Руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome. Получил фундаментальное образование, окончив в 2003 году Российский государственный технологический университет им. К.Э. Циолковского по специальности «Инженер-физик», а в 2013 году Московский государственный университет экономики и статистики, «Управление инвестициями».
До прихода в компанию Welhome Андрей занимал должность заместителя директора Департамента стратегического консалтинга в компании Jones Lang LaSalle. Также работал в многопрофильных холдингах и девелоперских компаниях, таких как ГК «Базовый Элемент», ГК «Дон-Строй», представлял интересы международных инвесторов на российском рынке недвижимости.
Последние несколько лет темпы вывода новых объектов бизнес-класса на рынок столицы неуклонно росли. При этом, результаты 2014 года превысили результаты 2013 года более чем в два раза, пополнив линейку предложения более чем полутора десятками качественных объектов и достигнув отметки в 56 комплексов, суммарным предложением более 5 200 лотов. Однако стоит отметить, что объекты, выходившие в 2014 году, были инициированы девелоперами во времена бурного посткризисного роста 2011-2012 годов. В связи с чем, ждать в текущей макроэкономической ситуации сохранения темпов вывода на рынок новых объектов в этом году, не приходится. Так с начала 2015 года до настоящего времена в продажу вышел только один объект бизнес-класса – жилой комплекс «Дом на Рогожском валу» в Таганском районе ЦАО общей продаваемой площадью 8 700 кв.м, хотя полгода назад рынок ждал старта еще несколько проектов в этот период.
ЧЕЛОВЕЙНИК БИЗНЕС КЛАССА В МОСКВЕ. НА ЧТО ЖАЛУЮТСЯ ЖИЛЬЦЫ? КАК УЧИТЕЛЬ МАТЕМАТИКИ ТУТ КВАРТИРУ КУПИЛ
Традиционно объекты бизнес-класса характеризуются благоприятным расположением, экологическими характеристиками локации и видовым потенциалом. Эти факторы стали определяющими в историческом доминировании географического развития сегмента в таких округах, как ЗАО, ЮЗАО, СЗАО. Однако, можно сказать, что расширение географии размещения домов и комплексов бизнес-класса – один из основных трендов последних лет. По результатам 2014 года традиционно доминирующий «западный» кластер бизнес-класса начал сдавать позиции, и доля его в общей структуре предложения впервые опустилась ниже 50% как по количеству проектов, так и по количеству квартир.
ЖК «Соколиный форт» компании Донстрой
География прирастает за счет объектов в других округах – СВАО, ВАО, ЮАО, вблизи озелененных территорий, городских парков, в том числе в отдаленных от привычных зон локациях. Среди проектов бизнес-класса с нетиповой московской локацией, но в тоже время достаточно удачно расположенных относительно парковых территорий, можно выделить «Соколиный форт» компании Донстрой в Сокольниках, жилой квартал «1147» и EGODOM в Алексеевском районе, «Ривер Парк» находящийся непосредственно на берегу р. Москва, в шаговой доступности от парка «Коломенское».
5 ошибок при покупке ЖК бизнес класса
Очевидно, что фактор локации начинает терять свою доминирующую значимость. Второй значимый тренд – усиление роли качественных характеристик объектов бизнес-класса. Здесь важна идея и концепция, воплощенные в архитектурно-планировочных решениях, качество строительства и всех без исключения отделочных материалов, высокий уровень и автоматизация инженерно-технических систем.
Также существенным является общий уровень комфорта для жильцов и их гостей, достигающийся за счет высококачественной отделки мест общего пользования, использования высокоскоростных лифтов, общего уровня систем безопасности, наличия вместительного подземного паркинга с высоким коэффициентом обеспеченности 1,7 и более на квартиру. На рынке московской недвижимости периодически появляются объекты, относящиеся по своим качественным характеристикам к бизнес-классу, но по местоположению (например, в ЦАО) не уступающие объектам более высокого класса (премиум, элитный). Именно они могут стать привлекательными как для инвестирования, так и для собственного проживания.
Особого внимания заслуживают такие проекты как: ЖК «Мосфильмовский», который строится по авторскому проекту в классическом архитектурном стиле, ЖК «Таежный», с необычной концепцией в неочевидной для классического бизнес-класса локации, в Лосиноостровском районе СВАО. ЖК «Сердце столицы», архитектурная концепция которого разработана мастерской SPEECH под руководством Сергея Чобана. А также ЖК «Red Side», который по уровню относится к верхнему сегменту бизнес-класса и расположен на западе ЦАО в тихих переулках Пресненского района.
По данным аналитиков компании Welhome, на сегодняшний момент средняя стоимость 1 кв. м в доме бизнес-класса составляет порядка 258 тыс. руб. По-прежнему наиболее востребованными в домах бизнес-класса являются квартиры площадью около 76 кв.м. Однако, уже в прошлом году девелоперы, чтобы охватить максимальную целевую аудиторию, вывели на рынок объекты с относительно небольшими площадями квартир-студий от 40 кв. м. Ставка за эксплуатационные услуги, при прочих равных, может значительно отличаться и зависеть от многих факторов, вплоть до общей мощности жилого фонда, однако усредненно она составляет 40-70 руб. за 1 кв.м площади квартиры.
В кризисные периоды значительно возрастает роль высокой ликвидности проекта, позволяющая даже при уменьшении маржи иметь более высокую оборачиваемость и прогнозируемую прибыль. Застройщикам важно не допустить возникновения кассовых разрывов. В условиях дороговизны заемных источников, перебои с финансированием, могут привести к серьезным потерям для девелопера.
В некоторых случаях скомпенсировать дополнительные риски потери ликвидности можно понижением класса объекта и соответственной оптимизацией себестоимости. В бизнес-классе это теоретически возможно, но с оговоркой: на ранней стадии проекта. Опыт прошлых лет показал, что проблемы в кризис испытывают обычно объекты, изначально не соответствующие рыночным реалиям, страдающие дефицитом идей или низким качеством строительства, либо переоцененные девелоперами при формировании стратегии продвижения и продаж. И в таких случаях ни ликвидности, ни доходности ожидать не стоит.
В целом в сегменте «бизнес» для застройщиков 2015 год выйдет непростым: рост стоимости материалов продолжится, а потенциал для роста цен будет ограничен сужением платежеспособного спроса, с учетом почти 20-ти процентного роста по результатам 2014 года. Кроме того, стоит учитывать, что в целом в сегменте бизнес-класса доля использования ипотечных инструментов, которые на сегодня практически недоступны, по результатам роста в 2014 году превысила 33%. Действия Правительства РФ совместно с Министерством строительства по субсидированию ипотечной ставки, направленные на поддержание платежеспособного спроса, вероятнее всего не окажут значимого влияния на бизнес-класс. Это связано, в том числе, с наложением ограничений на размер ипотечного займа для Москвы в объеме 8 млн. рублей.
Осознав новые реалии уже сегодня застройщики, не дожидаясь помощи от государства, совместно с банками разрабатывают гибкие системы субсидирования ставок вплоть до рассрочки платежей до фактической сдачи объекта в эксплуатацию. Некоторые из девелоперов предпринимают попытки повысить ликвидность объектов, изменив их статус из «апартаментов», оказавшихся под значительным давлением сегодня, на «жилье». Так, одним из первых Градостроительно-земельная комиссия Москвы уже пересмотрела проект ГПЗУ на Хорошевском шоссе, вл. 38 (Арх-проект «Лица» компании Capital Group), согласно которому вместо апартаментного комплекса будет построен жилой объект, суммарной площадью жилой части порядка 109,4 тыс. кв. м. При этом работы на строительной площадке уже давно идут полным ходом.
Несмотря на все меры, именно рынок жилья бизнес-класса в Москве может пострадать больше всего и недосчитаться по итогам 2015 года около 25% своих покупателей. Ожидаемый пик падения ликвидности в сегменте вероятнее всего придется на 3-й квартал. При этом дисбаланс спроса и предложения будет не столь серьезным, как это уже случалось ранее. Стабилизации, связанной с достижением паритетных показателей спроса и предложения, стоит ожидать к концу первого квартала 2016 года. Однако даже в этот период рассчитывать не падение цен на объекты бизнес-класса не стоит, рост средней стоимости 1 кв.м будет происходить на фоне сокращающегося предложения и пропорционально строительной готовности и, вероятно, будет отражать общие инфляционные ожидания.
Источник: www.frommillion.ru
В Москве перестали пользоваться спросом квартиры бизнес-класса
В годовой динамике продажи квартир и апартаментов бизнес-класса сократились в Москве более чем на 40%, сообщают аналитики консалтинговой компании NF Group. В третьем квартале рынок за счет больших скидок и льготной ипотеки от застройщиков ожил, но если сравнивать с прошлыми годами, то спрос находится на низком уровне.
Екатерина Максимова
В NF Group уточняют, что с июля по сентябрь в Москве было реализовано в 1,5 раза больше жилья для состоятельных людей.Всего за эти месяцы в Москве было продано 2,9 тыс квартир, что более чем на 40% ниже третьего квартала 2021 года. Большинство сделок — 61%, были ипотечными, а в пандемийный период только 50% покупателей пользовались заемными средствами.
«Объем реализованного спроса за третий квартал 2022 года показал положительную динамику относительно предыдущего квартала, что, однако, было связано исключительно с эффектом «низкой базы». Относительно соответствующих периодов прошлых лет спрос по-прежнему находится на низком уровне» , — уточнила региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Покупателей девелоперы заманивали субсидированной ипотекой от застройщиков, ставки по которой начинаются от 0,1%, а также скидками, которые достигали 20%.
К третьему кварталу в столице продавалось более 12 тыс квартир и апартаментов бизнес-класса, включая 3 тыс лотов, вышедших в продажу в текущем году. Новинок, кстати, оказалось почти в три раза меньше, чем в предыдущем квартале и в 2,5 раза меньше, если сравнивать с аналогичным периодом 2021 года. Эксперты отмечают, что девелоперы крайне осторожны в выводе новых проектов бизнес-класса, предпочитая пока снизить активность и наблюдать за развитием ситуации на рынке.
А вот покупательский спрос ограничивали не только экономический кризис, неопределенность в стране, но и отток состоятельных покупателей из России.
Отметим, что средняя цена квадратного метра на такие квартиры составляет в Москве 485 тыс рублей. В Санкт-Петербурге квартиры такого сегмента стоят дешевле — 306 тыс рублей за квадрат.
Источник: newizv.ru
«В домах бизнес-класса и выше творится катастрофа»
По словам жителей столичного жилого комплекса «Авеню-77», они переплатили за отопление около 41 млн рублей, выиграли суд, но денег так и не увидели. Заявления в полицию не помогли, и даже сменить УК не получится, уверены жильцы
—>
Москва, район Северное Чертаново, жилой комплекс бизнес-класса «Авеню-77» на 1,5 тысячи квартир. Квартплата здесь не самая скромная в Москве: варьируется от 10 тысяч до 30 тысяч рублей.
ЖК обслуживает управляющая компания «Столица». Оказалось, что за четыре года жители переплатили ей за отопление 41 млн рублей. Суд встал на сторону жильцов, потребовал возврат денег. Но в платежках просто появилась новая графа — «обслуживание оборудования Центрального теплового пункта» — с той же суммой, говорит местный житель и активист Сергей Блохнин.
«То, что они жульничали, мы поняли сразу. Деятельность абсолютно непрозрачна: например, паркинг, с которого они собирают 5 млн каждый месяц, вообще отсутствует в отчетности УК. Завышают коммуналку, завышают отопление, неправильно делают горячую воду и так далее. И мы долбили письмами.
Писем пошло уже полторы сотни, жилинспекция вдруг встрепенулась и выписала предписание. «Столица», чтобы было понятно, каждый год на этом зарабатывала лишние 10 млн только на отоплении. Вообще, в домах бизнес-класса и выше творится катастрофа, поскольку там большие деньги, народ живет платежеспособный, и существующая система позволяет жуликам зарабатывать огромные деньги. По нашим расчетам, они с дома выводят в год под 100 млн».
Согласие на появление новой графы дало собрание собственников. По словам жильцов, в этом вся проблема: якобы коммунальщики активно подделывают бюллетени и протоколы собраний. Например, активисты еле-еле набирают кворум в 900 подписей за четыре месяца, а УК успевает их собрать за считанные дни. Причем коммунальщиков не раз «ловили за руку», когда оказывалось, что один и тот же человек голосовал и «за», и «против», а он вообще не в курсе. Жаловались и в полицию, просили возбудить уголовное дело, рассказывает собственник Николай Савин.
«В последнее время было несколько собраний. Одно собрание провели мы, затратив на это четыре месяца. Это собрание было посвящено системе «Электронный дом», «Активный гражданин». Но потом УК нарисовала свое собрание, которое запрещает. Потом было еще одно собрание — по фонду капремонта и платежу за центральный тепловой пункт.
В МВД провели проверку, поговорили с адвокатом «Столицы», направили запросы в налоговую, еще куда-то. Потом дали нам отказ, потому что им на запросы не ответили. На запросы ответа нет, а на нет и суда нет».
В ответ на запрос Business FM УК предоставила подробный ответ, где отвергает все претензии жителей по пунктам. Согласно тексту, «атаку на ТСЖ «Столица» организовали неплательщики с задолженностью в полмиллиона рублей. И их претензии и обращения в СМИ — это реакция на взыскание долгов через суд.
Что касается оплаты отопления, «Столица» сообщает, что была вынуждена обслуживать тепловой пункт вместо одного из поставщиков. Было это еще в 2012 году, с тех пор была неразбериха с тарифами, но, по словам УК, все по закону. По появлению новой графы в платежке сказано, что так решило собрание собственников — одно из тех, которые активисты безуспешно пытаются оспорить. Проблема системная, отмечает председатель Союза жилищных организаций Москвы, юрист Константин Крохин.
Константин Крохин юрист, председатель Союза жилищных организаций Москвы «Все эти компании напрямую связаны с местной администрацией и правоохранительными органами. Ничего не проводится под разным предлогом. Неизвестно, кто вбросил бюллетень, неизвестно, кто посчитал, неизвестно, кто подписал.
Проводятся якобы добровольные собрания собственников, которые в здравом уме увеличивают городской тариф в два-три раза. Вы можете себе представить, как такое возможно? Любая управляющая компания в городе, в любом доме — это чей-то бизнес. Поэтому говорить «обращайтесь в суд»… Да люди сотни таких исков подают, но они не могут победить бюрократию. К сожалению, проблема есть, она нерешаема, и пока никаких серьезных мер по наведению порядка здесь не предвидится».
Жители «Авеню-77» не против сменить управляющую компанию, но для этого нужно новое собрание, еще одно решение. Решение, которое не устроит действующую УК. А значит, уверены жильцы, история с фиктивными встречами собственников, которые «выступят против», может повториться и в этот раз.
Источник: www.bfm.ru
