Выбор, покупать и арендовать помещения под офис, магазин или склад, в первую очередь зависит от наличия свободных средств. Выбрать площади можно самостоятельно, а можно поручить это посреднику — агентству недвижимости. Риски и способы страхования.
Каждый, кто начал заниматься бизнесом, знает, что вопрос подбора подходящего помещения – один из основных.
Если собственных или заемных активов для приобретения в какой-то момент времени недостаточно, то площади для магазина, склада, офиса можно взять в аренду. Самостоятельный поиск, как правило, отнимает много сил и времени, поэтому стоит обратиться за помощью в агентство недвижимости. Главное при этом четко сформулировать критерии отбора, чем они однозначнее, тем быстрее можно ожидать желаемого результата.
Требования, предъявляемые к помещениям под склад и офис, безусловно, различны. Посредник может помочь вам подобрать подходящие варианты, но только исходя из той информации, которую вы ему предоставили.
Для офисного помещения важно удобное месторасположение здания, его состояние. Здесь происходят встречи с деловыми партнерами, клиентами, поставщиками и заказчиками, поэтому внешний вид и интерьер такого помещения крайне важны.
Пассивный доход от недвижимости. Покупка недвижимости под сдачу в аренду
Если вы рассматриваете коммерческую недвижимость не под офис, а под склад или магазин, то требования совершенно другие: площадь, наличие свободного подъезда транспорта, возможность беспрепятственного выполнения погрузочно-разгрузочных работ. Месторасположение здание играет роль, но близость транспортных путей в данном случае важнее.
При наличии средств, помещение можно приобрести в собственность. Строительство с нуля – это затратный и длительный процесс, поэтому лучше покупать готовые площади. Если внимательно изучить раздел продажа квартир в Омске, Москве, Новосибирске или другом городе, то можно выбрать офисное помещение на первом этаже. Существует процедура вывода такого объекта из жилого фонда, после которой в приобретенной квартире можно размещать офис. Можно построить его и на базе квартиры, но более правильно все-таки оформить отведение объекта.
Покупка помещения, особенно на вторичном рынке ничем не отличается от традиционного приобретения частной собственности. Риски те же и, так как цена объекта высока, финансовые потери могут быть ощутимыми. Поэтому лучше заказать юридическое сопровождение такой сделки или заключить договор страхования титула, который обеспечит защиту не только от финансовых, но и от юридических рисков. На тот случай, если в истории предыдущих операций с данным объектом нарушены механизмы приватизации или перехода права собственности.
Источник: www.doverie-omsk.ru
Помещение для бизнеса: купить или арендовать?
Эксперты считают: начинающим предпринимателям лучше снимать коммерческую недвижимость, а опытным — приобретать. Но для настоящего рынка это не столь простой вопрос. У сторонников обоих методов есть свои доводы и аргументы. Аренда нежилого помещения — сфера деятельности компании «Русская Жемчужина». Специалисты агентства помогут посетителям сайта агентства принять правильное решение.
Коммерческая недвижимость. Как выбрать локацию для арендного бизнеса. Инвестиции в недвижимость. 18+
Эксперты считают: начинающим предпринимателям лучше снимать коммерческую недвижимость, а опытным — приобретать. Но для настоящего рынка это не столь простой вопрос. У сторонников обоих методов есть свои доводы и аргументы. Аренда нежилого помещения — сфера деятельности компании «Русская Жемчужина». Специалисты агентства помогут посетителям сайта агентства принять правильное решение.
Вопрос собственности
Приобретение недвижимости делает предпринимателя независимым, он не связан с условиями договора и возможными его изменениями. Собственник может производить перепланировку и ремонт по своим нуждам. Аренда офиса не дает достаточно долгосрочных перспектив в планировании деятельности. Не исключается повышение ставок или расторжение соглашения.
Приобретенное помещение повышает авторитет и репутацию компании в отношениях с инвесторами. Владельцам легче получить банковский кредит, воспользоваться возможностью залога недвижимости. Но есть и аргументы «против» покупки. У малого бизнеса не всегда находятся средства на приобретение коммерчески выгодных объектов.
А финансовые организации не предоставляют приемлемых условий кредитования. Дополнительные расходы нужны для последующего ремонта. Во многих случаях лишь развитому бизнесу целесообразно делать приобретение. К примеру, компания выкупает арендованное предприятие, приносящее доход. Но и тогда остается риск возникновения конкуренции, факторов, приводящих к упадку.
Могут появиться трудности при реализации нерентабельного объекта. Аренда помещений в Тольятти станет доступнее при содействии компании «Русская жемчужина». Вы можете обратиться к специалистам агентства, которые, в свою очередь, ответят на все интересующие вас вопросы.
Снижение рисков при аренде
Снимая объект недвижимости для коммерческой деятельности, предприниматель сталкивается с необходимостью переплачивать. Покупка в кредит тоже потребует перечисления банку значительных средств, включающих проценты. Поэтому результирующую разницу значительной считать нельзя.
Аренда помещения имеет условные «минусы», заключающиеся в наличии зависимости от нестабильных настроений собственника. На деле этот риск не столь высок, потому что регулируется арендным договором. Грамотное составление документа предусматривает фиксирование сумм платежей, указание сроков выплат и действия самого соглашения.
А также обуславливает возможности расторжения, повышения ставок, штрафы. Новичкам действительно лучше арендовать помещение, так как это сделает бизнес мобильным и высвободит средства на развитие. Успешная деятельность позволить приобрести объект в собственность. Совершая сделку, следует оценить соответствие помещения потребностям, провести анализ его состояния и ликвидности. Обратившись в агентство по недвижимости «Русская Жемчужина» клиенты могут рассчитывать на поддержку при выборе оптимального варианта.
Источник: rusjem.ru
Аренда помещений под магазины и офисы: выгоднее покупать или арендовать?
Теперь практически во всех жилых комплексах первые этажи делаются нежилыми. Эти помещения либо продаются под магазины, спа-салоны, парикмахерские и пр. или же сдаются для социально необходимых услуг. Возникает вопрос – данные помещения выгоднее покупать или все же арендовать?
Площади на первых этажах ЖК, предназначенные для коммерческих объектов, реализуются обычно еще на стадии строительства — они либо продаются, либо сдаются в аренду. «Для девелоперов наиболее выгодной моделью является продажа нежилых помещений, — говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Редко бывает, что они нанимают управляющую компанию и сдают эти помещения в аренду. Причиной этого является то, что данные объекты занимают небольшую долю общей площади строящегося дома, и заниматься арендой большинство застройщикам просто неинтересно».
Несмотря на это, операторы в свою очередь стараются договориться об аренде. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su , ставки на коммерческую аренду в ЖК, как правило, низкие, поскольку все операторы понимают, что сотрудничество с ними увеличивает спрос на квартиры в данном комплексе.
Спрос есть
Если речь идет о коммерческих помещениях в жилых домах более ранней застройки, расположенных на первой линии улиц с высоким трафиком (зачастую в центре), то такие помещения часто выкупают с целью дальнейшей сдачи в аренду, равно как и приобретают уже для готового бизнеса – включая магазины одежды и продуктовые магазины, кафе и рестораны, и т.д.
Если говорить о том, на какие помещения есть большой спрос, то все зависит от потенциального арендатора. Например, если это представительский офис или магазин люксовой одежды, то однозначно центр города. У продуктовых магазинов или магазинов товаров повседневного спроса немного другие критерии. Как правило, оценка идет по следующим позициям – близость к метро, расположение на первой линии. Для продуктовых магазинов ключевой критерий – это расположение в крупном жилом массиве.
Еще один важный момент — опытный застройщик, как правило, на стадии проектирования объекта определяет, где удобней будет разместить продуктовый магазин, а где ресторан или стоматологическую клинику. Следовательно, заранее в этих помещениях закладываются соответствующие технические характеристики.
Однако не существует механизма, гарантирующего, что будущий собственник помещения не сменит род деятельности. Поэтому и получается, что в рамках комплексной застройки одного ЖК в микрорайоне можно встретить 10 продуктовых магазинов, 5 салона красоты, 4 аптеки и 3 стоматологических клиники. При этом нет ни одного объекта детской инфраструктуры, фитнеса, химчистки, отделения банка или службы быта (ателье, ремонт обуви и пр.). Такая картина встречается очень часто. Причем, выглядят такие помещения обычно не слишком привлекательно, но застройщику все равно, для него главная задача – как можно быстрее уйти с площадки, реализовав все, что построено, утверждают участники рынка.
Анна Соколова подчеркивает, что спрос на помещения под магазины и офисы есть, и он стабильно высокий. «Некоторые проблемы могут испытывать только проекты, расположенные буквально в чистом поле, — отмечает она. — Однако как только дома будут более или менее заселены, спрос все равно появится. А в тех ЖК, которые отличаются хорошей транспортной доступностью и высоким трафиком, вообще выстраиваются очереди из желающих купить или арендовать нежилое помещение на первом этаже».
По словам Аркадия Власенко, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный, наибольшим спросом пользуются помещения 50 — 100 кв.м. под магазины «шаговой доступности» или 15 — 30 кв.м. под офисы.
Требования к арендаторам
У инвесторов наибольшим спросом пользуется арендный бизнес, где арендаторами выступают продуктовые магазины, желательно по долгосрочному договору. По словам Дарьи Брюховецкой руководителя проектов NAI Becar (Москва), причиной этого является то, что продуктовые магазины нужны даже в кризис, что снижает вероятность съезда арендатора даже в периоды неблагоприятной экономической ситуации. «Требования у продуктовых магазинов практически одинаковые, следовательно, возможны за минимальные сроки экспонирования помещения на рынке и замещаемость арендаторов, — говорит она. — Такой арендный бизнес можно продать под капрейт 10-12%».
Однако стоит отметить, что не все объекты коммерческой недвижимости разрешено размещать на первых этажах новостроек. Например, согласно Московским городским строительным нормам 3.01-01 «Жилые здания» на данных площадях запрещается организовывать помещения с взрыво-, пожароопасными и загрязняющими воздух веществами, производственные мощности, а также заведения с режимом работы после 23 часов, работа которых связана с шумом (дискотеки, ночные клубы, караоке-бары и т.д.). Кроме того, в жилых домах нельзя открывать магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, похоронные бюро, различные лаборатории, общественные уборные, склады, бани, сауны и многое другое.
Кафе, рестораны, бассейны, автоматические телефонные станции на подобных площадках можно размещать при выполнении ряда условий. К примеру, общая площадь предприятия питания не должна превышать 250 кв. м, а число посадочных мест – 50. При этом для посетителей обязательно должны быть предусмотрены парковки, спроектированные таким образом, чтобы не мешать жильцам.
Цена вопроса
«Ставка аренды для офиса, банка и для продуктового магазина будет отличаться в разы, — отмечает Дарья Брюховецкая. — Также и с требованиями к помещениям. Аренда будет отличаться в зависимости от качества помещения, от площади, от уровня здания, от района, от расположения внутри района».
«На сегодняшний день торговые площади формата стрит-ритейл (первые этажи жилых домов) на основных торговых коридорах (Тверская, Никитская, Арбат и т.д.) предлагаются в аренду по ставкам до 3000 долларов за квадратный метр в год, — говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Помещения в спальных районах сдаются по ставкам от 300 до 2000 долларов за квадратный метр в год. Наиболее дорогие помещения расположены у станций метро, минимальные ставки характерны для площадей, расположенных в домах на второй линии и вдали от магистралей и людских потоков».
Трудности застройщика
Коммерческая недвижимость в жилом комплексе – это дополнительный финансовый инструмент для застройщика. И грамотная концепция может обеспечить девелоперу высокую эффективность инвестиций. Однако застройщики не уделяют данному вопросу повышенное внимание – для них эти помещения вторичны.
Но, несмотря на это, все же, когда речь идет о реализации масштабного жилого проекта, все строительство обычно ведется в несколько очередей. «Ни один девелопер не будет возводить сразу весь микрорайон и заселять его 20-30 тысячами жителей, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — А для крупных ритейлеров очень важен трафик, то есть поток покупателей. И даже если застройщик во время строительства первой очереди проекта возведет объект, полностью подходящий под требования торговых сетей, о которых всем девелоперам, в принципе, давно известно, то ритейлеры его не запустят.
Трафика покупателей, состоящего из жителей первых домов, для них будет недостаточно. Эти жильцы не обеспечат ритейлеру необходимый товарооборот. Получается, что пока застройщик не построит достаточное количество домов и не заселит их, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут. А жители первой очереди, скорее всего, не будут заселяться».
Однако, как говорится, выход всегда есть в таких случаях. Например, так как застройщик обычно продает или сдает помещения на первом этаже блоками по 70-100 кв. м, то в большинстве случаев ему достаточно лишь обратиться в администрацию, которой известно обо всех местных предпринимателях, планирующих купить или снять подобное помещение для развития собственного бизнеса. Именно они как раз и обеспечивают жителей первых очередей небольшой, но разнообразной инфраструктурой. В том числе, и продуктовыми магазинами.
На следующем этапе девелопер уже планирует строительство отдельно стоящего торгового объекта, подходящего под требования ритейлеров по площади, инженерной начинке, планировке (шаг колонн, высота потолков) и т.д. «Заманивать операторов торговых сетей, в принципе, не нужно, — говорит Алексей Шмонов. – Они, как правило, на этом этапе приходят к застройщику уже сами. Проблемы испытывают только проекты, сильно растянутые во времени. Например, если девелопер обещал построить шесть домов за определенное количество времени, а возвел только два из них».
В свою очередь Александр Зубец добавляет, что сами ритейлеры выбирают разные варианты сотрудничества. Одни договариваются с девелопером о строительстве объекта «под себя», другие выкупают земельный участок и возводят его самостоятельно.
Быть или не быть?
Что касается покупки помещения под магазин или офис в строящейся новостройке, то это может быть наиболее выгодным вариантом, с другой стороны – большинство собственников магазинов и офисов не имеют возможности приобрести помещение в собственность, так как та же торговля – это оборотный бизнес, и отвлечение денег из оборота для совершения покупки не всегда возможно. Сравнивая стоимость квадратного метра в строящемся доме и в готовом – в первом случае она будет существенно ниже.
Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория» считает, что если выбирать между покупкой и арендой, то тут многое определяет специализация данного магазина. «Если это супермаркет, то в дальнейшем его можно перепродать сетевому ритейлеру, — говорит он. — Но если речь идет о магазинах других, более специализированных, то в этом случае выгоднее аренда».
«Все более распространенным становится вариант размещения офиса небольшой компании, когда владельцу бизнеса удобнее не тратить время на дорогу – причем речь идет не только о площадях на первом этаже жилого дома, но и о небольших офисных зданиях на территории ЖК, — говорит Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsultinghttps://move.ru/articles/562/» target=»_blank»]move.ru[/mask_link]
