Покупая коттедж с целью его дальнейшей сдачи в аренду, нужно понимать, что критерии при покупке дома как бизнеса и дома для личного проживания разные. Что же нужно знать, совершая инвестиционную покупку, чтобы впоследствии не было мучительно больно за бесцельно выброшенные деньги?
Первая ошибка, которую может совершить будущий арендодатель, – покупка жилья «под себя» (мне хотелось бы дом в деревне) или по случаю (сосед предлагает свою дачу за полцены). Если уж входить в этот бизнес – как, впрочем, и в любой другой – то входить подготовленным. «Очевидно, рано или поздно рынок аренды загородной недвижимости повторит своего городского собрата. Совсем недавно было наиболее выгодно покупать очень дорогую квартиру и дорого ее сдавать, сегодня же мы наблюдаем тенденцию насыщения рынка элитных квартир, – комментирует ситуацию на рынке руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Вавилон» Ирина Бобко. – Сейчас предложений для аренды качественного загородного жилья немного».
Конечно, очень многое зависит от направления, на котором располагается дом – потенциальный источник вашего дохода. Одинаковые дома на разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя. В настоящий момент вне конкуренции по популярности по-прежнему остается Рублевка. За ней идут Новорижское шоссе, Можайское шоссе, Калужское шоссе, Симферопольское шоссе.
Инвестиции в загородную недвижимость. Доходность, риски.
Вторая ошибка – неправильно выбранный целевой потребитель. Будущий арендодатель должен четко представлять, кому (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без…) и на какой срок (на летний сезон или круглогодично) он будет сдавать дом. Например, если коттедж предназначается для постоянного проживания, то расстояние от него до МКАД не должно превышать 30 км (и это еще при условии не слишком перегруженной трассы).
Третья ошибка – неправильно выбранное окружение. Наиболее ликвиден в плане сдачи в аренду дом в коттеджном поселке: арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры – на все то, что делает проживание и отдых комфортным и безопасным. Естественно, чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата.
Безусловно, дешевле купить землю в деревне у какой-нибудь бабушки и построить там домик. Но для арендного бизнеса такой вариант не годится абсолютно. «Мне приходилось наблюдать, как совершенно очаровательные хозяева обзаводились очень презентабельным домом с большим участком, бассейном, ландшафтным дизайном и прочими благами, – рассказывает Ирина Бобко. – Но они не могли сдать свой дом даже по относительно небольшой цене лишь потому, что окружала его деревенька с ветхими домишками и полупьяными жителями». Не слишком подходят для арендного бизнеса и стародачные места. Да, в них есть романтика, да, они расположены в прекрасном месте, но они не могут обеспечить жильцам ни комфорта, ни безопасности.
Четвертая ошибка – неправильный выбор дома. Нередко приходится наблюдать картину, когда дом спроектирован горе-архитектором в лице хозяина или хозяйки, единственный в доме санузел находится на первом этаже, и из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью.
КАК НАЧАТЬ БИЗНЕС НА СДАЧЕ ДОМОВ В АРЕНДУ. КАКИЕ НУЖНЫ ВЛОЖЕНИЯ И СКОЛЬКО МОЖНО НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ.
Так каким же должен быть дом, пригодный для сдачи внаем? Два, максимум три уровня, небольшое количество просторных комнат. Спален в доме должно быть не меньше трех, особенно если дом предполагается сдавать семье с детьми. «Особое внимание нужно уделить лестницам, их удобству и безопасности, – добавляет Бобко. – Здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и пр., что может быть очень небезопасно для детей».
Существенно поднять арендную плату может наличие бани, сауны или, еще лучше, бассейна. Увеличивает ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток. Причем плодово-ягодные кустарники и тем более огородное хозяйство не в почете – арендаторы его не оценят. Как завершающий штрих – наличие 1-2 машино-мест.
Кстати, не менее важны и те 100-500 м, которые должен будет преодолеть будущий жилец от трассы до дома. «Недавно в нашей практике был такой случай. Потенциальный арендатор даже не стал подъезжать к дому, как только увидел, что от трассы до будущего места проживания на его дорогой машине придется регулярно проезжать 100 м по глиняной земле», – рассказывает Ирина Бобко.
Пятая ошибка – неправильно оформленные документы на дом и землю. Это одна из самых больших проблем, возникающих при сдаче загородного дома в аренду. При покупке нужно тщательно проверять документы как на сам дом, так и на землю. Идеальный вариант – и то, и другое правильно оформлено и находится в собственности у одного лица.
Но довольно часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам, например, со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть – в долгосрочной аренде, что опять-таки повышает риски. «Нюансы могут быть разными, мне приходилось встречать случаи, когда пытались частным образом сдать в аренду дом, который в принципе не имеют права сдавать, – говорит Бобко, – так как он сам юридически получен в аренду в ведомственном поселке».
Акция на готовые дома в обустроенном поселке!
Источник: www.domzamkad.ru
Грамотное оформление сдачи дома посуточно: как выбрать налоговый режим и заключить договор через ИП отца?
Я собствник, планирую сдавать свой дом посуточно, как грамотно это сделать, хочу официально, платя налоги, что б ко мне не было вопросов.
1. Сдавать как физ лицо платя 13 процентов
2. Сдавать как ИП, но на себя ИП я не могу заключить, поэтому через ИП отца, упрщенка 6 процентов, какой при этом нужен оквэд и какой между мной и ИП нужен договор?
Я склоняюсь ко второму варианту, но не знаю как правильно это все оформить, чтоб у налоговой не возникло вопросов, так как ИП не является собственником, подскажите, пожалуйста!
Ответы на вопрос (8):
27.09.2020, 02:46,
Если вы являетесь собственником дома, то только вы имеете право распоряжаться своим имуществом в силу ст. 209 ГК РФ,
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Вы либо регистрируете ИП и сдаете дом — 6 %, либо сдаете его как физ. лицо — 13 %.
ОКВЭД: 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
Другого выгодного варианта к сожалению нет.
Для того, чтобы ваш папа смог его сдавать как ИП в субаренду (не являясь собственником), вам изначально нужно сдать дом в Аренду папе — ИП, а это также налоги.
Поэтому, единственный вариант — это регистрировать вам ИП, чтобы платить 6 %.
Либо по общему правилу — 13 %.
27.09.2020, 04:28,
г. Новокузнецк
1.Ст.2 ГК РФ определяет понятие предпринимательской деятельности: является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода (прибыли) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. При этом лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность должны быть зарегистрирированы в установленном порядке.
Систематическое же получение дохода (прибыли)-это получение дохода (прибыли) два и более раз.
Если вы сдавая дом посуточно получите доход два и более раза, то ваша деятельность будет считаться предпринимательской Получая систематический доход, без регистрации в качестве ИП,Вы рискуете быть привлеченной к административной ответственности по статье 14.1 КоАПРФ за ведение незаконной предпринимательской деятельности.
Поэтому вариант сдавать как физическое лицо платя 13% НДФЛ в такой ситуации для Вас неприемлем.
2.Чтобы к вам не было вопросов Вам в любом случае придется зарегистрироваться в качестве ИП.Выбрать в качестве налогового режима упрощенную систему налогообложения ст.346.11 НК РФ с уплатой налога по ставке 6 % ОКВЭД: 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
27.09.2020, 05:45,
г. Владикавказ
Согласно ст. 346.20 НК
В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены налоговые ставки в пределах от 1 до 6 процентов в зависимости от категорий налогоплательщиков. В случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, законами субъектов Российской Федерации может быть установлена налоговая ставка в размере 0 процентов
1. Вы как физлицо должны платить либо зарегистрироваться как ИП
2. Только собственник жилья зарегистрированный как ИП может от дохода платить налог (если на УСН то 6%)
ОКВЭД: 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
27.09.2020, 05:50,
Это лучший ответ
Главное и основное!
У Вас есть третий вариант-более простой и более выгодный.
Это позволит Вам сделать Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» от 27.11.2018 N 422-ФЗ (последняя редакция) или проще говоря «Закон о самозанятых»
В соответствии со ст.10 этого закона Налоговые ставки
Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:
1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам;
2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.
При этом, единственное, что Вам надо сделать — поставить на свой смартфон соответствующее приложение и не позднее 25 числа следующего месяца, в соответствии с порядком, прописанном в ст.11 Порядок исчисления и уплаты налога уплатить налог
5. Налогоплательщик вправе через мобильное приложение «Мой налог» предоставить налоговому органу право на направление в банк поручений на списание и перечисление средств с банковского счета налогоплательщика в счет уплаты в установленный срок налога, исчисленного за соответствующий период, и получение от банка необходимой для реализации указанных полномочий информации. Такая информация представляется банком в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи не позднее трех рабочих дней со дня получения запроса налогового органа. В этом случае налоговый орган направляет в банк поручение на списание и перечисление суммы налога, подлежащей уплате по итогам соответствующего налогового периода, не ранее чем за десять дней и не позднее чем за три дня до дня истечения установленного срока уплаты налога.
6. В случае, если обязанность налогоплательщика по уплате налога не исполнена в установленный срок, налоговый орган в срок не позднее десяти календарных дней со дня истечения срока уплаты налога направляет налогоплательщику через мобильное приложение «Мой налог» требование об уплате налога с указанием ссылки на положения законодательства о налогах и сборах, которые устанавливают обязанность налогоплательщика уплатить налог, сведений о сроке уплаты налога, о сумме задолженности по налогу, размере пеней, начисленных на день направления требования, сроке исполнения требования, а также мерах по взысканию налога и обеспечению исполнения обязанности по уплате налога, которые применяются в случае неисполнения требования налогоплательщиком.
При этом Вам не понадобится никаких схем с арендой, субарендой и пр.
Удачи и у Вас все получится!
Источник: www.9111.ru
Сдача загородных домов посуточно как бизнес
На загородном рынке аренды началась настоящая лихорадка. Благодаря локдауну в Петербурге на аренду турбаз и домов отдыха уже потрачено на 73% больше денег, чем в прошлом году. Спрос увеличится и на аренду частных домов, сообщают эксперты рынка. Zagorod.ru узнал сколько можно заработать сдавая «домик в деревне».
«Доходность такого бизнеса (в зависимости от вида: долгосрочная или краткосрочная аренда) приносит от 4% до 15% годовых. Дом выгодно приобретать под краткосрочную аренду. Но для этого он должен быть рядом с водой, иметь все удобства городского жилья и в идеале на расстоянии от Петербурга, которое можно преодолеть примерно за час. Логично жить рядом со сдаваемым домом, так удобнее заниматься управлением процесса. При посуточной аренде со слов владельцев такого бизнеса среднегодовая загрузка составляет 50%», — рассказывает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА».
«В любом случае, приобретать под сдачу дом выгоднее, чем квартиру — полагает Валерий Виноградов, вице-президент «Ассоциации риэлторов СПб и ЛО», — арендная ставка благодаря пандемии в текущем году выросла примерно на 20% (при том, что арендные ставки на квартиры многим собственникам приходилось сокращать), в следующем году рост прогнозируется на уровне 10%. Однако не стоит забывать, что доход от сдачи в аренду частных домов всегда отмечен сезонностью.
Большим спросом загородные дома пользуются в летний период и период новогодних праздников. Цены, как правило, поднимаются в эти периоды, однако, если в остальные месяцы дом простаивает, то среднегодовой доход получается не слишком высокий. Можно рассчитывать на доходность 6-8% годовых. Карантин, конечно, внес свои коррективы, теперь многие из тех, кто может позволить себе работать удаленно, предпочитают делать это на свежем воздухе».
Источник: www.zagorod.ru
