Принцип наиболее эффективного использования в оценке бизнеса

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование рассматриваемого имущества с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий.

На практике определение наиболее эффективной стратегии разумного инвестора относительно приобретения, преобразования, эксплуатации и возможного отчуждения объектов недвижимости проводится на этапе ведения переговоров о приобретении объекта недвижимости и направлено на его всесторонний анализ.

Специалисты Центра оценки Петербургская Недвижимость помогут Вам провести всесторонний анализ объекта недвижимости и определить наиболее эффективный и экономически целесообразный вариант развития данного объекта.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ):

• помогает установить, может ли объект недвижимости с правовой точки зрения выступать в качестве предмета сделки (например, нет ли обременений и ограничений, способных повлиять на планируемую эксплуатацию объекта недвижимости);
• призван подтвердить, что лица, предлагающие заключить сделку с объектом недвижимости, действительно имеют на это право;
• выявляет риски утраты прав на объект действующими правообладателями или будущим приобретателем;
• помогает определить круг экономически целесообразных способов использования и выявить способ, позволяющий получить максимальную отдачу на вложенный капитал.

Анализ НЭИ проводится по следующим критериям:

допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника

Определение варианта наиболее эффективного использования земельного участка

осуществимость физически реальных способов использования объекта

допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику

из финансово оправданных вариантов выбирается тот, который приносит максимальную прибыль

Правомочные и физически возможные способы использования объекта анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные (эксплуатационные) расходы, финансовые издержки и амортизацию основного капитала.

Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию, давая положительный доход с достаточной отдачей на вложенный капитал, рассматриваются как финансово целесообразные. Критерий максимальной продуктивности подразумевает, что собственник извлекает максимальную выгоду от использования объекта оценки.

Источник: setlpn.ru

4. Принцип наиболее эффективного использования (нэи)

Затратная концепция в теории оценки берет свое начало от затратного направления в теории ценообразования которое основывается на учете совокупных (постоянных и переменных) затрат производства и опирается на трудовую теорию стоимости (ТТС). В теории оценки концепция затрат рассматривает стоимость компании с точки зрения понесенных совокупных издержек на ее создание.

5 принципов как определить сколько платить сотрудникам / Управление персоналом 16+

В оценке бизнеса данная концепция требует исчисления стоимости активов и обязательств компании на дату оценки. Рыночная концепция в оценке сформировалась на базе развития нескольких направлений в теории цены, в частности, субъективного маржинального направления, лежащего в русле теории предельной полезности (ТПП), Рыночная концепция в теории оценки предполагает, что стоимость активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка.

Предполагается также, что «сходное» рынок оценит «сходным образом», и, следовательно, данные о реальных ценах продаж аналогичных предприятий или пакетов акций могут служить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого предприятия. Концепция по доходу считается наиболее приемлемой в оценке с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль. Согласно доходной концепции, для получения стоимости предприятия предполагаемые совокупные будущие доходы от владения им с учетом их рисковости капитализируются на дату оценки. Каждая из рассмотренных концепций порождает одноименный подход.

Источник: studfile.net

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Этот принцип означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями.Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, чтобы определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного уча­стка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения нахо­дятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

— является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юриди­ческим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по ох­ране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей тер­ритории и т.п.;

— физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализо­вать выбранный вариант использования;

— финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капиталь­ные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

— обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наи­более эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании, за выче­том затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариан­том ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектив­ности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздей­ствием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыноч­ных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на ко­торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не­движимости и строится заключение об ее величине. Например, при опре­делении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объек­та недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при оп­ределении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возмож­ными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зо­нирование часто не отражают требований развивающегося рынка недви­жимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улуч­шениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаи­мосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомога­тельную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки сто­имости объектов недвижимости. На них базируются три фундаменталь­ных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и зат­ратный.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:

Источник: studopedia.ru