При продаже бизнеса налог платить надо

Налоговый кодекс РФ предлагает разнообразные правила игры для тех, кто расстается с бизнесом (выходит из него, продает или ликвидирует компанию). В каких-то случаях потребуется уплатить большую сумму налога, а в каких-то налоговые последствия вовсе не возникнут. Налоги не появятся в случаях, когда присутствует возможность применения льгот. А право применения льгот, в свою очередь, зависит от нескольких факторов.

Если Вы или Ваша организация непрерывно владеет долями (акциями) в компании более 5 лет, то доход от реализации (погашении) таких долей (акций):

— для физических лиц освобождается от НДФЛ п. 17.2. ст. 217 НК РФ ;

— для юридических лиц облагается налогом по нулевой ставке ст. 284.2. НК РФ .

Рассмотрим, какие условия необходимо соблюсти, чтобы воспользоваться льготой.

Первое и самое главное — дата приобретения долей (акций) не имеет значения.

Раньше такой налоговой льготой могли воспользоваться только те физические лица и организации, которые приобрели долю (акции) после «01» января 2011 года. Это вытекало из п. 7 ст. 5 ФЗ от 28.12.2010 г. № 395-ФЗ «О внесении изменений в ч. 2 НК РФ и отдельные законодательные акты РФ», теперь Законом от 27.11.2018 г. № 424-ФЗ данное положение было отменено. Начиная с 2019 года дата приобретения/создания общества роли не играет. Иными словами, если доли (акции) приобретены в 2010 году, а проданы в 2021 году, то платить НДФЛ/налог на прибыль не придется.

Надо ли платить налоги при продаже подержанных вещей

Второе. Способ приобретения долей (акций) не имеет значения.

Ни положения п. 17.2. ст. 217 НК РФ, ни п. 1 ст. 284.2. НК РФ не содержат ограничений по способу приобретения долей (акций). Более того, в п. 13.1. ст. 21 Закона «Об ООО» прямо указано, что документами, подтверждающими приобретение доли в уставном капитале общества, могут быть:

1) договор, по которому участник приобрел долю (купля-продажа, дарение, мена, отступное);

2) решение единственного учредителя о создании общества;

3) договор об учреждении общества или учредительный договор при создании общества с несколькими участниками;

4) свидетельство о праве на наследство, если доля перешла по наследству;

5) решение суда, если судебным актом установлено право участника общества на долю;

6) протоколы общего собрания общества в случае приобретения доли при увеличении уставного капитала общества, распределении долей, принадлежащих обществу, между его участниками.

п. 13.1. ст. 21 ФЗ «Об ООО»

Начиная с 2016 г. Минфин РФ соглашается с такой позицией в своих письмах. См. например, письма Минфина России от 26.04.2016 № 03-04-05/24235, от 29.09.2016 № 03-03-06/2/56740; письмо Минфина России от 12.04.2017 № 03-03-06/1/21630 К слову, ранее налоговые органы считали, что акции (доли) должны быть именно приобретены по договору купли-продажи, а не получены иным способом, например, при создании компании или увеличении уставного капитала. Письмо Минфина России от 02.12.2013 № 03-03-06/1/52260 (в отношении п. 1 ст. 284.2 НК РФ), письмо УФНС России по г. Москве от 19.11.2014 № 20-14/116518 (в отношении п. 17.2 ст. 217 НК РФ).

Какой налог платить ИП на УСН при продаже имущества? Упрощенный налог и НДФЛ. Бизнес и налоги.

Третье — льгота распространяется не на все доли (акции)

С 2021 года введено существенное ограничение. В отношении отчуждаемых акций и долей в ООО льгота действует, если стоимость недвижимости, прямо или косвенно принадлежащей такому обществу, составляет не более 50 % стоимости всех его активов.

Если доли (акции) отчуждает организация, то ограничение необходимо соблюдать во всех случаях.

Порядок определения прямой и косвенной доли недвижимости в активах закреплен Минфином Письмо Минфина России от 9 декабря 2019 г. № 03-03-06/1/95589 .

Четвертое. Непрерывность владения на праве собственности более 5 лет.

• Доли (акции) не должны даже временно выбывать из собственности лица, претендующего на льготу.
• Если в результате увеличения уставного капитала процентное отношение долей (акций) не меняется, то срок владения считается непрерывным, несмотря на увеличение номинальной стоимости доли (акций). Это подтверждается Письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 20 июля 2018 г. N 03-04-06/50887, Письмом Департамента налоговой политики Минфина России от 7 сентября 2020 г. № 03-04-06/78393

Объясняется это тем, что в случае увеличения уставного капитала общества за счет внесения участниками (акционерами) дополнительных вкладов пропорционально долям участия, увеличивается только номинальная стоимость долей (акций) без изменения процентного соотношения долей в уставном капитале.

Например, двое участников общества, владеющие долями 50/ 50, приняли решение об увеличении уставного капитала с 10 000 руб. до 2 млн руб. пропорционально долям участия. В результате номинальная стоимость доли каждого участника выросла до 1 млн руб., при этом размер их долей участия по-прежнему 50%. В таком случае, срок владения долей не прерывается.

• Если происходит увеличение уставного капитала общества непропорционально существующим долям (акциям), то есть когда у отдельных участников (акционеров) увеличивается номинальная стоимость и размер долей (акций), то льгота действует в отношении долей (акций), которые находились во владении более 5 лет см. Письмом Департамента налоговой политики Минфина России от 7 сентября 2020 г. № 03-04-06/78393 .

Ниже рассмотрим на примере, как это правило работает.

Представим ситуацию: участник ООО (физическое лицо) владеет 30 % долей в уставном капитале номинальной стоимостью 3 000 руб. с 2016 г. Если в результате включения в состав Общества нового участника в 2020 г. его доля уменьшится до 25 %, то при продаже доли он по-прежнему должен иметь возможность воспользоваться налоговым освобождением в полном объеме, даже если при уменьшении размера его доли ее номинальная стоимость увеличилась. А если в результате увеличения уставного капитала доля участника выросла до 35 % и была продана за 1 млн руб., то налоговое освобождение должно предоставляться пропорционально доходу от продажи 30% доли, которая была приобретена в 2016 г., ведь с момента ее приобретения прошло 5 лет. В свою очередь доход от продажи 5% доли для целей налогообложения уменьшается на сумму расходов, произведенных в связи с приобретением этой части доли.

Такие же правила применяются к юридическим лицам. см. Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 25 мая 2020 г. N 03-03-06/2/43372, от 26 марта 2021 г. N 03-03-06/1/21949

…если в течение срока владения на праве собственности или ином вещном праве размер доли налогоплательщика в уставном капитале общества менялся, то налоговая ставка 0 процентов применима к доходам от реализации той части доли, которой он владел на момент реализации более пяти лет. При этом размер номинальной стоимости доли участия в уставном капитале общества не влияет на непрерывность пятилетнего срока.

Письмо Минфина России от 26 марта 2021 г. № 03-03-06/1/21949

Применение налоговой льготы в отношении долей, полученных при реорганизации

При подсчете физическим лицом срока владения долями / акциями в компании, созданной в результате реорганизации, учитывается срок владения им долями / акциями в реорганизованной компании — правопредшественнике. Так, согласно п. 17.2. ст. 217 НК РФ:

При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком в результате реорганизации организаций, срок нахождения таких акций (долей, паев) в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность акций (долей, паев) реорганизуемых организаций.

Пример. Компания зарегистрирована в январе 2012 г. Позднее проведена ее реорганизация, в результате чего в 2020 г. создана новая компания с тем же участником. В 2021 г. участник продает свою долю в компании, созданной в результате реорганизации. Он не должен платить налог с полученного дохода, так как суммарно срок владения реорганизованной и вновь созданной компаниями составляет более 5 лет.

Организации тоже имеют льготу по сроку владения в отношении долей/акций, полученных при реорганизации. Льгота распространяется на следующие случаи, когда п. 6 ст. 284.2 НК РФ :

• доли/акции в дочерних компаниях переданы организации-правопреемнику в процессе реорганизаци. Срок владения «дочками» для правопреемника не прерывается;
• если организация создана в результате реорганизации в форме выделения, преобразования или разделения, то ее участник — юридическое лицо будет исчислять срок владения долями с даты приобретения долей в реорганизуемой компании .

И наконец. При каких способах отчуждения доли/ акций будут действовать налоговые льготы.

Налоговые льготы распространяются на ситуации:

• купли-продажи долей/ акций;
• выхода участника-физического лица из Общества и получения им действительной стоимости доли;
• уменьшения уставного капитала (номинальной стоимости долей/ акций) Общества с возвратом участнику/ акционеру части имущества.

Отмечаем, что Минфин РФ неоднократно отмечал, что участник может использовать налоговое освобождение независимо от того, была ли доля в обществе отчуждена другим участникам, третьим лицам или самому обществу с выплатой действительной стоимости доли Письмо Минфина России от 19.03.2021 г. № 03-04-05/20006 .

Однако, важно! Налоговые льготы не применяются при ликвидации организации и распределении имущества ликвидируемой организации. В случае ликвидации организации налогоплательщик может только уменьшить полученный доход на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением доли/ акций/ паев, или применить вычет 250 000 руб.

При этом повторим, с 2019 г. доход, полученный участником при ликвидации организации, приравнивается к дивидендам, а значит его налогообложение осуществляется по налоговой ставке для дивидендов — 13 % (как для физических лиц, так и организаций), 15 % — для нерезидентов.

Если организация владеет долей в другой организации не менее 50% на протяжении более 365 дней на момент выхода из нее или ее ликвидации, то по ставке 0%.

Определяем размер налоговой ставки

Если конкретный случай не подпадает под условия льготного налогообложения, то бывшему участнику компании необходимо уплатить налог.

С 2019 г. доход, полученный участником при ликвидации организации, приравнивается к дивидендам. В связи с этим в случаях, не подпадающих под льготу, при продаже долей (акций), при ликвидации или выходе физическое лицо уплачивает НДФЛ по стандартной ставке — 13 или 15%.

Если физическое лицо является нерезидентом РФ (например, по причине длительного проживания за рубежом), НДФЛ с такого дохода будет уплачиваться не по обычной ставке для нерезидентов — 30%, а по специальной ставке для дивидендов — 15% п. 3 ст. 224 НК РФ .

У организаций такой доход облагается по более низким ставкам, нежели стандартная ставка налога на прибыль (20 %), а по ставке, применяемой к дивидендам — 13% Письмо Минфина России от 06.11.2019 № 03-03-06/1/85298, от 11.10.2019 № 03-03-06/1/78216 .

При этом у организаций есть возможность применить пониженные ставки. К примеру, если ее доля участия в организации на момент выхода из нее / ее ликвидации составляла не менее 50% на протяжении более 365 дней, то организация вовсе сможет применить налоговую ставку — 0% пп. 1 п. 3 ст. 284 НК РФ . То есть, при таких условиях налог на прибыль организации вообще не возникает.

Налоговое законодательство дает хорошие возможности по снижению налоговых платежей при продаже бизнеса. Условия применения налоговых льгот достаточно простые, что делает льготы доступными для многих.

Налоговые льготы могут быть полезны не только при продаже всего бизнеса третьим лицам, но и в рамках структурирования бизнеса, при необходимости совершить различные трансформационные процедуры (выход из Общества, продажа доли другому лицу, мена долей между собственниками) с целью перехода от текущей модели бизнеса к новой.

Источник: www.taxcoach.ru

Как платить налоги с продажи акций

Согласно статье 208 Налогового кодекса РФ, доходы от продажи ценных бумаг (акций и облигаций) и владения ими облагаются налогами. Как и для многих других категорий доходов, ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13%. При этом если годовой доход превышает 5 млн рублей, то на сумму, превышающую этот уровень, ставка НДФЛ составляет 15%. Для нерезидентов РФ ставка выше — 30%.

Налоговый резидент РФ — физическое лицо, которое проживает на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев. Статус резидента при выполнении данного условия может получить и иностранный гражданин.

Общие правила налогообложения при владении и продаже ценных бумаг

Кто является плательщиком налога

Налог платит любое лицо, получившее прибыль в результате реализации акций российских или зарубежных компаний или владения ими. Уплачивать налог обязаны как резиденты РФ, так и нерезиденты страны.

Кто такой налоговый агент

Налоговый агент — лицо, на которое возложены обязанности исчислять и удерживать налоги у налогоплательщика, а затем перечислять их в бюджет. Как правило, налоговым агентом выступает брокерская или управляющая компания. При продаже акций с прибылью брокер в конце налогового периода автоматически удерживает налог в размере, установленном Налоговым кодексом.

То есть в момент продажи акции на счет поступают средства, не очищенные от налога. На эти деньги можно продолжать торговать. Налог будет удержан со счета либо в последний рабочий день календарного года, либо при выводе средств со счета, либо при расторжении договора с брокером. При работе с иностранным брокером инвестору необходимо самостоятельно подавать в Федеральную налоговую службу (ФНС) России декларацию 3-НДФЛ.

В каких случаях инвестор платит налог

Налогом облагается прибыль, полученная инвестором в результате продажи ценных бумаг по цене выше, чем была произведена их покупка. То есть налог уплачивается с курсовой разницы — с финансового результата. Если доходы от продажи ценных бумаг равны цене покупки или меньше ее, НДФЛ не начисляется. Это правило действует как для акций и облигаций, так и для фьючерсов и опционов.

Узнать котировки акций НДФЛ начисляется на дивиденды, полученные с акций, а также на купонные выплаты с облигаций. Базовая ставка — 13%. То есть если дивиденд составил 100 рублей, инвестор получит 87 рублей после уплаты налога. При этом на такие доходы не распространяются льготы и вычеты.

Управляющий партнер консалтинговой компании Sona Private Consulting Наринэ Беглярова обращает внимание, что в случае облигаций разница между ценой их покупки и погашения не облагается НДФЛ, если ценные бумаги куплены после 1 января 2014 года. Но для этого необходимо обратиться в ФНС за получением налогового вычета.

Что такое налогооблагаемая база

При расчете доходов от продажи акций учитываются все совершенные на бирже за календарный год сделки — как прибыльные, так и убыточные. Общий доход от инвестиций определяется как сумма средств, полученных от продажи акций, из которой вычтена сумма расходов на приобретение бумаг. Полученный результат будет являться налогооблагаемой базой.

Если акции были куплены, но пока не проданы, такие операции при расчете налога в рассматриваемом налоговом периоде не учитываются, независимо от роста котировок этих бумаг. Если инвестор владеет акциями, котировки которых выражаются в иностранной валюте, то при продаже таких бумаг будет произведена валютная переоценка, которая и определит налогооблагаемую базу. Заплатить налог придется и в том случае, если ценные бумаги будут проданы в убыток, но в результате валютной переоценки инвестор получит доход.

В какие сроки происходит уплата налога

При самостоятельной подаче налоговой декларации подать ее необходимо в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Последним днем уплаты налога считается 15 июля года подачи налоговой декларации. При нарушении сроков уплаты налога по закону налагаются пени, а в случае подачи неверных сведений — штраф. Инвестор, получивший доход по акциям в 2022 году, должен подать налоговую декларацию до 30 апреля 2023 года, а заплатить налог — до 15 июля 2023 года включительно. Беглярова обращает внимание, что в связи с обязательным переходом на единый налоговый платеж налог по операциям с ценными бумагами за 2022 год, удержанный за период с 1 по 22 января 2023 года, уплачивается налоговым агентом не позднее 30 января 2023 года, а за период с 23 января по 31 января 2023 года — не позднее 28 февраля 2023 года.

Примеры расчетов уплаты налогов

Пример 1.

Мария в июле 2022 года приобрела 100 акций «Газпрома» по цене 200 рублей за бумагу, потратив при этом 20 000 рублей. Комиссионные отчисления при этом составили 0,3% — 60 рублей. В августе 2022 года Мария продала акции по цене 250 рублей за бумагу, получив при этом 25 000 рублей. Комиссионные отчисления составили также 0,3% — 75 рублей. Дивиденды за период владения компания не платила.

Доходы Марии составили 25 000 рублей. Расходы составили 20 000 + 60 рублей + 75 рублей = 20 135 рублей. Таким образом, налогооблагаемая база составит 25 000 − 20 135 = 4 865 рублей. Мария является резидентом РФ, и ставка НДФЛ для нее равна 13%. Размер налога составит: 4 865 рублей * 13% = 632,45 рубля.

Пример 2.

08.12.2022 19:00

Пример 3.

Эдуард в январе 2021 года купил 100 обыкновенных акций «Полиметалла» по цене 270 рублей за бумагу, заплатив 27 000 рублей. Комиссия брокера составила 0,1% или 27 рублей. В течение года он получил дивиденды от акций в размере 18,7 рубля на бумагу на общую сумму 1 870 рублей. В декабре Эдуард решил продать ценные бумаги. Цена реализации составила 320 рублей за акцию, а общий доход — 32 000 рублей.

Брокер списал комиссию от сделки в размере 0,1% (32 рубля). НДФЛ с доходов от продажи акций составит: (32 000 рублей − 27 000 рублей − 27 рублей − 31 рубль) * 13% = 642,46 рубля. НДФЛ с дивидендов составит: 1 870 рублей * 13% = 243,1 рубля. Итого Эдуард должен заплатить: 642,46 рубля + 243,1 рубля = 885,56 рубля налогов.

Подача налоговой декларации

• личные данные (ФИО и другие паспортные данные);
• код статуса налогоплательщика (1 — для резидента и 2 — для нерезидента);
• код вида документа (21 — для паспорта гражданина РФ);
• код налогового органа;
• номер корректировки (000 — если декларация подается в первый раз);
• наименование компании, по акциям которой был получен доход;
• страна регистрации компании;
• источник выплаты;
• код вида дохода;
• сумма дохода;
• наименование валюты (рубли).

При подаче декларации 3-НДФЛ доходы и расходы по операциям с ценными бумагами должны быть подтверждены документально, например, посредством предоставления брокерских отчетов, чеков или квитанций.

«Наиболее проста подача налоговой декларации через nalog.gov.ru, то есть сайт ФНС и личный кабинет. Для удобства там нужно выбрать несколько пунктов и не заполнять громоздкие формы», — говорит инвестиционный советник компании «Вектор Икс» Сергей Звенигородский. Он поясняет, что в сервисе ФНС также есть выбор варианта налогового вычета, то есть не нужно самостоятельно рассчитывать необходимые к уплате или возврату суммы.

Когда надо платить налоги с дохода по ИИС

Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) — это специальный брокерский счет, доступный для резидентов РФ, для которого предусмотрен льготный налоговый режим. Через ИИС можно совершать операции на фондовом рынке, как и через обычный брокерский счет, но есть нюансы.

Есть два типа ИИС:

1. Первый тип (А) возвращает владельцу счета 13% той суммы, которую он внес на ИИС. При этом максимальный вычет составляет не более 52 000 руб. в год (то есть максимальная сумма, с которой его можно получить — 400 000 руб. в год) и не более общей суммы НДФЛ, которую инвестор заплатил в том же году.
2. Второй тип (Б) освобождает инвестора от налога на весь доход от ценных бумаг за период от трех лет. Тут лимит на взнос составляет 1 млн рублей в год. Все, что будет заработано с этой суммы на ИИС, налогом не облагается.

Звенигородский отмечает, что во втором случае брокер или управляющая компания могут начислять НДФЛ в обычном порядке, а после закрытия счета инвестор подает заявление на возврат налога.

Минимальный срок владения ИИС, после которого счет можно закрыть, три года. В противном случае придется вернуть государству все полученные налоговые льготы.

10.08.2022 18:55

Особенность налогообложения иностранных акций в России

Доходы от акций иностранных эмитентов облагаются налогами аналогично бумагам российских компаний. Однако имеется ряд особенностей.

Беглярова отмечает, что в случае операций с иностранными акциями другое государство может также удерживать налог с дивидендов. Но если Россия заключила с этой страной соглашение об избежании двойного налогообложения, налог засчитывается в счет уплаты российского НДФЛ, при этом придется доплатить разницу, если она есть. «За игнорирование требований предусмотрен штраф — 5% от подлежащего декларированию налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.», — добавляет она.

Как сократить налоги при операциях с акциями

В России правительство стремится стимулировать частных инвесторов вкладывать средства в ценные бумаги. В связи с этим есть несколько способов сократить размер налогов с доходов от операций с ценными бумагами.

• Налоговые льготы по ИИС
• Льгота на долгосрочное владение активом
• Льгота на владение акциями российских высокотехнологичных (инновационных) компаний
• Комбинирование ИИС и долгосрочного владения акциями
• Фиксация убытков
• Перенос убытков прошлых лет
• Сальдирование убытков у разных брокеров
• Перенос срока уплаты налога

Налоговые льготы по ИИС

Налоговый вычет позволяет либо вообще не платить налог от операций с акциями, либо вернуть часть уплаченного НДФЛ (см. выше).

Льгота на долгосрочное владение активом

Когда говорят о льготе при долгосрочном владении акциями, обычно имеют в виду так называемую трехлетнюю льготу.

Льгота на долгосрочное владение ценными бумагами действует в России с 2015 года и распространяется на ценные бумаги, приобретенные не ранее 1 января 2014 года. Для ее получения нужно владеть бумагами не менее трех лет с момента покупки. За каждый год владения акциями инвестор имеет право не платить НДФЛ с дохода в 3 млн руб. (то есть через три года владения НДФЛ не будут облагаться доходы в 9 млн руб.). Но данный вычет не действует на дивиденды и купоны.

Источник: www.banki.ru

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

• имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
• объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
• имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

• период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
• размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: law03.ru