Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.
- Как происходит продажа недвижимости
- Особенности продажи недвижимости
- Документы для продажи
- Порядок проведения сделки
- Налоги при продаже
Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.
Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.
Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.
Агенство недвижимости. Бизнес на продаже недвижимости.
Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?
- достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
- недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.
В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.
В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.
Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
Документы для продажи недвижимости юридическим лицом
Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.
Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.
Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:
- решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
- копия учредительных документов организации;
- свидетельства ОГРН и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
- доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
- паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
- документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
- справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
- при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.
Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.
Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:
- приложения к договору;
- акт приема-передачи;
- свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
- справка из БТИ;
- кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
- квитанция об уплате госпошлины.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.
Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».
Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.
В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.
Источник: urburo1.com
Как выгодно выкупить у государства недвижимость под коммерческие нужды
Сергей Богатов, генеральный директор юридической компании «Богатов Групп», рассказывает, как начать работать с муниципальными торгами по продаже недвижимости, как непосредственно принять в них участие для приобретения зданий для коммерческих нужд
Фото: Ovchinnikova Irina
Генеральный директор юридической компании «Богатов Групп»
В последнее время интернет пестрит предложениями о том, как выгодно купить автомобиль/недвижимость/«что угодно» по цене ниже рынка. Кто-то думает — утопия или «очередной развод», кто-то интересуется и сталкивается с предложением курсов по банкротным/залоговым/муниципальным торгам. На самом деле, это действительная реальность нашего времени, когда государство продает, находящееся на его балансе имущество по цене, как правило, ниже рынка. В интернете вы можете по этому вопросу найти много информации, набрав словосочетание «муниципальные торги».
Через такой тип торгов (муниципальные торги) я некоторое время участвовал в продаже недвижимости и брал у города помещения в аренду. В этой статье мы говорим исключительно о торгах по продаже недвижимости под коммерческие цели.
Итак, с чего начать и как искать?
Все элементарно и просто: зайти на портал torgi.gov.ru. Именно на этом портале обязаны размещать всю информацию о лотах по продаже любого имущества, продаваемого с торгов государством.
Поскольку в статье речь именно о продаже недвижимости, вам необходимо перейти в раздел «Продажа государственного и муниципального имущества» (выглядит как иконка дымящего завода), в этом разделе слева снизу выбрать торги «В процессе подачи заявки», чтобы отсеять все прошедшие или не наступившие торги. Далее в окне «Тип имущества» выбираете интересующий вид недвижимости, а в окне «Местоположение» выбираете интересующую локацию, нажимаете кнопку «Найти» и получаете весь список текущих торгов по недвижимости.
Информация представлена довольно удобно, сразу видна цена за объект (имейте в виду, что это начальная цена и она может идти только на повышение — подробнее ниже). Здесь же в карточке вы можете перейти в конкретный лот, посмотреть его через «быстрый просмотр» или, нажав кнопку «просмотр», углубиться в подробные сведения о лоте, увидеть его фото, документацию, понять, в какой форме и как проходят торги и так далее.
В Москве и Санкт-Петербурге есть более удобные порталы по поиску такой недвижимости (по остальным регионам страны автор не искал). В Москве, в Санкт-Петербурге. Принципиальное удобство в них в том, что сразу есть фотографии, удобнее представлена информация. Но! Информация обязательно дублируется на torgi.gov.ru.
Изучив документацию, рекомендую сразу же созвониться с организатором торгов и договориться об осмотре объекта. Почему это стоит делать?
Во-первых, фотографии бывают далеко не всегда, во-вторых, никакие фотографии (даже 3D-обзоры, которые есть сейчас в Москве) вам не передадут реальную обстановку помещения, начиная от запаха внутри помещения, льется ли из крана вода, идете вы к объекту по светлой улице или темным переулкам, в которых можно ненароком услышать слова: «Мужик (девушка), купи кирпич!» и заканчивая тем, чем вооружены бабушки рядом с этим объектом (недоброжелательные соседи загубили много хороших бизнесов). Допустим, помещение вам понравилось, вы радостно потираете руки в ожидании того, что вот вы его сейчас возьмете и жизнь станет беззаботной и радостной… и не тут-то было… Все помещения выставляются на торгах.
И, как правило, это аукцион, то есть повышение цены. Другими словами, вы нашли помещение на 100 квадратных метров, стоящее в самом центре Москвы, по цене всего 3 миллиона рублей, но это не значит, что оно уйдет именно за эту цену. На памяти автора случай, когда прямо у метро Парк Культуры в Москве на продаже был подвал.
Видели бы вы этот подвал: электричества нет, воды нет, темно, хоть глаз выколи, в помещении только бетон и голые стены и три разбитых кабинки с унитазами (видимо, это был общественный туалет). Но и это было еще не все: организатор торгов сразу сказал, что вход, по которому вы спускаетесь, вам не принадлежит и его могут перекрыть в любую секунду (а другого доступа в помещения в принципе не было). День торгов… Помещение ушло за какую-то баснословную цену раз в 10 выше начальной цены.
Но, к счастью, так далеко не всегда. В Москве, как только выезжаешь за пределы ТТК (Третьего Транспортного Кольца) или кольцевой станции метрополитена, приобрести лот становится на порядок легче (в аренду мы брали помещение в Москве будучи единственным участником).
И сильно легче, если речь идет о Московской области, совсем просто, если речь идет о любом регионе страны за пределом Москвы и Московской области. Другими словами, будьте готовы к тому, что цена будет повышаться. Да, стоит сказать, что иногда вам будут попадаться помещения без объявления цены. Здесь, как правило, нет начальной минимальной цены, цену вы предлагаете сами.
Бывают конкурсы, когда помимо того, что вы должны превзойти всех по цене, вы должны еще сделать что-то. Приведу живой пример на автомобилях (конкурс на недвижимость за все время работы с торгами на глаза не попадался): покупаемый транспорт вы обязаны использовать для перевозки людей по маршруту какого-то автобуса. Бывают торги с целевым назначением помещения.
В Москве часто встречаются помещения для общественного питания или для медицинских услуг. На них конкуренция ниже, но использовать его можно только по целевому назначению. Да и торги по таким помещениям чаще всего не на продажу, а на аренду. Иногда попадаются помещения по целевым программам «Доктор рядом», но это уже аренда.
Теперь давайте разберемся, как участвовать
Если вы живете в Москве, то только в электронной форме на специальных площадках вроде Сбербанк-АСТ, Росэлторг и других (площадок таких очень много). Название и на какой площадке проходят торги — вы можете найти на портале torgi.gov.ru. В Москве также на: investmoscow.ru/tenders, в Санкт-Петербурге — фондимущества.рф/realty.
В регионах страны иногда еще встречаются торги в живую, когда заполняешь заявку, прикладываешь к ней документы и в указанный день приходишь по указанному адресу, где выдается карточка, и начинается классический аукцион Sotheby’s как он и показан в фильмах. Другими словами, рассчитывайте на то, что участвовать надо будет, скорее всего, электронно.
Для этого надо будет купить ключ электронно-цифровой подписи. Благо купить их легко, просто наберите в интернете «ключ электронно-цифровой подписи для торгов». Далее аккредитация на площадке, где непосредственно проходят торги. Обратите внимание на то, что просто зарегистрироваться недостаточно, нужно пройти именно аккредитацию, то есть дополнительно выслать документы на себя, ваше ИП или ООО и три дня ждать проверку данных (в редких случаях регистрация совпадает с аккредитацией, аккредитацию за деньги можно провести быстрее, чем за три дня). Да, важно знать, что многие торги по продаже коммерческой недвижимости проходят для субъектов малого предпринимательства, то есть для небольших ИП и ООО, все физические лица к таким торгам не допускаются.
После аккредитации можно подавать заявку. Но! Как правило, все торги требуют оплаты задатка. Чаще всего задатки списываются непосредственно с депозитного счета площадки, а значит, деньги на депозит нужно зачислить заранее. На это может уходить от одного дня и более.
В редких случаях задаток оплачивается напрямую государству. После оплаты задатка прикладываете все документы, согласно лотовой документации, подписываете ключом ЭЦП. В назначенный день необходимо явиться на торги (просто запустить нужный сайт, вставить в компьютер ключ ЭЦП и начать торги). В случае вашей победы, не затягивая, созвониться с организатором торгов, подписать документы на приобретение лота, оплатить остаток выкупной цены и счастливо владеть новым помещением. Удачных вам торгов!
Источник: delovoymir.biz
Пошаговая инструкция — план действий
Как продать коммерческую недвижимость? Способы и методы продажи коммерческих площадей. Где найти покупателей?
Продажа коммерческой недвижимости – это сложный процесс, требующий глубокого понимания ситуации на рынке, умения разбираться в локациях и характеристиках коммерческого помещения, но главное, знания, где и как нужно искать потенциального покупателя или инвестора, которому был бы интересен продаваемый объект недвижимости — торговый центр (ТЦ, ТРЦ) или бизнес-центр (БЦ), офис или торговое помещение, склад или логистический комплекс, производственное помещение или индустриальный парк, отель или рыночный комплекс, помещение стрит-ритейл свободного назначения или здание. Ниже описаны несколько шагов, которые помогут вам понять, как нужно действовать при продаже коммерческой недвижимости и нежилых помещений.
Последовательность продажи коммерческой недвижимости — 6 основных шагов:
1) Определить реальную стоимость коммерческой недвижимости. Перед продажей объекта необходимо понять, по какой цене недвижимость можно выставлять публично или предлагать потенциальным покупателям. Для этого необходимо проанализировать множество факторов, таких как локация, конкурентная среда, уровень цен в определенных локациях, физическое состояние здания, возможности использования объекта, текущий состав арендаторов, финансовый поток, который они генерируют. Наиболее точную стоимость коммерческих помещений, не зависимо от их размера, смогут определить именно брокеры и консультанты, а не оценщики, чьи методы ближе к теории, чем к практике и реальным сделкам.
2) Подготовить коммерческое помещение к продаже. В ряде случаях при продаже коммерческой недвижимости необходимо делать ремонт, проводить ротацию арендаторов и т.д. Но в некоторых случаях наоборот проще продавать объект без каких-либо серьезных изменений, но по более низкой цене, и такой объект продать проще, так как он выглядит недооцененным и может представлять интерес для покупателя с точки зрения редевелопмента. Именно поэтому важно правильно определить, в каком состоянии следует продавать объект коммерческой недвижимости, в этом вопросе Вам помогут брокеры и консультанты, которые имеют большой опыт сделок и знают, как нужно действовать.
3) Выставить объект коммерческой недвижимости на продажу. Вы можете выставить объект на продажу через специализированные сайты и порталы недвижимости, как самостоятельно, так и с помощью брокеров и консультантов. Важно понимать, что далеко не все объекты целесообразно выставлять публично, в некоторых случаях нужно, чтобы информация о продаже коммерческих площадей не была общедоступной, так как это может отрицательно повлиять на арендаторов или даже репутацию объекта, тогда следует заниматься прямыми продажами и поиском покупателя через брокера или самостоятельно.
4) Начать прямой поиск покупателей. Не зависимо от того, выставляется коммерческое помещение или здание на продажу публично или нет, необходимо будет искать покупателя напрямую. Для этого нужно понимать, кто может купить объект, где искать таких инвесторов. Вы можете это сделать самостоятельно или с помощью брокера, который владеет ситуацией в сфере коммерческой недвижимости, находится в контакте с инвесторами, а также имеет пул заявок от потенциальных покупателей, которые сразу же готовы рассматривать объект.
5) Провести переговоры о продаже коммерческой недвижимости. Вам необходимо быть готовым к сложным переговорам с потенциальными покупателями, которые могут попросить раскрыть определенную информацию о состоянии дел на вашем объекте, условиях арендных договоров, финансовых потоках. Также нужно будет провести показ помещений, возможно, инвесторы захотят исследовать техническое состояние объекта.
6) Закрыть сделку по продаже коммерческих площадей. Когда вы договоритесь о цене и условиях продажи коммерческой недвижимости, вам нужно будет грамотно оформить сделку, особенно это важно с точки зрения налогообложения и дальнейшего использования капитала. Вы можете сделать это как самостоятельно, так и с привлечением сторонних консультантов.
Какие существуют способы и методы продажи коммерческой недвижимости?
Если говорить максимально упрощенно, то коммерческую недвижимость можно продавать следующими способами:
1) Выставлять объект публично на различных порталах, сайтах недвижимости и ждать, когда появится покупатель – это пассивный метод поиска и, вероятно, самый длительный.
2) Активно использовать рекламу и продвижение для продажи объектов, как офф-лайн, так и онлайн методы.
3) С помощью прямых продаж, путем выхода на потенциальных покупателей и инвесторов в коммерческую недвижимость
4) Продажа через брокеров, которые уже имеют заявки от потенциальных покупателей и находятся в контакте с инвесторами.
Чем Вам будут полезны брокеры при продаже коммерческой недвижимости?
Брокер владеет самой полной информацией о ситуации в сфере коммерческой недвижимости и находится в контакте с частными и институциональными инвесторами, которые ищут объекты для приобретения. Брокер может дать наиболее точную оценку стоимости объекта, так как в отличие от оценочных компаний владеет реальной информацией о сделках. Брокеры знают, кому нужно предлагать коммерческие площади и как это правильно делать, чтобы продать объект как можно быстрее и дороже, брокеры и консультанты умеют вести переговоры по крупным сделкам, так как делают это постоянно.
Почему выгодно продавать коммерческую недвижимость с помощью брокеров?
1) Продать коммерческие помещения через брокера можно намного быстрее, чем при самостоятельной продаже. У брокеров и консультантов в сфере коммерческой недвижимости есть контакты инвесторов, предварительные наработки, маркетинговые ресурсы, которые позволяют продавать, как крупные объекты недвижимости, так и небольшие нежилые помещения на несколько месяцев быстрее. А сэкономленное время позволяет продавцу заработать дополнительный доход на полученный капитал от продажи объекта, например, путем его размещения на депозите в банке или за счет иного более высокодоходного вложения, что покрывает брокерскую комиссию, расходы на рекламу и маркетинг объекта при продаже.
2) Вероятность продать коммерческие площади с помощью брокеров намного выше, чем при самостоятельной продаже, так как брокер знает, кому нужно предлагать объект, как вести переговоры, чтобы сделка не сорвалась, может подсказать собственнику насколько встречное предложение покупателя адекватно ситуации.
3) С помощью брокерской компании можно продать коммерческую недвижимость дороже. У брокеров большой опыт ведения переговоров и заключения сделок, поэтому они чувствуют ситуацию на рынке, и знают, как обеспечить для продавца более высокую цену.
Если Вы хотите продать объект коммерческой недвижимости, не зависимо от его размера или физического состояния, это может быть как небольшое помещение, так и крупное здание, новый современный объект, или здание под редевелопмент, наши брокеры будут рады помочь Вам в этом вопросе.
Источник: concept-development.ru