Продажа долевой недвижимости как бизнес

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг

. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

• если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
• если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Тариф для сделок между несвязанными лицами

Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)

Сделки с долями. Как правильно купить долю в недвижимости.

3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья

3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья

7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.

свыше 10 млн руб.

25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб.

23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Бланк договора дарения
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Резюме

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Источник: pravoved.ru

На что обращать внимание при покупке доли в квартире

В статье разберем, какие возможны риски и как их минимизировать.

В России есть три типа собственности — индивидуальная, общая совместная и общая долевая.

Индивидуальная — это когда права на имущество принадлежат конкретному человеку. Общая совместная собственность регистрируется на супругов, в этом случае доли не выделяются. А общая долевая собственность появляется, когда собственников у одного объекта недвижимости несколько и у каждого есть своя, четко определенная доля. Понятие общей долевой собственности и основания ее возникновения регулирует ст. 244 ГК РФ.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человек на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности. Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.

Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:

1. доля жилого дома;
2. доля в квартире;
3. комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.

Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный жилой объект недвижимости. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей. Об этом расскажем далее.

Так в договоре прописывается доля в праве собственности каждого из троих собственников квартиры

Зачем вообще покупать долю

Два основных преимущества покупки доли — это:

• низкая стоимость (доля в квартире стоит дешевле, чем квартира целиком);
• возможность регистрации по месту жительства (иногда нужна только прописка , и в этом случае покупка доли — неплохой вариант).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Но сделкам с квартирными долями присущи особенности. Расскажем о них подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, то квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их. Нужно понимать, что сама по себе такая перепланировка незаконна, а в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно вид собственности предлагает продавец, можно:

1. Проверить информациюна портале Росреестра по адресу квартиры. Сверьте ее с описанием квартиры в документах — нет ли расхождений, например в недавнем правоустанавливающем договоре речь идет о доле в праве, а сейчас вам продают квартиру как отдельное помещение. В этом случае стоит поинтересоваться основанием такого изменения. Если все переоформлено законно, то и правоустанавливающий документ должен быть другим, например новый технический паспорт или решение суда.
2. Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, по которому можно заказать выписку, — в ней будет информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля выделенная, то будет указано, что это комната.
   Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра

Пример выписки из ЕГРН с долевой собственностью

1. Если есть сомнения, посмотрите планировку квартир на других этажах этого же дома. Это можно сделать в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь аналогичных квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с таким метражом, это повод для дополнительных вопросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре, то есть в виде комнаты, можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала нужно попробовать договориться с другими собственниками. Если переговорами вопрос не разрешился, то придется решать его через суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и при положительном исходе дела получить в суде решение о выделе. С учетом решения суда это будут два жилых помещения с номером или обозначением, например с литерами А и А1.

Эти документы подаются на госрегистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате в ЕГРН каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целый объект, а не на долю.

Нужно понимать, что в некоторых случаях выделить долю в натуре нельзя. Например, когда доля собственника незначительна — меньше размера комнаты в квартире. Еще важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире считают пропорционально своей доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Пример решения суда о разделе частного дома в натуре

При выделенной доле в свидетельстве о праве собственности будет указана отдельная комната

Продавец обязан известить других собственников о продаже доли

По закону перед продажей своей доли продавец должен предложить выкупить ее другим собственникам квартиры. Для этого он письменно извещает их о деталях планируемой продажи, включая цену сделки. Это называется преимущественным правом покупки доли. Извещения о продаже доли продавец должен отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Условия выкупа должны быть одинаковыми для всех потенциальных покупателей. Завысить в уведомлении цену, чтобы потом продать эту долю третьему лицу дешевле, не получится. Такое случается при разводе, когда один из собственников не хочет продавать свою долю бывшему супругу. Нужно понимать, что это повод для оспаривания сделки.

Другие владельцы квартиры в течение месяца должны ответить на предложение. Они могут либо принять условия сделки, либо отказаться от нее. Если ответа нет, то это считается отказом. Но тут важно убедиться, что предложение ими получено. Если все собственники письменно откажутся от сделки, то можно продавать долю, не дожидаясь истечения месяца.

Если число сособственников объекта недвижимости более 20, то о продаже доли можно известить через личный кабинет Росреестра — это бесплатная услуга. Этот способ удобен, например, для владельцев машино-мест в долевой собственности или долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Какой есть риск. Продавец может:

• не известить других собственников;
• отправить извещения по неправильным адресам;
• подделать подписи других собственников на отказе;
• указать в извещении другую цену, не ту, что предлагает вам.

Любые нарушения порядка направления уведомлений или нарушение прав других собственников приведут к тому, что они могут в будущем оспорить сделку через суд.

Как проверить

• Убедитесь, что у продавца есть отказы других собственников, либо проверьте, отправлены ли им извещения о продаже доли. Отследить отправления можно по трек-номеру — требуйте его у продавца, чтобы убедиться в том, что они дошли до адресатов и были получены.
• Проверьте сами условия во всех извещениях и сравните их с условиями будущей сделки. В извещении должны быть указаны: описание продаваемой недвижимости, цена, дата предполагаемой сделки купли-продажи.
• Договоритесь с продавцом, чтобы все извещения отправлялись через нотариуса, так как в любом случае сделка с долей будет в нотариальной форме.
• Если возможно, лично опросите других собственников об их намерениях.

• Сохраните все документы: копию предложения продавца другим собственникам и их письменные отказы или квитанции об отправке извещений. Эти документы понадобятся для подписания договора, а также при регистрации права собственности на долю.

Так выглядит согласие на продажу и отказ от преимущественного права покупки доли. Источник

Сделка по продаже доли должна всегда заверяться нотариусом

По закону все сделки с продажей доли недвижимости должны проходить через нотариуса. Если продавец предлагает совершить сделку купли-продажи доли в простой письменной форме, то стоит отказаться от покупки — это риск потерять часть денег. Дело в том, что сделку в письменной форме на регистрацию не примут. И если продавец к этому времени уже получит часть денег, то их возврат может быть затруднен, и придется обращаться в суд. Поэтому проводите сделку купли-продажи части квартиры только в нотариальной форме.

Что еще важно учесть при покупке доли

Вот на что еще стоит обратить внимание при покупке доли:

1. общее состояние: обратите внимание на состояние комнаты и мест общего пользования — кухню, ванную, санузел, коридор;
2. соседи: это важно, так как шумные или неблагополучные соседи могут сделать жизнь невыносимой. Ведь комната может продаваться как раз по этой причине;
3. долю сложно продать: если в перспективе планируете продажу, то это будет непростой задачей, так как не каждый покупатель хочет делить квартиру с кем-то;
4. долю сложно заложить для получения кредита: очень мало банков работают с долями недвижимости. Купить невыделенную долю в ипотеку тоже проблематично — только несколько банков соглашаются на такую сделку. Вариант, который подходит большинству банков по долям, это когда клиент покупает последнюю долю, после чего вся квартира переходит в его собственность;
5. нужна проверка участников сделки: при покупке части квартиры, как и при покупке квартиры целиком, перед сделкой нужно провести ряд проверок:

• изучите правоустанавливающие документы и паспорта собственников;
• проверьте в выписке из ЕГРН, все ли соответствует документам и нет ли обременений;
• проверьте наличие требуемых по закону согласий и разрешений. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры».

Что запомнить

1. Покупка доли в целом такой же процесс, как и покупка отдельной квартиры, но с некоторыми нюансами.
2. Если планируете купить долю в квартире и никаких родственных отношений с другими собственниками не имеете, то требуйте выделения доли в натуре и покупайте отдельную комнату с раздельными лицевыми счетами и отдельным кадастровым учетом.
3. Убедитесь, что продавец известил остальных собственников о продаже по тем правилам, которые установлены законом.

Источник: www.raiffeisen-media.ru

Как продать долю в квартире: подробная инструкция

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными. «По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

27.12.2022 16:50

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

30.11.2022 17:30

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу. «Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью. После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

14.05.2022 12:12

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Источник: www.banki.ru