Заинтересовала покупка готового бизнеса. Есть два предложения. Один ООО, другой ИП. Где ООО, это гостиничный бизнес. Там где ИП, бизнес почасовой аренды помещений по проведению банкетов.
Хотелось бы получить консультацию. На какие документы следует обратить внимание и какие вообще документы необходимы быть у людей продающих подобного рода бизнес. Как я понимаю, первым делом проверить на предмет задолженности по налогам и сборам, а также судебным делам данных организаций.
1) На что следует обратить внимание в договоре аренде данных помещений
2) Как получить гарантию того, что имущество которое есть в данных помещениях не будет забрано?
3) Сложен ли процесс передачи ООО другому лицу и как это вообще происходит. Такой же вопрос по ИП
Это пока те вопросы, которые назрели в голове. Прошу написать ещё консультацию, что спросить, что предоставить.
Показать полностью
31 января 2019, 15:24 , Максим, г. Москва
Ответы юристов
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.3
Общаться в чате
Вообще, конечно хорошо бы провести комплексную проверку бизнеса — и лучше обратиться для этого в компании, которые на этом специализируются. Сейчас это очень востребованная услуга — называется Due Diligence (Дью Дилиженс).
В процессе изучения бизнеса в обязательном порядке нужно изучить:
— все активы компании: имеются ли они на самом деле, насколько надёжны они оформлены, нет ли обременений.
— полная проверка бухгалтерской отчётности, налогов — есть ли риски предъявления налоговыми органами каких-либо претензий.
— оценка всех договоров -как они исполняются, есть ли риски судебных споров.
— проверка кадровой документации, есть ли риски в сфере трудового законодательства.
1) На что следует обратить внимание в договоре аренде данных помещенийМаксим
Проверить — исполняется ли он без нарушения, есть ли у второй стороны основания для его расторжения (в связи с нарушением или просто в одностороннем порядке).
Статья 620 ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
31 января 2019, 15:30
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.3
Общаться в чате
3) Сложен ли процесс передачи ООО другому лицу и как это вообще происходит. Такой же вопрос по ИП
Максим
Продажа долее происходит в нотариальном порядке. Если будете покупать именно ООО, то нужно изучить устав, корпоративный договор, если он есть — какие там условия отчуждении долей.
Если будете покупать ИП — то тут покупаются не доли, а просто всё имущество — переоформляются договоры на нового хозяина бизнеса.
31 января 2019, 15:35
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Общаться в чате
Тут много нюансов
1- разберитесь — вы все таки покупаете — ооо — то есть бизнес- фирму со всем ее имуществом и долгами, правами и обязательствами- или вы покупаете только имущество.
2 — у ип- продажа может быть только имущества и каких то прав- само ип — продать нельзя, в отличии от ооо
1) На что следует обратить внимание в договоре аренде данных помещений
Максим
на все- нужно смотреть этот договор- что там с оплатой, какие на вас обязанности, нужно ли делать ремонт и по договору и по факту- кто отвечает за вывоз мусора, что с жкх и т.д.
2) Как получить гарантию того, что имущество которое есть в данных помещениях не будет забрано?
Максим
именно 100% гарантию- никак, но есть компании которые оказывают услуги проверки контрагента серьезной и его бух отчетности- вот это надо провести обязательно — если берете ооо и если имущество ип — проверить вопрос не в залоге ли оно.
3) Сложен ли процесс передачи ООО другому лицу и как это вообще происходит. Такой же вопрос по ИП
Максим
ип передать вообще нельзя.
ГК РФ Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.
В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
ооо Можно передать просто сменив в нем учредителей- подав отдельную форму в фнс
31 января 2019, 15:32
Ирина Фролова
Юрист, г. Ставрополь
Общаться в чате
Многое зависит от того каким образом вам предлагают приобрести бизнес.
По ООО предпочтительнее покупать долю и становиться учредителем.
ООО нужно проверить бухгалтерские документы: баланс, отчетность, вовремя ли она сдана. И желательно к проверке документов привлечь бухгалтера или аудитора.
Рекомендую перед продажей провести аудит данного бизнеса.
Что касается ИП, то купить его вы не сможете, так как, ИП оформляется на физическое лицо в силу ст.2 ГК РФ. И Имущество ИП это имущество физ лица на которое оформлено ИП. Единственное, ИП может на вас доверенность нотариальную оформить, но все равно вы не получаете полное право распоряжения средствами.
По ИП надо смотреть какие сделки заключены по бизнесу. Если это аренда, то допускает ли арендодатель возможность сдать имущество в субаренду или уступить право аренды.
На мой взгляд, лучше приобретать долю в ООО. С ИП много мороки.
Нужно смотреть уставные документы ООО, в частности, какое правовое положение у учредителей и руководителя, какими правами наделены.
Что касается имущества в помещениях, надо, смотреть кто собственник. Если собственник ООО, и вы будете приобретать долю в ООО, то все в порядке. Если собственник другое лицо — арендодатель, то в договоре аренды должно быть указано, что вместе с помещением сдается и имущество в нем.
Процесс передачи ООО не сложен. Учредитель продает вам свою долю в ООО по договору, вы приобретаете и подаете заявление в налоговую по установленной форме на смену учредителя.
Полагаю, вам нужно очно привлечь юриста и бухгалтера, чтобы полностью провести правовой анализ документов и оценить риски, поскольку в таких делах много нюансов и не видя документов, сложно о чем-то конкретном говорить.
31 января 2019, 15:35
Виктор Ознобкин
Общаться в чате
3) Сложен ли процесс передачи ООО другому лицу и как это вообще происходи
Максим
Добрый день. Данная сделка оформляется через нотариуса, он составляет все документы, процедура может занять пару недель, стоимость около 11 т.р.
ГК РФ Статья 559. Договор продажи предприятия
1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
31 января 2019, 15:38
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 7.6
Общаться в чате
Максим, доброго времени суток!
Для начала хотелось бы разобраться с ООО и ИП.
ООО — это действительно упакованный и готовый бизнес поскольку это юридическое лицо, которое Вы приобретаете. ИП это совсем иное. Если простым языком, то ИП = физ. лицо с правом ведения предпринимательской деятельности, т.е. ИП приобрести невозможно. Если Вы будете что-то приобретать от ИП, то это может быть право аренды, вещи, оборудование, технологии и т.д., но никак не упакованный бизнес.
1) На что следует обратить внимание в договоре аренде данных помещений
Максим
На все: сроки, размер арендной платы, порядок расторжения, штрафы, частота повышения цен, Ваши права, их права и т.д. Лучше просто выложить договоры для их проверки.
2) Как получить гарантию того, что имущество которое есть в данных помещениях не будет забрано?
Максим
100 % гарантию никак, поскольку могут быть долги, залоги, о который Вы не найдете информации в свободном доступе. В этом плане на ООО можно найти намного больше информации, нежели на ИП (в части вещей оборудования), с другой стороны, когда Вы приобретает ООО — Вы можете ее приобрести с долгами, а вот от ИП долги не перейдут так как Вы не покупаете бизнес целиком, Вы приобретаете его части.
Также обратите внимание, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке. Отмечу, что крупные арендодатели очень часто включают в договор аренды соглашение о залоге имущества в случае наличия задолженности, по которому они вправе в счет оплаты долга — реализовывать имущество
3) Сложен ли процесс передачи ООО другому лицу и как это вообще происходит. Такой же вопрос по ИП
Максим
Оба процесса не сложные, но передача бизнеса через ООО будет дороже так как необходимо будет вносить изменения в ЕГРЮЛ, а у ИП почти ничего (Кроме аренды сроком более года) перерегистрировать не придется.
Это пока те вопросы, которые назрели в голове. Прошу написать ещё консультацию, что спросить, что предоставить.
Максим
Сперва необходимо проверить как ООО, так и ИП на предмет судебных дел и долгов:
просуженные долги можно поискать в базе данных судебных приставов: http://fssprus.ru/iss/ip
дела, рассматриваемые в судах общей юрисдикции: https://sudrf.ru/index.php?id=.
При покупке бизнеса через ООО, также потребовать справки от ПФР, ФСС, ФНС об отсутствии задолженности.
Если есть право аренды, то еще справку от арендодателя о том, что ни нарушений, ни долгов по договору нет.
Если приобретается ТС, то на предмет залога можно проверить здесь: https://www.reestr-zalogov.ru/.
Будут вопросы — обращайтесь.
Также рекомендую Вам обратиться к одному из юристов для проверки и сопровождения сделки.
31 января 2019, 19:44
Похожие вопросы
Предпринимательское право
Какие документы мне нужны и какая форма организации подойдёт мне,если я хочу проводить экскурсии выходного дня для подростков и выездные туры по типу лагерю.Не знаю что лучше ИП или НКО .И какие документы нужны.
Показать полностью
Вчера в 13:23 , вопрос №3713095, Олеся, г. Краснодар
Земельное право
Купили дом с участком, сзади нашего участка находиться предприятие по производству консервированных овощей и мясной продукции, со складами и цехами, они особо не мешали, но теперь они собрались строить в плотную к нашему участку еще один как они говорят склад, говорят что это их земля.
Мы боимся что от них будет шум, что они могут оборудовать там холодный цех с кондиционерами и генераторами, будут ездить и грузиться там фуры. Мы посмотрели публичную кадастровую карту, там указано что часть их территории это лпх( для личного подсобного хозяйста) часть ижс, и часть для промышленого хозяйства.
У них большая территории и они расширяются в сторону поселка, хотя у них есть и териториия ближе к дороге.Скажите пожалуста насколько вообще законно их нахождение на этих землях с разным статусом? Насколько близко они могут распологаться к жилой зоне и к нашей территории в частности? Если они все делают не законно, на какие статьи нам можно ссылаться? Какие документы у них можно проверить?
Показать полностью
20 мая, 19:44 , вопрос №3712618, Наталия, г. Железнодорожный
Земельное право
1. Приобрели участок c межеванием, есть гео точки в выписке. 2. Когда участок планировали, выложили камни по периметру нашего участка, на расстоянии 30 см, так что бы мы могли спокойно поставить свой забор 3. Дальше соседи приобрели участок –начали ставить забор- убрали межевые колышки и установили забор т.к. посчитали нужным. Забор из сетки гиттер. Высота 2-2.1 метра.
Без фундамента, просто вкопанные столбы. 4. У нас сразу возникли вопросы к расположению забора, т.к. он находился к выложенным камням, ближе чем должен – но решили не поднимать вопрос/что б не портить отношения 5. У нас возникла необходимость провести электрокабель к теплице-мы пустили его по забору 6. На что получили претензию от соседки в воц апе 7. Что забор их, мы его использовать не можем, если хотим должны ей оплатить половину забора на что есть переска в воц ап.
Прописали условия по договоренности, при вызове геодезиста: завтра посмотрим. если останутся разногласия, то можно оплатить кадастрового инженера, который сделает вынос границ в натуре. это сразу снимет все вопросы. + если забор находится между участками и кабель находится с нашей стороны, оплачиваем пополам и мы не снимаем кабель. Если забор находится на вашей территории оплачиваем мы и кабель снимаем.
Если забор находится на нашей территории- то кадаст оплачиваете вы и забор тоже переносите вы. Согласны? Конечно согласны. Только если забор находится между участками и кабель находится с нашей стороны, оплачиваете половину и вешаете кабель по всем СНиП и заземляете забор. Пусть висит. Если на вашей территории, то вы снимаете кабель и мы переносим забор.
Если на нашей, то тоже снимаете кабель. Верно? 8. На наши возражения, что забор установлен на нашем участке-они не согласились – 9. В ходе переписке была достигнута договоренность о вызове геодезиста. И заключено соглашение: воц ап 10. Геодезист установил межевые колышки выноса границ в натуре на их участке (Алена –жена Димы), т.е. забор полностью находится на нашем участке.
От характерной точки (гео точки) забор стоит на расстоянии 7-8 см в нашу сторону. 11. Соседи отказались убирать забор т.к. он находится в пределах средней квадратичной погрешности. И сказала, что срежет кабель. Через час наш электрокабель в гофре, был срезан. 12.
Кабель нужно пустит поверху, во избежании его повреждения. Установить свой забор вглубь участка, мы не можем из-за выложенных камней и посадок. Считаем что забор ущемляет наши права собственника и просим выполнение договора, заключенного в месенджере и переноса их забора на их участок.
Так же на их участке установлен склад (хоз помещение, с большим кубом на крыше, без фундамента, находится на расстоянии 30-40 см от границы, скос крыши расположен в нашу сторону, высота строения вместе с кубом, более 3-х метров, что сильно затеняет наш участок и вода снег падают на наш участок. 1 вопрос: Соседка ссылается на квадратичную погрешность в 25 сантиметров (земли сельхозназначения) — при каких случаях, суд учитывает эту погрешность? 2. Какие есть варианты решения этого вопроса — если идти в суд то ссылаться на что? земля, договор, еще что? 3. Насколько нужно делать заключение кадастрового инженера до суда? или ходатайствовать в суде по этому вопросу 4. Какие шансы сдвинуть забор? 5. Какие документы предоставить в суд 6. При подаче документов в суд от доверенного лица собственника земельного участка — какие могут возникнуть подводные камни? Переписка между доверенным лицом по ген доверенности и женой собственника (соседа)
Источник: pravoved.ru
Какие документы нужно затребовать у собственника при покупке ООО?
Перед покупкой Общества с ограниченной ответственностью стоит разобраться, что конкретно вы покупаете и какие возможности получите в результате этой сделки.
ООО – форма собственности компании, капитал которой состоит из долей участников общества (их может быть несколько или один). Вы можете приобрести 100% доли единственного участника – станете собственником всей компании. Или приобрести доли, одну долю из нескольких, часть доли.
Если решились на покупку, стоит подробно изучить компанию, чтобы убедиться в чистоте сделки и отследить возможные риски в будущем. Пакет документов можно условно разделить на: основной и расширенный пакет. Первый из них подтверждает права собственника на бизнес и нужен для заверения у нотариуса, второй – позволяет вам всесторонне изучить компанию.
Вы должны знать, что сделку о продаже-покупке доли или части доли уставного капитала ООО обязательно удостоверяют у нотариуса. Иначе переход собственности не будет признан законом. Поэтому основной пакет документов, информацию о собственнике, которая вам нужна для проверки, – продавец готовит для заверения у нотариуса.
Почему стоит затребовать документы
Компании продают из-за разных причин. Причины, с которыми никто не хочет столкнуться:
- угроза банкротства;
- убыточность, большое число долгов;
- проблемы в сотрудничестве с контрагентами;
- замешанность в криминальной деятельности;
- неудачное местоположение для продаж, которое нельзя поменять.
В таких случаях владелец может скрывать реальное положение вещей на предприятии. И при отсутствии грамотной проверки предприятия, можно купить за свои деньги проблемы, а не возможности.
Есть причины продаж, которые не несут явной угрозы покупателю:
- изменение направление деятельности;
- потеря интереса к бизнесу;
- несогласие между собственниками;
- переезд собственника.
В данных случаях бизнес не числится в черных списках у клиентов и контрагентов. Однако при покупке бизнеса, есть смысл выбирать тот, что лучше для вас. Наверняка у вас есть вопросы о прибыльности, об уровне развития предприятия, слаженности бизнес-процессов. На них можно ответить после всестороннего анализа документов компании, ее договоренностей.
Основные документы ООО
Которые подтверждают право собственности:
Нужно убедиться, что продавец имеет полномочия на распоряжение долей или частью доли ООО, а значит и на продажу. Поэтому первое что нужно запросить у собственника – это документ, который подтверждает его право владения долей или частью доли ООО. Это может быть договор о приобретении, решение суда, договор об учреждении общества и т.д. – все эти формы подтверждения перечислены в пункте 13.1 статьи 21 Федерального закона РФ N 14 от 08.02.1998.
О регистрации юр. лица:
- Свидетельство ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);
- Основной государственный регистрационный номер юридического лица (ОГРН);
- Лист записи в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Выписка из ЕГРЮЛ – документ, который содержит больше информации о компании, чем Лист записи ЕГРЮЛ.
Устав общества.
Подтверждение того, что продаваемая доля уставного капитала полностью оплачена.
Протокол или решение о создании общества.
Приказ, решение о назначении генерального директора.
Коды статистики (ОКПО, ОКВЭД и т.д.) в форме уведомления из Росстата.
Извещения о постановке на учет в государственные фонды:
- Пенсионный фонд России (ПФС);
- Фонд социального страхования Российской Федерации (ФСС);
- Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС).
Документы о самом собственнике
- Документ, который удостоверяет личность собственника.
- Брачный договор, если такой есть. Либо заявление о том, что супруга (супруг) отсутствует, которое заверено нотариусом.
- Брачный договор, в случае его наличия.
- Согласие супруга (супруги) на проведение сделки на куплю-продажу ООО, которое должен удостоверить нотариус.
Документы, которые помогут узнать больше об ООО
Это список помогает детально изучить историю компании в цифрах и перечне обязательств. Вы оцените, насколько успешна компания, какие есть подводные камни.
Справки из налоговой, фондов (ПФС, ФСС, ФОМС) об отсутствии долгов.
Бухгалтерская, финансовая, статистическая отчетность:
- Бухгалтерский баланс за предыдущий год с отметкой ИНФС и за последний период в этом году (например, 1-2 квартал);
- Отчетность налоговой, ПФС, ФСС, Росстат за предыдущий год и последний период в этом году;
- Оборотно-сальдовая ведомость с начала действия компании по годам;
- Первичную документацию и отчетность за последние 3 года.
Перечень документов может быть дополнен, скорректирован. Посоветуйтесь с бухгалтером или с аудитором, какая информация вам еще важна. Вся эта документация должна быть проанализирована специалистом, чтобы узнать о прибыльности или убыточности предприятия.
Самый лучший вариант договорится с собственником, чтобы он выдал вам доверенность, и документы из налоговой запросить самим. Так вы избежите возможного обмана в предоставленных документах.
Договоры, которые подтверждают право собственности на помещение, оборудование.
Выясните, на каких условиях собственник обладает данными активами. Помещение, оборудование может быть закреплено за ним на арендных условиях, в этом случае полезно изучить договоры об аренде, оказании лизинговых услуг. Узнайте подробности обязательств, какие есть сроки, условия соглашения, действительность подписи другой стороны, наличие непогашенных обязательств.
Если договор аренды составлен более чем на год, он должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
Соглашения, договорные обязательства с контрагентами, поставщиками. Вы должны знать их сроки действия, особенности условий соглашения.
Трудовые договоры и договоры подряда. Уточните условия о компенсациях, сроках действия и других обязательствах, которые вам важны.
Сертификаты, лицензии на осуществление деятельности, если такие необходимы. Проверьте их сроки действия.
Книга жалоб и предложений ответит на вопрос, есть ли спорные вопросы с клиентами, которые нужно решить.
Как уменьшить риски при покупке:
Для начала проверьте компанию самостоятельно в открытых интернет-источниках. Например:
- На сайте налоговой, чтобы убедиться в ее регистрации, узнать о задолженности по налогам, либо о непредоставлении отчетности и другое.
- В банке исполнительных производств.
- В карточке арбитражных дел, чтобы узнать, как часто к компании обращались через суд.
Доверяйте официальным документам, а не устным заверениям владельца. Договоренности с поставщиками и другими контрагентами должны быть подтверждены подписанными договорами.
Узнайте, есть ли лицензии или договоры об отчуждении исключительного права на сайты, фотографии и т. п.
Попросите владельца дать вам доверенность и запросите всю отчетность у официальных органов самостоятельно, чтобы иметь 100% достоверную информацию о компании.
Подключите со своей стороны аудитора, юриста для проверки полученных документов. Специалисты смогут детально проанализировать полученную информацию о компании.
После анализа документации поговорите с активными участниками этого бизнеса: поставщиками, сотрудниками компании, клиентами. Так вы сможете понять больше об этой компании.
Когда у предприятия все-таки есть долги, и вы готовы принять их за свои обязательства, пропишите их в договоре с подробной информацией (номера документов, даты и т. п.). С уточнением, что вы готовы принять только их.
Подпишите с учредителем гарантийное обязательство о том, что задолженности отсутствуют, которых нет в документах компании.
Все хотят, чтобы вложение средств в покупку компании ООО оказалось успешным. Для этого перед сделкой необходимо провести кропотливую работу. Чем больше достоверной информации вы получите о компании и чем тщательнее ее проанализируете, тем больше шансов на успех.
- Предыдущая статья
Как быстро окупаются гостевые дома в Сочи и от чего это зависит? - Следующая статья
Полное сопровождение сделок купли-продажи бизнеса в Сочи
Источник: bizneskvartal.ru
Процедура покупки и продажи магазина: пошаговая инструкция и налогообложение сделки
Магазины
Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову .
Покупка и продажа здания или помещения для магазина – ответственное решение, в принятии которого следует знать все юридические тонкости процесса оформления сделки. Чтобы избежать возможных материальных рисков при заключении договора, внимательно прочитайте эту статью.
Список этапов сделки
Купля-продажа торгового объекта включает в себя несколько этапов:
- Оценка рыночной стоимости магазина за счет средств продавца.
- Подготовка продавцом документов на продажу торгового объекта.
- Выставление помещения на продажу, поиск покупателя.
- Заключение сделки купли-продажи магазина.
- Составлением передаточного акта между сторонами договора.
- Фактическая передача недвижимого объекта по заключенному договору купли-продажи в пользование новому владельцу и одновременная оплата сделки покупателем.
- Регистрация перехода права на магазин в ЕГРН через уполномоченный орган исполнительной власти (далее – орган регистрации прав).
- Если вместе с недвижимым объектом приобретался земельный участок, то он также подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН.
Как правильно продать: пошаговая инструкция
При желании продать свой бизнес продавец должен совершить ряд необходимых действий, заключающихся в следующем:
- Произвести рыночную оценку стоимости магазина.
- Собрать обязательный перечень документов для заключения договора купли-продажи.
- Выставить своё имущество на продажу любым удобным способом.
- Найти покупателя и назначить с ним встречу.
- Заключить с покупателем предварительный договор на продажу объекта.
- Заключить сделку, получить денежные средства и передать права собственности на магазин.
Далее рассмотрим подробнее каждый из этапов.
Оценка торгового объекта
Для продажи торгового помещения следует предварительно провести рыночную оценку его стоимости.
Оценка торгового помещения производится при помощи компании или независимого оценщика, которые имеют государственную лицензию на проведение данной процедуры. Расходы производятся за счет средств владельца магазина.
Заключается договор на оказание услуг по оценке стоимости объекта. После этого организация или частный оценщик проверяет все характеристики объекта, в том числе планировку, адрес местонахождения, общую площадь, пригодность для дальнейшего использования.
При оценке магазина могут быть использованы следующие методы: аналоговый, доходный, затратный. Продавец может и сам подготовить документы на недвижимый объект, а уже затем обратиться за помощью к экспертам. Сделать это можно через портал «ГосУслуги», через МФЦ или с помощью личного обращения в государственный орган. После изучения всех характеристик объекта оценщик формирует отчет, в котором указывается рыночная стоимость магазина.
Сбор необходимых документов
Чтобы продать торговое помещение, следует подготовить обязательный пакет документов:
- Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.
- Отчет об оценочной стоимости объекта.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Акт инвентаризации, если магазин продается вместе с товарами, мебелью и оборудованием.
- Образец договора купли-продажи. Его желательно подготовить заранее, чтобы сэкономить время и побыстрее продать магазин.
Кроме того, продавец должен предоставить покупателю все разрешительные документы, такие как:
- Заключение Санитарно-эпидемиологической станции об отсутствии нарушений (в особенности, если продаже подлежит продуктовый магазин).
- Акт органов Противопожарной службы о соответствии помещения всем нормам противопожарной безопасности.
- Иные разрешения и акты, которые обязательны для легальной деятельности продаваемого объекта.
Как быстро найти покупателя?
Продать торговое помещение владелец может двумя основными способами:
- Самостоятельно найти покупателя. Возможно, кто-то из знакомых или родственников захочет приобрести уже готовый бизнес или же компания-конкурент предпочтет выкупить у владельца торговое помещение. Данный способ не потребует дополнительных затрат, однако пакет бумаг продавец должен будет подготовить самостоятельно.
- Путем подачи объявления через Интернет, в СМИ, оплатив услуги наружной рекламы.
- Обратиться в риелторское агентство, которое займется поиском покупателя и подготовкой всех необходимых документов. Это существенно ускорит процесс продажи, однако потребует денежных затрат. Как правило, риелторы берут определенный процент от суммы сделки.
Как купить торговое помещение: пошаговая инструкция
- Для начала следует подумать, каким параметрам должен отвечать объект и сколько финансовых средств можно потратить на его покупку.
- Определиться, самостоятельно искать желаемый объект или прибегнуть к помощи риелтора.
- Найти объект, отвечающий желаемым требованиям.
- Договориться с продавцом о встрече в удобное время и обсудить все нюансы, если торговое помещение подходит по всем параметрам.
- Заключить сделку купли-продажи с продавцом, а также составить передаточный акт на приобретаемый объект.
- Оплатить сделку наличным или безналичным способом, оговоренным заранее с продавцом, взяв с него нотариальную расписку.
- Подписать передаточный акт на магазин при фактической его передаче прежним владельцем: забрать подготовленный продавцом пакет документов, ключи от объекта, проверить наличие товара и торгового оборудования, если магазин приобретался в совокупности с ним.
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество через ЕГРН, предварительно оплатив госпошлину.
Торопиться с покупкой не стоит. Сначала изучите рынок недвижимости в вашем регионе. Наверняка, вашим требованиям и финансовым возможностям будут соответствовать лишь немногие объекты.
Выделите для себя плюсы и минусы каждого, посмотрите по карте, где они расположены и будет ли выгодно торговать именно в этом районе. Выясните, какие торговые точки расположены поблизости, есть ли рядом большие супермаркеты и торговые центры, как они будут конкурировать с вашим будущим магазином.
Где искать?
Найти торговое помещение, отвечающее требуемым параметрам можно следующими способами:
- По объявлениям в Интернете, зайдя на сайт нужного региона (Avito, Юла и пр.).
- По коммерческим рекламным роликам.
- В специализированной газете по купле-продаже недвижимости.
- Заключить договор оказания услуг по поиску недвижимого имущества с риелторским агентством, оплатив ему определенную сумму после заключения сделки или процент от ее стоимости.
О рекомендациях по выбору торгового помещения можно узнать здесь.
Какие вопросы задать продавцу?
Перед покупкой следует поинтересоваться у владельца магазина относительно рентабельности действующего бизнеса, а также узнать причину продажи, ведь это может повлиять на решение о заключении сделки. Можно поинтересоваться о законности владения магазином и текущих задолженностях, но вряд ли продавец ответит на эти вопросы честно. Поэтому здесь лучше прибегнуть к услугам консалтинговой фирмы.
Если магазин покупается в совокупности со всеми другими правами: правом на товарный знак, знак качества, вместе с рекламными баннерами, мебелью, торговым оборудованием, то следует обговорить с продавцом что вы будете приобретать, а что нет, а также как это повлияет на итоговую стоимость.
Как проверить подлинность документов?
Рассмотрим, какие запросы нужны, чтобы проверить документы на подлинность при покупке недвижимости под магазин. Следует удостовериться в подлинности всех документов на приобретаемый объект. Для этого продавец должен подать запросы в несколько органов:
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
- В ЕГРН – для подтверждения законности владения недвижимым объектом, а также земельного участка, на котором он расположен, и отсутствия права собственности на приобретаемое имущество со стороны третьих лиц. Если станет известно, что земля не находится в собственности, а арендуется, то за покупателем будет стоять выбор – выгодна ли ему такая сделка или нет, ведь аренда земли обойдется дорого.
- В БТИ – для проверки технического состояния помещения. Обычно в обращении туда нет необходимости, т.к. продавец самостоятельно предоставляет технический паспорт на объект.
- В Федеральную службу судебных приставов – для проверки, не открыто ли исполнительное производство в отношении продавца, а также, не наложен ли арест на покупаемый объект – магазин.
- В Федеральную налоговую службу – для проверки налоговых отчислений со стороны владельца, а также проверки системы отчетности по данному торговому объекту.
Подробнее о аренде и продаже земли под магазин можно узнать здесь, а о особенностях аренды помещения читайте в этой статье.
Процедура сделки
Чтобы избежать отказа в регистрации сделки государственными органами, покупателю и продавцу следует знать основные правила заключения договора купли-продажи.
В связи с большой стоимостью сделки, до подписания сторонами основного договора заключается предварительный договор купли-продажи. Покупатель сможет внимательно ознакомиться с деталями сделки.
Только после этого сторонами подписывается основной договор. При фактической передаче объекта, всех сопроводительных документов, а также ключей, происходит оплата денежных средств за его покупку и подписывается акт приема-передачи. После совершения этих действий право собственности принадлежит покупателю, и он может зарегистрировать недвижимость на своё имя путем внесения соответствующей записи в ЕГРН.
Необходимые бумаги
Продавец и покупатель для заключения сделки предоставляют следующие документы:
- Паспорта обеих сторон.
- Нотариально заверенные доверенности представителей сторон, если сделка проводится с их участием. При этом представители могут быть привлечены как продавцом, так и покупателем. Стороны могут присутствовать только при подписании договора.
- Документы со стороны продавца, подтверждающие законность владения помещением.
- Документы на недвижимый объект со стороны продавца, перечень которых был рассмотрен выше.
- Расчетный счет продавца, если оплата сделки проводится безналичным способом.
Заключение договора
До заключения основного договора сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи с целью, чтобы покупатель имел время подумать о намерении заключить окончательную сделку и проверить подлинность всех документов. В предварительном договоре указывается размер неустойки в случае отказа от подписания основного договора. Основной договор должен быть идентичным для обеих сторон и составляются в 3-х экземплярах:
- Для продавца.
- Для покупателя.
- Для регистрации в ЕГРН.
Основными пунктами договора должны быть:
- Дата и место его составления.
- Паспортные данные продавца и покупателя.
- Точное описание продаваемого объекта.
- Сведения о размере общей площади магазина.
- Информация о местонахождении магазина.
- Сведения о земельном участке, на котором расположен объект. Здесь важно указать: принадлежит ли земельный участок владельцу продаваемой недвижимости или находится во владении другого лица.
- Сведения о категории недвижимого объекта. В данном случае, что объект относится именно к категории торговых.
- Стоимость магазина.
- Порядок исполнения обязательств сторонами договора: порядок расчетов, а также передачи объекта в собственность покупателя.
- Ответственность обеих сторон при невыполнении требований договора. Ответственность выражается в денежном эквиваленте. Продавец и покупатель определяют размер неустойки самостоятельно. Это может быть, как фиксированная сумма возмещаемого вреда, так и процент от общей стоимости сделки.
- Скачать бланк договора купли-продажи магазина между физическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи магазина
Составление акта приема-передачи
При передаче помещения от продавца к покупателю стороны составляют передаточный акт (ст. 556 ГК РФ), обязательными пунктами которого являются:
- Дата и место составления акта.
- Паспортные данные продавца и покупателя.
- Данные о заключенном договоре купли-продажи.
- Точное описание торгового объекта: адрес местонахождения, площадь, материалы отделки.
- Перечень дефектов, которые были на момент покупки.
- Способы оплаты сделки покупателем: наличный, безналичный расчет, приобретение магазина в рассрочку, с залогом/без залога. При рассрочке обязательно оформляется график платежей.
- Подписи сторон.
- Скачать бланк акта приема-передачи магазина
- Скачать образец акта приема-передачи магазина
Передаточный акт, как и договор, составляется в 3-х экземплярах и регистрируется в ЕГРН. Без государственной регистрации акт будет считаться недействительным.
Как происходит расчет между сторонами?
Порядок расчета между сторонами заранее оговаривается в передаточном акте. Оплата производится удобным для обеих сторон способом, обычно это безналичное перечисление денежных средств на расчетный счет продавца. При передаче денежных средств при покупке магазина могут быть использованы следующие способы расчета:
- Оплата наличными. Такой способ расчета крайне опасен, поэтому его лучше производить путем получения расписки с продавца, тем более если оплата была произведена до государственной регистрации сделки.
- Через банковскую ячейку – один из самых безопасных способов передачи денег. Расходы по оплате за пользование ячейкой указываются в договоре купли-продажи и, как правило, оплачиваются покупателем. Банковским работником выдается ключ с правом передачи, который передается от покупателя к продавцу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
- С помощью банковского аккредитива – путем безналичного перевода через заранее открытый счет. Схема оплаты сделки такая же, как и при использовании банковской ячейки, т.е. до предъявления документа на право собственности от нового владельца.
- Через нотариуса. В этой ситуации нотариус выступает в роли посредника и формирует депозитный счет, на который покупатель перечисляет денежные средства. Такой способ расчетов является самым дорогим, т.к. нотариусы в среднем берут до 1,5% от стоимости сделки.
Как происходит регистрация?
Переход права собственности на помещение от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Подать документы можно сразу после подписания договора купли-продажи и передаточного акта на торговый объект. Есть несколько способов регистрации сделки через регистрирующий исполнительный орган:
- Личное обращение со всеми необходимыми документами, удостоверяющими право собственности.
- Подача документа представителем по нотариально заверенной доверенности.
- Заполнение заявления на регистрацию права и отправка скан-копий документов через портал «ГосУслуги».
- Обращение в ближайший МФЦ по оказанию услуг физическим и юридическим лицам.
В какой срок должно быть передано помещение?
Продавец обязуется передать покупателю помещение в срок, указанный в договоре купли-продажи. Он устанавливается сторонами самостоятельно. Договор купли-продажи без указания срока передачи торгового объекта будет считаться ничтожным. Фактическая передача происходит после подписания акта приема-передачи.
Когда и за какую сумму можно переоформлять приобретенную недвижимость в собственность?
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации. Все юридические права на приобретенный объект недвижимости переходят к продавцу после подписания сторонами передаточного акта и регистрации права собственности на него.
Для регистрации права собственности следует подать все документы в орган по регистрации прав на недвижимое имущество, уплатив государственную пошлину в размере:
- 2 тыс. руб. – для физических лиц;
- 22 тыс. руб. – для юридических лиц (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 ч. 2 НК РФ).
Государственная пошлина уплачивается покупателем. Все остальные расходы на регистрацию правоустанавливающих документов: технического паспорта, кадастрового паспорта – также прерогатива покупателя.
Налогообложение
Продажа объекта недвижимости подлежит обязательному налогообложению со стороны государства. Налог на имущество оплачивает выгодоприобретатель – то есть продавец. Продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от прибыли с продажи имущества, а не от суммы сделки, при этом учитывается сумма понесенных расходов при приобретении имущества, в т. ч. при ипотечном кредитовании (ст. 220 НК РФ).
Если же продавец продал магазин по той же стоимости или ниже цены, за которую приобреталась недвижимость, прибыли в этом случае не будет. Тогда действует правило: если доход от продажи менее 70% от её кадастровой стоимости, налогообложению всё равно подлежат указанные 70%.
Подать декларацию о доходах с продажи магазина продавец обязан не позднее 30 апреля следующего после заключения сделки года, а уплата налога должна произойти не позднее 15 июля, следующего за годом заключения договора купли-продажи (ст. 228 НК РФ). Законом предусмотрен налоговый вычет, который в некоторых случаях полностью компенсирует уплату НДФЛ.
При владении недвижимым имуществом на протяжении 3-х лет сделка не подлежит налогообложению, если продавцу имущество досталось в порядке наследования, дарения близким родственником или членом семьи, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если продавец является владельцем собственности на протяжении 5-ти лет и более, в независимости от способа ее приобретения, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Стоит знать, что ограничений на количество налоговых вычетов при продаже недвижимости в настоящее время нет.
Заключение сделки купли-продажи магазина требует внимательности. Допустив малейшую ошибку в составлении договора или при подаче документов для государственной регистрации права собственности, можно понести значительные материальные убытки. Ознакомьтесь с предложенной статьей и будьте внимательны!
Источник: urist.expert
