В этой статье я на цифрах покажу, почему не выгодно покупать квартиру с целью большого заработка на сдаче в аренду.
В нашей стране принято считать, что резервная квартира, это отличный источник заработка на сдаче в аренду. И всё кажется логичным – есть пустая квартира в собственности, запускай жильцов и получай ежемесячные платежи. Это кажется прекрасным дополнительным источником дохода. Но в этой схеме не учитывается одно важное «НО».
Ведь если квартира досталась в наследство или в подарок, тогда получается, что изначальные ваши вложения в недвижимость составляют 0 рублей, 0 копеек. Сдавая такую квартиру в аренду, вы сразу получаете чистый доход. Безусловно это беспроигрышный вариант. Но ведь часто ситуация обстоит иначе.
Многие усиленно работают, или берут ипотеки, чтобы купить вторую квартиру, с целью получения дополнительного дохода! А все ли считают вложенные средства и будущий получаемый доход?
Давайте я покажу на цифрах. За пример беру город Краснодар, и район Гидростроителей, в котором и сам проживаю. К слову, приобретение квартиры для сдачи в аренду, было и для меня мечтой о дополнительном заработке.
КУПИТЬ КВАРТИРУ В МОСКВЕ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ В 2023 — ГДЕ ВЫГОДА
Итак, давайте подсчитаем
Однокомнатная квартира для сдачи в аренду в моем районе обойдется покупателю в 4,5 млн рублей. Дело в том, что конечно можно найти варианты дешевле или взять квартиру с предчистовой отделкой, но вы в любом случае потратитесь на ремонт. Учитывая большой выбор предложений на рынке недвижимости, в «квартирку-бабушатник» с плохим ремонтом и выгоревшими обоями, расположенную где-нибудь на отшибе вы вряд ли найдете арендаторов! Поэтому на необходимые вложения для приобретения квартиры я закладываю 4,5 млн рублей.
скриншот с ценами. Все те варианты «от 3,5 млн» либо с плохим ремонтом, либо с предчистовой отделкой.
Теперь давайте посмотрим цены на аренду квартиры в этом же районе. Ведь мы должны заранее понимать, какие платежи сможем получать за аренду в месяц. У нас в районе квартиры сдаются в аренду по цене от 10000 до 25000 рублей. Цена зависит от расположения квартиры, от ремонта и количества комнат. Но на «однушки» в среднем стоимость аренды от 13 до 16 тыс рублей.
Я не беру в расчет самые дешевые цены, на аренду плохеньких квартир, ведь мы закладывали на приобретение недвижимости 4,5 млн, чтобы у нас был более-менее приемлемый вариант!
предложения по аренде жилья.
Что в итоге мы получаем.
При вложении 4,5 млн рублей, у нас имеется потенциальная возможность получать 15000 рублей в месяц. В год это 180 000 рублей. Звучит неплохо, правда? На самом деле – Нет!
180 000 рублей составляют всего лишь 4% годовых от 4,5 млн.
Потратив кучу времени и сил на приобретение квартиры, на то чтобы сделать ремонт и найти арендаторов вы получаете процент прибыли, меньше доходности банковского вклада! И ведь это при условии постоянного проживания арендаторов и отсутствии непредвиденных расходов! Это очень важно понимать, так как во многих самых крупных и надежных банках страны вы смогли бы получить до 6,5% доходности, а иногда и больше.
такую ставку можно получить в самом крупном банке нашей страны
К тому же у нас в стране имеются облигации федерального займа(ОФЗ), это одни из самых надежных финансовых инструментов в России. Они также дают доходность от 5% до 8% в год. Это выше, чем доход со сдачи жилья в аренду.
Конечно читатель может указать мне на то, что любой банк может развалится, а государство может не выполнить свои обязательства по ОФЗ. А вот квартира(недвижимость) уж точно никуда не денется и будет «спасительным резервом» в случае чего.
Я на это отвечу так: «И Да и Нет».
Конечно, с одной стороны дополнительная недвижимость всегда будет резервом, с этим трудно спорить. Но я не зря в начале статьи указал, что такая покупка не выгодна именно с целью БОЛЬШОГО заработка. Если рассматривать покупку квартиры, как «пристройку денежных средств», то такой вариант выглядит неплохо.
Но желая заработать на сдачи в аренду, и не просчитывая все минусы, некоторые люди могут оказаться в ситуации, когда длительное время не могут найти арендаторов, и квартира простаивает принося убытки в виде обязательных, ежемесячных коммунальных платежей. Бывают случаи, когда попадаются недобросовестные арендаторы, которые после себя могут оставить разруху в квартире, и все полученные за аренду деньги придется потратить на приведение квартиры в порядок(задаток оставляемый хозяину может это не перекрыть).
Третий немаловажный аспект, с которым может столкнуться арендодатель – снижение стоимости на недвижимость! Именно такое наблюдалось после 2014 года. При нашем переезде в съемную квартиру, мы платили хозяину на 1000 рублей меньше, чем предыдущий арендатор(я это видел по договору аренды предыдущего съемщика). Когда мы съезжали, следующие арендаторы при нас просили снизить цену, на длительный срок, так как: «ситуация с ценами на рынке жилья в аренду поменялась». Цены на аренду жилья, которые я приложил в скриншоте подтверждают это, сейчас если нам нужно было бы снять жилье, мы платили бы за квартиру меньше, чем три года назад(тогда мы снимали квартиру за 14000 рублей, причем с далеко не лучшим ремонтом).
Именно по этим причинам зарабатывать на сдаче в аренду не так выгодно, как может показаться на первый взгляд.
Источник: dzen.ru
Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
Какие квартиры в новостройках сдавать в аренду выгоднее всего? За сколько лет окупится квартира в Москве или Подмосковье? Покупка квартиры для сдачи внаем – это хорошая идея или ошибка? Эксперты компании «Метриум Групп» дают ответы на 10 главных вопросов.
1. На каком этапе лучше покупать квартиру для последующей сдачи в аренду?
Как известно, на этапе котлована квартиру в новостройке можно приобрести по минимальной цене. Однако если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то нужно оценивать не только ее стоимость, но и упущенную выгоду. Средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. метров в Москве сегодня составляет 35 тысяч рублей в месяц.
Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить 1,05 млн рублей арендных платежей. Поэтому при выборе строящегося жилого комплекса нужно учитывать этот нюанс. Покроет ли рост цен в проекте в период строительства потенциальный доход от аренды за этот же срок? Сегодня, когда темпы увеличения стоимости недвижимости на первичном рынке крайне низки, покупка квартиры под сдачу в аренду в уже готовом или близком к этому доме может оказаться более выгодной.
2. Какую квартиру выгоднее всего сдавать в аренду?
Самый ходовой товар на рынке – это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов хочет жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса.
Востребованность в свою очередь «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на однокомнатные квартиры, на втором месте – объекты с двумя комнатами. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет смысл выбирать между этими двумя вариантами. Кроме того, нужно учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно- или двухкомнатной квартире и финансовые, и временные затраты будут ниже. Соответственно, они быстрее окупятся.
3. Насколько важно местоположение новостройки?
Расположение – один из самых важных критериев, влияющих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Ведь подавляющее большинство арендаторов выбирают объекты, исходя из близости к метро. Поэтому при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду нужно учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже можно сдавать квартиру.
Но не стоит забывать и о том, что на стоимости жилья в новостройках соседство с метро тоже сказывается в значительной степени. Если целью рантье является высокий ежемесячный приход, то станция подземки рядом – это обязательное требование.
Если же покупатель квартиры стремится «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то выгоднее может оказаться приобретение более дешевого жилья в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от стоимости недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «старой» Москве, но за МКАД, можно приобрети за 2,68 млн рублей и сдавать ее за 20 тысяч рублей в месяц. В этом случае она окупится примерно за 11 лет. А если взять квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет примерно в полтора раза длиннее.
4. Квартира или апартаменты?
Несмотря на то, что стартовые цены на квартиры в Москве сегодня находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты по-прежнему можно приобрести на более выгодных условиях. При более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, вернуть свои вложения вы сможете быстрее.
Более того, многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них можно приобрести недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более интересно для тех, кто в перспективе планирует в него переехать сам или переселить родственников.
5. Приобрести квартиру с отделкой или сделать минимальный ремонт самому?
Ремонт квартиры в новостройке, даже минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой – это упущенная выгода. То есть за каждый месяц ремонта будет недополучен потенциальный доход. Поэтому в первую очередь нужно обратить внимание на новостройки с готовой отделкой.
Это позволит начать сдавать жилье сразу после получения ключей и оформления права собственности. Кроме того, в домах с ремонтом от застройщика вероятность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные отделочные работы, сведена к минимуму.
6. А может быть вообще сдать «голые стены» в обмен на ремонт?
Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт довольно распространена на рынке. На практике же этот вариант может обернуться серьезной головной болью для владельца квартиры. Зачастую последствием подобных бартерных отношений между арендодателем и съемщиком является растянувшийся на неопределенный срок низкокачественный ремонт. Нередко на такие объявления откликаются бригады ремонтников из стран ближнего зарубежья, которые используют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь другими объектами за «живые» деньги. При этом «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, поскольку никакого финансового интереса здесь нет.
7. Как обставить квартиру с минимальным ущербом для бюджета?
Путь, по которому идти не нужно , – это обстановка квартиры старой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из важных преимуществ арендных квартир в новостройках – это именно новизна. Поэтому стоит приобрести хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель. Идеально для этого подойдет продукция знаменитого шведского производителя.
А чтобы случайно не купить лишнего, имеет смысл выставить «пустую» квартиру с пометкой, что все необходимое будет приобретено под нанимателя. Не исключено, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, как раз находящийся в поисках квартиры без обстановки.
8. Как определить адекватную арендную ставку?
У арендаторов и арендодателей представления о том, что такое справедливая арендная ставка, в значительной степени расходятся. Поэтому определить степень адекватности этого показателя довольно непросто.
Для того, чтобы оценить более-менее реальную стоимость аренды, которая позволит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, нужно начать с выяснения средней ставки по округу и району. Это позволит примерно сориентироваться в ситуации на рынке.
Затем посмотреть, есть ли в районе или округе новые жилые комплексы того же класса, какие варианты и за какие деньги предлагаются в них. Это даст возможность выяснить, насколько выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Понимание этой разницы значительно упростит задачу. Но самый правильный вариант – пригласить профессионального оценщика.
Это не так дорого, как принято считать. И позволит учесть в арендной ставке все положительные и отрицательные качества квартиры.
9. За сколько лет можно окупить квартиру в новостройке за счет аренды?
Точные цифры зависят от огромного количества факторов. Если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков «Метриум Групп » , однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,29 млн рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от площади и локации – 33 тысячи рублей в месяц. Без учета динамики изменения арендной ставки срок возврата вложенных средств составит около 16 лет. Если же каждый год производить индексацию на 5%, то можно сократить этот период до 12 лет.
Впрочем, в зависимости от класса новостройки, сроки могут значительно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тысяч рублей в месяц, а средняя стоимость такой «однушки» в новостройке – 30,73 млн рублей. Соответственно, она окупится примерно за 20 лет (без учета индексации).
10. Сможет ли заработок от аренды перекрыть размеры выплат по ипотеке?
Если говорить о «старой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, скорее всего, нет. На сегодняшний день самая доступная «однушка» в готовом доме в пешей доступности от станции подземки обойдется в 7,92 млн рублей.
При средних процентной ставке и сроке кредитования (12,68% годовых и 15 лет), а также первоначальном платеже в размере 20% от стоимости недвижимости, ежемесячный платеж составит 78,8 тысячи рублей. Средняя ставка на однокомнатные квартиры в этом районе сегодня равна 33,7 тысячи рублей в месяц. И даже если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры – новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, сдать ее больше чем за 60 тысяч рублей в месяц вряд ли удастся. Говорить об окупаемости ипотеки арендой можно только в том случае, если первоначальный взнос составляет половину и более стоимости квартиры.
Текст: «Метриум Групп»
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru