Сегодня хочу рассказать многим читателям,которые занимаются инвестированием и ищут новые рынки развития о том как поживает в республике Крым такое направление как апартаменты с гарантированной доходностью.
Так как я часто бываю в данном регионе по рабочим моментам мне регулярно задают вопрос а иногда и утверждают.
«Там наверно можно классные апартаменты купить у моря.Вид супер,тепло.Сдавай их за астрономические деньги в сезон.А если не будет время этим заниматься то управляющая компания все сделает за тебя».
Получается все как в Москве и Санкт-Петербурге.Только у моря и с упором на большой спрос в сезон.
Решили сам досконально изучить эту тему так как у самого были мысли приобретать дополнительную недвижимость в качестве инвестиции.
Смысл апартов
Как многие из вас знают преимущество апартаментов является подписания договора с управляющей компанией,которая берет на себя всю волокиту со сдачей ваших метров и обещанием гарантированной доходности.В зависимости от управляющий компании она разнится.Но в среднем по Москве и Санкт-Петербургу цифра 7-11% годовых.
По большому счету вы можете там жить если будет такая необходимость.Но концепция и договорные отношения с управляющей компанией будут намекать о невыгоде данного варианта.По крайней мере на постоянной основе.
Что же есть из реального в Крыму
Скажу сразу что мое изучение данной темы и дальнейшие рекомендации основывается на действующем законодательстве и востребованности данного бизнеса.Самое главное это финансовая безопасность.Вкладывая деньги,инвестируя их в различные проекты мы с вами должны быть хоть немножко уверены в благополучным исходе.
Картина в Крыму оказалась очень странной.
Я изучал предложения на территории ЮБК,Евпатории.Основные города для туристов.
Присутствуют разные варианты.Есть комплексная застройка.
Но самое главное то,что большинство так называемых апартаментов строится по 39- ФЗ.Не по 214-ФЗ.Тоесть вы заключаете договор с строительной компанией и они берут на себя обязательство принять ваши инвестиции,которые направлены на возведения туристического комплекса.И все!
Регистрацию договор не проходит.Деньги сразу получает застройщик.Поэтому сколько вам придется ждать окончание строительства непонятно.Да и у компании планы могут поменяться. Как вы будете им доказывать их обесчания достроить комплекс остается вопросом.
Поэтому самое важное обратите внимание по какому договору и на основание какого законодательства застройщик планирует привлекать ваши денежные средства?Если это 39-ФЗ о инвестициях то сразу бегите.Очень большие риски.
Теперь самое важное
Проблема в том,что многие компании не представляют функционала апартов.А только заявляют это для привлечения клиентов.Могу привезти примеры.
ООО СЗ»Лучистое»-жк Лучистое в г.Алуште (хоть и является жилой недвижимостью) на своем сайте заявляют о возможности безболезненно сдавать приобретенную недвижимость через управляющую компанию.По информации на сегодняшний день(переписка с менеджером отдела продаж) никакой управляющей компании нет вообще.То есть вас просто заманивают красивыми словами.А какая будет доходность и кто будет заниматься оперативной деятельностью информации нет.
Источник: dzen.ru
Доходные квартиры в Крыму окупаются 21 год
Лето прошло, пора подвести итоги курортного сезона. В частности, посмотреть, насколько доходной оказывается недвижимость у моря и как она окупается, будучи приобретенной для сдачи в аренду. Для этого специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» соотнесли уровень цен покупки квартир на вторичном рынке населенных пунктов Крыма с уровнем ставок аренды.
Чтобы рассчитать показатели доходности и окупаемости, были взяты собственные показатели аналитики «МИРА КВАРТИР»: средняя цена квартиры на вторичном рынке, средняя ставка аренды летняя и зимняя. Как известно, в этом курортном регионе ставки сильно различаются в зависимости от сезона. Эксперты условно предположили, что четыре месяца в году квартира, купленная для сдачи, будет предлагаться арендаторам по летним ставкам, и восемь месяцев — по зимним. Таким образом высчитали годовой доход, который потом поделили на цену квартиры. Так получилась доходность, а окупаемость рассчитывалась как обратная величина – цена, поделенная на доход.
Расчеты предполагали, что квартира сдается непрерывно в долгосрочную аренду без простоев. Расходы на ремонт, налоги и т. д. не учитывались.
Исследование показало, что самыми доходными и окупаемыми стали Симферополь, Севастополь и Керчь. Если купить квартиру в Симферополе, то, сдавая ее в аренду круглый год, вы получите целых 8,3% доходности, а расходы окупятся за 12 лет. Такие высокие показатели объясняются тем, что Симферополь – столица республики, и арендные квартиры востребованы не только летом, но и зимой, поэтому ставки хоть и снижаются, но не радикально.
Частично это относится и к Севастополю, где размещены военные базы и флот – в этом городе активность сохраняется круглогодично. Доходность жилья здесь 7,4%, а окупаемость – 14 лет. Керчь (7,1% и 14 лет) достигла хороших результатов за счет невысокой стоимости квартир.
Другие города Крыма сильно уступают этим трем населенным пунктам. Наиболее низкие показатели у Алушты, Алупки и Гурзуфа. В Алуште цены на покупку квартир высокие, а сдать их задорого, особенно зимой, не получится. Поэтому доходность тут всего 2,4%, а ждать, пока недвижимость окупится, придется целых 42 года!
То есть, в лучшем случае вы «отобьете» затраты в глубокой старости или это сделают уже ваши дети. В Алупке ситуация та же – 2,7% и 37 лет. В Гурзуфе ситуацию портят высокие цены на объекты, так что – 3,1% и 33 года.
В среднем по Крыму доходность квартир составляет 4,7%, а окупаемость – 21 год.
«Кстати, специалисты портала делали такое же исследование год назад, и тогда показатели составляли 5% и 20 лет. То есть за год показатели немного ухудшились. Крымский мост несколько поднял цены на недвижимость, но не слишком повлиял на арендные ставки, отсюда и результат, – констатирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Однако в 2016 году доходность квартир в Крыму составляла всего 3,4%, а окупалась гораздо медленнее – за 29 лет. Так что прогресс налицо».
Доходность и окупаемость квартир в Крыму
Город
Летняя ставка,
руб./мес.
Зимняя ставка,
руб./мес.
Цена квартиры,
руб.
Доход-
ность
Окупае-
мость, лет
Источник: www.mirkvartir.ru
Покупка квартиры в Ялте под сдачу в аренду. В чем плюсы и минусы? на сайте Недвио
Все мы хотим сохранить и преумножить свои накопления. Несмотря на неопределенность и даже хаос в российской экономике в последние годы, жилая недвижимость пока что остается более-менее надежным активом, который медленно, но верно растет в цене.
Разумеется, чтобы инвестиция в жилую недвижимость была выгодной, важно купить квартиру в хорошем месте, хорошем ЖК и с хорошим спросом со стороны арендаторов. Курортная недвижимость южного берега Крыма всецело отвечает данным критериям — местное жилье пользуется огромным спросом среди туристов в сезон, а также среди желающих переехать из других регионов россиян на ПМЖ в остальное время года.
В чем плюсы покупки квартиры в Ялте под сдачу?
- Такое жилье никогда не обесценится. Жилье в Ялте всегда будет востребовано, несмотря ни на что (кризисы, курсы валют, цену нефти). В нашей стране не так много мест, где можно жить в тепле у моря (единственный серьезный конкурент — курорты Краснодарского края), а это значит, что квартира ваша сдастся и будет приносить доход в любом случае;
- Цены на жилье в Ялте недооценены. В последние годы курортная недвижимость в нашей стране, в отличие от городской, только растет в цене. Взять к примеру квартиры в Сочи или Геленджике — там цена 1 м2 уже почти сравнялась с московскими ценами! Между тем, средняя стоимость метра квартиры в Ялте пока что существенно дешевле метра в Краснодарском крае. И на этом можно заработать;
- Такая инвестиция не только выгодна, но и приятна. Даже если квартира не будет сдана, вы всегда сможете приехать в нее и отдохнуть или привезти членов своей семьи (и сэкономить на отелях).
В чем минусы?
- Такая инвестиция не подходит для начинающих инвесторов. Дело в том, что курортная недвижимость — весьма специфичный актив, здесь надо учитывать множество факторов (спрос в сезон, ценообразование на аренду, конкуренцию со стороны других ЖК и отелей и т. д.). Это больше бизнес, чем пассивная инвестиция. Кроме того, такая инвестиция требует достаточно большого капитала (от 4-5 млн. руб). Конечно, есть и дешевые квартиры в Крыму, однако все они находятся в невыгодном местоположении и с плохим ремонтом, качеством ЖК — т. е. сдать их дорого будет очень тяжело;
- Политические риски. Формально Крым — это Россия, однако де-юре многие страны отказываются это признавать. Это создает некоторую неопределенность как в плане стабильности местной экономики, прогнозируемости роста цен на недвижимость, так и в плане спроса со стороны туристов (многие иностранные туристы перестали ездить в Крым отдыхать после событий 2014 года).
Колебания цен и спроса
Есть еще один важный нюанс — огромные колебания цен на аренду жилья в сезон и не в сезон. Эксперты выделяют три основных периода: межсезонья, сезона, высокого сезона и праздники. Самые высокие цены на аренду квартир — в высокий сезон, самые низкие — в межсезонье (зимой и весной). Разница в стоимости аренды между ними может отличаться в разы (например, 80 тыс. руб в месяц в высокий сезон, 15 тыс. руб — в межсезонье для 2-х комнатной квартиры).
Расти цены на квартиры в Ялте начинают с конца мая-начала июня. Наибольший рост цен происходит в середине лета. Это самый «горячий» период отпусков — соответственно сдавать квартиру нужно максимально дорого.
Затем, начиная с середины августа, начинается снижение цен на аренду, т. к. снижается спрос на жилье со стороны семей с детьми (им нужно в школу к 1 сентября). Однако резкого падения спроса не происходит, т. к. этот отток частично компенсируется притоком пожилых отдыхающих (которые не любят сильную жару и больше любят приезжать в Крым в «бархатный сезон»).
Сильнее всего квартиры в Ялте начинают дешеветь начиная с середины сентября. Погода и море в это время становятся существенно менее теплыми, приток туристов окончательно сменяется оттоком, вследствие чего на рынке освобождается много арендных квартир. Цены на аренду в этот период падают примерно в 2 раза. В октябре снижение цен немного замедляется и останавливается где-то на уровне майских-июньских расценок. После чего, в конце октября-начале ноября, спрос на жилье уже снова падает в 2-3 раза.
Источник: nedvio.com