Преимущества недостатки затратного подхода оценке бизнеса

Затратный подход наиболее надёжный при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно-возможной в следующих случаях:

1) Проведение технико-экономического анализа нового строительства и улучшений, позволяющих обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

2) Оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

3) Оценка объектов на малоактивных рынках;

4) Оценка для целей страхования и налогообложения;

5) Определение стоимости корректировок.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2. Попытки достижения более точного результата оценки приводят к резкому увеличению трудозатрат;

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство объекта-аналога;

Затратный подход: метод чистых активов на примере КАМАЗа

4. Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства старых строений;

5. Раздельная оценка земельного участка от строений;

6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждения о степени износа основываются на экспертном мнении оценщика;

В большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика.

Преимущества:

1) надежен при оценке новых объектов готовых для более эффективного использования;

2) наиболее целесообразен для технико-экономического анализа.

Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»

1. Основные положения доходного подхода

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость принесла. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости в доходном подходе считают ее сдачу в аренду.

2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Рисунок 18 — Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

3. Основные понятия и определения

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R — норма дохода или прибыли.

Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли — коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации:

· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.

4. Расчет доходов

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % -й загрузке площадей.

При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть использованы следующие единицы сравнения:

— для офисных зданий – 1 м 2 общей или фактически занимаемой арендаторами площади;

— для гостиниц, домов – комната, квартира;

— для складов – 1 м 3 ;

— для автостоянок и гаражей -1 место.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления. Учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.

5. Расчет расходов

Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы владельца недвижимости делятся на :

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество и земельного налога.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке.

Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени.

6. Основные преимущества и недостатки доходного подхода

Область применения

Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Дата добавления: 2021-03-18 ; просмотров: 249 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Источник: poznayka.org

Преимущества и недостатки затратного подхода