Ставки доходности арендного бизнеса в Европе снижаются последние несколько лет. По данным исследования PwC «Emerging Trends in Real Estate», в еврозоне они опустились в среднем с 6% в 2009 году до менее 4% Многие инвесторы переключились на проекты редевелопмента (ещё их называют проектами добавленной стоимости), с помощью которых можно заработать 10–20% в год на вложенный капитал.
Суть таких проектов заключается в том, что инвестор или группа инвесторов приобретают недвижимость в плохом состоянии ниже рыночной стоимости, ремонтируют или перестраивают объект и сдают его в аренду или перепродают конечным покупателям по повышенной цене.
По данным Европейской ассоциации инвесторов в некотируемые фонды недвижимости (INREV), после кризиса 2008 года доля инвесторов, готовых вкладывать в стратегию добавленной стоимости, сократилась с 59% до всего 26%, но к 2017 году снова выросла почти в два раза — до 49%.
В какой сегмент вкладывать деньги
Для стратегий добавленной стоимости подходит недвижимость любого типа. Сектор, связанный с краткосрочной арендой, привлекает все больше инвесторов: по данным опроса PwC, более половины инвесторов рассматривают для вложений в 2018 году нишевые сегменты, в пятёрке самых популярных — отели (28% ответов) и обслуживаемые апартаменты (17%).
ТОП-9 Бизнес идей из Европы, которые работают! Бизнес из Европы!
Главная причина, почему востребованность этих типов недвижимости растёт, — увеличение потока туристов. По данным Всемирной туристской организации (UNWTO), число прибытий туристов из-за рубежа в мире в 2017 году выросло на 7% и достигло 1,3 млрд. UNWTO прогнозирует рост в 2018 ещё на 4–5%. Больше всего путешественников в Европе: в 2017 году число международных туристских прибытий в этот регион составило 671 млн — на 8% больше, чем в 2016-м.
Тем, кто хочет зарабатывать в сегменте туристического жилья и получать пассивный доход, Tranio рекомендует вкладывать деньги в обслуживаемые апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду туристам. Почему не в отели? В большинстве случаев инвестор хочет купить небольшой отель на 10–30 номеров, но при этом не планирует переезжать и участвовать в управлении. Тогда он столкнётся с тем, что, с одной стороны, крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров, с другой — наём управляющего окажется слишком затратным решением для мини-отеля. Задуматься о его привлечении есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.
Обслуживаемые апартаменты — промежуточное звено между обычным съёмным жильем и гостиницами. Как правило, это студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Главные отличия такого вида жилья от отелей — наличие кухни и ограниченный набор услуг (например, не всегда организовано питание).
Минимальный бюджет инвестиций в апартаменты в Европе — 100 тыс. евро. Такие квартиры продаются поштучно или пакетом, а менеджмент и все заботы, связанные с арендаторами, обычно берёт на себя управляющая компания. Средняя доходность от такого бизнеса для инвестора составляет 5–7% годовых после вычета расходов и налогов — примерно в два раза выше, чем при сдаче в долгосрочную аренду.
ТОП-5 УНИКАЛЬНЫХ БИЗНЕС ИДЕЙ ИЗ ЕВРОПЫ! Бизнес идеи! Бизнес 2021!
Пример проекта
По мнению экспертов Tranio, самые интересные возможности для инвесторов в проекты редевелопмента предлагает Греция. Это один из последних рынков в Европе, где цены ещё не восстановились после кризиса и существует большой потенциал роста: недвижимость стоит примерно на 40% дешевле уровня 2008 года. Tranio прогнозирует увеличение стоимости квадратного метра уже в ближайшие 2–3 года по двум причинам. Во-первых, Греция переживает туристический бум: по информации Банка Греции, количество иностранных туристов, которые обеспечивают спрос на краткосрочную аренду, выросло с 15 млн в 2009 году до 30 млн в 2017-м. Во-вторых, греческая экономика начинает восстанавливаться: ВВП Греции в 2017-м увеличивался четыре квартала подряд, и Европейская комиссия прогнозирует рост экономики в 2018 и 2019 годах на 2,5% в год.
В Греции Tranio предлагает инвестировать в собственный проект — редевелопмент здания площадью 500 м², расположенного в центре Афин на улице Кодрату, в двух минутах от станции метро и в получасе ходьбы от Акрополя. Объект будет разделён на 7–11 квартир, которые будут сдаваться в краткосрочную аренду туристам с помощью профессиональной управляющей компании. В качестве «бонуса» инвестор и его семья получат вид на жительство в Греции на весь период владения объектом.
Стоимость здания вместе с расходами на покупку и редевелопмент — 750 тыс. евро. По оценкам экспертов Tranio, в ближайшие два года инвестор может рассчитывать на прирост стоимости до 50% от цены покупки. Такую высокую доходность можно получить только в 2018 году, пока квадратный метр стоит дёшево.
Чистая доходность, которую получит инвестор от сдачи объекта в краткосрочную аренду после вычета всех расходов и налогов, — 7%. То есть абсолютный чистый доход составит порядка 50 тыс. евро в год. Сегодня Афины предлагают, пожалуй, самое выгодное соотношение цены и доходности. Для сравнения: в Барселоне и Лиссабоне проекты редевелопмента стоят в среднем на 30% дороже, и чистая доходность при этом не превышает 4% годовых.
Материал подготовлен для Forbes Russia
Источник: tranio.ru
Купи, почини, продай: как заработать на ветхих гостиницах в Европе
Ставки доходности арендного бизнеса в Европе снижаются последние несколько лет. Многие инвесторы переключились на проекты редевелопмента, с помощью которых можно заработать 10–20% в год на вложенный капитал
Ставки доходности арендного бизнеса в Европе снижаются последние несколько лет. По данным исследования PwC Emerging Trends in Real Estate, в еврозоне они опустились в среднем с 6% в 2009 году до менее 4% в 2017-м. Многие инвесторы переключились на проекты редевелопмента (их еще называют проектами добавленной стоимости), с помощью которых можно заработать 10–20% в год на вложенный капитал.
Суть таких проектов заключается в том, что инвестор или группа инвесторов приобретают недвижимость в плохом состоянии ниже рыночной стоимости, ремонтируют или перестраивают объект и сдают его в аренду или перепродают конечным покупателям по повышенной цене. По данным Европейской ассоциации инвесторов, после кризиса 2008 года доля инвесторов в некотируемые фонды недвижимости (INREV), готовых вкладывать в стратегию добавленной стоимости, сократилась с 59% до всего 26%, но к 2017 году снова выросла почти в два раза — до 49%.
Вслед за туристами
В какой сегмент вкладывать деньги? Для стратегий добавленной стоимости подходит недвижимость любого типа. Сектор, связанный с краткосрочной арендой, привлекает все больше инвесторов: по данным опроса PwC, более половины инвесторов рассматривают для вложений в 2018 году нишевые сегменты, в пятерке самых популярных — отели (28% ответов) и обслуживаемые апартаменты (17%).
Главная причина, почему востребованность этих типов недвижимости растет, — увеличение потока туристов. По данным Всемирной туристской организации (UNWTO), число прибытий туристов из-за рубежа в мире в 2017 году выросло на 7% и достигло 1,3 млрд. UNWTO прогнозирует рост в 2018 году еще на 4–5%. Больше всего путешественников в Европе: в 2017 году число международных туристских прибытий в этот регион составило 671 млн — на 8% больше, чем в 2016-м.
Тем, кто хочет зарабатывать в сегменте туристического жилья и получать пассивный доход, имеет смысл вкладывать деньги в обслуживаемые апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду туристам. Почему не в отели? В большинстве случаев инвестор хочет купить небольшой отель на 10–30 номеров, но при этом не планирует переезжать и участвовать в управлении. Тогда он столкнется с тем, что, с одной стороны, крупные гостиничные операторы берут в управление отели с фондом от 100 номеров, с другой — наем управляющего окажется слишком затратным решением для мини-отеля. Задуматься о его привлечении есть смысл, только если в отеле больше 50 номеров.
Обслуживаемые апартаменты — промежуточное звено между обычным съемным жильем и гостиницами. Как правило, это студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Главные отличия такого вида жилья от отелей — наличие кухни и ограниченный набор услуг (например, не всегда организовано питание). Минимальный бюджет инвестиций в апартаменты в Европе — €100 000.
Такие квартиры продаются поштучно или пакетом, а менеджмент и все заботы, связанные с арендаторами, обычно берет на себя управляющая компания. Средняя доходность от такого бизнеса для инвестора составляет 5–7% годовых после вычета расходов и налогов — примерно в два раза выше, чем при сдаче в долгосрочную аренду.
Где покупать
Интересные возможности для инвесторов в проекты редевелопмента предлагает Греция. Это один из последних рынков в Европе, где цены еще не восстановились после кризиса и существует большой потенциал роста: недвижимость стоит примерно на 40% дешевле уровня 2008 года.
Малый и средний бизнес в странах Европы
Программы и инфраструктура поддержки малого бизнеса, развития цифровых компетенций, действующие в странах Европы, демонстрируют высокую эффективность.
Согласно данным Евростата, Германия — лидер по таким показателям развития малого бизнеса, как численность персонала, трудоустроенного в малом и среднем бизнесе, и суммарный оборот компаний МСБ. При этом по общему числу компаний на первом месте находится Италия, опережая Германию более чем в 1,5 раза (3,7 млн компаний против 2,4 млн. в Германии).
Схожую с итальянской модель развития малого бизнеса показывает Франция, находящаяся на 3 месте в Европе по обороту малого бизнеса, и на втором, после Италии по количеству компаний. Для Великобритании, как и для Германии, характерно скорее меньшее число компаний, но высокий оборот.
Важную роль играют особенности национальной экономики. Европейские лидеры по обороту малого и среднего бизнеса в добыче полезных ископаемых – Италия (много небольших месторождений, часто выработанных и нерентабельных для крупной промышленности) и Норвегия (нефть, газ, полиметаллы). Великобритания – лидер по обороту малого и среднего бизнеса в строительной отрасли, а также в высокотехнологичных отраслях: информационные и телекоммуникационные услуги, услуги в области исследований и разработок.
В РФ, как и в Европе, условия ведения бизнеса малыми и средними предприятиями сильно различаются в зависимости от регионов. Поэтому опыт эффективного использования региональных преимуществ имеет высокий потенциал применимости в условиях РФ.
В целом ключевая отрасль, в которой малый и средний бизнес имеет максимальный потенциал развития, – торговля. Но также важно поддерживать такие перспективные направления, как производство, строительство, и, особенно, наука и инжиниринг.
Микропредприятия, с численностью персонала до 10 человек – главный работодатель в европейском малом и среднем бизнесе. Количество занятых в этих компаниях приближается к количеству персонала в крупных компаниях.
Микропредприятия с численностью персонала до 10 человек занимают также лидирующие позиции по обороту бизнеса среди компаний МСБ. На втором месте – средние компании от50 до 249 человек. При такой численности возможна эффективная работа не только в традиционных для микропредприятий торговле и сфере услуг, но и во многих высокотехнологичных отраслях.
По показателю «оборот на сотрудника» компании среднего бизнеса являются лидерами, опережая, в том числе крупный бизнес.
Использование опыта европейских компаний среднего бизнеса может стать ценным инструментом развития МСБ в России.
Экономическая эффективность — важный фактор, определяющий значительную долю микропредприятий численностью до 10 человек в европейской экономике. По валовой рентабельности до вычета расходов на персонал (соотношениеValue added at factor cost/turnover) лидируют микропредприятия численностью до 10 работников.
Учитывая, что значительная часть таких микропредприятий, фактически, рабочие места их владельцев, очевидна большая положительная роль малого и среднего бизнеса для экономики стран Европы в целом.
Европейский опыт, а также ключевые сопоставимые показатели (оборот малого бизнеса на одного сотрудника, валовая рентабельность и другие) могут быть эффективно использованы при разработке долгосрочной прозрачной и эффективной политики развития цифрового малого и среднего предпринимательства в России.
Источник данных: Eurostat, собственный анализ.
Источник: xn--80aplem.xn--p1ai
