Рассчитать доходность арендного бизнеса

Как понять, выгодно ли сдавать квартиру или нет? Как рассчитать на сколько рационален арендный бизнес? Я часто рассчитываю рентабельность для собственников, но, что интересно, у каждого собственника своя методика, свое понимание. Какая методика расчета является самой правильной? Пожалуй, на этот вопрос невозможно ответить, в этой публикации я отражу свой подход к рентабельности арендного бизнеса на примере конкретной однокомнатной квартиры в Москве.

Фоторабота автора к статье

Для начала расчета нам необходимо узнать текущую стоимость квартиры. Стоимость квартиры можно легко узнать, например, воспользовавшись калькулятором Циана, который вы можете найти здесь.

Текущая стоимость квартиры из нашего примера составляет 16 миллионов рублей.

Квартира сдается за 50 тысяч рублей в месяц. В среднем квартира в деле в течение 11 месяцев в году (между квартирантами что-то надо поправить, какое-то время уходит на поиск квартирантов и т.д.).

Таким образом, выручка в течение года составляет:

Как посчитать доходность недвижимости

50 тысяч рублей X 11 месяцев = 550’000 рублей.

Расходы по квартире:

Поддержание квартиры в адекватном состояние (ремонт, замена бытовой техники и т.д.) — 5’000 рублей в месяц (60’000 рублей в год);

Коммунальные платежи без счетчиков — 3’500 рублей в месяц (42’000 рублей в год);

Взносы на капитальный ремонт — 900 рублей в месяц (10’800 рублей в год);

Налоги по УСН (550’000/100*6%) — 33’000 рублей в год. Конечно кто-то налоги не платит, но это уже бизнес на неуплате налогов и на собственных нервах, за что и получается вознаграждение.

Итого расходов в течение года:

60’000 + 42’000 + 10’800 + 33’000 = 145’800 рублей.

Прибыль (выручка минус расходы):

550’000 рублей — 145’800 рублей = 404’200 рублей.

Рассчитываем рентабельность (Прибыль / (Стоимость квартиры / 100)):

404’200 рублей / (16’000’000 / 100) = 2,53% годовых.

Остается один важный вопрос, а именно, в течение года произошло изменение стоимости квартиры. Учитывать ли изменение стоимости квартиры или нет?

Я бы сказал так, что мы получили результат с учетом инфляции, ведь и в начале и в конце года мы имели одну и ту же квартиру, т.е. 2,53% годовых — это честный процент рентабельности арендного бизнеса.

Если есть желание учесть изменение стоимости недвижимости, то как это сделать? Ответить на этот вопрос на самом деле достаточно сложно. Конечно можно взять изменение цены за год и приписать виртуальные нули, но будут ли эти нули отражать картину. Я бы сказал, что нет. Почему?

Потому-что помимо увеличения стоимости квадратного метра существует:

1. Риск потери имущества. В нынешних обстоятельствах для некоторых читателей нашего канала это, увы, реальность. Как учесть данные риски?

2. Амортизация. Если считать реальную амортизацию по панельным многоэтажкам, то картина рентабельности вырисовывается совсем печальная. А есть ли уверенность в том, что 30-40 лет будут бесплатно выдавать новое жилье взамен полностью амортизированного старого? Хорошо, сегодня есть программы реновации, но будет ли эта программа в действии когда вопрос коснется не пятиэтажных Хрущевок, а современных панельных небоскребов?

Инвестиции в недвижимость: Как рассчитать доходность недвижимости. Основы инвестирования #4 /16+

P.S. Количество квартир на рынке аренды в Москве по данным Циан на 15.04.2022г. — 31,7 тысяч квартир. Объем предложения продолжает расти, предложение избыточное.

#недвижимость #недвижимость москвы

Источник: dzen.ru

Калькулятор доходности аренды

Калькулятор доходности аренды позволяет определить сумму материальных средств (т.е. денег), полученных в результате сдачи недвижимого имущества внаём. Для вычисления дохода от недвижимости необходимо знать: общую сумму вложений; размер годовой аренды; ежегодные расходы на обслуживание недвижимости.

Калькулятор доходности от аренды недвижимости

Сумма арендной платы
Средняя доля вакантных площадей
Операционные расходы (в год)
Цена покупки недвижимости
Валовой эффективный доход (в год)
Чистый операционный доход (в год)
Ставка доходности аренды (капитализация)

Срок окупаемости (года)

Из чего состоит доход от недвижимости

Окупаемость проекта напрямую зависит от нескольких установленных параметров:

• собственно, суммы арендной платы (АП),
• средней доли вакантных площадей (ДВП), выраженной в процентах (т.е. процент доступной (свободной, незанятой) жилой или рабочей площади на территории арендуемой собственности),
• операционные расходы (ОР), осуществляемые за один календарный год,
• а также изначальная цена недвижимого объекта, бывшая в процессе его покупки (ЦН).

В результате указания всех необходимых данных мы можем узнать следующие искомые параметры:

• валовой эффективный доход (ВЭД), полученный за один календарный год (он же ожидаемый брутто–доход),
• чистый операционный доход (ЧОД), полученный за один календарный год,
• ставку доходности (СД) от аренды (она же выражает капитализацию), выраженную в процентах,
• и срок окупаемости (СО) проекта (т.е. период времени, в течение которого доходы, генерируемые размещением капитала с целью получения прибыли, полностью покрывают затраты на инвестиции), выраженный в годах.

Введём в соответствующие поля нашего калькулятора доходности от аренды недвижимости известные значения всех указанных параметров:

• АП – 10000 у.е. (в месяц),
• ДВП – 25%,
• ОР – 20000 у.е. (в год),
• ЦН – 1000000 у.е.

и получим данные искомых идентификаторов рентабельности проекта:

• ВЭД – 90000 у.е.,
• ЧОД – 70000 у.е.,
• СД – 7%,
• СО – 14.3 лет.

Источник: calculators.vip

ЦКН в + 7(920)253-03-61

www.c-nn.ru заказать обратный звонок

Ваше имя:
Ваш телефон:
Согласен(а) с условиями пользовательского соглашения

• Офисная недвижимость
• Торговая недвижимость
• Склады и производство
• Земельные участки

• Офисная недвижимость
• Торговая недвижимость
• Склады и производство
• Земельные участки

• О нас, наши клиенты
• Партнеры
• Как нас найти
• Наши специалисты

• вход в кабинет
• регистрация
• вход для сотрудников

на 24 мая 2023 года 13:09 у нас 593 помещений, 3989 заявок

Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости

Уважаемые клиенты! Наша компания предлагает Вам сервис, который позволит довольно быстро определить рыночную стоимость объекта. Покупателями коммерческой недвижимости чаще всего являются инвесторы. Цель инвестирования — это получение прибыли, и поэтому инвесторы при оценке объекта используют доходный метод. Этот метод оценки позволяет рассчитать срок окупаемости объекта и ставку капитализации.

• Если вы собственник, то данный сервис поможет Вам определить рыночную стоимость объекта. Правильная стартовая цена позволяет собрать максимальный спрос на объект недвижимости, что способствует быстрой продаже.
• Если Вы инвестор, то Вы сможете довольно просто рассчитать целесообразность приобретения того или иного объекта.

Расчет срока окупаемости
и ставки капитализации объекта целиком

Расчет срока окупаемости и ставки капитализации за м2

1. Низкая норма доходности — Объект неликвидный, пользуется минимальным спросом. Стоимость объекта завышена и не вызывает интереса у инвесторов. Объект по такой цене может быть интересен покупателям, только если он является дефицитным на рынке или имеет уникальные качества, которые позволят получить сверхприбыль при ведении своего бизнеса в этом помещении.
2. Доходность средняя — Объект более или менее привлекателен для инвесторов. Купив такой объект, инвестор может повысить арендную стоимость, за счет внутренних и коммуникационных улучшений помещения, тем самым, уменьшив срок окупаемости и повысив норму доходности. Объект по такой цене может быть продан, но срок реализации будет довольно большим. Такие помещения чаще покупают под собственный бизнес, так как это выгоднее, чем снимать в аренду.
3. Высокая доходность – Быстрый срок окупаемости всегда пользуется большим спросом, как у инвесторов, так и у арендаторов. При такой норме (ставке капитализации) наблюдается устойчивый рост прибыли Собственника, сроки аренды помещения увеличиваются. Помещение по такой цене будет востребованным, срок реализации такого объекта будет небольшим.
4. Сверхприбыль – Это «Супер актив». Обладать такой собственностью стараются все профессиональные и успешные инвесторы. Такая недвижимость имеет короткий срок окупаемости капиталовложений. Объект по такой цене будет продан в кротчайшие сроки, у нашей компании есть такие клиенты которые, очень быстро принимают решения о покупке таких объектов.

Уважаемые собственники! Специалисты нашей компании готовы заняться реализацией Вашего объекта. Доверьте дело профессионалам, и они помогут Вам реализовать ваш объект, в кратчайшие сроки и по максимальной на сегодняшнем рынке цене. У нас большая база инвесторов и спроса на коммерческую недвижимость. Свяжитесь с нами или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ.

Уважаемые покупатели и инвесторы. Наша компания готова к сотрудничеству и плодотворной работе. У нас Вы можете получить консультацию, отсмотреть интересующие Вас объекты, получить юридическую помощь и заключить выгодную сделку. ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ.

• Сдать в аренду
• Продать

• Снять в аренду
• Купить

Источник: www.c-nn.ru