Аналитики Домклик Сбербанка назвали города с самой быстрой окупаемостью и высокой доходностью от сдачи однокомнатных квартир в аренду. Было проанализировано около 150 российских городов.
Эксперты Домклик выяснили, что вложения в жилье под аренду быстрее всего окупятся в городе Губаха в Пермском крае: потенциально расходы на покупку съ6мной «однушки» здесь можно покрыть арендной платой за четыре с половиной года, при этом владелец получит 22,5% годовых.
По данным Домклик, однокомнатная квартира в Губахе обойдется в среднем в 900 тыс. руб.— это самый низкий показатель среди исследуемых городов. При этом стоимость ее аренды довольно высока — 17,2 тыс. руб.
На втором месте — Норильск в Красноярском крае. Однокомнатная квартира здесь в среднем стоит 3,5 млн руб., а аренда такой квартиры обойдется в 36,7 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи такой квартиры, по оценке Домклик, составит 12,4%, а окупится такое вложение за 8,1 года.
Как заработать на мини-складах | Срок окупаемости 4 года
Тройку лидеров замыкает Комсомольск-на-Амуре в Хабаровском крае с доходностью 10,7% годовых и сроком окупаемости 9,3 года. Средняя стоимость однокомнатной квартиры оценивается здесь в 2,1 млн руб., а арендная ставка — в 19,4 тыс. руб. в месяц.
В пятерку городов, где сдача квартиры в аренду позволяет окупить ее стоимость за минимальный срок, также вошли Ухта и Усть-Илимск. Примерный срок окупаемости в этих городах — 9,5–10 лет, а доходность от сдачи «однушки» — 10,5% и 10% соответственно.
Причина, по которой эти города лидируют по коэффициенту доходности, проста: владельцы выставляют достаточно высокую стоимость аренды при относительно невысокой стоимости жилья. Это связано с тем, что в 2022 году в небольших городах владельцы однокомнатных квартир стали вести себя смелее и больше равняться на крупные города.
По данным Домклик, в Москве окупаемость от сдачи однокомнатной квартиры невысока — 5,14%, а срок окупаемости большой — 19,4 года. Это связано с высокой стоимостью жилья в столице. «Однушка» в Москве в среднем стоит 11,2 млн руб., а ее аренда — 48,2 тыс. руб. в месяц.
В Санкт-Петербурге доходность еще ниже — 4%, срок окупаемости — 24,6 года. Цена «однушки» в северной столице оценивается в среднем в 8,4 млн руб., а ставка аренды — 28,4 тыс. руб. в месяц.
Как считали аналитики
Источник: www.kommersant.ru
Сроки окупаемости проекта порядка десяти лет – не самые бесперспективные
На фоне снижения рентабельности кредитных операций в корпоративном сегменте универсальные банки могут наращивать розничные объемы. Другое дело – кредитные организации, ориентированные исключительно на юрлиц: им необходимо искать возможности для роста доходности только в своем сегменте, что весьма непросто, учитывая жесткую конкуренцию по ставкам. О том, каким образом небольшой региональный банк может делить клиентов с госбанками и чем плохи крупные сделки в портфеле, «Эксперту С-З» рассказал председатель правления Банка БФА Денис Гумеров.
Какой срок окупаемости бизнеса?
Ставка на «середнячков»
– Ушедший год не оправдал надежд банкиров на рост корпоративного кредитования, а вы работаете именно в этом сегменте. Какова динамика кредитного портфеля банка?
– Нам удалось удвоить объем выдаваемых ссуд, в итоге портфель составил 7 млрд рублей. Безусловно, это хорошие результаты. В планах Банка БФА – работа не только над размером, но и над структурой портфеля. Дело в том, что основной прирост в 2010-м нам обеспечили несколько крупных сделок с новыми клиентами.
С одной стороны, это не может не радовать, а с другой – необходимо работать над привлечением большего числа средних компаний, что позволит обеспечить устойчивость банка в перспективе. Концентрация на крупных проектах чревата рисками в отношении стабильности кредитного портфеля: никто не может дать гарантию, что после окончания контракта такие клиенты и далее будут испытывать потребность в кредитных ресурсах. В этом году задача – увеличить количество клиентов из числа средних компаний.
– Такая ситуация сложилась потому, что вы не уделяли достаточного внимания средним компаниям, или причина в их низкой кредитной активности?
– Малый и средний бизнес, по нашим наблюдениям, сложнее всего справляется с последствиями кризиса. Ряд крупных предприятий в трудные времена могли рассчитывать на господдержку, в других компаниях ситуация зависела от цен на сырье, которые в большинстве отраслей восстановились. Небольшие организации были вынуждены справляться исключительно своими силами. И теперь те, кто выжил после кризиса, все еще очень осторожно рассматривают возможность банковских заимствований. Активность в основном проявляют крупные компании, в частности те, которые работают на проектах с полным или частичным госфинансированием.
– За таких заемщиков высока конкуренция со стороны госбанков. Что могут противопоставить им небольшие коммерческие структуры?
– Мы не ставим перед собой задачу напрямую конкурировать с государственными банками, понимая, что не обладаем возможностью соперничать с ними по стоимости кредитов и длине ссуд. Госбанки и крупные федеральные кредитные организации на сегодняшний день имеют инфраструктуру, типовые продукты и технологии, позволяющие удовлетворить практически все запросы бизнеса в банковских услугах на привлекательных условиях, и в этом аспекте конкурировать с ними почти невозможно.
Однако эффект масштаба – в определенной степени и недостаток. Из-за громоздкой системы внутренних процессов и процедур клиентам зачастую сложно получить в государственных банках необходимый продукт быстро и на индивидуальных условиях. Здесь проявляется сильная сторона коммерческого банка. Мы можем предложить относительно короткое финансирование сроком от года до трех лет на реализацию отдельных этапов крупных проектов, в том числе инвестиционных. Это дает нам возможность, не соперничая по существу с госбанками, обслуживать тех же клиентов.
– Как вы оцениваете финансовые результаты банка по итогам 2010 года? Разочарований нет?
– Напротив, год сложился для нас весьма удачно. Основные показатели, заложенные в финансовый план на 2010 год, перевыполнены. Прибыль составила 495 млн рублей, что более чем в два раза превышает запланированную, капитал увеличился на 24%, достигнув 2,7 млрд рублей, активы выросли на 44% – до 16 млрд рублей, что также значительно больше прогнозируемого уровня.
Необратимое падение
– Банки продолжают сохранять консерватизм в оценке заемщиков. Изменится ли ситуация в этом году?
– Действительно, предложение банков и спрос со стороны бизнеса несколько расходятся. Причина – отсутствие у части предприятий устойчивых финансовых показателей. Их менеджмент понимает, что пришло время очередного витка в развитии, но финансовые возможности для этого пока есть не у всех. Банки в данной ситуации скорее склонны выжидать, чем брать на себя риски. Тем не менее некоторые игроки рынка уже идут на заметную либерализацию подходов к оценке рисков.
Хотя определенные изменения в риск-менеджменте, которые произошли после кризиса, думаю, необратимы. По крайней мере это касается Банка БФА. Мы расставили для себя основные приоритеты – прежде всего для нас важно наличие качественных источников погашения заимствований, а не залог, как прежде. Наличие залога – определенный инструмент влияния на заемщика, но задача банка – вернуть свои деньги и заработать, а не заниматься реализацией изъятого имущества. Тем более что кризис показал: даже ликвидное обеспечение не гарантирует банку возврата средств.
– Еще одним трендом 2010 года было снижение доходности кредитных операций, особенно в корпоративном секторе, где ставки достигли минимума. Вас это коснулось?
– Сокращение банковской процентной маржи – неминуемый процесс для российского рынка. Отечественная банковская система отчасти повторяет исторический путь, который прошли мировые финансовые институты. Западные банки работают с достаточно узким спредом: разница между ставками привлечения и размещения у них невелика. Зато довольно существенная составляющая их доходной базы – комиссионные поступления.
Молл после потребительского бума
Казалось бы, нынешний день от 2014 года с его потребительским бумом, рекордным вводом торговых площадей (если помните, рост был на 17% год к году) и экономическими потрясениями отделяет меньше 5 лет. Но на дворе совсем другая реальность с новыми вызовами. Санкции, падение курса рубля, покупательская рецессия и выход в активную жизнь поколения миллениалов, которые гораздо равнодушней к собственности и процессу покупок, чем их предшественники, заставляют ретейлеров и девелоперов торговой недвижимости менять планы развития и искать новые пути для работы и заработка.
«После 2014 года ретейл неактивен, идет консолидация федеральных сетей через поглощение ими местных брендов, снижается маржа как в ретейле, так и торговом девелопменте, растет стоимость строительства ТЦ и сроки их окупаемости. Началась эпоха реконцепций и конкуренции между торговыми объектами на уровне качества. Это совсем другой рынок, чем 5 лет назад», — говорит председатель комитета по торговой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Екатерина Гресс.
Покупатель всегда прав
Значительно изменились и сам потребитель, и его поведение. «Покупатель не хочет иметь массу предложений, которые на него не ориентированы. Он хочет, чтобы его лучше понимали и предугадывали его потребности», — говорит директор по развитию SRV в России Марина Рыбина.
«Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки, что ощутимо влияет на способ покупки и управление торговлей», — делится наблюдениями руководитель розничных операций Fashion House Group в России и Румынии Цезарь Полторак.
Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки.
По его словам, поменялся и путь, который проходит покупатель от идеи что-то купить до заключения сделки. «В классический процесс сравнения цен в магазинах включился поиск товаров по Интернету. Онлайн уверенно набирает обороты, нарастив свою долю с 2014 года с 2,4% (713 млрд рублей) до 4% (1,25 трлн рублей) от общего оборота розничной торговли в России. И это глобальный тренд.
В США, для сравнения, уже треть покупок в fashion-сегменте происходит в Интернете. Это тревожно. Но для классической торговли не приговор. Хотя бы потому, что интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная.
Есть и другие преимущества обычных магазинов, которые помогут им выжить и развиваться. Во-первых, там человек получает товар сразу и ему не нужно ждать несколько дней. Во-вторых, можно на месте убедиться в качестве товара. Все эти преимущества надо использовать для развития», — рассуждает Цезарь Полторак.
По его словам, у обычных ТЦ появляется шанс побороться с e-commerce за аудиторию, которая любит искать товары в Интернете, через развитие формата «клик и коллект» (нажми и выбери). «Предоставляя этой публике возможность приехать в ТЦ, чтобы оценить качество покупки и забрать заказ, ТЦ смогут нарастить трафик и обороты. Это самый верный путь и удачный компромисс», — говорит Цезарь Полторак.
Торговые центры, которые думают о будущем, все больше привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных.
С коллегой согласен председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. «Да, fashion-ретейл повсеместно просел. Хотя раньше именно он формировал основной доход девелопера. Но Интернет не заменит живые эмоции, которые человек получает в обычной жизни. Поэтому в современный торговый центр идут не столько за покупками, сколько за впечатлениями. Уже 10-30% площадей современных ТЦ отдают под развлечения», — говорит он.
«Торгово-развлекательные комплексы постепенно превращаются в развлекательно-торговые. Правда, это не самая лучшая новость для девелоперов, поскольку экономика развлечений ниже, чем у обычного ретейла. Но это естественная рыночная трансформация и ответ на вызов изменившейся конъюнктуры», — добавляет управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.
Интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная.
«Для современного торгового комплекса важны развлечения и еда. Они дают эмоции, которых не может дать онлайн. Но успех, как всегда, в деталях. Надо создавать в ТЦ максимальный комфорт и расслаблять покупателя, чтобы он потратил деньги», — уверена управляющий директор МФК «Саларис» Москва Алина Стрелкова.
«Надо помнить, что основные деньги в ТЦ несет посетитель. И, чтобы точно соответствовать его потребностям, чтобы он пришел, остался и захотел вернуться, его надо изучать. А этот процесс требует глубокого анализа разной статистики.
По этой причине ТЦ, которые думают о будущем, все больше, по моим наблюдениям, привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных. Это позволяет правильно принимать решения, которые повышают обороты. Есть такая фраза: человек, который изменил все. Так вот — ищите такого человека среди аналитиков», — советует собственникам ТЦ президент Watcom Group Роман Скороходов.
Будущее зависит от формата
Перспективна ли торговая недвижимость в принципе? Эксперты уверены, что да. Но у каждого торгового формата свой путь развития и свое будущее.
«Перспективны, на мой взгляд, микрорайонные торговые центры площадью 5-10 тыс. м 2 . Благодаря размещению в центре жилого массива у них всегда будет аудитория, которой нужны товары и услуги первой необходимости. Дополнительный трафик таким объектам может обеспечить акцент на спорт и обучение. Вообще, такие ТЦ становятся все более сервисными. Для девелоперов этот формат привлекателен относительно невысоким порогом входа и сроком окупаемости до 10 лет», — говорит Екатерина Гресс.
Также, по ее словам, перспективны торговые объекты в формате Life style, где идет смещение фокуса от шопинга к досугу. «В них торговая галерея занимает не более 50% GLA, а якорный арендатор, как правило, — развлекательная зона. Прогнозируемый срок окупаемости таких торговых комплексов — 9-11 лет», — говорит Екатерина Гресс.
Светлое будущее также у ретейл-парков ангарного типа, которые размещаются за городом. Дешевый вход в такие проекты позволяет ретейлерам снижать цены на товар и окупать вложения за 7-9 лет.
Ретейл-парки возвращаются к своим корням — все больше превращаются в ретейл-склады для обслуживания онлайн-торговли. Это перспективный путь, считает Алексей Ванчугов.
И наконец, очень перспективны гастроформаты и разные фуд-маркеты. «Это, по сути, новый формат досуга. Вариативность концепций, продуктов и цен позволяет таким проектам охватить очень широкую аудиторию. А высокие ставки аренды делают окупаемость таких объектов очень интересной — 2-3 года», — говорит Екатерина Гресс.
Региональная чехарда
Будущее торговой недвижимости зависит и от региона, где она расположена. «Мы недавно исследовали российские города 500-тысячники, а именно потенциал строительства там ТК, исходя из насыщенности рынка торговыми объектами и доходов населения. И могу сказать, что недвижимостью рынок практически везде заполнен. А доходы населения повсеместно падают. В этой непростой ситуации советую девелоперам быть очень осторожными. И обратить внимание на те города, где еще остался потенциал для развития», — говорит Денис Колокольников.
«Могу сказать о Новосибирске. Он обеспечен торговыми площадями прилично. Но сам рынок тухлый. Под парами стоит большой ТЦ 100-тысячник, где нет арендаторов. На продажу выставлен «Сибирский молл», из которого выходит ВЭБ. И покупатель хочет за этот ТЦ площадью 60 тыс. м 2 и стоимостью около 2 млрд рублей скидку 30-50%. Потому что на рынке нет активности и непонятно, когда вложения окупятся.
Так что не рекомендую девелоперам торговой недвижимости туда идти. Во всяком случае не сейчас», — говорит полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Новосибирске Максим Марков.
Потенциал для строительства новых ТЦ есть не везде. Зато велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет в ней нуждаются.
«А Самаре — самому насыщенному торговыми площадями рынку России — есть куда расти и развиваться. Но развитие это должно быть ориентировано не на количество, а на качество объектов. Городу не хватает специализированных торговых объектов, качественно новых и по архитектуре и по наполнению комплексов. Но рынок непростой. Девелоперам, которые захотят там развиваться, придется все правильно просчитать и спланировать на старте», — отмечает гендиректор компании REC Никита Петухов.
Бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь
«Потенциал для строительства новых ТЦ действительно есть не везде. Но велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет нуждаются в реконцепции. Так что точками роста, на мой взгляд, могут стать специализация ТЦ, редевелопмент с наполнением объектов социально-культурной жизнью, а также создание МФК», — говорит глава российского филиала компании «Мунитор Группе» Вальдемар Вайсс.
«Большие торговые комплексы требуют большого капитала. Но спрос в этом сегменте на перспективу 3-4 лет очень трудно предсказать, что делает инвестиции рискованными. Но надо помнить, что бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь», — считает Вера Сецкая, вице-президент РГУД.
Источник: marketmedia.ru