Вклады в недвижимость – низкорисковый, но доходный инвестиционный инструмент, который опытные инвесторы предпочтут нашумевшим, но высокорисковым криптовалютным активам. По данным исследований ВЦИОМ за 2020 год, 66 % россиян считают, что покупка недвижимости выгоднее, чем банковский вклад. Начать вкладывать в недвижимость проще всего с участков под ИЖС – остальные направления требуют большей экспертизы в рынке недвижимости.
Расскажем, как найти земельный участок, на котором можно заработать.
Преимущества и недостатки инвестирования в земельные участки под ИЖС
По данным исследований Росстата за 2022 год, объем индивидуального жилищного строительства впервые за 10 лет опередил объем строительства МКД (многоквартирных домов) и занял 63 % от общего количества строительных работ. Исследование подтверждает современный тренд – россияне стали чаще строить дома, чем приобретать квартиры. Можно предположить, что ликвидность инвестиций в земельные участки под ИЖС в будущем будет выше, чем вложения в застройку МКД.
как купить землю у государства
Какие есть преимущества и недостатки у вложений в ИЖС.
- Низкий процент риска при грамотном анализе.
- Существуют разные стратегии инвестирования.
- Хорошие участки отличаются высокой ликвидностью.
- Земельный налог в 0,3% от кадастровой стоимости земли в год.
- Ограничения, связанные с целевым использованием земли.
- Покупка участка требует большой суммы денег, если не рассматривать инвестиции с участием в паевых инвестиционных фондах.
Подробнее о налогообложении земельных участков можете узнать в статье: «Размер налогов на землю».
На что обратить внимание при выборе участка под ИЖС для инвестирования
Юридическая чистота предмета сделки.
Необходимо проверить земельный участок – убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и на участке нет обременений и ограничений. Если полениться, можно стать жертвой мошенника. Также необходимо проверить целевое назначение земельного участка – можно ли на нем построить жилой дом. Подробную инструкцию для самостоятельной проверки земельного участка написали в статье: «На что обратить внимание при покупке земельного участка».
Местоположение участка, а также экологическая обстановка.
Изучите, насколько удобно расположен участок – от этого зависит его стоимость. Насколько близко он расположен к текущему или будущему расположению остановок общественного транспорта, шоссе, магазинов, школ, детских садов и прочего. Хорошо, если район выбранного участка только планируют застраивать – он вырастет в цене по мере развития инфраструктуры.
Также проверьте, хорошая ли экология на выбранном районе, есть ли рядом природные места: леса, реки. Изучите результаты геологических изысканий, их подлинность, либо закажите независимую проверку. Вы узнаете уровень грунтовых вод, а также качество почвы.
КАК В РОССИИ ЗЕМЛИ ПРОДАЮТСЯ! 12 СОТОК за 57,000р В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. КАК КУПИТЬ УЧАСТОК ПОД ИЖС
Статья, в которой подробно описан процесс проверки земельного участка: «Как выбрать земельный участок под ИЖС».
Наличие коммуникаций.
Желательно искать земельные участки, на которых только будут проводить коммуникации: когда их проведут, он вырастет в цене. Сюда относятся электрификация, монтаж дорог и газоснабжение. Также общее ограждение, КПП и площадки для сбора бытового мусора. После того, как на районе земельного участка провели коммуникации, его цена вырастает приблизительно на 50 %.
Анализ предложения.
Проанализируйте спрос на участки в выбранном вами районе. Постарайтесь разузнать рыночную цену на желаемый участок, а также примерно представить ее динамику. Найдите данные об изменении цен на похожие участки и проведите параллели. Как правило, крупные продавцы и девелоперы охотно делятся этой информацией по прошлым проектам, показывая инвестиционную привлекательность проектов.
Стратегии инвестирования в земельные участки под ИЖС
Покупка земельного участка с целью перепродажи
По данным Авито за апрель 2022 года, цены на участки под ИЖС выросли в среднем по России на 24 %, а спрос на земельные участки вырос на 3 %. И это без учета возможного индивидуального роста цен в конкретном поселке в процессе его строительства – статистика оценивает прирост по всем категориям и этапам застройки поселков в регионе.
Существуют разные стратегии покупки участка: для спекулятивных быстрых продаж, либо для твердых долгосрочных инвестиций.
Если брать земельный участок под быструю продажу, его выгоднее покупать в новом коттеджном поселке без коммуникаций и инфраструктуры. Если выбрать удачный момент, за год можно достичь доходности в районе 25 %. К примеру, сейчас у нас открыта предпродажа участков коттеджного поселка «Лесной остров» в Московской области. На территории только начали проводить работы по проведению коммуникации и строительству дорог – как эти работы закончатся, участки будут стоить дороже.
Состояние готовности поселка «Лесной остров» под застройку
Покупка земельного участка может быть выгоднее, чем вклад в постройку многоквартирного дома за счет скорости – в среднем, многоэтажки строятся 2-3 года.
Покупка участка для строительства дома и его продажи
Подобная стратегия подходит для более опытных инвесторов. Нужно знать, какие дома пользуются спросом, где купить стройматериалы подешевле, а также недорого и качественно его построить. Тем более, деньги понадобятся не только на покупку участка, но и на строительство дома.
Если во всем этом разобраться, лучше вложиться в ИЖС, нежели стать дольщиком многоквартирного дома – частный дом можно построить за один сезон.
Опытные инвесторы успевают сделать за сезон 2, а то и 3 цикла оборота капитала, достигая прибыли в 100 %. Бывает, что стратегически выгодно подержать дом, чтобы он вырос в цене – в качестве примера изучите данные ЦИАН за май 2022 года: насколько выросла цена на жилые дома в Московской области за год.
- Что можно строить на участке ИЖС в Московской области
- Выбор участка под строительство дома: определение «пятна застройки»
Покупка участка для строительства дома и сдачи его в аренду
Если приобрести земельный участок в месте, подходящем для отдыха, можно построить дом и сдавать его в посуточную аренду. Такой способ требует еще больших инвестиций, чем застройка дома под продажу – нужно будет провести внутренний ремонт и обставить дом мебелью. Если все сделать грамотно, вложения в дом под аренду могут окупиться за пару лет. Есть неприятный минус – дом могут снять недобросовестные арендаторы, которые могут причинить ущерб.
Покупка большого участка для разделения и перепродажи по частям
Популярный метод – покупка одного большого участка, дробление его на части и перепродажа под застройку подороже. К примеру, можно купить участок площадью в 16 соток и поделить его пополам, если его расположение позволит построить на нем 2 дома.
Минимальный размер участка для постройки жилого дома определяется градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки для соответствующей территории. Например, минимальный размер участка в Одинцовском районе Московской области – 8 соток.
Более подробно о требованиях к участку под ИЖС можете узнать в этой статье: «Выбор места под строительство дома».
Почему выгодно инвестировать в земельные участки под ИЖС в Московской области
По данным ЦИАН за май 2022 года, стоимость земельных участков в Московской области выросла на 26 % за год и достигла абсолютного рекорда.
Причины, по которым инвестиция в участок в Московской области – хорошее решение:
- у МО самый большой региональный бюджет с наибольшими затратами на инфраструктуру,
- население Подмосковья растет последние 8 лет, а в 2021 году прирост был рекордным – 9,8 % за год.
Поскольку Московская область постоянно развивается, цены на участки будут дорожать как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. На сайте «Земельный Экспресс» вы можете приобрести земельный участок под ИЖС в Московской области. Изучите, как росла цена на наши участки в разделе «примеры» на странице «для инвесторов».
Организация бизнеса по продаже земельных участков
Инвестиционный рынок недвижимости является довольно привлекательным не только с точки зрения приобретения в личное пользование, но и для построения бизнеса. Одним из сегментов такого рынка являются сделки по покупке и продаже земельных участков.
Существующие стереотипы о том, что для вхождения в такой весьма специфичный бизнес как риэлтерский, требуется многомиллионный стартовый капитал, не имеют, мягко говоря, под собой больших оснований, поскольку существует большое разнообразие, как самих участков, так и целевых групп потребителей и покупателей. К этому также следует добавить и огромные инвестиционные возможности в России, которая располагает поистине самыми обширными территориями для развития коммерческого и частного строительства.
В этой статье будет рассказано о том, как построить эффективный бизнес на обороте земельных участков, что для этого необходимо знать и что в конечном итоге этот вид предпринимательской деятельности способен дать в виде прибыли.
Земля – инвестиционный ресурс плюс информация
Для тех, кто решил заняться бизнесом на рынке земельных участков, прежде всего, необходимо выбрать стратегию работы на этом рынке, которая может быть представлена следующими основными направлениями:
- Инвестиционный подход. Предполагает в своей основе покупку земельного участка, возведение на нем инфраструктуры (подведение коммуникаций, возведение дачных построек) с последующей продажей
- Покупка или получение в долгосрочную аренду, с дальнейшей сдачей в аренду, извлекая так называемый рентный доход
- Спекулятивная стратегия. Поиск перспективных (с позиции развития строительства, расширения городских или поселковых территорий) участков, с последующей их продажей.
Кроме этого могут также оказываться услуги по предоставлению информации по рынку земельных участков, юридическое сопровождение сделок.
Естественно, что каждая из представленных стратегий имеет своего определенного типа потребителя, со своими требованиями к качеству объектов, удаленностью, наличием инфраструктуры, перспективностью в коммерческом использовании и т.д.
Например. Для коммерческой деятельности, больший интерес имеют участки, удобные с позиций логистики, долгосрочности арендных отношений. Для частного клиента приоритетом является наличие социальной среды, инфраструктуры, удаленность от промышленных предприятий, транспортная доступность и т.п.
Поэтому, выбирая для себя рынок, предприниматель должен определить для себя главный потребительский сегмент, поскольку от выбора потенциальных клиентов зависит и модель бизнеса, и объем начальных финансовых вложений.
Кроме изучения своего будущего клиента немаловажным является изучение самого рынка земельных участков в пределах региона или муниципального образования. Для того чтобы представлять объективную картину на местном рынке земли, следует внимательно изучить следующие блоки информации:
- действующие на территории правовые регламенты, наличие или отсутствие заповедников, заказников, земель принадлежащих федеральным региональным или муниципальным собственникам.
- Оценить общий объем рынка земель находящихся в коммерческом обороте или участки, которые могут войти в оборот. Например: продажа земель бывших военных городков, обанкротившихся муниципальных предприятий, земель дачных поселков и т.п.
- Иметь представление о генеральном плане развития территории, так как это дает возможность оценить перспективы жилищной и промышленной застройки, а значит, существует возможность иметь среднесрочный ориентир на приоритетное освоение земель.
- Наличие конкурентов на рынке. Причем это могут быть не только риэлтерские агентства, но и различные организации, осуществляющие управление земельными активами. Например, административные органы муниципальных земель, осуществляющие периодическую продажу земли на аукционах, коммерческие предприятия имеющие избыток земельных участков и т.п.
- Общая ценовая политика недвижимости в регионе, демографическая динамика (приток/ убыль населения), степень развития жилищного и коммерческого строительства (напрямую связано с деловым климатом на территории).
Бизнес на продаже земельных участков, как видно из предыдущего перечня, делает основным ресурсом предпринимателя не деньги, а информацию. Специфика российского рынка земли такова, что кроме легального оборота земель существует множество «серых схем», с помощью которых осуществляется внеконкурсная передача земель в собственность, аренду, отчуждения и т.п. Кроме этого не следует забывать, что земельный рынок современной России имеет всего два десятка лет своей истории, и многие правила на рынке еще не до конца сформированы, к тому же и сам институт частной собственности пока еще носит достаточно условный характер.
Основными информационными источниками, которые являются легальными для изучения рынка и работы на нем:
- Системы кадастрового учета. Например, в Росреестре за определенную плату можно получить информацию по коммерческой и частной недвижимости.
- Конкурсные торги и аукционы, которые организуются федеральными и местными органами власти
- Сравнительный анализ по рынку земельной собственности, открыто публикуемый различными риэлтерскими ассоциациями
- Анализ рынка на основе данных получаемых из рекламных объявлений в печати и через интернет – ресурсы
- Изучение рынка земли на месте – полевые исследования, опрос жителей, выезд на объекты и т.п.
Для того чтобы стать нужным клиентам на рынке земельных участков, предприниматель должен понимать, что он может предложить клиенту, чтобы его заинтересовать. Поэтому кроме стандартных рекламных методов продвижения своих услуг на рынке, следует сформировать свой неповторимый имидж эксперта, надежного партнера, который вызывает доверие.
Что необходимо для открытия бизнеса и как работать на рынке земли?
Как уже было сказано выше, существуют несколько стратегий для оборота земельной собственности. Среди наиболее распространенных методов являются, например:
- Покупка участка и последующая продажа мелкими лотами. Например, покупается 1 гектар земли, разделяется на 5 участков под индивидуальную жилищную застройку, но уже по другой цене
- Оформление участка в аренду, последующее оформление в собственность и продажа. Например, участок, бывший у разорившегося колхоза в долгосрочной аренде, выводится из сельхоз. оборота и оформляется в собственность под застройку.
- Скупка мелких дачных участков (особенно смежных) и организация управления ими или последующая продажа.
- Скупка земель из под ветхих строений или заброшенных предприятий. Последующее инвестирование в инфраструктуру. Например, проведен электрический кабель или построен мост в заброшенную деревню.
Для организации такой работы необходимы в первую очередь подготовленный и мотивированный персонал – юристы, специалисты по земельным отношениям. Что касается офиса и выполнения стандартных управленческих функций, то формат обычного офиса с аутсорсинговыми бухгалтерскими услугами является вполне достаточным.
Главными же инструментами для этого бизнеса являются информация и ее носители. Поэтому львиная доля расходов будет приходиться на получение выписок из реестров, работа с клиентами, поиски, выезд на объекты, взаимодействие с государственными и прочими регулирующими органами власти
На что можно рассчитывать в бизнесе по продаже земельных участков?
Несмотря на то, что местная специфика сильно ограничивает возможности дать определенный формат прибыли и издержек в бизнесе по продаже земельных участков, однако есть некоторые опытные цифры, которые могут служить ориентиром для построения собственной эффективной бизнес модели.
При расчете финансовой составляющей этого бизнес проекта следует исходить из двух основных позиций:
Работа на рынке по комиссионной схеме, как это делают большинство риэлторов. Обычно размер составляет либо фиксированный процент от суммы сделки, либо суммы устанавливаются в индивидуальном порядке. Этот метод получения прибыли требует достаточно постоянного оборота сделок, что работает неплохо на рынке жилья, но не факт что сможет столь же эффективно работать и на рынке земли
Второй метод – маржинальный. При использовании этого метода прибылью является разница между покупкой и продажей. Это наиболее предпочтительный способ работы на рынке земельных участков, особенно в сегментах элитной застройки или коммерческой недвижимости.
Если исходить из средних цифр, например по дачным земельным участкам (как наиболее многочисленному и объемному), то для входа на рынок понадобится как минимум 2-3 млн. руб.
В качестве примера можно привести вполне реальный (как вариант) бизнес на продажах земельных участков на перспективу расширения жилищного строительства (осенний период) 10 участков по 300 тыс. руб. на сумму в 3 млн. руб.
В самом лучшем случае их можно будет продать под дачное строительство весной следующего года на 20-30% дороже. Что составит примерно около 1 млн. рублей валового дохода. С учетом издержек, налогов и управления, чистая прибыль, может составить порядка 300- 400 тысяч за несколько месяцев.
Если же пойти по пути приобретения одного участка в пригороде, то например. Покупается за 2.5 млн. рублей 1 га земли. На оставшиеся 500 тысяч проводятся электричество, приводится в порядок автогрейдером заброшенная дорога, то можно получить прибыль как минимум в 40%-50%. Если к тому же правильно рассчитать выбор участка с точки зрения его перспективы и применения хорошей рекламы, то вероятность реализации такого сценария близка к 90%.
Источник: uni-business.ru
Инвестиции в землю. Что необходимо учесть при покупке участка
Делая свои первые инвестиции в землю, для начала определитесь какую из трех стратегий инвестирования выбрать. В этой статье разберем, как вообще можно зарабатывать на земле, а так же самые частые ошибки новичков, которые приводят к потере БОЛЬШИХ денег.
Давайте разберем самые частые стратегии, которые реализуются на земле:
- Купить дешевый земельный участок, размежевать на маленькие участки и продать небольшие участки
- Купить земельный участок под застройку, размежевать землю по 4 сотки, построить маленькие домики и продать
- Купить земельный участок под застройку, размежевать землю на 3 участка, построить маленькие домики, один дом продать, на заработанные деньги — построить еще два дома, которые дальше можно сдавать
5 ключевых ограничений, связанных с целевым назначением земли
Когда будете звонить продавцу земельного участка в первый раз, спрашивайте сразу целевое назначение земли: от этого будет зависеть, можно ли будет на этом участке строиться.
Ограничения, связанные с целевым назначением земли, на которых спотыкаются инвесторы:
- На участках, с целевым назначением огородничество, нельзя возводить капитальных построек.
- На участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя (теоретически можно пройти через суд и прописаться самому с семьей, но поставить прописку на поток не удастся).
- Владельцу дачного участкауже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.
- Земля ЛПХ для ведения личного подсобного хозяйства. Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно — когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя.
- И только статус ИЖС предназначен под застройку жилого дома
Не верьте словам о том, что купленный участок можно будет без проблем перевести в другую категорию земель. Простого способа сделать из участка сельхозназначения участок ИЖС нет.
Существует достаточно большое количество ограничений связанных с застройкой участка и процедура перевода не так проста, как заявляют продавцы:
- Важна непосредственная близость к населенному пункту
- Требуется согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает этот участок
- Проводятся общественные слушания, на которых уже принимается решение о переводе категории земли.
- На прохождение всех формальностей у вас уйдет много времени, вам потребуются вложения, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.
- Выбирая участок рядом с водоемом, обязательно проверьте, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения.
В 90-х годах была неразбериха с переводом таких участков в в земли под «индивидуальное жилищное строительство» . Покупка такого участка может вам выйти боком, есть риск впоследствии участок потерять. - Если вы хотите приобрести свободный участок без каких либо построек, то вам обязательно нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности.
- Уточните план застройки ближайших территорий, для того что бы, не поучилось так, что вы купили участок, а через несколько лет через дорогу построят свиноферму или коровник
Документы для юридической проверки земельного участка до покупки
Для вашего удобства мы собрали в отдельном файле список документов, которые важно получить от продавца, прежде чем вы инвестируете в свой первый земельный участок. Скачайте список документов тут
Какие еще подводные камни могут попадаться на пути инвестора в землю
Самые частые подводные камни и ошибки покупателей земли
- Качество земли (весенние паводки затапливают участок каждый год)
- Сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях
- Отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое
- Невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом
- Неквалифицированная проверка документов на земельный участок
- Наличие на участке красных линий (границ общественных зон), а так же разногласий в кадастровом учете.
- Нечеткие границы между соседними участками и неправильная установка заборов
Неудачный пример инвестирования в землю:
Недавно мне показали пример, когда инвестор, приобрел участок в собственность, получил свидетельство о регистрации и уже начал строить дом, как оказалось что половина дома находится по кадастру на участке, который принадлежит соседу, а границы его участка смещены.
Красные линии — высший уровень опасности при инвестировании в землю
Красные линии определяют границы территорий общего пользования на которых расположены:
- линии электропередачи
- линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения)
- трубопроводы
- автомобильные дороги
- железнодорожные линии
- прочие сооружения
Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Иными словами, красная линия отделяет земли (места) общего пользования (улицы, переулки, проезды и т.п.) от кварталов города.
Ознакомиться с прохождением красных линий можно получив Сведения Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта информация является общедоступной и при поступлении соответвующего запроса Вам направят информацию о прохождении красных линий.
Сложные вопросы, которые необходимо продумать до начала инвестирования в землю
- Земельный участок находится в долевой собственности
- Земельный участок входит в состав особо охраняемых природных территорий
- Земельный участок оформлен на праве бессрочного пользования
- Имеются обременения на землю или арест
- Земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства
- И еще десятки юридически тонких моментов
Источник: tinvest.org