Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?
Кто эти продавцы?
На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.
Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.
На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.
Мошенники в Италии. Схемы обмана в которые вы попадете
Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.
На что нужно смотреть
Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.
Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.
Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.
Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.
ТОП-5 стратегий заработка на недвижимости
Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.
Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.
Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.
Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.
Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.
Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.
В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.
Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.
Источник: www.mirkvartir.ru
Блог Александра Кашина об инвестициях
Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость
Что выгоднее: работа, бизнес, недвижимость или акции
Опубликовано 29.01.2021 автором Александр Кашин
Давайте сравним разные варианты вложения человеческих усилий по экономической отдаче. Понятно, что чтобы инвестировать в акции деньги нужно заработать на работе или в бизнесе, либо продать что-то не нужное. Но когда у человека уже есть деньги, у него есть варианты, чему себя посвятить.
Акции или бизнес
Их сравнить проще всего, потому что акции — это доля в крупном бизнесе, значит и сравнивать нужно по бизнес-показателям. Самый простой способ сравнения — по ROE (рентабельность капитала, показывает отношение чистой прибыли к собственному капиталу).
У ROE есть недостатки: чистая прибыль — понятие бухгалтерское и может не совсем верно отражать реальную доходность бизнеса. Но зато общепринятое.
По отчетности за 1-ое полугодие 2020 года и упрощенным прогнозам на 2020 год некоторые компании на бирже имеют ROE более 1 (например, ГМК Норникель), и это в тяжелый год. Показатель ROE > 1 означает, что каждый год компания получает больше чистой прибыли, чем вложено в ее бизнес (ее капитал). Фантастика.
Некоторые компании имеют ROE около 0,5 (например, Полиметалл). Многие компании имеют ROE 0,2-0,3.
Таким образом, если ваш бизнес приносит меньше 20% чистой прибыли к собственному капиталу, выгоднее его продать и вложить деньги в акции.
На мой субъективный взгляд имеет смысл заниматься в основном некапиталоемким бизнесом. Тогда с нуля, только лишь на вложении своего времени и организации процессов, можно многократно взрастить свой доход. Если же бизнес становится со временем капиталоемким, требующим больших инвестиций (строительства или покупки недвижимости, дорогостоящего оборудования, поддержания большого оборотного капитала и т.д.), тогда уже нужно сравнивать его с альтернативным вложением денег в акции крупных компаний на мосбирже, ведь это наиболее эффективные бизнесы в России, и превзойти их очень тяжело.
Акции или недвижимость
Обычная доходность аренды жилой недвижимости раньше, до повышения цен, составляла 3-4%, коммерческой — 10%. По отдельным объектам вы могли получить большую доходность. Но теперь недвижимость подорожала, а арендная плата не выросла, в итоге доходность уменьшилась.
Сравните доходность недвижимости с ROE акций на мосбирже (20%): у акций больше. Означает ли это то, что вкладывать в недвижимость не выгодно. Если на свои деньги — то в общем случае да.
Но у недвижимости есть финансовый рычаг — ипотека. Применяя ипотеку вы замещаете собственный капитал деньгами банка, таким образом, доходность недвижимости (ее ROE) растет. Многое зависит от ставки по кредиту и цены недвижимости.
Покупая недвижимость с ипотечным кредитом вы можете получить чистую доходность на капитал (ROE) сравнимую с вложением в акции (20-30%), но сделать это сложнее, поскольку вся недвижимость индивидуальна. Требуется большое мастерство для выбора выгодного доходного объекта, и много усилий по его ремонту и дальнейшей сдаче в аренду, а также по контролю за ним, по сравнению с альтернативным вложением в акции.
В общем случае вложения в акции выгоднее чем вложения в недвижимость.
Есть некоторые плюсы, которые делают вложения в недвижимость в глазах некоторых людей более интересными, чем в акции:
— меньшая волатильность цены (цены на недвижимость, в отличие от цен на акции, не меняются в онлайне каждый день, и не ходят вверх-вниз по 50%), поэтому мы меньше переживаем;
— физический характер, привычность и ощущение контроля (бетон можно потрогать руками, это воодушевляет в отличие от электронных виртуальных акций);
— ежемесячный доход воспринимается как зарплата (по российским акциям платят дивиденды обычно раз в год, дивидендная доходность акций больше чем арендный доход по средней квартире, но большая частота выплаты арендной платы успокаивает).
Все эти плюсы — из сферы психологии, на доходность инвестиций они не влияют.
Акции или работа по найму
Чтобы оценить работу по найму в терминах доходности, ROE, нам нужно разделить годовую зарплату на вложенный капитал. Но как же его посчитать, если наш капитал — это время. А оценка времени зависит от зарплаты. Получается замкнутый круг.
Тогда введем понятие предельной полезности труда. При каком уровне пассивного дохода (альтернатива зарплате) доход в виде заработной платы не дает повышения уровня жизни инвестора.
Уточняем предпосылку, что для среднего работника основным мотивом выполнения работы служит поддержание и повышение уровня жизни (не творческая самореализация).
Предполагаю, что предельная полезность труда будет достигнута в следующих обстоятельствах (одновременно):
— полная удовлетворенность потребности в своем жилье без ипотечного кредита (есть в собственности жилье необходимой площади на каждого члена семьи, в удобном месте, с ремонтом, а также дача, если она требуется), но без роскоши и излишеств;
— покрытие средних обычных расходов на проживание и отдых (питание, одежда, коммунальные расходы, расходы на ежегодный отпуск в разумных пределах, и т.д.);
— наличие собственного транспорта (если требуется по расположению жилья);
— возможность реинвестировать 30% от пассивного дохода для покрытия личной инфляции (которая может отличаться от официальной в связи с изменением структуры потребления).
В таких обстоятельствах для инвестора, получающего пассивный доход от инвестиционного портфеля, труд по найму не принесет в среднем повышения уровня жизни, так как уровень жизни среднего класса уже достигнут, большинство потребностей удовлетворено на разумном уровне, а дополнительный доход в виде зарплаты не способен передвинуть уровень жизни на уровень выше (в высший класс — богатство или роскошь).
Нужно отметить, что пассивные инвестиции в акции не требуют затрат времени, поэтому если инвестору нравится его работа в плане творческой самореализации, то имеет смысл ее совмещать с инвестициями даже при достижении предельной полезности труда. Активные инвестиции (выбор ценных бумаг) требуют затрат времени на анализ.
Выводы:
- Инвестиции в акции в среднем более выгодны чем вложения в недвижимость и свой бизнес, если его рентабельность (ROE) меньше 20%.
- При удовлетворенности потребностей в жилье и определенном пассивном доходе инвестор может достичь предельной полезности труда, когда доход в виде заработной платы не приносит дальнейшего повышения уровня жизни.
Данная статья НЕ является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Запись опубликована автором Александр Кашин в рубрике с метками инвестиции, экономика на диване. Добавьте в закладки постоянную ссылку.
Источник: sostoyanie.com
Купить арендный бизнес или недвижимость
Коллеги! Неоднократно к нам обращаются клиенты с просьбой провести правовой аудит (DUE DILlGENCE) на вопрос налоговых, юридических и финансовых рисков при покупке бизнеса.
Делимся с вами одной из схем мошенничества, которая может быть выявлена в процессе оказания такой услуги.
Схема
Арендодатель (собственник недвижимости) сдает в аренду помещение нескольким «своим» компаниям либо ИП по завышенной цене. Так продолжается более года.
Затем арендодатель продает арендный бизнес с «липовыми» арендаторами, которые регулярно и много платят. Согласитесь – такая сделка будет стоить дороже, нежели чем продажа просто недвижимости. На этом как раз и зарабатывает дополнительный доход арендодатель.
В последствии арендаторы расторгают договоры аренды.
КАК ВЫЯВИТЬ СХЕМУ
- Проверить аффилированные с продавцом бизнеса структуры, чтобы вычислить фиктивных арендаторов. К сожалению, при отсутствии явной взаимозависимости, это не всегда легко сделать и иногда приходится проводить целое расследование с целью выявления компаний, зарегистрированных на бывших сотрудников продавца бизнеса, двоюродных дядь и пр.
- Проанализировать цены на аренду и понять, почему цены завышены. Выявить реальную динамику роста арендной платы
- Проверить договоры с арендаторами. Настоять на том, чтобы были прописаны соизмеримые штрафные санкции за досрочное расторжение контракта.
Как изменится налоговый контроль до 2024 г. Какие хитрости используют инспекторы сейчас в проверках узнайте на семинаре Эльвиры Митюковой «Реальная экономия и защита бизнеса. Все изменения 2022 г. В налоговом планировании и контроле»
Подписывайтесь на наши группы в соцсетях:
- Главная —
- Пресс-центр —
- Новости —
- Купить арендный бизнес или недвижимость
Купить арендный бизнес или недвижимость
Коллеги! Неоднократно к нам обращаются клиенты с просьбой провести правовой аудит (DUE DILlGENCE) на вопрос налоговых, юридических и финансовых рисков при покупке бизнеса.
Делимся с вами одной из схем мошенничества, которая может быть выявлена в процессе оказания такой услуги.
Схема
Арендодатель (собственник недвижимости) сдает в аренду помещение нескольким «своим» компаниям либо ИП по завышенной цене. Так продолжается более года.
Затем арендодатель продает арендный бизнес с «липовыми» арендаторами, которые регулярно и много платят. Согласитесь – такая сделка будет стоить дороже, нежели чем продажа просто недвижимости. На этом как раз и зарабатывает дополнительный доход арендодатель.
В последствии арендаторы расторгают договоры аренды.
КАК ВЫЯВИТЬ СХЕМУ
- Проверить аффилированные с продавцом бизнеса структуры, чтобы вычислить фиктивных арендаторов. К сожалению, при отсутствии явной взаимозависимости, это не всегда легко сделать и иногда приходится проводить целое расследование с целью выявления компаний, зарегистрированных на бывших сотрудников продавца бизнеса, двоюродных дядь и пр.
- Проанализировать цены на аренду и понять, почему цены завышены. Выявить реальную динамику роста арендной платы
- Проверить договоры с арендаторами. Настоять на том, чтобы были прописаны соизмеримые штрафные санкции за досрочное расторжение контракта.
Как изменится налоговый контроль до 2024 г. Какие хитрости используют инспекторы сейчас в проверках узнайте на семинаре Эльвиры Митюковой «Реальная экономия и защита бизнеса. Все изменения 2022 г. В налоговом планировании и контроле»
Источник: www.sba-consult.ru
