1. Исполнитель — Открытое акционерное общество «Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий».
2. Внесен Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство», Федеральным автономным учреждением «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»).
3. Подготовлен к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России).
4. Утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 августа 2014 г. N 440/пр и введен в действие с 1 сентября 2014 г.
5. Зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт).
6. Введен впервые.
Информация об изменениях к настоящему своду правил, а также тексты изменений и поправок размещаются в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в сети Интернет.
Сколько стоит построить свой магазин, сколько магазин приносит денег?
Введение
Настоящий свод правил разработан в соответствии с Федеральными законами «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [1] и «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2]. Учитывались также требования Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [3] и сводов правил системы противопожарной защиты, положения действующих строительных норм и сводов правил, отечественный опыт исследований и проектной практики (ОАО ЦНИИЭП жилища и других ведущих институтов), требования международных и европейских нормативных документов.
Настоящий свод правил устанавливает требования к проектированию многофункциональных зданий и комплексов с учетом существующих СП 54.13330, СП 118.13330, СП 113.13330, СП 59.13330.
Свод правил выполнен ОАО «ЦНИИЭП жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища)». Руководитель работы — канд. арх-ры, проф. А.А. Магай, ответственный исполнитель — канд. арх-ры, доцент Н.В. Дубынин; исполнитель — канд. техн. наук, проф. В.С.
Беляев.
1. Область применения
1.1. Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство новых, реконструируемых и капитально ремонтируемых многофункциональных зданий высотой до 75 м с размещением общественных помещений на этажах, расположенных не выше 55 м и имеющих заглубление подземной части до 15 м, а также многофункциональных комплексов и участков данных зданий и комплексов.
1.2. Настоящий свод правил не распространяется на проектирование многофункциональных сезонных и мобильных зданий и сооружений.
Источник: www.dokipedia.ru
6. Проектирование СКУД бизнес-центра. Шаги 1-3
Проектирование офисов и офисных помещений
Процесс проектирования офисных зданий ничем не отличается от проектирования других строительных объектов. На первом этапе заказчик передает специалистам свое задание, после чего оно проходит необходимые стадии проектирования, проходят инженерные изыскания, а после чего разрабатывается рабочая документация. В технических документах отражаются все факторы, которые отличают именно офисные помещения от остальных. Проектирование офиса обязательно должно учитывать все требования СНиП, сотрудники должны чувствовать себя здесь комфортно, а внешний вид помещения должен быть привлекательным. Наша компания занимается как проектированием, так и строительством офисных зданий и бизнес-центров. Свяжитесь с нашими менеджерами, для того чтобы согласовать стоимость проектирования бизнес-центра или цену на строительство офисного здания! Содержание:
- Классификация помещений под офисы
- Какие факторы имеют значение при проектировании офисных зданий
- Архитектурный и дизайнерский образ
- Особенности планировки помещений
- Инженерное обеспечение офиса
- Регламентные требования для офисных помещений
Классификация помещений под офисы
Помещения, предназначенные для офисных помещений по своей функциональности могут быть следующих типов:
- кабинеты директора;
- комнаты, предназначенные для размещения различных подразделений организаций;
- группа помещений разного типа: архивы, библиотеки, конференц-залы, ресепшен, гардероб, помещение охраны и так далее.
При проведении планировки зданий расположение таких помещений возможно по «жёсткому» варианту, который не допускает больших изменений при выборе сотрудниками функциональных зон, либо по индивидуальному способу. Второй метод предполагает вариабельность при распределении работников по помещениям здания. Такой способ предпочтителен по сравнению с первым, благодаря ему можно управлять всеми расчетами как как это удобно, это касается водоснабжения, электричества, отопления и так далее. В принципе, такой подход считается самым адекватным, причем что он также отвечает установленным правилам и требованиям по коммуникабельности и мобильности.
Все перечисленные факторы, среди которых можно выделить сигнализацию, системы коммуникации, инженерное оборудование прямым образом влияют на оценку здания под офис. На класс такого типа здания также влияет его месторасположение и особенности инфраструктуры, уровень качества используемых при строительстве материалов, а также используемые при работе системы безопасности.
Специалисты по строительству офисных помещений выделяют всего четыре типа таких зданий:
- Класс А+++. Данная категория включает в себя здания, строительство которых происходит с использованием материалов высокого качества. Преимущественное количество таких офисов размещены в самом центре города. Под данную категорию попадают современные бизнес-центры, имеющие большую инфраструктуру, точки питания (кафе, столовые, рестораны), большую парковку для автомобилей, высокий уровень безопасности сотрудников офиса. Чаще всего дизайн интерьера таких помещений заметно отличается от других офисов такого типа различными особенностями.
- Класс А. Под данную категорию попадают все типовые и привычные многих строительные объекты, при проектировании которых учитывались все высокие показатели обслуживания, наличие на объекте современных элементов для обеспечения безопасности сотрудников, требования для максимально удобной планировки, наличие поблизости большой парковки, на какой можно в любое время оставить свой автомобиль. Причем индивидуальный подход при осуществлении проектирования заметен не очень сильно.
- Класс В. К данному классу можно отнести новые строения низкого качества, либо отреставрированные помещения, которые ранее были из категории А. Такие здания чаще всего после перенесенных перестроек потеряли свою эффективную планировку. Здание такого типа чаще всего содержит большое количество небольших офисных помещений, где установлены относительно небольшие окна или их нет вовсе.
- Класс С. Главная особенность помещений такого типа заключается во множестве несущих стен в конструкции, а также большом количестве проходных коридоров. Это сильно затрудняет перестройку здания при необходимости, а также увеличить пространств при выполнении ремонта.
Все перечисленные параметры также имеют значение потому, что при использовании проекта по возведению здания должны быть соблюдены условия рентабельности, и максимальной выгодности для инвестора. Этой экономии можно достигнуть именно благодаря балансу минимизации возможных расходов, а также существенному повышении привлекательности здания офиса. Для повышения привлекательности можно использовать повышение функциональности внутренних помещений, либо совершенствовать эстетический дизайнерский подход.
Какие факторы имеют значение при проектировании офисных зданий
Проектирование зданий для офисов должно учитывать все особо значимые факторы при строительстве офисного центра:
- строительные особенности;
- конструктивные;
- архитектурные свойства;
- установленные СНиП и другие правила по документам;
- удобство размещения будущего офисного здания;
- инженерные нормы;
- функциональные зоны;
- энергоэффективность будущего здания;
- особенности целевой аудитории.
Причем каждое здание в городе обязательно должно иметь соответствие с градостроительным планом. Будущий проект должен отражать то, как будущий бизнес-центр будет смотреться на фоне других зданий и сооружений. Все должно происходить обязательно с учетом возможных памятников, газопровода, имеющейся архитектуры и других коммуникаций.
Архитектурный и дизайнерский образ
Каждая уважающая себя компания-заказчик, при заказе строительного объекта, устанавливает свои требования к оформлению внешнего вида офисного здания, которое обязательно должно не только отличаться от жилого дома, но и создавать имиджевый план восприятия строительного сооружения. Ведь внешний вид строительного объекта — это «лицо» компании, которая использует здесь помещений под офис. Индивидуальный дизайн интерьера обычно отражает преимущества и особенности определенной компании. Данный фактор позволяет создать узнаваемый интерьер рабочего помещения офиса.
Перед небольшими компаниями также встает задача по тому, чтобы выделиться из многочисленных конкурентов, при этом максимально сохранив индивидуальность в оформлении помещения. Именно поэтому правильно обустроенное рабочее помещении обычно предоставляет возможность для вариабельного подхода к общему образу офисного помещения, максимально сохранив функциональный особенности.
Особенности планировки помещений
При осуществлении строительства зданий для офиса, используемые проектные решения всегда опираются на пожелания и требования заказчика, которые указываются в техническом задании. Однако, все это происходит с соблюдением принципов наиболее оптимальной организации.
Учитывая все выше сказанное, можно выделить всего три варианта планировочных решений, которые используются именно для деловых центров:
- кабинетный тип помещений;
- «открытое пространство»;
- комбинированное оформление.
Все рабочие кабинеты можно временно объединять или разъединять при необходимости решения различных локальных задач при реорганизации всей системы управления. Важно учитывать, что мобильность такого типа офиса — это важное преимущество.
Многочисленные исследования демонстрируют только увеличение помещений, которые используются для проведения деловых встреч. При правильной планировке, часть таких помещений должна быть около 30% площади офиса. Учитывая европейскую традицию, переговоры у офисных работников занимают примерно 25% работы, у менеджеров эта цифра в два раза больше около 50% времени, руководители еще больше – около 75%. Процесс общения и обучение занимают основное место среди различных видов офисной работы, это вызывает необходимость специальных технологических и планировочных решений.
Привычные залы для переговоров могут быть также дополнены специальными многофункциональными, а также изменяемыми без ремонта небольшими помещениями, где сотрудники проводят семинары, переговоры и конференции. Проектировщику при этом следует обязательно предусмотреть возможность применения различного оснащения, которое предоставит сотрудникам возможность для предоставления различной дополнительно информации. Такие устройства могут быть следующих типов: мультимедиа, проекторы, интерактивные доски и другие.
Около 80% офисных нововведений прямым образом ориентированы на максимальное совершенствование улучшение условий общения между сотрудниками. К примеру, для проведения важных переговоров следует предусмотреть создание специальных, отдельно стоящих «островков», которые будут иметь высокие столы. За ними удобно стоя разговаривать, благодаря чему беседа получается более легкой и интересной. По этой же причине важно предусмотреть также создание «кофисов» – это, так называемый, промежуточный вариант оборудования между офисом и кафе. Такие элементы располагаются недалеко от рабочего места, здесь можно перекусить, практически, не покидая своего основного рабочего места.
Инженерное обеспечение офиса
Обеспечение офисов со стороны инженерного оборудования может включать в себя следующее оборудование:
- систему вентиляции и кондиционирования помещений, которая имеет совершенно другую конструкцию, по сравнению с жилыми домами;
- освещение и электричество;
- высокоскоростной интернет;
- водопровод в доме, обязательно с горячей и холодной водой;
- канализацию;
- при необходимости телевидение и телефонную связь;
- в обязательном порядке охранную безопасность.
В процессе проектирования здания для офисов, важно задействовать естественное освещение, чтобы максимально сэкономить на электроэнергии, в целях уменьшения затрат на кондиционировании, можно продумать естественной вентиляции, для экономии расходов на отопление – использовать в проекте использование многочисленных современных устройств теплоизоляции. Офисные здания с большой высотой (более 60 этажей), кроме повышения доли расходов на различные инженерные системы, имеют также особенности другого характера: здесь можно предусмотреть использование скоростных лифтов, это в большинстве случаев создаёт серьезные трудности при необходимости дальнейшей перепланировки.
Регламентные требования для офисных помещений
Проектирование бизнес-центров и офисных зданий должно учитывать все требования СНиП, сотрудники должны чувствовать себя здесь комфортно, а внешний вид помещения должен быть привлекательным. Это самое главное для каждого заказчика строительства большого офисного здания.
Начиная с 2013 года стали действовать определенные правила 118.13330.2012 – это редакция установленных СНиП от 31-06-2009. В данном документе есть нормы для целых групп зданий и различных помещений, у которых есть общие функциональные и объёмно-планировочные. Здания такого типа предназначены только для умственного труда и работы!
Источник: td-tsk.ru
10 фактов о проектировании бизнес-центров
Современное состояние рынка коммерческой недвижимости в Москве таково, что насыщенность города площадями, пригодными для использования в качестве офисного пространства, предоставляет широкий выбор для арендаторов и потенциальных покупателей. Однако, бизнес-центр бизнес-центру рознь.
И здесь на первый план выходит соответствие здания постоянно меняющимся требованиям участников рынка к организации рабочего пространства, а также его обеспеченность важными инфраструктурными объектами и инженерным оснащением. Все это является ключевыми условиями успешного функционирования и дальнейшей эксплуатации объекта, повышающими его конкурентоспособность.
Кроме того, главное правило в сфере real estate, гласящее «location, location, location», никто не отменял, поэтому тщательный выбор площадки под строительство бизнес-центра должен быть максимально просчитанным с точки зрения его окружения и транспортной доступности. Такой подход поможет избежать возможных рисков. Видовые характеристики тоже играют не последнюю роль при выборе арендаторами офисных зданий, особенно тех, кто руководствуется соображениями престижа. В городе это может быть вид на историческую часть или Сити, за его пределами – вид на природу.
В целом, лучших представителей этого коммерческого «сообщества» вполне можно назвать мини-городами, обладающих всеми необходимыми условиями для качественного ведения бизнеса. В целях соответствия бизнес-центра мировым трендам по организации офисных помещений необходимо учесть целый ряд критериев.
1. Концепция. Ввиду того, что офисное здание – это, прежде всего, b2b-сегмент с определенной целевой аудиторией, то подходить к его реализации следует с позиции бизнес-стратегий. Поэтому проектирование современного бизнес-центра, максимально отвечающего последним тенденциям и запросам, предполагает создание качественной концепции, которая должная учитывать специфику объекта и перспективы его дальнейшего функционирования. Правильно составленная концепция напрямую будет влиять на его востребованность арендаторами и будущими собственниками площадей, удобство его эксплуатации и, следовательно, – на экономические показатели, включая срок окупаемости.
2. Генеральный проектировщик. Подготовительный этап, предусматривающий разработку концепции, формирование бюджета и оценку рисков, предполагает совместную работу профессиональных консультантов в сфере недвижимости, экономистов, а также специалистов из управляющей компании.
Однако, сведением всех данных в единый документ – задание на проектирование – должен заниматься генпроектирощик. В его функции входит комплексная разработка проектно-сметной документации, обеспечение высокого технико-экономического уровня проектируемых объектов, а также надзор за реализацией проекта. Отказ от сложных, многоуровневых систем взаимодействия заказчика с подрядчиками положительно скажется на качестве возводимого объекта. Как правило, такая организация, специализирующаяся на выполнении работ полного цикла, имеет в своем штате соответствующих специалистов и обладает хорошим опытом.
3. Современная архитектура. Качество архитектуры во многом определяет жизнеспособность проекта, влияя, среди прочего, на сроки его наполнения арендаторами. Экстерьер бизнес-центра, по сути, является его визитной карточкой, так как визуальное восприятие формирует мнение посетителей о статусе и классе объекта. При этом следует учитывать, что внешний вид здания должен нравиться как можно большему числу людей, поэтому предпочтительна универсальная архитектура, слегка усредненная без wow-эффекта – приятная и качественная, как деловой костюм. Другое дело, если компания строит для себя отдельную штаб-квартиру, через архитектуру которой она может проецировать обществу свои ценности и цели.
4. Ландшафт. Внешний вид здания, его структура не в последнюю очередь зависит от размеров и формы участка. В связи с этим следует внимательно отнестись к выполнению проектного раздела генерального плана земельного участка, в рамках которого важно основательно продумать организацию паркинга (наземный или подземный), оценить возможность размещения разворотных площадок и погрузочно-разгрузочных мест (при наличии в качестве инфраструктурных объектов ресторанов или кафе).
5. Планировка. Методика проектирования бизнес-центра предполагает продумывание сначала внутренних пространств, и только затем фасадных решений. При проектировании помещений важно учитывать потребности различных типов бизнеса, а также предусматривать возможность перепланировки помещений и изменения предназначения отдельных зон.
В зависимости от класса и масштаба бизнес-центра в проект закладывается разное количество входов, лифтовых групп; меняется и процентное соотношение общей площади к полезной, которое может составлять до 15-20%. Также предусматривается количество и размеры конференц-залов. Проводится и трафик-анализ, особенно для того, чтобы правильно спроектировать размер холлов, оценить нагрузки на лифты и турникеты, а также на эвакуационные пути.
6. Фасады. Сейчас в мире очень популярны энергосберегающие – «зеленые» – технологии, поэтому многие, особенно западные, компании при выборе офиса обращают внимание на наличие экологических сертификатов. Несмотря на то, что стоимость проектирования такого здания выйдет немного дороже, применяемые в оснащении здания технологии позволят в разы снизить уровень энергопотребления.
Для этого, среди прочего, применяются двойные фасады, когда между двумя фасадными контурами образуется «буферная» зона, по которой циркулирует воздух. Немаловажно при проектировании здания, и фасадов в том числе, учитывать вопрос эксплуатации. Архитектурные формы и материалы не должны создавать проблем для мытья окон и самих фасадов.
7. Инфраструктура. Как уже было сказано, современный бизнес-центр – это небольшой город со всем необходимым для комфортной работы. Помимо, собственно, кабинетов, в здании должны быть помещения, предназначенные для удовлетворения бизнес-задач арендаторов и собственников. К этой категории относятся переговорные и конференц-залы. Следующим не менее важным фактором для успешного БЦ является наличие кафе и ресторанов; некоторые более статусные объекты располагают фитнес-центрами, отделениями банков и проч., однако такие возможности закладываются еще на этапе проектирования объекта и анализа целесообразности (методология расчета общепринята и активно применяется и в российских условиях).
8. Проектирование инженерных сетей и коммуникаций. Процесс проектирования и строительства офисного центра достаточно растянут во времени, поэтому зданию важно сохранить свою актуальность. Это касается как сегмента рынка, так и размера лота. Поэтому пространство офиса и его инженерная подготовка должны максимально подходить под запросы практически любой компании.
Например, исходя из того, что IT-компании оснащают офисы тяжелым серверным оборудованием, либо общая нагрузка на перекрытия должна соответствовать таким требованиям, либо необходимо запроектировать отдельные площади, способные выдержать нагрузку до 1500 кг/кв. м. Вследствие этого соответствующим образом должны быть рассчитаны инженерные системы, и прежде всего – круглогодичное обеспечение холодоснабжения серверных, а также их бесперебойное энергопитание. Помимо общепринятых базовых инженерных систем (кондиционирование, воздухоподготовка) сейчас внедряются и более усовершенствованные варианты, например, холодные потолки. Такая система дороже в установке и проектировании, чем система кондиционирования, но позволяет создать более комфортный микроклимат в офисах и ускорить процесс заполняемости здания. Передовые системы, при прочих равных, позволяют существенно уменьшить количество вакантных площадей.
9. Материалы. Существует две группы помещений в офисном здании. Первую формируют места общего пользования (лобби, лестницы, лифтовые холлы, коридоры). Главное предъявляемое к ним требование – высокая эксплуатационная стойкость используемых материалов, которые должны как можно дольше служить без потери своих характеристик и внешнего вида.
Другое требование – эстетика: если, например, это «представительский класс», то и отделка должна быть с использованием добротных материалов, подчеркивающих роскошь и функциональность. Вторую группу формируют собственно офисные пространства. Материалы, применяемые в отделке рабочих зон, также должны иметь хороший запас прочности и быть приятны внешне.
Кроме того, важным фактором является акустический комфорт, создаваемый благодаря способности отдельных материалов глушить звук. Для этого используют особые материалы на потолке и на полу, а также шумопоглощающие экраны. Особым спросом сейчас пользуются модульные напольные покрытия, не требующие полной замены в случае износа отдельного фрагмента; как и модульные потолки, они обеспечивают удобный доступ к коммуникациям.
10. Освещение. В отличие от интерьерных решений для жилых пространств, в первую очередь, здесь важна экономичность. С этой целью, как правило, устанавливаются энергосберегающие лампы (люминесцентные либо LED). Поскольку работа в офисе в большинстве случаев связана с работой за компьютером, следует использовать современные светильники, сконструированные по системе «антиблик», – это положительно отражается на работоспособности служащих. Важным критерием хорошего офисного интерьера является возможность регулирования освещения как в зависимости от ситуации, так и под нужды конкретных людей: например, сотрудники, сидящие у окна, могут приглушить или вовсе выключить искусственное освещение, а коллеги, сидящие в глубине помещения, напротив, добавить яркости.
Материал подготовил Юлий Борисов, соучредитель архитектурного бюро UNK project.
Источник: cre.ru
