Если вы покупаете квартиру с инвестиционными целями, удобнее всего выбрать жилье с приемлемым ремонтом, которое можно без лишних затрат привести в порядок и выгодно сдать/перепродать. Но иногда на рынке попадаются хорошие варианты квартир без ремонта.
Есть как минимум 4 типовых стратегии, как выйти из сделки, если вы купили квартиру без ремонта.
1️⃣ Перепродажа квартиры без ремонта
Быстрая и простая стратегия — купил (по цене ниже рынка) и сразу продал.
Плюсы: короткий цикл сделки, можно выставить на продажу сразу после регистрации сделки в РосРеестре. Есть возможность продать ипотечную квартиру.
Минусы: меньший доход по сравнению со стратегией продажи с ремонтом
2️⃣ Перепродажа с ремонтом
Нужно сделать инвесторский ремонт и перепродать конечным покупателям:
— инвесторы, которые хотят приобрести квартиру для последующей сдачи
— частные лица, которые планирую проживать постоянно
Плюсы: выше доходность, более широкий рынок за счет людей которые ищут готовое жилье для сдачи в аренду или же для собственного проживания. Есть возможность купить квартиру в ипотеку.
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
Минусы: более длинный выход из сделки, поскольку нужно заложить время на ремонт.
3️⃣ Пассивный доход от сдачи в посуточную аренду через управляющую компанию (УК)
После покупки недвижимости используется кредитное плечо и возвращается от 70% до 80% первоначальных инвестиций.
Следующий шаг — ремонт, после чего и недвижимость используется для дальнейшей посуточной сдачи через управляющую компанию.
Плюсы: повышенный пассивный доход от посуточной аренды и возможность быстрой продажи за счет хорошего спроса на этот вид жилья
4️⃣ Самостоятельная сдача в длительную аренду
То же самое, что в предыдущем пункте, но вместо управляющей компании по посуточной аренде собственник сам организует сдачу в длительную аренду. Это занимает до четырех часов в месяц личного времени, если заниматься самостоятельно.
Смотрите видео, как выбрать квартиру для инвестиций:
Как прокачать недвижимость за счёт инвесторского ремонта
В новом видео речь пойдёт про инвесторский ремонт: что можно было сделать лучше, чтобы повысить ликвидность и доходность объекта.
Нужно ли делать ремонт при продаже жилья
Вас гложут сомнения и перед вами стоит дилемма — Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры, есть ли в этом какой-нибудь смысл или продавать её в таком состоянии как есть — без ремонта.
Стоит отметить, что на рынке есть две категории собственников жилья, задающиеся вопросами целесообразности ремонта перед продажей, ищущие экономическое обоснование и смысл вкладывать деньги в квартиру, зная, что скоро её будут продавать.
- Те, кто сомневаются, что вообще смогут продать квартиру в плохом состоянии
- И те, кто хочет заработать сверху или продать подороже, сделав ремонт в квартире
“Нам по наследству досталась от бабушки старая квартира, состояние плачевное, ремонт давно не делался. Скажите стоит ли перед продажей сделать ремонт или продавать как есть?”
Ремонт может затянуться на годы, да и вряд ли вы вернёте свои вложенные деньги. После ремонта стоимость квартиры возрастёт и соответственно привлекательность в глазах потенциальных покупателей снизится или утратится вовсе. Квартира в жилом состоянии, чисто теоритически в неё сразу можно заезжать и жить, и подойдет я уверна для всех категорий покупателей, даже органы опеки не будут препятствовать сделке, если вдруг покупать будут для ребёнка. Советую продавать в таком состоянии как есть, ко всему прочему это лучше сделать незамедлительно пока все наследники согласны с продажей, ведь если сделку и процесс сильно растянуть они могут и передумать..
Овчинка выделки не стоит
В большинстве случаев клиенты покупают лишь стены, выгодное местоположение, хороший благополучный район. И ни какие супер евро ремонты им и подавно не нужны. В 90% случаев жильё переделывается на новый лад, под себя. Однако, именно плохое состояние квартиры — основной аргумент для торга и дополнительной скидки, но это всё от лукавого.
Смысла делать ремонт в квартире, зачастую нет никакого, выиграть в деньгах при продаже или заработать сверху на ремонте вряд ли получиться. Скажу больше во многих случаях ремонт перед продажей не оправдывается и вернуть вложенные деньги назад не удаётся.
Надо ли делать ремонт?
Быть или не быть, стоит делать ремонт или всё же не стоит: целесообразность ремонта перед продажей квартиры, я уверена для многих, будет зависеть от фронта работы и степени бедствия. Если квартира требует капитального ремонта с заменой полов, дверей, электрики, сантехники, оконных блоков, выравниванием и штукатуркой стен и потолков, то мой вам совет — продавайте квартиру как есть, ремонт делать не надо.
Иногда продавцам на руку играет уникальность местоположения квартиры, в этом случае, в каком бы она не была состоянии её купят за любые деньги. В эксклюзивных квартирах смысл и целесообразность делать ремонт перед продажей, конечно же есть, но опять же только в разумных пределах. Это допустимо, скажем, в апартаментах с видом на Кремль или в элитной квартире недалеко от Храма Христа Спасителя, а уж никак не в спальном районе около Мкада, где таких обычных рядовых квартир сотни, если не тысячи, кого и чем здесь можно удивить!?
Продать с отделкой или голые стены в новостройке
Дом сдан, только что получили ключи от нашей квартиры в монолитно-кирпичной новостройке, что вы посоветуете: сделать косметический ремонт или же продавать как есть — голые стены?
Если говорить о Подмосковье, то квартиры в новостройках очень тяжело продаются, и в первую очередь уходят объекты как раз без ремонта, голый бетон. К тому же сложилась тенденция, когда при сдаче дома застройщик имеет в своём портфеле до 30% не распроданных квартир, конкурировать в такой ситуации с ним абсолютно невозможно. Первичный рынок перенасыщен — это отмечают все эксперты по недвижимости.
В Москве ситуация получше, столичные новостройки пользуются куда большим спросом: вероятность, что ремонт в московской новостройке окупиться, небольшая, но существует.
Продажа квартирного неликвида только через ремонт
“У нас квартира на первом этаже, угловая, вот уже как 2 года безуспешно пытаемся её продать, скажите поможет ли в нашем случае ремонт?”
И ведь, действительно, зачастую лишь качественно выполненный ремонт в неликвидной квартире сможет хоть как-то привлечь интерес потенциальных покупателей. Первые и последние этажи, жильё с окнами на козырёк магазина, на внутреннем углу дома, сгоревшие после пожара, затопленные водой — часто собственникам неликвида, после того как перепробованы все другие способы реализации, ничего другого не остаётся как сделать ремонт в квартире перед продажей.
“Чего мы только не делали, чтобы ускорить продажу: и снижали цену до нельзя, и нанимали профессионального фотографа, и проплачивали премиум и Vip размещение нашего объявления, и вешали рекламный баннер на окно — ничего не помогает”. В таких случаях, есть лишь один способ продажи и совет — только ремонт.
Ремонт в квартире как копилка перед продажей
Чаще всего так и происходит: вкладывая в квартиру деньги, растёт конечная общая капитализация квартиры как бизнес предприятия. Жильё можно рассматривать как хранение накоплений, но без процентов. А вот дивиденды владельцы жилья и пытаются снять за счёт 10-ти летней давности ремонта — при продаже квартиры собственники пытаются включить все свои расходы и издержки по квартире в стоимость жилья. Но этот мыльный пузырь может лопнуть, всему есть свой предел и вкладыванию денег в квартиру в целях инвестиций тоже
Ремонт в стиле ампир в Медведково или позолоченный унитаз “вылетает из рынка”
Приведу яркий пример как поступать я уверена не стоит.
Обычная квартира, на 4-м этаже в панельной 9-ти этажке 1973 года постройки на Полярной улице в Северном Медведково СВАО г. Москвы. где общая площадь всего 45 м.кв. Комнаты изолированные — 18 и 10 м.кв., кухня 7 м.кв., небольшой балкон, санузел раздельный, метро, правда под рукой, в 5 минутах пешком.
Так вот, собственником было принято решение забабахать там дорогостоящий супер-пупер ремонт с использованием импортных стройматериалов. Гениальная идея за счёт ремонта поднять стоимость квартиры, да ещё неплохо на этом заработать, родилась в его голове после того, как он услышал предварительные выводы экспертов по рыночной стоимости своего жилья и остался крайне не удовлетворён услышанным.
Хрустальные люстры, гардины, канделябры, бордово-красные обои. Квартира стала похожа на приёмную дворца в миниатюре. Венцом безумия стал позолоченный унитаз. Ну скажите, кому он сдался в Медведково? В конечном счёте, квартиру несколько лет пытались продать все кому не лень, да так и не продали.
Подарил ли кому собственник своё сокровище или сам в ней живет мне на данный момент доподлинно не известно.
Убитая квартира пользуется хорошим спросом у покупателей
Скажу больше, по моему самым ликвидным объектом на рынке вторичной городской недвижимости является именно убитая напрочь квартира вообще без какого-либо ремонта. Опыт продаж показывает, что квартиры, где первый и последний ремонт был при сдаче дома в 70-х или 80-е годы прошлого столетия, на самом деле расходятся на вторичке как горячие пирожки. И это не удивительно, так как они изначально дешевле аналогичных и покупателю не надо переплачивать за дорогой ремонт и ко всему прочему, убитые квартиры в первозданном виде как нельзя лучше подходят для воплощения даже самых смелых дизайнерских замыслов.
Легкая косметика
Легкое косметическое вмешательство может преобразить квартиру до неузнаваемости. Несколько рулонов обоев, банку побелки и пару часов свободного времени и вуаля — квартира с иголочки как на картинке. Если стены и потолки ровные — почему бы и нет?!
И ведь действительно, подчас, такие нехитрые и доступные всем приёмы могут поднять интерес к квартире и ускорить продажу
Предпродажная подготовка квартиры
Главное, чтобы в квартире, было чисто и аккуратно. Пусть будет просто без изысков, но полы должны быть вымыты, лишний хлам и мусор вынесен на помойку, мебель и предметы интерьера расставлены по своим местам. Я бы даже так сказала, что простота и чистота — залог успешной продажи. На этих нехитрых и не очень сложных манипуляциях рекомендую закончить предпродажную подготовку квартиры, в противном случае собственник рискует погрязнуть в капитальном ремонте на годы, чего, конечно же, не пожелаешь и врагу.
Не так страшен чёрт как его малюют. В глазах собственника картина с предстоящем ремонтом и объемом работ может казаться и вовсе катастрофической. А на деле всего лишь стоит взять в руки тряпку или швабру и налить ведро воды.
Квартира с ремонтом и без — разница в цене не существенная
Если говорить о массовом сегменте рынка, по большей части работаю я именно в нём, то можно сделать вывод и заключить следующее: разница по стоимости между квартирой с косметическим ремонтом и жильём вдрызг напрочь убитым не существенна. Диапазон цен может колебаться, например, на 2-х комнатную аналогичную квартиру в пределах 200-300 тысяч рублей, не больше. Продавать квартиру с хорошим дорогим ремонтом тяжелее, потому что она дороже. Я бы даже так сказала, что свежий дорогостоящий ремонт квартиры — это главный тормоз продажи
Можно ли заработать на ремонте в квартире перед продажей
А вот вам яркий реальный пример из жизни, когда собственник решил заработать на ремонте в квартире сверху. На стадии котлована 1 комнатная квартира в новостройке была куплена за 3.2 млн. рублей, после сдачи дома через 2 года её предварительная рыночная стоимость подросла не намного, всего лишь до 4 млн, разница не большая — 800 тысяч.
Хозяин квартиры посчитал, для себя эту цифру неудовлетворительной и им было принято решение сделать ремонт в квартире и тем самым поднять её конечную стоимость, чтобы в итоге продать подороже. Отделочные работы велись еще несколько месяцев и стоили собственнику 1 млн. рублей. В конечном результате он смог свою квартиру в новостройке со свежим ремонтом продать лишь за 5 млн. рублей, заметьте тем временем прошло 3 года с момента покупки квартиры от застройщика. Те же 800 тысяч, но за несколько лет и то эти деньги вряд ли можно считать чистой прибылью, кот наплакал, слёзы да и только.
В заключении надо сказать о главном, что чем выше стоимость квартиры, тем сложнее её продать. В своих расчётах по целесообразности и экономической обоснованности возьмите за основу предварительный анализ цен аналогичных предложений на рынке и примите для себя худший сценарий по вероятной стоимости жилья. После этого, я уверена, верный ответ на вопрос — нужно ли мне делать ремонт в квартире или всё же продавать квартиру так как есть, сразу же найдётся.
Всем лёгкой продажи c нужным ремонтом!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
Источник: agent112.ru
Ремонт квартиры для продажи
Нужно ли делать ремонт жилья перед продажей, и стоит ли тратить на него большие деньги? Есть ли варианты повысить цену на жилплощадь? Говорим только о злободневном и важном, вы с нами?
Когда ремонт необходим, и каким он должен быть?
- Если проблем нет, а помещение выглядит прилично, можно ограничиться генеральной уборкой.
- При неопрятном виде допустимо проведение бюджетного ремонта. Капитальным работам – однозначное «нет», они не окупятся даже при повышенной цене.
Людям, по большому счёту, нужны стены, а не новые обои и паркет, и они любят переделывать новую квартиру под себя. Вот почему бессмысленно ремонтировать дорого даже хорошие помещения, не говоря уже об «убитых». Исключение составляют инвестиционные объекты в новостройках, постоянно растущие в цене, которые можно быстро продать.
Интересный факт! Лёгкая косметическая отделка обходится не более чем в 500 тыс. руб., и при удачной продаже оправдывается на 70% (это лучший результат). Интересно, что её проведение увеличивает цену жилья на сумму, идентичную его стоимости (!).
В целом, ремонт не влияет на стоимость, а только даёт возможность быстрее продать недвижимость.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы. - Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта. - Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре. - Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Правила недорогого ремонта
Итак, площадь желательно отремонтировать (имеется в виду лёгкая косметика), но постараться снизить итоговую сумму вложений.
Для этого стоит отказаться от капитальных изменений и составить список работ, среди которых:
- замена отделки стен и потолка;
- укладка ламината или линолеума;
- замена выключателей и розеток.
Это допустимый минимум, который необходим. К тому же, сдержанная декоративная отделка – определённый плюс. Предпочтительнее нейтральные цвета: белые либо любые оттенки бежевого тона, хорошо комбинирующиеся с разными стилями и предметами интерьера. Но при плохом состоянии стен не рекомендуется проводить даже облицовку – достаточно выровнять и подготовить поверхности к облицовке.
Чего не надо делать, даже с целью улучшения жилья, так это перепланировку, включая демонтаж перегородок, несущих стен и мокрых зон.
На практике покупатели больше обращают внимание на наличие антенны, состояние сантехнического оборудования, воздухоочистителей, отопления, водоснабжения и других важных коммуникаций. Поэтому можно отремонтировать смесители, наладить функциональность раковин, унитаза, ванны, водопроводного оборудования. Внешне дороже выглядят и жилплощади с добротными дверями. Эти детали отчасти могут повысить ценность жилья и повлиять на его стоимость.
Другой не менее важный вопрос – стоит ли заниматься отделкой и устранением проблем самостоятельно? Безусловно, при большом желании и наличии профессиональных навыков можно осуществить задуманное в пределах 300-400 тыс. руб. Однако надо быть готовым к тому, что потраченное время не окупится никогда.
С другой стороны, заказав в надёжной компании обновление отделки и устранение некоторых неисправностей, можно провести ремонт быстро, получить хороший результат и поднять цену на недвижимость повыше (за счет выровненных стен, полов и аккуратного ремонта).
Нужна ли в квартире мебель?
Удачная продажа жилья во многом зависит от востребованности, определяемой его категорией. В последнее время считается нормальным продавать жильё с полным комплектом мебели.
Это значит, что вместе со стенами и коммуникациями в собственность новых хозяев может войти:
- меблированная прихожая;
- сантехническое оборудование;
- встроенный кухонный гарнитур;
- обеденные стулья и стол;
- осветительные приборы (люстры, лампочки) и многое другое.
Реже старые владельцы оставляют бытовые приборы, особенно, если это дорогое оборудование.
Происходит это не случайно – на рынке вторичной недвижимости обустроенные жилые помещения составляют до 75% ото всех предложений, из чего видно, что они пользуются повышенным спросом. На деле контингент, имеющий интерес к таким объектам, весьма различен.
Одни таким способом делают инвестиции в жильё, а затем сдают его в аренду. Нередко покупка связана с разводом или разъездом взрослых детей, молодых семей с родителями, когда главное – приемлемые условия для проживания, а не обстановка. Иногда покупатель не желает самостоятельно делать ремонт, и ему нужно помещение, полностью готовое к проживанию. Эти мотивы ясны, но какой резон продавцу выставлять на продажу квартиру с мебелью?
Подобные действия вовсе не бессмысленны – обставленная жилплощадь оценивается выше, но не настолько, как хотелось бы собственнику, если только это не вторичное жильё премиум-класса, над которым поработали не только ремонтники, но и опытный дизайнер.
Интересный факт! К сведению продавцов, бюджетная квартира с мебелью может повыситься в цене не более чем на 5%, в то время как жильё бизнес-класса – на все 20%.
Также задумаемся над тем фактом, что квартира, в которую можно сразу вселиться для проживания, даже при дорогой стоимости продаётся быстрее. Ведь в неё уже не надо вкладывать деньги.
Вам нужен ремонт?
