициту предложения, а затем – и к росту цен», — говорит Валерий Кочетков из «Инком».
«Вытеснение мелких девелоперских компаний в пользу крупных происходит не без политики государства, — полагает Владимир Яхонтов из «Миэль», — Если такой политики нет — не ясно, зачем режут мелкий и средний бизнес, зачем его целенаправленно убивают. Ведь таким образом новые крупные девелоперские компании не появятся никогда, любой крупный бизнес вырастает из мелкого».
По мнению Литинецкой, эффективной мерой поддержки девелоперов было бы субсидирование ставки по проектному финансированию, особенно в условиях пандемии. «Кредит выдается застройщикам по плавающей ставке, которая снижается по мере наполнения эскроу-счетов. То есть, с одной стороны, во время пандемии застройщики ритмично получали средства на реализацию проекта. Однако, с другой стороны, на фоне падения спроса они не могли рассчитывать на снижение ставки и были вынуждены выплачивать «лишние» проценты», — говорит она.
Ильдар Хусаинов предлагает упростить механизм строительства для проектов стоимостью до 500 млн рублей. «Создавать программу стимулирования и субсидирования надо срочно, пока они [небольшие девелоперские компании — Forbes] окончательно не ушли из строительной сферы. Европа и США уже совершили такую ошибку по существенной глобализации строительного рынка, итог — высокая стоимость жилья. Поэтому чем быстрее появится программа поддержки малых застройщиков, тем больше в перспективе выиграет конечный потребитель — покупатель недвижимости», — заключает он.
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
DEFAULT NODE
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
Для того, чтобы определить самых надежных застройщиков, мы взяли из Единого реестра застройщиков 100 крупнейших компаний по объему ввода жилья за 2016–2018 годы. Специалисты портала dataflat.ru на основании данных Росреестра и прайс-листов застройщиков составили выборку 30 крупнейших девелоперов по выручке. В результате у нас получился список из 20 компаний, выручка которых от продажи недвижимости за 2016–2018 годы превысила 50 млрд рублей. У этих компаний мы запросили финансовую информацию.
Итоговое ранжирование производилось по следующим параметрам:
- выручка от реализации недвижимости за три года (2016–2018). Вес — 0,15. В зависимости от политики учета девелоперы по-разному признают выручку и отражают ее в отчетах. Случается, что выручка от многолетнего проекта отражается в отчетности после его завершения, поэтому совокупная выручка за три года лучше отражает стабильность девелоперского бизнеса.
- рост выручки. Вес — 0,1.
- совокупный ввод в эксплуатацию квадратных метров (2016–2018). Вес — 0,1.
- чистый долг. Использовались данные компаний, отчетность, оценки. Вес — 0,2.
- задержка ввода. Показатель рассчитывается Единым реестром застройщиков и иллюстрирует, насколько аккуратно девелопер соблюдает декларируемые сроки ввода. Вес — 0,2.
- прозрачность. Торгуемые компании и компании с кредитными рейтингами получили балл выше; закрытые компании, не раскрывающие данные о себе даже по запросу, — ниже. Вес — 0,15.
- иски. Отношение Суммы требований, поданных к компаниям девелопера в арбитражные суды, к их выручке. Вес — 0,1.
Источник: thehrd.ru
Почему российские предприниматели избавляются от своего бизнеса?
Малый бизнес резко упал в цене. Аналитики сервиса объявлений «Юла» подсчитали, что выставленные на продажу небольшие компании после роста во II квартале уже в III подешевели на 21%. Причем реальные сделки проходят по цене почти вдвое ниже той, которую изначально выставлял продавец
—>
«Почему продаете, такая корова самому не нужна?» — вполне логично, что именно этот вопрос продавцы готового бизнеса слышат в первую очередь. Начиная звонить по таким объявлениям, на честные ответы Business FM особо не рассчитывала. Как оказалось, напрасно. Говорит Алексей, безуспешно продающий за 150 тысяч рублей, как указано в объявлении, «готовый бизнес сотовых аксессуаров»:
— Точка неходовая была. Бизнес закрылся, была распродажа. Распродавали, но остаток остался. Никому не нужен, и не покупает никто. Низим, низим, низим ценники, и все.
— То есть вы просто поменяете на что-то?
— Спрос какой-то есть?
— Интересуются, и все. Так остается все по-прежнему.
Цену Алексей уже сбил вдвое по сравнению с первоначальными аппетитами. Но нет. Впрочем, в названии он немного лукавит. Продает он только товар — чехлы и зарядки для мобильников и планшетов. Точку предприниматель не продает.
У Натальи из Москвы все честно: «Готовый бизнес. Столовая в бизнес-центре, аренда 50 тысяч плюс свет, без посредников». 700 тысяч рублей.
— Что дальше? Новый бизнес, на продажу или остановитесь?
— Звонят, интересуются?
— А что в первую очередь спрашивают?
— По какой причине продаем. По причине того, что устали.
— Устали от чего?
— Просто здоровье подводит, поэтому устали.
Есть и другие варианты ответа. Готовый бизнес по установке шумоизоляции на автомобили идет отлично. Средний доход в месяц — 200 тысяч рублей, но есть одно но, говорит Леонид, который за 4,5 млн рублей продает «схему работы, обученный коллектив, четыре техцентра в Москве и один в Санкт-Петербурге с арендой по факту, договор по работе с автосалонами и сайт с хорошими показателями и настроенным «Яндекс.Директом»:
«Все в порядке с бизнесом, слава богу. Дело в том, что я собираюсь поменять место жительства, поэтому решил продать».
Дмитрий в объявлении пишет, что за 280 тысяч рублей продает «замечательный магазин детских игрушек в торговом центре в одном из московских районов» и утверждает, что «магазин работает восемь лет и у него есть стабильный поток как постоянных, так и проходящих клиентов». А в интервью Business FM Дмитрий добавляет детали: сам он купил этот бизнес примерно год назад, и продавец предупреждал, что идет не очень. Раньше шел, говорил продавец, а теперь не очень. Послушав совет попробовать кое-что поменять, Дмитрий поменял, но теперь продает «замечательный магазин детских игрушек».
— Не собирался продавать. Просто бизнесы не идут сейчас в России, мелкие бизнесы. Невыгодно. Покупательная способность, по-моему, упала у людей. То есть вообще ничего никому не надо, такое ощущение.
— А что дальше? Новый бизнес на продажу, или на чем-то остановитесь, или просто будете чем-то совсем другим заниматься, не бизнесом?
— Вы действительно с радиостанции?
— Да, серьезно, я координатор продюсерской службы.
— Убытки, в общем. Платишь за аренду, продавцам — около нуля, а то и в минусы. Если собирать со всеми налогами, то в минусе.
— Так все-таки что дальше? Новый бизнес или нет?
— Честно говоря, тяжело вообще у нас все в стране. У меня такое ощущение, что вообще хочется уехать.
Одним словом, Дмитрий наигрался.
По данным «Юлы», средняя стоимость бизнеса, выставленного на продажу, составила 505 тысяч рублей. Средняя цена реальной сделки — 267 тысяч. Больше всего спросом пользуются магазины и точки продаж, салоны красоты и предприятия общепита. Если говорить о предложении, то топ-3 выглядит точно так же.
Источник: www.bfm.ru