Продажа квартир государству как бизнес

Действующее законодательство предусматривает единственную законную возможность продажи квартиры государству. Для этого собственнику жилого помещения необходимо подать заявку на участие в торгах, которые проводятся при осуществлении государственных закупок в интересах органов власти федерального уровня и субъектов РФ, а также муниципальных образований. Предложив наиболее выгодный вариант, собственник может одержать победу на аукционе, заключить контракт на продажу недвижимости с бюджетной организацией и провести сделку купли-продажи.

Можно ли продать квартиру государству

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Различные органы государственной и муниципальной власти постоянно испытывают нехватку жилых помещений, поэтому они приобретают квартиры за счет бюджетных средств. Государство может купить вторичное жилье для различных нужд:

• В рамках государственных и муниципальных социальных программ, например, обеспечения жилплощадью детей-сирот, вынужденных переселенцев, при расселении ветхого и аварийного жилья;
• Для обеспечения жилищных нужд сотрудников различных органов власти — судов, прокуратуры, следственных органов, МВД, спецслужб, администрации субъекта РФ и местного самоуправления, органов здравоохранения, образования и т. д.;
• В случае проведения муниципальных и государственных программ реконструкции и реновации жилья.

Во всех этих случаях продавцом недвижимости может выступать любой собственник, в том числе и обычный гражданин, являющийся собственником жилого помещения.

Преимущества и недостатки продажи квартиру государству

Продажа жилого помещения органам государственной или муниципальной власти имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести:

Продажа квартиры государству. Урок №1.

• Безусловную надежность сделки — возможность обмана со стороны покупателя сведена к нулю;
• Государственное регулирование сделки — процедура продажи производится в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ;
• Отсутствие сезонного падения спроса на недвижимость;
• Контракт, заменяющий стандартный договор купли-продажи, подготавливается специалистами органа власти, осуществляющего закупку;
• Быстрый перевод средств после подписания контракта;
• Отсутствие расходов на рекламу, оплату услуг риелторов, юристов и т. д.

Однако у продажи квартиры государству есть и существенные минусы. Сделка производится на торгах, проводимых в форме аукциона, на которых побеждает участник, предложивший самую низкую цену. Начальная (максимальная) цена обычно соответствует рыночной, однако для победы необходимо сделать лучшее, а значит самое дешевое предложение. Поэтому продать квартиру государству дороже, чем на обычном рынке недвижимости, вряд ли получится.

Еще один минус продажи квартиры государству с помощью гос. закупок — требование об обеспечительном взносе. На основании ст. 44 Федерального закона № 44 участники торгов должны внести обеспечительный взнос, который гарантирует исполнение победителем конкурса своих обязательств по заключению контракта. Согласно п. 1 ст.

Продать квартиру государству. Этапы сделки.

44 Федерального закона № 44-ФЗ, заявка должна быть обеспечена, если начальная цена превышает 5 млн. руб. Однако в указанном пункте содержится утверждение, что Правительством РФ могут быть установлены и иные требования. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 обеспечительный взнос необходим, если начальная цена контракта превышает 1 млн. руб.

Точный размер обеспечительного взноса устанавливается условиями конкурсной закупки, в соответствии с п. 16 ст .44 Федерального закона № 44-ФЗ он может составлять от 0,5 до 5 % от максимальной цены контракта. После проведения электронных торгов взнос возвращается участнику аукциона в течение 1 дня. Однако необходимость его внесения может ограничивать потенциальных продавцов от участия в торгах.

Требования к объекту недвижимости

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Строгих требований к объекту недвижимости при осуществлении гос. закупок нет. Однако необходимо учитывать, что далеко не каждый объект недвижимости подходит для государственных закупок. Продать жилье государству не получится, если:

• Оно находится под обременением, в залоге, под арестом или на него наложено ограничение на совершение регистрационных действий;
• В квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
• Квартира расположена в аварийном доме или здании, не оборудованном современными инженерными сетями (централизованным электро-, газо-, водоснабжением, водоотведением, отоплением и т. д.);
• Помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Также необходимо учитывать, что требования к жилому помещению устанавливаются техническим заданием к каждому контракту. Например, в условиях контракта зачастую установлены ограничения по году постройки здания, материалу, из которого возведен дом, этажу, количеству комнат, общей площади квартиры (не меньше и не больше какого-либо метража), метражу отдельных помещений, материалам отделки и т. д.

Также необходимо знать, что значительная часть помещений закупаются по государственной программе помощи детям-сиротам или при расселении ветхих и аварийных домов. Поэтому наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража, стоимость которых невелика. Продать государству многокомнатную квартиру с большим метражом и дорогим ремонтом нелегко. Но иногда подобные лоты встречаются, например, при закупке жилья для работников администрации, судов, прокуратуры, органов следствия и т. д.

Способы продажи

В 2013 году вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Ст. 24 данного нормативного акта устанавливает способы осуществления закупок в интересах органов государственной и муниципальной власти. К ним относятся:

Конкурс (открытый, закрытый, с ограниченным числом участников и т. д.) предполагает, что победителем становится участник закупок, предложивший лучшие условия. Под аукционом понимается способ осуществления закупок, когда победителем становится участник, предложивший наименьшую цену за товар (услугу, работу).

Сейчас в большинстве случаев для закупок жилых помещений используется такая форма, как электронный аукцион. Аукционные лоты (закупки) и технические задания к ним размещаются на официальном сайте ЕИС (Единой информационной системы) — zakupki.gov.ru.

Участие в торгах также производится в электронном виде. Для этого собственнику недвижимости необходимо обладать сертификатом электронной подписи и аккредитацией в системе ЕИС. Так как получение сертификата и аккредитации может быть обременительным для собственника, нередко они прибегают к услугам посредников, которым делегируется право участия в аукционе от имени собственника недвижимости. Посредники действуют на основе агентского договора и доверенности, которой определяются круг их полномочий. Собственники могут и лично оформить электронную подпись и аккредитацию, что позволит участвовать в торгах самостоятельно.

Плюсы и минусы самостоятельного участия и привлечения посредникаПараметрСамостоятельное участиеЧерез посредника

Дополнительные расходы	Отсутствуют	Необходимо платить комиссию
Наличие электронной подписи	Необходимо	Не нужно
Наличие опыта работы на электронной площадке	Желательно	Не требуется
Наличие аккредитации для участие в торгах	Необходимо	Не нужно
Внесение обеспечительного взноса	Обязательно, если такое требование установлено техническим заданием	Взнос может внести посредник
Наличие юридических знаний и навыков	Желательно	Не требуется

Порядок продажи квартиры государству

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Подготовка к продаже квартиры путем участия в гос. закупках ничем не отличается от продажи жилья на обычном вторичном рынке — собственнику также необходимо собрать документацию для сделки и подготовить объект к продаже. Однако процедура значительно отличается, так как продажа объектов недвижимого имущества государству должна соответствовать требованиям Федерального закона № 44-ФЗ.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Так же, как и при обычной продаже, для участия в гос. закупках недвижимого имущества следует подготовить пакет документов. В него входят:

1. Паспорт собственника жилого помещения.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие ограничений на распоряжение имуществом.
3. Документ-основание, по которому квартира перешла в собственность владельца (договор, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации, решение суда и т. д.).
4. Технический паспорт.
5. Справка об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ.
6. Справка о прописанных в квартире лицах.

Если собственником (одним из собственников) квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то также необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства.

Шаг 2. Подача заявки на участие в аукционе

Заявки на участие в аукционе подаются оператору торгов — отдельной организации, специализирующейся на проведении аукционов в электронном виде. Конкретный оператор указан в общей информации к аукционному лоту, размещенному на сайте ЕИС. При подаче заявки участник аукциона должен перевести оператору торгов обеспечительный взнос, который будет возвращен после проведения торгов.

Рассмотрение заявок продавцов производится в срок, указанный в аукционном лоте. Как уже говорилось, победителем становится участник торгов, предложивший самую низкую цену. В случае победы в аукционе процедура заключения сделки производится по стандартному алгоритму.

Шаг 3. Осмотр жилого помещения

После победы в аукционе собственник жилого помещения обязан предоставить его для осмотра представителям (комиссии) заказчика. Осмотр необходим для того, чтобы комиссия могла убедиться в соответствии жилого помещения требованиям технического задания и указанным в заявке сведениям.

Шаг 4. Подготовка и заключение контракта на приобретение жилого помещения

Контракт подготавливается представителями заказчика. Проект контракта размещается в техническом задании к лоту, поэтому ознакомиться с ним можно при ознакомлении с аукционным лотом. Для подписания контракта собственник объекта недвижимости приглашается в администрацию органа, который осуществляет закупку.

Шаг 5. Передача объекта недвижимости

Передача объекта недвижимости производится по передаточному акту, проект которого также готовится покупателем. Представители заказчика еще раз осматривают квартиру, после чего стороны заключают акт приема-передачи.

Шаг 6. Оплата

При участии в гос. закупках допускается исключительно безналичный способ расчета. Поэтому средства переводятся продавцу на расчетный счет в банке, номер счета должен быть указан в тексте контракта. Срок, в течение которого переводятся средства, указывается в соглашении. Как правило, деньги переводятся в течение нескольких дней.

Шаг 7. .

Мнение эксперта
Мария Федюкович
эксперт «Актион Госзаказ»

Главное, чтобы было всё в порядке с документами и состоянием недвижимости. Квартира с оторванными обоями, трещинами в стенах, нерабочей сантехникой или кухней не подойдёт.

• При успешном участии в закупках придётся внести обеспечительный платёж (если квартира дешевле 20 млн рублей — 1%, дороже 20 млн — до 5% стоимости). При стоимости жилого объекта менее 1 млн рублей — обеспечение не требуется.
• Чтобы получить деньги, придётся подождать до двух месяцев.

Алгоритм действий такой:

• сбор документов;
• получение ЭЦП;
• аккредитация на электронных площадках;
• подача заявки оператору торгов;
• осмотр объекта комиссией (в случае выигрыша в аукционе);
• подготовка и заключение контракта на приобретение жилой недвижимости;
• передача объекта;
• оплата;
• регистрация права собственности.

Для заключения контракта с государством нужно будет предоставить документы:

• паспорта продавцов;
• выписку из ЕГРН;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• техпаспорт квартиры;
• справки об отсутствии задолженности по ЖКУ.

Часть вопросов, связанных с госзакупками, можно поручить агенту — специалисту по закупкам, рассказал Матвеев. Тогда нет необходимости получать ЭЦП, проходить аккредитацию и самостоятельно размещать заявку. При этом стоимость услуг агента закладывается в стоимость продаваемого жилого помещения.

Посредники работают по трём схемам, рассказала Мария Федюкович.

Схема первая. Посредник организует, собственник участвует

Посредник организует участие в закупке и саму сделку, а собственник подаёт заявку и подписывает контракт. Этот вариант оптимален, когда у сторон есть достаточно времени, чтобы оформить все документы. А ещё он не несёт никаких значимых юридических рисков для заказчика и поставщика. Единственный недостаток в том, что у собственника квартиры возникает ряд дополнительных затрат и действий. Не все продавцы на это согласны.

Схема вторая. Посредник всё делает сам

Посредник до объявления закупки выкупает квартиру у первоначального собственника и в дальнейшем действует самостоятельно. Схема также юридически безопасна, но она предполагает наличие денег у посредника и запаса времени у сторон.

Схема третья. Посредник работает по доверенности Посредник, который зарегистрировался в ЕИС и открыл спецсчёт, получает нотариальную доверенность от продавца на продажу объекта недвижимости. В этом случае он подаёт заявку и подписывает контракт от своего имени.

Источник: secretmag.ru

Выгодно ли продать квартиру государству?

Как показывает опыт тех наших граждан, которые пытаются своими силами продать свои квартиры, дело это долгое и затратное. Даже если собственник квартиры привлекает риэлтора, это не всегда облегчает задачу.

Перед написанием данной статьи мы сделали опрос собственников квартир, которым всё же удалось продать свои квартиры, взяли интервью у опытных риэлторов. В статье мы также поговорим о варианте продажи квартиры государству за бюджетные деньги. Но сначала рассмотрим проблемы, с которыми сталкивается каждый продавец своей квартиры и возможные сценарии событий.

1. Собственник квартиры не является опытным продавцом недвижимости, поэтому, продавая своими силами, он уже рискует. В начале пути у него иллюзии и ожидания быстрой продажи, он завышает свою цену и рассчитывает продать за 1-2 месяца. Но проблема в том, что он не единственный продавец квартиры.

2. Продавец квартиры выставляет свое объявление на «Авито» и за это оплачивает ежемесячно рекламу. А квартир в городе много, выбора для покупателя много, продаются те квартиры, что подешевле, при этом никто из продавцов не хочет снижать свою цену. Вот и проходят месяцы, бывает, уходит год, а то и два. И каждый месяц собственник квартиры платит за рекламу. И время уходит, и деньги на рекламу уходят.

3. Собственник обращается к риэлтору. Риэлтор в России берет 50-80 тысяч рублей за услугу. Но риэлтор действует по той же схеме: выставляет объявление на «Авито» (кстати, за счет собственника квартиры) и ждёт, когда кто-нибудь «клюнет». Бывает и такое, что риэлторы обманывают своих клиентов и подделывают документы.

4. Попавшийся покупатель всегда будет торговаться и добиваться хоть какой-то скидки. Как показывает практика, собственники, уставшие продавать свои квартиры, идут на скидку в 10-15% от своих первоначальных цен. Т.е. в итоге — потратили деньги и на рекламу, и риэлтору заплатили, и покупателю скинули от цены, и сколько времени потратили на «охоту» за покупателем.

5. При самостоятельной продаже квартиры есть риск юридически неправильно оформить сделку с последующими проблемами.

Статистика показывает, что в среднем на продажу квартиры у россиянина уходит не меньше 6-и месяцев активного поиска. И то, если собственник квартиры адекватно оценивает рыночную ситуацию и не завышает цену.

Продайте квартиру государству за вашу цену!

Однако есть еще вариант продажи квартиры государству. Государство тоже закупает жилую площадь таким категориям граждан, как:

— госслужащие и чиновники;

— учителя и врачи;

— для расселения из аварийного жилья.

В бюджете государства есть отдельная статья расходов на приобретение жилой площади. Приведем некоторые цифры на 2020 год:

— в этом году в Магаданской области на покупку жилья для сирот будет выделено 195,8 млн руб. из местного бюджета и дополнительно 13 млн — из федерального;

— власти Колымы рассматривают возможность выделения 230 млн руб.;

— в бюджете Карачаево-Черкесии предусмотрена удвоенная сумма по сравнению с 2019 годом — в 2020 году власти выделят 77 млн руб. на данные цели;

— в Омской области из федерального и областного бюджетов на закупку квартир для сирот будет выделено средств на 18 % больше, чем в прошлом году и сумма составит порядка 372 млн руб.;

— Краснодарский край выделяет значительные средства на закупки данного вида, но в 2020 г. кубанский бюджет будет увеличен еще на 500 млн руб. и на покупку жилых помещений будет выделено 2,3 млрд рублей.

Так что деньги есть!

Как продать квартиру государству?

Может ли каждый человек самостоятельно обратиться к государству и предложить выкупить свою недвижимость? На эти вопросы нам ответит ведущий юрист Ксения Малашенко из «Федерального Центра Госзакупок Недвижимости».

«Первое, что хочу отметить: а откуда обычному человеку знать, где и когда объявят аукцион на квартиру? Госзакупки на жилую площадь в вашем провинциальном городе могут быть всего несколько раз в год. Какой площади квартиры, где и когда будет закупать государство, мы узнаем через наши официальные каналы. Мы сотрудничаем с администрациями городов России и владеем информацией.

Много нюансов и тонких моментов. Самостоятельно продать государству не получится даже риэлторам, так как они не разбираются в электронных муниципальных торгах, не знают, как правильно сдать квартиру государственной комиссии. Много юридических вопросов.

Государство любит своих чиновников и госслужащих, поэтому какую попало квартиру не примет. Ее надо качественно подготовить. Например, госкомиссия не примет квартиру с деревянными окнами. Надо учесть процент износа дома. И вообще, надо еще много чего учесть, а вот что именно — это знают юристы нашего центра госзакупок.

Другое дело, если вы это дело поручите профессионалам нашего центра госзакупок недвижимости. У нас продажи квартир государству поставлены на поток. У нас есть штат юристов. Все юридические и организационные задачи мы берем на себя «под ключ». Облегчайте себе жизнь!

И самое интересное: наш центр не берет никаких комиссий с продавцов квартир (в отличие от риэлторов). Мы получаем деньги от государства. И никакие риелторы не нужны.

И еще хочу отметить, что мы звоним собственнику квартиры обычно за 3-4 недели до начала аукциона. Нам надо успеть проверить наличие всех необходимых документов. Проверить качество ремонта, а так же сам многоквартирный дом на процент износа. Если владелец квартиры тормозит и тянет время, то не факт, что у него будет еще такой шанс. Аукцион на закупку квартиры в его городе может объявляться всего один раз в год, а квартир много.

Деньги за квартиру продавец получит на свой личный расчетный счет в банке. Мы даже не трогаем его деньги.

И скажу последнее – у государства деньги есть и для своих госслужащих оно старается закупать качественное жилье, поэтому денег не жалеет. Государство готово выкупить вашу квартиру за вашу цену. И сделка с государством юридически безопасна: ведь прокуратура проверяет такие сделки.

Это очень хороший шанс продать квартиру за вашу цену с гарантией результата. Обращайтесь в наш Федеральный Центр Госзакупок Недвижимости!»

Источник: portamur.ru