Евгений Ткачев об инвестициях в малоформатную недвижимость
Стоимость подземного паркоместа в новостройках Краснодара на сегодняшний день варьируется от 380 тыс. до 650 тыс. руб. Покупка паркинга, по оценке участников рынка, окупается чуть более чем за десять лет. Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев рассказал «Ъ-Кубань» о перспективах инвестиций в малоформатную недвижимость.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев
Фото: предоставлено автором
«Покупка малоформатного объекта недвижимости — кладовки, гаража или парковки — не особо популярный инвестиционный инструмент среди покупателей, но очень интересен с точки зрения долгосрочных инвестиций. Парковки как объект недвижимости — меньше подвержены «ценовым волнам», представляют собой более консервативный инструмент. В жилых комплексах с большой плотностью заселения подземный паркинг будет однозначно востребован. При покупке его на котловане с течением времени рост стоимости может составить более 100%.
Сдача паркингов в аренду. Насколько это выгодно и какие есть нюансы?
В рамках системы по формированию семейного капитала я обычно рекомендую инвестировать в такие объекты, если размера текущих накоплений не хватает для первоначального взноса по ипотеке, нет возможности использовать ипотеку (плохая кредитная история, неофициальное трудоустройство и т. д.), для диверсификации семейного капитала или для создания системы ежемесячного пассивного дохода.
Возьмем в качестве примера инвестирование в подземный паркинг. В среднем по рынку Краснодара на сегодняшний день стоимость подземного паркоместа в новостройках варьируется от 380 тыс. до 650 тыс. руб. в зависимости от локации и стадии строительства.
Для расчетов возьмем действующее акционное предложение от одного из застройщиков — 380 тыс. руб. за паркоместо 13,3 кв. м. Срок сдачи — первый квартал 2023 года. Возможен вариант рассрочки до конца строительства 50/50, с ежемесячными платежами. Если покупать в рассрочку, 190 тыс. руб. платим сейчас, остальное — равными платежами в течение 10 месяцев, по 19 тыс. руб. ежемесячно без удорожания.
Сдать купленный паркинг в аренду сможем уже после сдачи, чтобы не было простоя, к примеру, в первый год можно установить стоимость ежемесячной аренды 1,5–2 тыс. руб., далее 3 тыс. руб. Очень грубо разделим 380 тыс. руб. на 3 тыс. руб. Получается, что окупить свои вложения в покупку паркинга мы сможем через десять с половиной лет.
Большинство скажет, что это слишком большой срок окупаемости для инвестиционного объекта, однако средний срок окупаемости парковки в России семь-восемь лет, поэтому в принципе мы находимся в допустимых значениях. К тому же мы не учитываем рост стоимости актива.
Или, например, возьмем однокомнатную квартиру в Краснодаре: в сданном доме с отделкой под ключ, по цене 4 млн руб., и 10 парковочных мест стоимостью 3,8 млн руб. В первом случае ежемесячный доход от сдачи квартиры составит 15 тыс. руб. ежемесячно, в случае с парковками — 30 тыс. руб. Получается, что сдача в аренду парковочных мест при условии покупки за наличные может дать доходность большую, чем квартира».
Если постепенно увеличивать размер семейного капитала за счет систематической покупки парковочных мест, при необходимости всегда можно продать одну из них, и освободить наличные на другие цели. Парковка – так же отличный инструмент диверсификации».
Читайте нас в Telegram
- Мнения. «Ъ-Кубань» подписаться отписаться
Источник: www.kommersant.ru
Как сдать машино-место в аренду и заработать
Заработать в недвижимости можно не только на покупке и аренде квартир или апартаментов, но и машино-мест. Зона платной парковки в Москве расширяется, поэтому найти желающих на гарантированное парковочное место у дома будет несложно.
Спрос и предложение
В 2022 году в Москве только с парковочных мест, предназначенных для инвалидов, было эвакуировано 22 тыс. автомобилей, использовавших эту парковку незаконно. Это означает, что водители этих авто не смогли или не захотели припарковаться легально. А значит, спрос на машино-места в столице огромен.
Понятно, что далеко не все могут себе позволить покупку собственного места в паркинге: сегодня его стоимость в новостройках Москвы может составлять от 700 тыс. руб. до нескольких миллионов, в среднем понадобится порядка 1,5 млн руб. А вот аренда машино-места — более доступный вариант для большинства автовладельцев. В зависимости от расположения дома (Москва, Подмосковье) и типа парковки (открытый, закрытый, с охраной или без) стоимость аренды может варьироваться от 2 тыс. до 15 тыс. руб. в месяц.
Покупаем машино-место
В строящемся доме место в паркинге или на плоскостной стоянке можно купить по ДДУ, в готовом — по договору купли-продажи. Закон оговаривает минимальную площадь машино-места как 5,3 × 2,5 м. Если парковка меньше, ее могут продать как долю, а это чревато проблемами. Стоит приобретать машино-место как отдельный объект недвижимости, тогда владелец будет распоряжаться им по своему усмотрению.
При покупке машино-места в новостройке действия те же, что и при покупке квартиры. От покупателя, в сущности, потребуется только паспорт, а если сделка будет электронной — надо будет выпустить ЭЦП (электронную цифровую подпись). Не забудьте про акты приема-передачи.
После оформления права собственности владелец понесет и соответствующие расходы: налог на недвижимое имущество, оплату за эксплуатацию паркинга (если он подземный, это расходы на отопление и водоснабжение, а нередко еще и на охрану, иногда и видеонаблюдение). Исходя из этих расходов стоит в будущем рассчитывать и ставку аренды — тогда станет понятна доходность.
Самозанятые физлица не могут сдавать в аренду нежилые помещения, поэтому для уплаты налога придется регистрировать ИП. С 1 января 2023 года можно использовать систему АУСН: ставка налога будет 8% (вместо 6% на УСН), но зато не нужно подавать декларацию и платить ежегодные взносы в ПФР. Этот налоговый режим действует не во всех регионах РФ, но доступен предпринимателям из Москвы и Московской области.
Как выбрать машино-место
Если у вас уже есть квартира в доме с подземным паркингом, удобнее всего купить там же и парковку для сдачи в аренду. Так управлять своей недвижимостью будет проще. В любом случае, подыскивая машино-место, оценивайте его так, как сделали бы это, будучи автовладельцем. Лучше всего брать место на более высоком ярусе (меньше риск затоплений), ближе к лифту, дальше от рампы. Также изучите схему въезда и выезда из паркинга — правда, это применимо только в том случае, если вы покупаете место в уже построенном здании.
Ищем клиентов
Чтобы сдать машино-место, используйте районные, соседские каналы и чаты, группы в соцсетях, а также популярные маркетплейсы. Может сработать и старая добрая реклама в виде объявления на досках — в ЖК иногда такие доски легально размещены у подъездов или в оживленных местах, например, возле супермаркетов.
Сколько можно заработать?
Аренда машино-места может принести, как говорилось выше, от 2 до 15 тыс. руб. в месяц. Допустим, средний доход — около 8 тыс. руб. в месяц или 96 тыс. руб. в год. Вычтем 8% налога с дохода ИП, 0,3% ставка налога на имущество, около 2000 р. эксплуатационных доходов в месяц — получим порядка 5300 р. чистой прибыли в месяц или 64 тыс. руб. в год.
Источник: spark.ru
Сколько можно заработать, если купить подземный паркинг и сдавать его в аренду. А если не сдавать?
Наш автомобильный обозреватель подбивает калькуляцию 5,5 лет владения подземным паркоместом и сильно удивляется шестизначным цифрам экономии.
Материал подготовлен при поддержке «РСГ-Академическое» — застройщика Академического района, который, как и мы, считает, что пользование автомобилем должно быть комфортным, ответственным и культурным.
Под занавес 2014-го жена купила подземное паркоместо — не ради сбережения стремительно (в ноль) обесценившегося рубля или, там, в инвестцелях, а сугубо ради комфорта: чтобы утром садиться в сухую и теплую машину, а вечером заезжать на свое, гарантированное, место. Не ругаться с соседом, кто раньше встал.
Не впихиваться на последнее место в шесть приемов со сложенными зеркалами и вылезать потом через багажник (знаю живой случай). И не позориться манипуляциями вида «Высадил сына «придержать» место, пока сам отъехал» (тоже знаю). Свое назначение паркинг отбил в первый же месяц владения, принеся с собой очевидные преимущества. Но были и менее очевидные. Пять лет спустя я прикинул финансовую сторону вопроса, и оказалось, что стремительно обесценивающиеся рубли мы в целом сберегли и даже как будто инвестировали.
Менее очевидные преимущества своего места
- ₽360 000 он стоил под занавес 2014;
- по ₽550 000 соседние места уходят в 2019–20.
То есть, виртуально, мы в плюсе уже на ₽190 000.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
Но мы там еще и простояли уже 82 месяца. Если взять по ценам за аренду того же 2014 (~₽3000/мес.), то мы «настояли» на ₽246 000. А в ценах после 2014 (~₽5000/мес.) — то «настояли» на ₽415 000.
И по каким тарифам ни смотри, паркоместо или уже отбило первоначальные вложения, или отобьет довольно скоро.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
А если суммировать нативный рост цен на недвижимость с затратами на хранение все эти годы, то общий выхлоп получается на уровне ₽436–605 тысяч. А самое приятное, что мы для этого ничего не делали: жили своей жизнью, а недвижимость дорожала, а стоимость аренды росла. А если бы я надумал сделать паркоместо источником дохода, то каждый месяц мне на счет совершенно пассивно падало бы по ₽5000 за вычетом каких-то копеек на электроэнергию и каких-то рублей налога (а других затрат нет). Вроде немного. Но $60 — это $60, нелишние, особенно если за ними даже ходить никуда не надо.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
Безусловно, уличное хранение обошлось бы кратно дешевле — порядка ₽131 200 — 164 000 за те же 82 месяца, и покупать ничего не надо. Но — с драматичной разницей в комфорте и безопасности: предварительно разогревшись фитнесом со щеткой-сметкой, садиться в промороженную машину, с которой к тому же, наверное, сняли колеса, — не то же самое, что в теплую, сухую и за тройным кордоном охраны/ворот.
Фото: Анастасия Кеда, 66.RU
Важный момент: мы брали за наличку, и отсюда такие красивые цифры. Потребительский кредит, например, эту картину изрядно ухудшает: прямо сейчас я вижу предложения от банков вида
- «ежемесячный платеж ₽12 400 на 5 лет под 12,5%»
- или «ежемесячный платеж ₽14 700 на 4 года под 12,5%».
То есть, с учетом всех переплат банкам, отбиваться такая недвижимость начнет существенно позже. Это если мерить только цифрами, но никуда не деваются неизмеримые
Более очевидные преимущества своего места
Крепче спишь и меньше переживаешь за колеса:
Фото: архив 66.RU
Крепче спишь, зная, что в ураган на тебя (в отличие от соседа на улице) не упадет дерево и не прилетит рекламный билборд:
Фото: архив 66.RU
Не машешь лопатой зимой:
Фото: архив 66.RU
Не позоришься, паркуясь на газоне, как будто у тебя нет даже 100 рублей на уличную стоянку:
Фото: архив 66.RU
Не позоришься, «столбя» место ребенком или другим экзотическим способом:
Фото: архив 66.RU
А еще у тебя, как у большого, появляется лишнее место для хранения лыж, велосипеда, сезонной обуви и резины:
Фото: архив 66.RU
Не говоря о том, что через пару лет я перестал понимать разговоры вида «Завелся утром?!». В смысле? Конечно: спустился, сел и поехал. По мне, так именно комфорт должен быть главной причиной покупки паркинга. И если верить Росреестру, спрос на места для хранения машин растет.
По его, Росреестра, подсчетам, за 9 месяцев прошлого года количество регистрационных действий в отношении «машино-мест» составило 2407, а по итогам девяти месяцев 2020-го — 2687. Это +11,6%.
Добавлю, что угонщикам, если таковые найдутся, придется преодолевать еще одно-два препятствия в виде закрытой территории двора и ворот в подземку. То есть если захотят, то справятся. Но не думаю, что наш Golf интересует организованную преступность.
Защита от угона — не главное преимущество подземной парковки. Но в районе Академический и система безопасности устроена таким образом, что все паркинги попадают под видеонаблюдение с распознаванием лиц и номеров машин. Эта система едина для всего района и позволяет следить за сохранностью своего автомобиля в режиме 24/7.
Источник: 66.ru