Рынок складских помещений – один из наиболее перспективных сегментов в сфере коммерческой недвижимости. Инвестиции в этот бизнес по карману и средним компаниям, а доходность от таких вложений – около 20% годовых.
Дефицит площадей
http://www.architek.ru/rel/warehouse/0605-2.jpg» src=»http://bishelp.ru/sites/default/files/publication/sklad.jpg» />По оценкам компании Colliers International, общее количество качественных складских помещений в Москве и области сегодня составляет около 1 млн. кв. м, из которых около 450 тыс. кв. м отвечают международным стандартам. 230 тыс. кв. м складских помещений мирового класса построено в 2004 г., однако сдано в аренду не более 50 тыс. кв. м – остальное построено компаниями для собственных нужд.
Несмотря на столь значительный прирост площадей, рынок еще далеко не насыщен: спрос на складские помещения по-прежнему превышает предложение. Это привлекает как крупных девелоперов, так и компании, располагающие небольшими ресурсами. Стоит ли пытаться выйти на этот рынок, имея сумму в 10-15 млн. долларов, вполне доступную среднему бизнесу?
Как заработать на мини-складах | Срок окупаемости 4 года
Что строить выгоднее
В прошлом году предпринимались активные попытки запуска новых больших проектов. Однако ряд девелоперов, заявивших о выводе на рынок нескольких масштабных складских комплексов, столкнулись с трудностями, и сроки окончания строительства были перенесены. Например, проект «Логопарк», реализуемый российской компанией «Белая Дача» совместно с французской компанией Bouygues, забуксовал по административным причинам. В 2004 году также был заявлен выход на рынок нескольких международных логистических девелоперов, который так и не состоялся. По мнению аналитиков Colliers, сдерживающий фактор – сложности с решением земельных вопросов.
В то же время, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, именно трудности в реализации крупных проектов в Москве и Подмосковье могут стать толчком для строительства небольших помещений.
– Один из примеров – комплекс «Кулон-Южный», – отмечает Михаил Гец. – Его общая площадь чуть более 11 тыс. кв. м. Из них под складские нужды оборудовано 8520 кв. м. А все остальное – офисы.
По мнению экспертов, такой симбиоз весьма удачен для небольших складских комплексов.
– Сочетание офисных и складских помещений помогает диверсифицировать риски. Офисы можно сдавать в аренду дороже. Однако офисный рынок менее стабилен: на нем труднее подыскать арендатора, да и управление такими помещениями требует больших затрат, – полагает Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty.
Еще один пример подобного подхода – проект логистической компания «Интерстатус». Она объявила о строительстве к 2006 году в двух км от МКАД по Носовихинскому шоссе офисно-складского комплекса «Истпарк» общей площадью 13 тыс. кв. м. Складские помещения будут занимать в нем 9 тыс. кв. м, офисные – 3 тыс. кв. м. Компания-девелопер собирается вложить в строительство около $10 млн.
КАК БЫСТРО ОТКРЫТЬ БИЗНЕС / Складская недвижимость / Рынок недвижимости
Проекты под заказ
Строить небольшие склады выгодно еще и потому, что такие проекты можно реализовать довольно быстро.
– Это позволяет сдавать складские помещения в аренду еще на стадии строительства, – считает аналитик отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank LLC Павел Агатин.
К тому же, по словам Михаила Геца, из-за отсутствия на рынке высококлассных складов сейчас широко распространена схема строительства под заказ. Таким клиентам, как правило, требуется небольшая площадь (до 20 тыс. кв. м), и реализация такого проекта занимает всего 6-8 месяцев.
Аренда всего складского здания целиком очень удобна для многих компаний, например логистических операторов:
– В этом случае им легче организовать внутреннюю логистику на участке в соответствии со своими требованиями, – полагает Павел Агатин.
Если при строительстве «для себя» класс помещения определяется запросами конкретной компании, то для сдачи в аренду, по мнению консультанта отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, будут пользоваться популярностью небольшие склады класса «B»:
– Существует много заявок на склады класса «B» площадью от 1 тыс. до 3-5 тыс. кв. м, – поясняет Алексей Гришко. – Они требуются компаниям, которые раньше снимали помещения овощебаз, подвалы и прочие неприспособленные объекты. Сейчас они накопили денег, у них хорошие обороты, и компании хотят переехать в более комфортные условия, но не переплачивать.
Небольшие склады класса «B», предлагающиеся в аренду по ставке $120 за кв. м без НДС в год, можно сдать 3-5 арендаторам, и они будут востребованы.
– По классу «А», где ставки выше, это может быть уже не так просто, – считает Гришко.
В то же время, по мнению директора департамента складской недвижимости Colliers International Рубена Алчуджяна, наиболее востребованы комплексы класса «В» будут лишь в течение ближайших пяти-десяти лет, пока рынок еще не насыщен. Дальше они, конечно, тоже будут иметь право на жизнь, но в более ограниченных масштабах, оставаясь в большинстве случаев складами «для себя». Крупным развивающимся компаниям гораздо интереснее арендовать помещения в крупных складских комплексах.
– В больших комплексах арендаторам комфортнее, они могут двигаться, расти. Такие комплексы, как правило, лучше продуманы, потому что обычно их строят более профессиональные девелоперы, – считает Алчуджян. – Мелкие же комплексы быстрее морально устаревают, и если сдать такой комплекс логистической компании, то через 3-5 лет, с появлением более комфортных помещений, она, скорее всего, оттуда съедет, и склад придется сдавать мелкими частями, менее надежным компаниям и на более короткие сроки.
А это, уверены эксперты рынка, потеря потенциального дохода.
Мнения профессионалов расходятся и в том, насколько выгодно такой склад можно будет впоследствии продать. Плюсом небольших складов, по мнению Павла Агатина, является возможность их продажи арендатору.
– Гораздо проще продать небольшой склад его нынешнему арендатору, чем при строительстве крупного склада искать инвестиционный фонд, заинтересованный в его покупке, – считает Агатин.
Рубен Алчуджян менее оптимистичен. Он полагает, что как раз с продажей могут быть проблемы из-за того, что компания-арендатор вряд ли будет приобретать склад в собственность – это ограничит ее рост и мобильность на рынке, а хороших покупателей со стороны небольшой проект вряд ли заинтересует.
Где строить
Складское строительство постепенно покидает Москву. Основной спрос на складские помещения сосредоточен за МКАД, что связано с более привлекательными арендными ставками, лучшей транспортной доступностью и возможностью арендовать значительную площадь современных складских помещений. Но главный плюс – невысокая себестоимость строительства.
Однако если для больших логистических и складских комплексов вполне подходит зона, ограниченная 1-й бетонной кольцевой дорогой А-107 (это примерно 40 км от МКАД), то у мелких проектов своя специфика.
– Район, ограниченный «бетонкой», подходит только большим логистическим компаниям, рассчитывающим в будущем расширяться, – считает Рубен Алчуджян. – Маленькие проекты должны быть рядом с Москвой.
Объясняется это тем, что площади здесь арендуют чаще всего конечные пользователи, которые сами оперируют своим товаром, хранят, оборачивают его. Традиционно наиболее привлекательными направлениями считаются северо-западное, западное, южное и юго-восточное. Однако, по мнению Алчуджяна, чем ближе к Москве, тем меньшее значение имеет направление. Главное, чтобы складской комплекс располагался недалеко от трассы, и к нему были хорошие подъездные пути.
Сколько стоит склад построить
Источник: bishelp.ru
Что лучше выбрать: аутсорсинг от 3PL-оператора или собственный склад?
Что лучше выбрать: аутсорсинг от 3PL-оператора или собственный склад?
Меня часто спрашивают дешевле ли аутсорсинг логистики чем собственные складские операции торговой или производственной компании. Иногда я слышу мнение, что обслуживание склада, выполняемое внешним специализированным логистическим оператором, не может быть дешевле собственной логистики, так как оператор несет такие же операционные затраты, а еще к этому надо добавить маржу. Так как же обстоит дело – получается ли стоимость услуги от внешнего логистического оператора дешевле, чем самостоятельное обслуживание склада?
Остальные 20 процентов включают все другие затраты. Независимо от того, понесет ли эти расходы фирма, самостоятельно управляющая своим складом, или логистический оператор, как минимум теоретически они должны быть на одном уровне. При чем, конечно, фирма, занимающаяся управлением складами от имени других компаний, добавит свою большую или меньшую маржу. То есть правы те, кто считает, что логистический оператор априори будет дороже самостоятельной логистики? Я считаю, что не факт, а уже наверняка не в каждом случае.
Что лучше выбрать: аутсорсинг от 3PL-оператора или собственный склад?
Меня часто спрашивают дешевле ли аутсорсинг логистики чем собственные складские операции торговой или производственной компании. Иногда я слышу мнение, что обслуживание склада, выполняемое внешним специализированным логистическим оператором, не может быть дешевле собственной логистики, так как оператор несет такие же операционные затраты, а еще к этому надо добавить маржу. Так как же обстоит дело – получается ли стоимость услуги от внешнего логистического оператора дешевле, чем самостоятельное обслуживание склада?
Остальные 20 процентов включают все другие затраты. Независимо от того, понесет ли эти расходы фирма, самостоятельно управляющая своим складом, или логистический оператор, как минимум теоретически они должны быть на одном уровне. При чем, конечно, фирма, занимающаяся управлением складами от имени других компаний, добавит свою большую или меньшую маржу. То есть правы те, кто считает, что логистический оператор априори будет дороже самостоятельной логистики? Я считаю, что не факт, а уже наверняка не в каждом случае.
Чем дороже продукция, тем дороже обслуживание склада
Начнем от расходов на персонал. В большинстве случаев, а это касается в основном производственных фирм, их расходы на персонал выше, чем в случае логистических компаний. Работники, ответственные за логистические потоки на территории предприятия, в основном получают зарплату в среднем, как и производственные работники.
Не секрет, что логистические операторы складскому персоналу платят на 10-20% меньше. Уже эта разница может нивелировать маржу, которую логистический оператор добавляет к своим расходам. Однако расходы на персонал это не все.
Логистические операции руководствуются основным правилом: чем дороже продукция будет предметом логистических операций, тем дороже будет обслуживание склада, так как чем выше стоимость продукции, тем сложнее складские операции. Относительно дешевая продукция, как например продукты питания, редко когда заказывается поштучно. Заказы реализуются полными поддонами или слоями или же коробками/сборными упаковками.
Представим себе логистические операции на продукции второй группы, например мобильных телефонах. Понятно, что как интернет-магазины, так и стационарные магазины, будут подавать заказы на единичные экземпляры данной модели. Про выдачу полных коробок или поддонов можно забыть.
При обслуживании дорогой продукции покупатель будет требовать от продавца дополнительные услуги, например считывание серийных номеров отдельных устройств. Такой способ управления продукцией на складе естественно дороже на единицу продукции, чем в случае дешевой продукции, продаваемой в сборных упаковках. В то же время более высокая стоимость продукции генерирует более высокие обороты и маржу продавца.
График ниже представляет соотношение между стоимостью продукции, маржей, получаемой на продукции при ее постоянном размере 20% и расходами на складирование, составляющими в каждом случае 5% стоимости продукции.
Как видно, растущая стоимость продукции (синяя линия) автоматически увеличивает расстояние между маржей (зеленая линия) и расходами на складирование (красная линия). Это означает, что даже рост расходов на складскую логистику, вызванный более сложной логистикой при продукции высокой стоимости, оставляет еще довольно немало маржи на покрытие других расходов
Стоимость внедрения логистических операций
Начало складских операций обычно означает очень высокие начальные расходы, связанные, во-первых, с первой покупкой оборудования склада, а во-вторых – с фазой построения складской концепции и внедрения операций. Если стоимость оборудования можно легко посчитать, то расчет расходов на работу над концепцией склада уже нет.
В этих работах участвует штаб людей начиная от расчета площади, через переговоры с застройщиками, предоставляющими сам склад, разработку плана склада, концепции складирования, переговоры с поставщиками оборудования и оснащения, работы над конфигурацией и покупкой WMS и заканчивая на рекрутинге и обучении персонала, которые продолжаются месяцами.
При сотрудничестве с логистическим оператором торговая или производственная компания почти всегда понесет эти затраты, но они будут разложены во времени, а кроме того, при покупке оборудования склада логистический оператор переносит на клиента ежемесячную амортизацию, а не начальную стоимостью покупки.
При решении о запуске складских операций собственными силами, инвестиции в складское оснащение не избежать. Стоимость оборудования склада конечно же зависит от типа оснащения и размера объекта. При продвинутых решениях или большом складе (например, на десять тысяч квадратных метров и более) — это миллионы злотых. Стоимость концептуальных работ собственной команды тоже высокие.
Собственные расходы иногда посчитать сложнее всего, однако не надо обманывать себя, что если мы не тратим деньги вне фирмы, то работы над концепцией и внедрением будут для нас бесплатными. Перенос какой-то части ресурсов компании на разработку концепции и внедрение складских операций означает как минимум то, что эти ресурсы не смогут использоваться на реализацию других задач.
Компания, рассматривающая аутсорсинг, должна ответить себе на вопрос: есть ли у нее такие средства и – если такие средства есть – не лучше ли инвестировать их во что-то другое.
Суть идеи аутсорсинга
Отойдем на минуту от денег. По-моему, основа решения про аутсорсинг – совершенно другая философия операции восприятия расходов, связанных с обслуживанием склада. Для каждой торговой или производственной компании логистика и склад всегда будут только «Cost Center», в то время как для логистического оператора это будет «Profit Center».
На практике это означает, что торговая или производственная компания всегда будет в своей логистике искать экономию и стараться ограничить инвестиции в логистику до необходимого минимум. Тем временем логистический оператор в обслуживании того же склада будет видеть способ на заработок денег, поэтому будет готов развивать свою инфраструктуру и инвестировать в нее. Нелогистическая компания, занимающаяся обслуживанием собственного склада, всегда будет рассматривать расходы на ведение склада как затраты, а не результативный вклад.
Неочевидные преимущества аутсорсинга
Самостоятельное ведение склада означает также обязанность содержания складского персонала и инфраструктуры. Давайте на секунду забудем о бушующей пандемии COVID-19 и предположим, что вскоре экономика вернется к нормальному или почти нормальному функционированию.
Фирма, конечно, может не реагировать на растущие зарплатные ожидания работников и удерживать зарплату на постоянном уровне, однако нужно учитывать последствия в форме многочисленных увольнений и необходимости постоянного поиска новых работников. Такая ситуация поглощает большие ресурсы компании в постоянный процесс рекрутинга и обучение новых, постоянно меняющихся работников. Качество и эффективность работы склада наверняка оставит желать лучшего.
Сотрудничество с внешним логистическим оператором означает как минимум частичный перенос этих обязанностей и рисков на него. Договор с логистическим оператором обычно регулирует вопросы индексации цен на услуги оператора в определенных временных промежутках (обычно раз в год), причем индексация выполняется на совместно согласованные параметры, например определенные макроэкономические показатели.
Также можно стараться компенсировать часть растущих затрат частичным снижением цен в результате роста эффективности оператора или его инициатив «continuous improvement». Кроме того фирма, выбирающая аутсорсинг, избавляется от проблемы, связанной с ротацией персонала и необходимостью рекрутинга новых работников и их обучения.
Изменения в торговле убеждают в аутсорсинге
Решение об аутсорсинге поддерживают также изменения в торговле, как хотя бы все бóльшая доля интернет-продаж вместо продаж в стационарных магазинах. Интернет-продажи связаны с совершенно другой структурой отправок, чем в случае стационарных магазинов. Склад, обслуживающий стационарные продажи, готовит одну отправку для данного магазина, оптового склада или супермаркета с повторяющимся ассортиментом.
А склад, обслуживающий интернет-продажи, должен подготовить отгрузку каждого индивидуального заказа отдельно, включая индивидуальную упаковку. Такая структура отправок со склада означает совершенно другие рабочие процессы на складе, требует другого оборудования и ставит разные требования к системе WMS. Но так как конца стационарных продаж не видно и продажа в двух каналах уже становится стандартом, склад должен иметь возможность операционного обслуживания как интернет, так и стационарных продаж.
В таком контексте решение об аутсорсинге, кажется, быть как минимум разумным. Изменяющиеся рыночные условия немедленно перекладываются на необходимость приспособления и изменений в обслуживании склада. Логистический оператор имеет определенное преимущество перед торговой компанией благодаря параллельному обслуживанию других клиентов. Сотрудничество с каждым из них означает для оператора определенный опыт, знания и синергию расходов, которую можно использовать при сотрудничестве с текущими и новыми клиентами.
Синергия, которую предлагает логистический оператор, может очень помочь при сезонных колебаниях продаж. Продажа большинства потребительской продукции связана с пиками продажи весной и в четвертом квартале, а также падением продажи в летний период. Оператор, обслуживающий в одном складском помещении клиентов, дополняющих свои колебания количества товаров без сомнения, будет иметь возможность синергии и обслуживания обоих клиентов, тем же персоналом и с использованием того же оборудования.
Собственная логистика иногда выгодна
Однако есть случаи, когда аутсорсинг будет менее обоснован.
К ним, несомненно, относятся случаи складов, обслуживающих продукты, характеризующиеся, например:
– низкими сезонными колебаниями,
– относительно низкой стоимостью продукции,
– простотой складского обслуживания (например отгрузка полными поддонами или контейнерами без необходимости поштучной комплектации),
– продажей только по одному каналу.
Логистическое обслуживание продукции, соответствующей этим критериям, обычно будет связано со стабильными операциями, которые редко когда будут требовать новых инвестиции в логистическую инфраструктуру или информационные решения. В таком случае затраты логистического оператора могут быть реально выше затрат на самостоятельное управление складом.
Возвращаясь на минутку к графику, представляющему соотношение между оборотом, маржей торговой компании и расходами на логистику, в таком случае мы будем двигаться по началу графика. На практике это означает, что расходы внешнего логистического оператора могут быть на таком же уровне или действительно выше на его маржу, чем самостоятельное ведение склада владельцем продукции.
Аутсорсинг логистики – плюсы и минусы
Подытоживая, мы можем рискнуть сопоставить несколько факторов, способствующих аутсорсингу, а также несколько факторов, которые поставят смысл аутсорсинга под вопросом.
В конце я хочу процитировать классика, превосходно передающего смысл аутсорсинга.
Генри Форд когда-то сказал:
«Если есть что-то, что мы не можем сделать эффективнее, дешевле и лучше конкурентов, нет смысла это делать и нужно нанять для этого кого-то, кто сделает это лучше нас».
Ромуальд Яворски – независимый консультант цепочки поставок, франчайзинговый партнер компании Log-hub, предлагающей приложения, предназначенные для оптимизации сетей дистрибуции. Автор блога, посвященного контрактной логистике,
Источник: www.lobanov-logist.ru
Бизнес план строительства склада (складской комплекс)
Открытие склада с дальнейшей сдачей его в аренду – выгодное вложение средств. Очень важно правильно выбрать место и организовать пространство складского помещения таким образом, чтобы в дальнейшем комплекс можно было использовать для различного типа сырья, материалов и товаров. Грамотно построить работу поможет качественный бизнес-план склада.
Стремительно развивающийся малый и средний бизнес испытывает потребность в хранении различного рода сырья и материалов. Зачастую небольшим компаниям выгоднее арендовать уже готовые конструкции, отвечающие их потребностям, чем строить собственные. К складским помещениям предъявляются довольно строгие требования, касающиеся санитарных норм. Комплекс, оборудованный по всем правилам, привлечет клиентов и, несмотря на крупные стартовые вложения, окупит себя и принесет прибыль.
Преимущества и недостатки бизнес-идеи
- короткий срок строительства;
- разнообразие клиентов, заинтересованных в услугах;
- низкая конкуренция при высоком спросе;
- выгодное вложение и хорошая доходность бизнеса.
- крупная стартовая сумма;
- риски, связанные со строительством.
Назначение бизнес плана строительства склада
Итак, вы решились на открытие своего дела, но объемы данных и количество вопросов вводят вас в ступор, и вы не знаете, с чего начать. Именно для таких случаев и необходимо использовать бизнес план строительства складских помещений, как основной метод описания и анализа проектов.
Эта форма экономического и финансового планирования позволяет собрать воедино целостную систему и картину проекта, описать все его составляющие и произвести расчеты, требуемые для оценки качества и эффективности. Применяя бизнес планирование, гораздо легче пройти все этапы реализации проекта и получить одобрение внешних инвесторов и доступ к их капиталу.
Резюме
Целью данного бизнес плана является создание одноэтажного складского помещения, площадью в 30000 квадратных метров, внутренняя высота которого составляет 15 метров. Планируется также создание административно-бытового блока в пять этажей площадью 600 квадратов и блока под техническое помещение. Склад будет разделен на три основные зоны:
- 10000 м² – под алкогольную продукцию
- 10000 м² – под промышленные товары
- 8000 м² – разделенные на две камеры, одна — под хранение овощей и фруктов, температурный режим в которых от 0 до +8, вторая – с температурой не выше +2, для хранения мясных, колбасных и рыбных изделий.
- 2000 м² – помещение для хранения замороженных продуктов.
Складское помещение будет занято таким образом, чтобы максимально увеличить полезность его площади (стиллажи, штабеля).
Создание собственного складского комплекса класса В, которое отличается от высших категорий только площадью и высотой потолков, очень актуально в наше время, так как система хранения только налаживается и склады старого типа уже не соответствуют требованиям и эксплуатационным нормам. Большим спросом пользуются холодильные камеры для хранения гастрономической продукции, овощей и фруктов. Отсутствие холодильных камер может привести к нехватке продуктов питания в населенных пунктах и регионах.
Отзывы наших клиентов
Отзыв на бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу
Бизнес-план покупали для собственных нужд, для расчёта окупаемости проекта и других параметров. Формулы для расчёта точки безубыточности и для вычисления общей прибыли изложены достаточно простым и понятным языком; можно подставлять и изменять цифры в зависимости от инфляции и прибыли; красивое оформление.
Максим Максимович Исаев, г. Москва
Отзыв на бизнес-план строительства жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов
При заказе готового бизнес-плана в консалтинговой фирме plan-pro.ru немного волновалась, но зря. Бизнес-план составлен предельно качественно, готовый документ стоит своих денег. Он помог мне получить в банке ВТБ кредит на сумму 85 миллионов рублей на строительство жилого комплекса многоквартирных многоэтажных домов.
Александра Гаврилова, Владивосток
Отзыв на бизнес-план строительства коттеджей
Очень качественная финансовая модель, которая позволяет менять все параметры и тонко настраивать проект. Бизнес-план строительства коттеджей, купленный на сайте plan-pro.ru позволил нам привлечь частные инвестиции в размере 50 миллионов рублей. Спасибо за образцовую работу!
Всеволод Владимиров, Финансовый директор, г. Нижний Новгород
Склад на миллиард: как выходец из ТНК-BP зарабатывает на хранении вещей
Идею бизнеса Павел «подсмотрел» в ранней молодости, когда учился в США. «Я должен был стать медиком, как и все в моей семье, но в тяжелые 1990-е папа решил, что в медицину лучше не идти: Сынок, там, где газ и нефть – там всегда будут деньги», – вспоминает предприниматель отцовский наказ. Так Матвеев оказался студентом Академии управления им. Орджоникидзе, но ненадолго.
В 1994 году он поступил в американский Drake University. Отучившись три года и получив степень бакалавра в области менеджмента, Матвеев вернулся в Россию. Поработал ассистентом аудитора в KPMG, Buz и Accenture, потом – в ТНК-BP, где к 2007 году дорос до руководителя аппарата Виктора Вексельберга – исполнительного директора по развитию газового бизнеса ТНК-BP. «В этот момент я понял, что достиг потолка – максимума в административной карьере, и решил уйти в дирекцию инвестиционного бизнеса «Интерроса», – рассказывает Матвеев. Но, не проработав там и двух лет, вернулся под начало Вексельберга.
За новогодние праздники 2009 года Матвеев набросал финансовую модель будущего бизнеса, придумал название «Складовка» и даже с помощью фрилансеров нарисовал логотип – «замочек с домиком», а 13 января 2009 года подал документы на регистрацию ООО «Складовка», где был единственным учредителем. «Я напечатал красивую презентацию и визитки. Поскольку у меня не было друзей-предпринимателей, я сел и стал обзванивать своих бывших коллег. Все говорили категорическое «нет!» моему проекту, – рассказывает Матвеев. – Теперь я четко понимаю, что со сменой деятельности, как только ты уходишь из менеджмента и начинаешь заниматься бизнесом, свою записную книжку можно выкинуть». Впрочем, двум бывшим коллегам – Николаю Капитоненко из ТНК-ВР и Петру Приходько из «Интерроса» – идея со складами приглянулась.
Читайте на РБК Pro
Самая умная девушка Сети: как профессор математики сделал $2,5 млрд на ИИ
Остановят ли оклады по $100 тыс. уход аналитиков с Уолл-стрит
Полин Браун — РБК Pro: виноделам Франции лучше забыть слово «шампанское»
Вам не нужен Моргенштерн: почему реклама для подростков не имеет смысла
«Обеспеченность россиян жильем еще с советских времен низкая, а уровень благосостояния (в том числе количество вещей) за последние 20 лет сильно вырос, поэтому потребность в услугах по их хранению высока и продолжает расти, – объясняет РБК свой интерес к проекту Петр Приходько. – В отличие от большинства бизнесов «купи-продай» этот рассчитан на десятилетия, чем и привлек меня». На троих партнеры вложили $0,5 млн личных сбережений в открытие первого склада на Рябиновой. За «десятки тысяч долларов» они купили начинку склада закрывшегося Key Space и, наученные горьким опытом предшественников, решили, что склад на Рябиновой, открытый на арендованных площадях, будет исключением: все остальные компания будет строить самостоятельно, с нуля.
По словам Матвеева, дело было не только в риске, что собственник в любой момент может выкинуть арендатора на улицу, но и в том, что в Европе и США бизнес self-storage воспринимается инвесторами на 80% как бизнес на недвижимости и только на 20% как предоставление услуг. За основу был взят пример успешной британской компании Big Yellow. Она управляет 54 складами, преимущественно в Лондоне, общей площадью 320 тыс. кв. м (из них 180 тыс. кв. м в собственности) и при выручке в $118 млн по итогам 2013 финансового года оценена инвесторами в $1,2 млрд.
Другой взгляд на self-storage
Одним из пионеров российского рынка self-storage является бывший владелец Одинцовской кондитерской фабрики Андрей Коркунов. В 2009 году вместе с партнером Владимиром Зингером он создал (мобильный индивидуальный универсальный склад), которая стала предоставлять услуги индивидуального хранения в Москве. Хранение предлагается в контейнерах, которые стоят на открытых площадках в разных районах Москвы, и по желанию клиента могут быть доставлены к его дому. На текущий момент у «Мобиуса» 25 тыс. кв. м арендуемых площадей.
Впрочем, не все участники рынка верят в перспективность «контейнерного» подхода: климатические особенности России не позволяют хранить вещи в неотапливаемых контейнерах под открытым небом. Но у подобной технологии есть и свои преимущества, утверждает генеральный директор компании Екатерина Федоровская: «Например, к нашему модулю можно легко подъехать на авто или заказать вывоз модуля к дому или на дачу. Мы можем легко расширять площади складских комплексов, менять их локацию на более выгодную. Все это дает нам возможность предлагать клиенту более привлекательную стоимость аренды – от 25 руб. в день за 1 кв. м».
Почти все, кто начинал бизнес self-storage, делали это на арендных площадях: так ты берешь на себя меньше рисков на старте – изучаешь рынок, снимаешь сомнения. «В собственных помещениях рентабельность бизнеса существенно выше, чем в арендованных. Мы предпочитаем покупать готовые помещения, а не строить с нуля, – рассказывает РБК основатель Артем Семенов. – Новое здание, конечно, лучше, чем старое – нет проблем с ремонтом и эксплуатацией, поскольку ты изначально строил его под свой бизнес, но строительство с нуля предполагает, что ты вкладываешь деньги сначала в землю, а потом в строительство, и минимум три года не получаешь дохода. А при покупке готового здания ты начинаешь получать доход уже через полгода. Поэтому мы считаем, что покупка – это самый правильный подход».
Фото: Екатерина Кузьмина / РБК
«Треть – земля, треть – строительство, треть – начинка»
Сомнения Семенова подтверждаются опытом «Складовки». «В 2010 году мы нашли инвестора – частный фонд «Стратегия», который согласился вложить в проект несколько десятков миллионов долларов», – рассказывает Матвеев. Первый построенный склад компания открыла в 2011 году: много времени ушло на поиск места, оформление всей разрешительной документации. Набирались опыта на собственных ошибках: в 2010 году нарвались на мошенников, которые пообещали решить вопрос по получению земли в аренду и пропали вместе с задатком. «До прихода команды Собянина было непонятно, где искать землю, как ее переоформлять с одного вида использования на другой, – сетует Матвеев. – Сейчас все гораздо прозрачнее: мы участвуем в аукционах на право аренды. В 2014 году выиграли два».
«Проект «Складовка» привлек наше внимание тем, что компании self-storage торгуются с очень высоким мультипликатором к EBITDA (в среднем на уровне 22), – рассказывает директор по инвестициям фонда «Стратегия» Дмитрий Логвиненко. – Этот феномен обусловлен тем, что денежный поток, который зарабатывают компании в этой отрасли, является стабильным и кризисоустойчивым». По словам Логвиненко, инвестиции фонда в проект на данный момент превысили 1 млрд руб. В 2015 году фонд профинансирует строительство еще трех складов, а с 2016 года «Складовка» должна развиваться за счет собственных средств и коммерческих кредитов. «Мы уверены, что после выхода на уровень 15–20 объектов «Складовка» станет привлекательной для стратегических инвесторов или сможет выйти на IPO, – отмечает Логвиненко. – Не исключено, что данная компания останется в нашем портфеле как cash cow с приемлемым уровнем доходности на инвестированный капитал».
«Складовка» в цифрах
7 складов в сети «Складовка» на данный момент (все в Москве)
20 складов должно быть к концу 2021 года (все в Москве)
Источник: blogomir.ru