Иногда арендодателю выгодно пойти навстречу арендатору, желающему сдать имущество в субаренду. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами. В этой статье мы расскажем, как обойти подводные камни субаренды и сохранить максимальный контроль над имуществом.
Пять способов благословить субаренду
Четких законодательных канонов оформления согласия на субаренду не существует. На практике возможны следующие варианты:
- согласие на субаренду предусмотрено непосредственно в договоре аренды;
- арендодатель и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено согласие;
- арендодатель составляет односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду;
- арендодатель проставляет датированную отметку о согласовании на договоре субаренды;
- арендодатель совершает действия, свидетельствующие о его согласии на субаренду.
Первые три способа согласиться на субаренду весьма распространены на практике. Однако все они весьма невыгодны арендодателю. Ведь, благословив арендатора на субаренду, не имея возможности увидеть условия этой сделки, компания фактически выдает ему карт-бланш. Очевидно, такая свобода в манипуляциях объектом аренды арендодателю вовсе ни к чему.
Купить готовый бизнес на Авито | Выгодно ли это?
Поэтому самым безопасным способом можно назвать четвертый – отметка на договоре субаренды. В этом случае вы сможете лично убедиться в том, что субаренда не таит неприятных сюрпризов. Риск также можно снизить, если в первых трех случаях подробно оговорить наиболее важные условия, при соблюдении которых согласие на субаренду будет иметь силу (подробнее об этом расскажем ниже).
Тем не менее все нюансы предусмотреть тяжело и риск того, что арендатор и субарендатор найдут лазейку, которая может повредить компании, остается. Что касается последнего, пятого, способа, то его скорее следует отнести к разряду юридических казусов. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду исходя из его действий, свидетельствующих об этом.
Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.02 № А56-19356/01). Целесообразность именно такого оформления согласия под большим вопросом. Но возможность развития событий в этом направлении надо иметь в виду, чтобы не дать нерадивым партнерам повода оправдать несанкционированные манипуляции с объектом аренды.
Как оставить путь к отступлению
Несмотря на очевидную невыгодность предварительного одобрения субаренды в договоре аренды, этот способ можно обернуть себе на пользу. Поможет в этом судебная практика. Дело в том, что норма, которая требует получать согласие арендодателя на субаренду, императивная, то есть ее нельзя изменить договором.
Купить готовый арендный бизнес — в чем подвох? Как могут врать цифры
Одно время существовала практика, когда суды считали, что условия договора о «генеральном» согласии противоречат этой норме, так как исключают необходимость одобрения каждой конкретной сделки. Однако Президиум ВАС РФ реабилитировал безадресные согласия на субаренду (п.
18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой; утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако императивный характер института согласия на субаренду по-прежнему можно использовать, чтобы оставить себе «запасной аэродром» на случай, если арендатор или субарендаторы станут злоупотреблять полученными правами.
Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, судьи скорее всего признают такое условие недействительным (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). То есть ситуацию можно будет отыграть, заявив в суде о недействительности условия и фактическом отсутствии согласия на субаренду. Однако пользоваться этим способом надо осторожно. Всегда остается риск, что контрагенты смогут доказать одобрение и конкретной сделки (например, как в случае с согласием в форме конклюдентных действий, который мы привели выше). Поэтому, если вы твердо не хотите позволять субаренду, это лучше прямо записать в договоре либо не писать об этом ничего, а не прибегать к рискованным уловкам.
Что еще написать в согласии?
Что надо написать в согласии, если вы все-таки хотите по-честному благословить арендатора на субарендную сделку? Вариант с согласием «в договоре» мы достаточно подробно рассмотрели выше. Но на практике достаточно распространены случаи, когда речь о субаренде заходит уже после заключения договора аренды, который ничего не говорит об отношении собственника к субаренде.
Считаем, что в документе, который санкционирует субаренду, целесообразно указать как минимум конкретного субарендатора и существенные условия, характерные для арендных отношений: предмет (что это именно субаренда, а не перенаем), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества.
Кроме того, важным моментом является срок, на который выдается разрешение. Разумеется, без него согласие будет действительным. Но если не указать период его действия, арендатор может сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Срок имеет смысл указать, если для вас важно быть уверенным в том, что объект аренды должен быть свободен от обременений в заранее заданное время. Если в согласии на субаренду указать срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.04 №А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки,– неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК и Московского от 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округов).
Как бороться с самовольной субарендой
Если арендатор самовольно распорядится имуществом, такая сделка будет ничтожной (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2). А арендатор получит повод расторгнуть основной договор аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Иногда, чтобы избежать подобных последствий, арендаторы маскируют субаренду сделки различными благовидными предлогами. Однако судьи в подобных случаях, как правило, встают на сторону арендодателей. Так, суд признал недействительным договор простого товарищества, который арендатор с целью избежать необходимости получать согласие на субаренду заключил с фактическим субарендатором, а по документам – участником договора о совместной деятельности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.02 № КГА40/5454-02). В фиктивном характере сделки судей убедило то, что «товарищи» не представили никаких документов, из которых бы следовало, что они хоть что-нибудь сделали для достижения целей, которые задекларировали в договоре о совместной деятельности. Не сбивают с толку судей и фиктивные договоры хранения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Императивный характер согласия на субаренду скрывает в себе выход на случай, если арендатор станет злоупотреблять правами».
Информационный партнер ИАА Bishelp, Журнал «Юрист компании»
Источник: bishelp.ru
Cубарендный бизнес
Аренда недвижимости открывает перспективу начать собственное дело, которое способно принести немалую прибыль. Субарендный бизнес – это способ зарабатывать деньги почти ежедневно, сдавая арендованное жилье в дополнительную аренду третьим лицам. Проще говоря, при аренде жилого помещения на полгода-год, можно превратить его в небольшую гостиницу, сдавая постояльцам полноценную квартиру посуточно.
Такой бизнес поможет не только заработать на чужой собственности вполне легальным путем, но и окупить затраты на саму аренду, не прилагая при этом собственных усилий, если изначальная жилплощадь имеет хороший ремонт. Главное – договориться с собственником, так как именно он решает, можно ли сдавать помещение в субаренду, потому что субарендный бизнес требует официального оформления с уплатой налогов и составлением необходимых договоров.
Особенности субарендного бизнеса
Куда выгоднее заниматься данным бизнесом на правах владельца. При наличии подходящей жилплощади можно ее сдать арендатору. Арендатор, в свою очередь, берет на себя ответственность за сохранность вещей в квартире или доме, следит за порядком и заботиться о том, чтобы плата за аренду была внесена вовремя. Таким образом, первоначальный владелец избавляет себя от проверки целостности имущества, так как любая ответственность за ее порчу ложится на арендатора.
На данном этапе важно подобрать такого «жильца», который сам выглядит как порядочный человек. Однако, на одной квартире вряд ли можно много заработать, тем более если не завышать сильно арендную плату изначального арендатора. Лучший способ начать подобный бизнес – купить несколько квартир, которые уже имеют жильцов, сдающих помещение в субаренду.
Преимущества, которые получает владелец бизнеса:
- нет необходимости ежемесячно проверять состояние недвижимости, особенно когда в субарендный бизнес входят несколько квартир;
- стабильный доход с каждой из квартир, при возникновении проблем с текущими жильцами ответственность несет арендатор-арендодатель;
- ответственность за сохранность имущества ложиться на арендатора, который передает собственность в субаренду;
- возможность хорошо зарабатывать на субаренде жилых помещениях, что находятся в престижных районах или центре города;
- при владении недвижимостью в разных частях страны,= такой бизнес – единственная возможность заработка без постоянных проверок жилплощади или приема жалоб от жильцов.
Иногда к субарендному бизнесу прибегают собственники, которые получили несколько квартир или домов по наследству. Особенно актуальна проблема, когда недвижимость находится в разных городах. Таким образом, если нет потребности продавать собственность, можно передать ее человеку, что занимается субарендой.
Он будет приносить прибыль, при этом личного присутствия собственника не требуется для осмотра жилплощади, а также ее ремонта. Также всегда можно купить субарендный бизнес в Москве, так как именно в столице это приносит наибольший доход. Можно постепенно расширять свой бизнес, так как нет никаких географических ограничений, кроме оформления официальной документации с будущим арендатором, который уже самостоятельно будет искать жильцов для субаренды без привлечения реального владельца.
Купить субарендный бизнес в Москве
Для того чтобы купить субарендный бизнес в Москве, достаточно открыть каталог на нашем веб-сайте. В нем предоставлены лучшие варианты квартир, которые можно выкупить для дальнейшего использования в субаренде. Даже необязательно физически все время находиться в столице, так как руководить ведением бизнеса можно на расстоянии, нужно лишь найти надежного арендатора.
Он возьмет на себя ответственность за все имущество, а также обязанность оплачивать аренду ежемесячно в установленный срок. Имеются разные типы субарендной жилплощади, отличающиеся по состоянию ремонта, расположению и размерам. Самые лучшие и выгодные варианты – в центре города или престижном районе.
Важно оформить все договора правильно на случай, если арендатор окажется мошенником или не станет оплачивать аренду в срок. В таком случае через суд можно решить большинство проблем, связанных с неблагонадежным жильцом. Субарендные документы стоит оформлять через нотариуса, но прежде – подобрать ответственного человека, с которым не возникнет потребности обращаться в суд за справедливостью. Наличие нескольких квартир в собственности в разы поднимет доходность предприятия, поэтому не стоит останавливаться на приобретении всего лишь одного жилого помещения для субарендного бизнеса.
Источник: megapolisrent.ru
Покупка субарендного бизнеса в чем подвох
+7 903 589-11-20 Москва, Саймоновский пр. 7/1
- Продажа
- Субарендный Бизнес
- Арендный бизнес
- ППА от города
СУБАРЕНДНЫЙ БИЗНЕС
окупаемость от 11 месяцев
Приобретение Субарендного Бизнеса является самым высокодоходным из всех видов инвестирования в недвижимость, а получаемый доход превышает показатели классического Арендного Бизнеса в 5-10 раз
СУБАРЕНДНЫЙ БИЗНЕС – НЕДВИЖИМОСТЬ В АРЕНДЕ
Арендуя большую площадь, мы создаем современное торговое пространство в виде минирынка, фудкорта или гастронома, зонируя на небольшие отделы, которые сдаем в субаренду надежным сетевым арендаторам и производителям продуктов питания, таким как; ВкусВилл, Красная Икра, Рублевские колбасы, Каравай-СВ, ВинЛаб и пр. Все субарендаторы продают различные группы товаров, являются трафикообразующими и не конкурируют друг с другом, что соответствует потребности покупателей в приобретении качественных и разнообразных продуктов в одном месте и повышает посещаемость объекта Стремительное развитие продуктовых сетей с потребностью аренды маленьких площадей, дефицит таких помещений с отдельным входом и завышенная стоимость их аренды, обеспечивает постоянный высокий спрос на предлагаемые площади в наших объектах Договоры аренды, заключенные с собственниками помещений – долгосрочные, зарегистрированные, с преимущественным правом пролонгации, без возможности досрочного расторжения в одностороннем порядке со стороны Арендодателя Получаемая разница между доходом от субаренды и расходами на аренду составляет чистую прибыль объекта Инвестиционный доход таких объектов, значительно выше традиционного арендного бизнеса и в среднем составляет 40 – 70% годовых
ЭТАПЫ СОЗДАНИЯ СУБАРЕНДНОГО БИЗНЕСА
Поиск помещения. Заключение договора аренды.
Ремонт и комплектование объекта субарендаторами
Открытие объекта. Проведение рекламной компании.
Получение пассивного дохода.
ПРЕИМУЩЕСТВА ПОКУПКИ СУБАРЕНДНОГО БИЗНЕСА
права аренды коммерческой недвижимости с субарендатором
- небольшие инвестиции
- срок окупаемости от 12 до 24 месяцев
- простая проверка финансовых показателей, предсказуемая ежемесячная прибыль
- риск финансовых потерь из-за ротации арендаторов минимален, благодаря сдачи помещения нескольким субарендаторам
- привлечение управляющей компании делает бизнес полностью пассивным
- средняя доходность составляет 40% – 70% годовых
Источник: arendniy-business.ru