Подвальные помещения нередко становятся предметом судебных разбирательств для определения их владельца и разрешенных направлений использования. Разберемся подробней в вопросах эксплуатации подвала.
Законодательное регулирование. Определение собственника
На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса подвал многоквартирного дома (МКД) входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Но на практике признать подвал собственностью жильцов не всегда просто.
Критерием, который делает возможным включение подвала в состав общедомового имущества, является наличие в нем инженерных коммуникаций. Данный критерий сложно применить в действительности: он является явно недостаточным при решении вопроса разграничения прав, так как представить подвал без коммуникаций невозможно (то есть все подвалы являются техническими). Но факт наличия коммуникаций, которые обслуживают одно и более помещений, не может гарантировать возможность включения имущества в общую собственность, ведь подобные коммуникации есть в каждой квартире – это, например, стояки или радиаторы отопления. Исходя из указанной логики, каждая квартира могла бы стать общедомовым имуществом.
Первый бизнес в подвале. Знакомство. Эдуард Краснов
Президиум ВАС дополнительно подчеркнул, что подвальные помещения могут относиться или не относиться к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры, и наличие здесь коммуникаций не имеет приоритетного значения для разграничения прав (Постановления от 22.01.2013 №11401/12, от 02.03.2010 №13391/09). Если по состоянию на указанную дату подвальные помещения предназначены для самостоятельного применения в целях, не зависящих от самообслуживания дома, то право общедолевой собственности на подвальные помещения не возникает.
С учетом указанной позиции ВАС в судебной практике наблюдается перевес в пользу отказа истцам в признании подвала общедомовой собственностью.
Но есть и другие решения судов, которые пытаются выделить коммуникации и оборудование, делающие подвал техническим и обуславливающие необходимость оформления его в общую собственность. По мнению судей, к таким можно причислить коммуникации и оборудование, требующие постоянного доступа жильцов и обслуживающие весь дом. Это могут быть: коммуникации с запорно-регулирующей арматурой для эксплуатации всего дома, вентиляционные шахты, тепловой узел, насосное оборудование и пр.
Если в подвале есть незанятое пространство, то оно может быть передано в аренду под офис или магазин.
Как используется подвал в вашем доме?
Для технических коммуникаций Для хранения овощей и заготовок Там расположены офисы (склад, магазин) Не знаю, он закрыт
✅ Использование подвального помещения
Наличие оборудования и коммуникаций в подвальном помещении не исключает возможности использования незанятой площади помещений, так как в Жилищном кодексе не указана обязанность жильцов применять подвалы исключительно по техническому назначению. Например, подобное определение есть у Конституционного суда №489-О-О от 2009 года.
Можно ли использовать подвалы в жилых домах для бизнеса? | Проверено
Помимо использования подвалов в технических целях, в старых постройках еще на этапе проектирования размещались спецпомещения под хозяйственно-бытовые цели (кладовки для хранения овощей и заготовок на зиму), но эти цели использования доступны не везде.
Возможные направления использования подвального помещения многоквартирного дома содержатся в строительных нормативах. Так, например, в Распоряжении Правительства Москвы №640-РП от 1998 года определен ряд требований к площадям подвальных помещений:
- Здесь разрешается хранить инвентарь дворников, инструменты, материалы и оборудование.
- Запрещено размещение хозяйственных складов.
- Не разрешается сдавать в аренду помещения, где расположены газопроводы и устройства, отключающие инженерные коммуникации.
- Передавать в аренду можно ту часть помещения, где отсутствуют коммуникации, но при условии беспрепятственного доступа сюда представителей владельца здания.
- Строго запрещено хранение в подвале горючих и взрывоопасных материалов, а также песчано-соляной смеси.
- Не допускается использовать цокольные и подвальные этажи под жилье.
Если подвал признан общедомовым имуществом, то на его использование должно быть получено согласие всех собственников.
❗ Ответственные за состояние подвала
Хочу построить детскую площадку во дворе – что для этого нужно
Плата за капитальный ремонт: это право или обязанность
Кто и за чей счет должен ремонтировать старые лифты в МКД
Можно ли заниматься перепланировкой или углублением подвала
При самовольном захвате подвального помещения подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Предварительно должны быть пройдены этапы проектирования и согласования с муниципальными властями. Но есть судебные решения, по которым захватившего подвальное помещение лицо так и не смогли обязать снести самострой.
Так, в деле №А19-9053/2017 от 2019 года управляющая компания пыталась через суд добиться устранения самовольно вырытого подвала под магазин в многоквартирном доме. Обстоятельства дела были следующими: ответчик самовольно вырыл подвал под МКД площадью свыше 400 кв. м и заменил часть канализационной и отопительной систем для получения прямого доступа к инженерному оборудованию (ранее он отсутствовал).
Признать свое право собственности на постройку он не смог: она не только не была санкционирована властями, но и построена без согласия жильцов дома. Сами собственники квартир выступали против строительства, так как оно сопровождалось отключениями света, а владелец магазина получил единоличный доступ к коммуникациям: он мог в любое время отключить жильцам воду.
Но, несмотря на то, что строение было незаконным, а собственники жилых помещений на собрании высказались за восстановление первоначального состояния дома, суд отказал в удовлетворении требований управляющей компании. Суд в своем решении руководствовался результатами строительно-технической экспертизы. Она выявила, что незаконная постройка улучшила состояние несущих конструкций и способствовала сейсмоустойчивости здания, а при демонтаже и приведении дома в первоначальное состояние не обойтись без ущерба для МКД.
⛏ Можно ли вырыть подвал самому, узаконить его и использовать, как погреб
В теории собственник квартиры на первом этаже может вырыть подвал и узаконить перепланировку, а в дальнейшем использовать это помещение, как погреб. Но в действительности сделать это будет достаточно непросто.
Стоит учитывать, что с мая 2020 года вступили в силу изменения в Кодекс об административных правонарушениях (КоАП), согласно которым, указанный нормативный акт теперь предусматривает штраф за незаконную перепланировку или использование помещения не по назначению. Порча жилых помещений или использование помещения не по назначению, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП, грозит штрафом в размере от 1 тыс. р. до 1,5 тыс. р. Самовольные постройки, согласно ч. 2, караются штрафом в 2-2,5 тыс. р.
С учетом того, что при присоединении подвала речь идет об уменьшении общего имущества дома (по ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса), то для подобных действий потребуется заручиться стопроцентным согласием собственников. При этом ни одного голоса против быть не должно (на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса).
По результатам собрания собственников квартир составляется протокол, в котором указываются согласие всех жильцов дома на передачу части подвала и сроки возможного использования общедомового имущества. На практике добиться стопроцентного согласия собственников крайне сложно.
Желательно уже перед собранием провести экспертизу для определения возможности присоединения подвала и получить заключение в подтверждение того, что технические препятствия для этого отсутствуют.
После получения согласия от соседей нужно обратиться в специализированную проектную организацию с допуском в саморегулируемую организацию (СРО), дающую право на подобную деятельность. Эта компания должна изготовить проект с заключением о технической возможности присоединения подвала. Проектные работы обойдутся в круглую сумму: до 100-150 тыс. р.
После подготовки проекта его необходимо согласовать с местными властями (с учетом положений ст. 26 Жилищного кодекса). Только затем можно приступать к строительным работам и вводить погреб в эксплуатацию. На завершающем этапе нужно изготовить новый технический паспорт и зарегистрировать измененную квартиру.
Если перспектива прохождения всех этих этапов не смущает собственника, то он может приступать к старту процедуры присоединения части подвала к квартире.
А вот, например, подвал под лоджией первого этажа узаконить бывает проще. Например, в этом судебном решении суд встал на сторону истицы и разрешил узаконить подвал под балконом, так как он не создал угрозы безопасности целостности дома.
Источник: zakonguru.com
Кладовые в подвале жилого дома, как бизнес
Добрый день. Подскажите пожалуйста, могу ли я законно, став собственником подвального помещения в жилом доме, обустроить там кладовые под сдачу в аренду?
Отвечает юрист
Стаж 9 лет
2 консультации
19.09.2022 18:59
С 1 января 2021 г. вступили в силу Правила № 1479. Теперь в пп. «б» п. 16 установлен запрет на использование подвального этажа для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.
Спасибо за ответ
Юрист прошел модерацию
Опытный юрист — юрист со стажем от 15 лет
Отвечает адвокат
Стаж 15 лет
27 консультаций
06.09.2022 12:56
Добрый день! Конечно, являясь собственником подвального помещения Вы вправе сдавать в аренду кладовые.
Спасибо за ответ
Юрист прошел модерацию
Отвечает юрист
Стаж 13 лет
135 консультаций
25.08.2022 22:16
Добрый день. Если подвал не попадает под раздел технического, то можете.
Спасибо за ответ
02.09.2022 14:05
Большое спасибо. Буду узнавать.
На ваш вопрос ответил искуственный интеллект, что бы ознакомится, нажмите на кнопку: Прочитать.
Сообщаем, что искусственный интеллект не является квалифицированным юристом, и его ответы не могут заменить консультацию у специалиста, могу содержать ошибки. Его функцией является лишь предоставление общей информации.
Источник: harant.ru
Продажа подвальных помещений: законность, подводные камни и возможности использования в качестве офисов или заведений.
Скажите, пожалуйста, законна ли продажа подвальных помещений в многоквартирном доме, если у собственника на руках есть выписка ЕГРН где указан кадастровый номер и тип объекта — Нежилое, подвал. И (со слов, пока еще жду документ) право собственности на данное помещение? Какие «подводные камни» у таких помещений в плане дальнейшей эксплуатации в качестве офисов, кафе или иных заведений? Собственник занизил цену в 4 раза, основание якобы отсутсвие ремонта и необходимость прорубать отдельный вход с обратной стороны дома, и утверждает что это абсолютно не проблема.
Ответы на вопрос (6):
17.02.2022, 06:03,
г. Новокузнецк
Прорубать отдельный вход это и есть основная проблема. Дело в том, что для оборудования такого входа вам нужно согласие каждого собственника помещений в доме. Как вы понимаете, это абсолютно невозможно.
17.02.2022, 06:15,
г. Новокузнецк
Это лучший ответ
1. Если у собственника есть документы подтверждающие право собственности на эти подвальные помещения то на основании статьи 209 ГК РФ имеет право распорядиться этими помещениями, то есть продать. Продажа будет вполне законной.
2 Зря собственник утверждает, что прорубить отдельный вход с обратной стороны дома — это не проблема. Согласно статьи 36 ЖК РФ стены дома относятся к общедомовому имуществу. Надо созывать общее собрание собственников помещений стст 44-46 ЖК РФ для принятия решения о даче разрешения на оборудование этого входа При чем должно быть согласие 100% собственников помещений в этом доме.
3 Получить 100% одобрение — это нереально сделать.
В этой связи собственник по дешевке решил вам скинуть эти помещения в расчете на то, что вы клюнете на низкую цену покупки.
4 Не сделав отдельный вход вы не сможете эксплуатировать эти помещения в качестве офисов, кафе или иных заведений.
17.02.2022, 06:47,
Это лучший ответ
Для того, чтобы ответить на Ваши вопросы надо обратиться к нормам двух СНИПов:
1. СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения
2. СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
Основные положения этих документов, касающиеся размещения офисов в подвалах
— в подвальных помещениях можно размещать административные, офисные и служебно-бытовые помещения
— Подвальные и цокольные этажи площадью более 300 м или предназначенные для одновременного пребывания более 15 человек должны иметь не менее двух эвакуационных выходов.
По размещению кафе в подвальных и цокольных помещениях
Приложение Д* СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения это допускает
Перечень помещений, размещение которых по процессу деятельности общественных зданий допускается в подземных и цокольном этажах, стилобатной части здания**
Д.2 Первый подземный или подвальный этаж
Д.2.13 Помещения предприятий питания и пищеблоков
Т.о. вся проблема не в размещении в подвале или цоколе офиса или кафе, а в создании основного и эвакуационного выходов
Для того, как говорит собственник есть
необходимость прорубать отдельный вход с обратной стороны дома, и утверждает что это абсолютно не проблема.
Это он, мягко говоря, лукавит
Мало того, что устройство выхода в капитальной стене потребует отдельных технических и планировочных решений, необходимо еще и заручиться согласием не менее чем 50+1 голос собственников МКД, для чего придется собирать внеочередное собрание в соответствии со ст. 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ.
17.02.2022, 07:47,
г. Новосибирск
Это лучший ответ
Проблемы при эксплуатации будут в плане доступа до общедомового имущества собственниками МКД или аварийными службами. Кроме того, подвальные помещения постоянно топятся.
Продажа сама помещений собственника законна, если есть ДКП и регистрация в Росреестре, ст. 8.1 ГК РФ.
Согласно требованиям пожарной безопасности, для офисов, кафе и тп. требуется определенный размер дверных проемов, 2 отдельных выхода из каждого помещения, требования СНИП и т.п
Отдельный вход не достаточен, должно быть 2 выхода и их возможность должна еще быть рассмотрена техническими и архитектурными службами, гостехконтролем, роспотребнадзором и т.д. собственниками МКД.
Не факт, что вы получите такие разрешения.
17.02.2022, 09:00,
г. Владикавказ
У подвального помещения не может быть 1 собственник, это помещение (подвал) является общим имуществом собственников являющихся совладельцами в МКД согласно ст.36 ЖК РФ
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
Кадастровый номер и статус в ЕГРН под обозначением » нежилое помещение» , не является документом о праве собственности на подвал
Собственники МКД могут на общем собрании передать в пользование подвал, но никак не продать. Юридически невозможно.
В таком случае составляется документ о передачи в аренду такого рода подвальное помещение
При этом для оформления отдельного входа, должно быть согласие 100% всех совладельцев и администрации, если земля под МКД принадлежит муниципалитету.
Источник: www.9111.ru
