Для того чтобы определить какая аренда, необходимо опираться на определенные признаки. Согласно п. 25 ФСБУ 25/2018 для определения финансовой аренды следует опираться хотя бы на одно условие:
- право собственности в будущем подразумевает переход от арендодателя к арендатору;
- выкуп имущества происходит по цене ниже рыночной;
- срок аренды аналогичен сроку полезного использования арендуемого имущества;
- стоимость арендных платежей на дату заключения договора соизмерима с рыночной стоимостью предмета аренды;
- предмет аренды используется только арендатором;
- арендатор может продлить срок действия договора аренды с арендной платой намного ниже рыночной;
- экономические выгоды и риски переходят к арендатору, ограниченные правом собственности арендодателя на предмет аренды.
Согласно п. 26 ФСБУ 25/2018 для определения операционной аренды необходимо опираться также хотя бы на одно условие:
- у арендованного имущества срок полезного использования значительно выше чем срок действия договора; — предметом аренды является имущество, которое по истечении времени не теряет своих потребительских свойств, полезных качеств, а также его назначение не изменяется;
- в момент заключения договора аренды величина арендных платежей намного меньше рыночной стоимости арендуемого имущества;
- экономические выгоды и риски, по арендованному имуществу несет арендодатель.
Самое важное для правильности учета арендуемого имущества определить к какой аренде относится имущество. Для простоты и наглядности сведем это все в таблицу, данной таблицей можно воспользоваться для самоконтроля:
5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора
Условие определения вида аренды
Финансовая
Операционная
Срок действия договора аренды
Срок аренды имущества аналогичен сроку его полезного использования
Срок аренды небольшой и меньше срока полезного использования арендуемого имущества
Общий размер арендной платы сопоставим со стоимостью объекта аренды
Величина арендных платежей невелика и существенно ниже рыночной стоимости арендуемого имущества
Переход права собственности на арендуемое имущество
Право собственности на объект аренды переходит к арендатору
Право собственности на арендуемое имущество остается за арендодателем
Несение финансовых рисков по договору и получение экономических выгод
Риски и экономические выгоды, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды, переходят к арендатору
Риски и экономические выгоды, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель
Возможность арендатора выкупить объект аренды
Арендатор может выкупить арендуемое имущество по цене значительно ниже рыночной
Арендатор не имеет права выкупить имущество по цене ниже рыночной
Отметив необходимые позиции в таблице, будет легче определиться какая аренда.
Далее хотелось бы рассмотреть ведение бухгалтерского учета аренды у арендатора и арендодателя.
Помещение под бизнес. Особенности заключения договора аренды
Аренда у арендатора:
Итак, арендатор признает объект аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом (далее ППА) с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено настоящим Стандартом. Организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и других), с учетом особенностей, установленных настоящим Стандартом (п.10 ФСБУ 25/2018). ППА учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с отдельным субсчетом или счет 01 «Основные средства».
Пунктом 13 ФСБУ 25/2018 установлено, что ППА признается по фактической стоимости. Фактическая стоимость права пользования активом включает:
а) величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
б) арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;
в) затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.
В Стандарте прописано, что арендатор, который применяет упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, может рассчитывать фактическую стоимость ППА исходя из п.п.»а» и «б» . При принятии такого решения затраты, указанные в п.п.»в» и «г», признаются расходами периода, в котором были понесены.
То есть, при упрощённом ведении бухгалтерского учета все затраты арендатор может признать текущими расходами.
Проанализировав указанные пункты в принятом Стандарте, можем сделать вывод, что для арендатора применяющему упрощенную систему ведения бухгалтерского учета ничего не меняется в 2022 году.
Некоторые, читая нашу статью начнут в результате вспоминать, а кто же может вести упрощенный бухгалтерский учет. Что бы Вам не копаться в уголках своей памяти напомним список предприятий, которые могут применять упрощенный бухгалтерский учет. В первую очередь это компании, относящиеся к субъектам малого предпринимательства, а также микропредприятия.
Отнесение к субъектам малого предпринимательства подтверждается в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Проверить свою компанию и распечатать можете на ресурсном сайте ИФНС в разделе «Сервисы и госуслуги».
Также в список входят:
- участники проекта «Сколково» (критерии определены Федеральным законом от 28.09.2010 № 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»),
- некоммерческие организации (формы некоммерческих организаций определены Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ), но если некоммерческая организация выполняет функции иностранного агента, то такая организация не может вести упрощенный бухгалтерский учет.
Дисконтирование ППА при упрощенном ведении бухгалтерского учета также не требуется.
Напомним, что такое дисконтирование – это метод расчета с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. Естественно возникает вопрос, а где взять такую ставку, эту ставку Вы применяете самостоятельно. Например, организация может использовать ставку по заёмным средствам на период аренды или фактическая ставка, по которой компания берёт кредиты на срок, сопоставимый с длительностью аренды, либо оценочная величина. Также, можно взять текущую ставку рефинансирования ЦБ и прибавить к ней несколько процентных пунктов, с учётом кредитоспособности компании. Обобщая, можно сказать, что дисконтирование – это уменьшение денег в будущем (п.14,15 ФСБУ 25/2018).
В связи с тем, что все Стандарты разрабатываются с целью приближения к МСФО, для расчета дисконтирования формулу берем из МСФО (IAS) 16 «Аренда» (введен в действие приказом Минфина России от 11 июля 2016 г. N 111н).
Дисконтированная стоимость определяется по формуле:
где FVn — будущая стоимость через n лет (Future Value);
PV — современная, приведенная или текущая стоимость (Present Value);
r — годовая ставка процентов (эффективная ставка);
n — срок дисконтирования.
Отсюда текущая стоимость:
Рассмотрим на примере:
ООО «Ромашка ру» заключила договор аренды с ООО «Пикселем» на основное средство «х» в конце 2021 году. Арендная плата за год составляет 150 000 рублей. Срок аренды пусть будет 3 года (то есть 2022,2023,2024). По условиям договора аренду необходимо платить один раз в конце года. Компания определила ставку дисконтирования в размере 12% взяв за основу имеющийся кредит, полученный на 3 года.
Авансовый платеж был произведен 28.12.2021г. в размере 150 000 руб. (Д 76 К 51)
Что такое арендные каникулы
Арендные каникулы — одна из мер поддержки бизнеса в сложной эпидемиологической ситуации в стране. Что включает это понятие? Применяются ли арендные каникулы в обычной «некризисной» жизни? Кто получил право на снижение и отсрочку арендных платежей, а кто может только попросить об этом? Разбираемся в этих вопросах в нашей публикации.
Вам помогут документы и бланки:
- Что такое арендные каникулы
- Закрепление арендных каникул в договоре
- Коронавирус как основание для арендных каникул
- Меры поддержки от государства в части аренды
- Варианты оплаты в период каникул
- Отсрочка по уплате за аренду федерального имущества
- Как заявить о начале арендных каникул
- Письмо арендодателю с заявлением
- Налоговые последствия арендных каникул
- Для арендодателя
- Для арендатора
Что такое арендные каникулы
Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ. Однако определения понятия «арендные каникулы» там не прописано. Как правило, арендные каникулы — это инструмент взаимовыгодного сотрудничества между арендодателем и арендатором. Они могут применяться в следующих случаях:
Что такое арендные каникулы и каковы действия арендодателя при этом, показано на рисунке:
Каникулы по арендной плате вовсе не означают ее полную отмену. Отказываться от арендных платежей невыгодно как арендодателю, так и арендатору. Такой вариант может быть расценен как безвозмездная передача в пользование и будет иметь следующие последствия:
Арендные каникулы, по сути, являются добровольным соглашением между арендатором и арендодателем.
Закрепление арендных каникул в договоре
Любое соглашение сторон должно быть закреплено в договоре, и арендные каникулы — не исключение. Возможны два варианта отражения арендных каникул в договоре:
В обоих случаях текст может быть примерно одинакового содержания. Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами.
Как составить допсоглашение к договору аренды, читайте в статье.
Приведем несколько примеров пункта договора (или же дополнительного соглашения), которые устанавливают арендные каникулы на период ремонта используемого помещения.
ПРИМЕР 1: арендная плата снижается на 50% на предполагаемый период ремонта
ПРИМЕР 2: арендатор получает отсрочку по уплате арендной платы на предполагаемый период ремонта
ПРИМЕР 3: арендная плата перечисляется частями и в сниженном размере за период проведения ремонта помещения
Коронавирус как основание для арендных каникул
В связи со сложной эпидемиологической ситуацией в стране президент издал несколько указов (от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 № 294), в которых установил нерабочие дни с сохранением заработной платы с 30 марта по 11 мая 2020 года. В связи с этим многие предприятия, особенно те, которые относятся к малому и среднему бизнесу, вынуждены были остановить работу и уйти на карантин. Бизнесмены не получают доходы, люди не посещают рабочие места в арендуемых офисах. Между тем арендная плата составляет одну из главных статей расходов. Возникает закономерный вопрос: надо ли платить арендную плату при карантине?
Во многих договорах есть раздел о форс-мажорных обстоятельствах. Он может звучать, например, так:
Всё упирается в вопрос, является ли карантин форс-мажором при аренде? На некоторых территориях указами и постановлениями глав регионов распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельствами непреодолимой силы. Но это не значит, что оплата аренды во время карантина отменяется.
Действие форс-мажора всегда рассматривается в применении к конкретному должнику и его обстоятельствам. И исходить нужно из условий конкретного договора. Поэтому даже наличие условий в договоре аренды о форс-мажоре при карантине не гарантирует изменений арендной платы.
В связи с этим в целях поддержки бизнеса Правительство РФ приняло новые законы и поправки к законам.
Меры поддержки от государства в части аренды
Еще в марте было дано обнадеживающее обещание от премьер-министра Мишустина об арендных каникулах для бизнеса. Впоследствии оно переросло в федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Арендным каникулам в связи с коронавирусом посвящена статья 19 указанного закона. Что значат арендные каникулы в интерпретации закона № 98-ФЗ? Правительство также предлагает два варианта арендных каникул из-за коронавируса:
- отсрочка платежа по аренде во время карантина;
- уменьшение платежа по аренде в условиях карантина.
Уточнения о порядке оплаты аренды помещения во время карантина внесены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Арендные каникулы в связи с карантином могут распространяться на аренду недвижимости любой формы собственности (как государственной, так и частной). Нужно ли платить при карантине за аренду жилого имущества?
Постановление Правительства РФ об арендных каникулах — 2020 не распространяет их применение к аренде жилого имущества.
В законе прописаны следующие обязанности по изменению оплаты аренды в период карантина:
Как видим, предоставить отсрочку по уплате аренды в карантин, обязаны только для тех арендаторов, которые работают в пострадавших отраслях. Их перечень установлен постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.
Остальные отрасли могут только потребовать арендные каникулы, но арендодатель не обязан их предоставлять. Так же как и уменьшение арендной платы можно только попросить — уменьшать ее размер арендодатель также не обязан.
Какие еще меры поддержки в условиях коронавируса предусмотрены:
- перенос сроков уплаты налогов и отчетности;
- перенос сроков отчетности ФСС;
- перенос сроков сдачи СЗВ-ТД.
Варианты оплаты в период каникул
Что говорится в новом законе о том, как платить аренду во время карантина?
Повторимся, что постановление об арендных каникулах регламентирует отсрочку для хозяйствующих субъектов из наиболее пострадавших отраслей. Отметим, что стороны арендного договора могут согласовать любые условия, которые приемлемы для них и не ухудшают положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными постановлением правительства.
Субъекты могут устанавливать свои требования, не ухудшающие положения арендаторов по сравнению с федеральными требованиями в отношении аренды недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.
Ниже приведены условия отсрочки, предложенные правительством:
Отсрочка по уплате за аренду федерального имущества
Особой строкой идет информация о мерах поддержки при аренде федерального имущества. Существует Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р, которое предусматривает следующие варианты арендных каникул при аренде федерального имущества:
- для субъектов, включенных в реестр малого и среднего предпринимательства (МСП), обеспечить отсрочку уплаты аренды за апрель-июнь 2020 года на срок, который предложит арендатор, но до 31 декабря 2021 года,
- для субъектов МСП, деятельность которых относится к пострадавшим отраслям (в Распоряжении перечислены отрасли, первоначально вошедшие в список пострадавших, то есть без ОКВЭДов, относящихся к розничной торговле) освобождение от уплаты аренды за апрель-июнь 2020 года. Арендованное помещение должно использоваться именно в деятельности, относящейся к пострадавшим отраслям.
Как заявить о начале арендных каникул
В любом случае арендные каникулы необходимо оформить документально. Процесс состоит из двух этапов:
- Арендодателю направляется письмо о предоставлении арендных каникул. В случае аренды федерального имущества обращаться с заявлением на арендные каникулы следует в Росимущество.
- По итогам рассмотрения письма об арендных каникулах и при принятии арендодателем положительного решения заключается дополнительное соглашение к договору аренды.
Письмо арендодателю с заявлением
Письмо арендодателю о предоставлении арендных каникул может быть составлено в свободной форме. Особых правил при написании такой просьбы нет. Правильным будет сделать ссылки на законодательство, дающее вам право требовать отсрочку или уменьшение арендных платежей, и изложить свой вариант оплаты аренды в условиях карантина.
Приведем образец письма об арендных каникулах. Скачать его можно по ссылке:
Налоговые последствия арендных каникул
Как уже говорилось, арендодателю в большинстве случаев лишь рекомендовано удовлетворить просьбу арендатора об отсрочке или снижении арендных платежей. Для стимулирования желания арендодателя пойти навстречу арендатору были также приняты некоторые налоговые меры со стороны правительства.
Для арендодателя
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 рекомендовано следующее: если арендодатель удовлетворяет просьбы арендатора и уменьшает арендные платежи или предоставляет отсрочку по их уплате, то он может рассчитывать на меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество или земельного налога. Условия мер поддержки власти субъектов РФ разрабатывают самостоятельно.
Для арендатора
Для арендатора арендные каникулы не несут особых налоговых последствий, за исключением случая, о котором мы говорили выше — полная отмена арендных платежей на период карантина. Повторимся, такого варианта следует избегать, так как в противном случае у арендатора появится внереализационный доход от безвозмездно полученных услуг, который надо будет облагать налогом.
Для поддержки бизнеса правительство предусмотрело возможность отсрочки или уменьшения арендной платы. Однако в большинстве случаев предоставление арендных каникул — это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором. В обязательном порядке арендодатель должен дать отсрочку по уплате арендных платежей тем, кто относится к пострадавшим отраслям или тем, кто арендует федеральное имущество.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Договор».
- Гражданский кодекс РФ
- Указ Президента от 25.03.2020 № 206
- федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ
- постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439
- постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434
- распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р
Источник: nsovetnik.ru
Новое ПБУ «Аренда»: особенностями работы с ним для арендатора и арендодателя
ПБУ 25 от 2018 года (правильнее его называть ФСБУ 25/2018) – новый стандарт, все еще вызывающий вопросы у бухгалтеров при его применении. В этом материале разберем подробно основные положения нового ПБУ по аренде основных средств с точки зрения учета у арендатора и арендодателя.
Вам помогут документы и бланки:
- Новое ПБУ Аренда с 2019 года
- Новые правила учета аренды по ПБУ 25/2018: учет у арендатора
- Первый вариант «по-старому»
- Второй вариант – по МСФО
- Амортизация права пользования объектом
- Оценка обязательства по аренде
- Операционная аренда
- Не операционная (финансовая) аренда
- Изменения стоимости инвестиций
Новое ПБУ Аренда с 2019 года
Новый федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 носит название «Бухгалтерский учет арендной платы». Утвержден приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н и зарегистрирован Минюстом 25.12.2018 (ПБУ вступило в силу).
Обязательным к применению новое ПБУ по аренде стало с бухгалтерской отчетности за 2022 год. При этом разрешено не применять стандарт в отношении тех арендных договоров, исполнение которых истекает до конца 2022 года (или года, начиная с отчетности за который начали применять ФСБУ 25/2018).
ФСБУ 25/2018 является первым «не бюджетным» стандартом. Действие его не распространяется на организации и учреждения госсектора.
Начать применять стандарт можно было и до 2022 года. Такой подход был рекомендован арендаторам и арендодателям, у кого были долгосрочные договора аренды, срок действия которых истечет после 31.12.2022.
Как организации перейти на учет аренды (лизинга) по ФСБУ 25/2018, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Заблаговременный переход на учет по правилам ФСБУ 25/2018 в таком случае избавил бухгалтеров от ретроспективного пересчета показателей отчетности за предшествующие 2022 году отчетные года. Отметим, также, что решение применять новый стандарт по аренде ранее 2022 следовало прописать в учетной политике и раскрыть в бухгалтерской (финансовой) отчетности. Если же вы перешли на ФСБУ 25/2018 с 2022 года, придется пересчитать показатели прошлых лет ретроспективно.
Пример отражения в учете и отчетности арендатора перехода на ФСБУ 25/2018 с ретроспективным пересчетом показателей от КонсультантПлюс:
На дату начала применения стандарта (01.01.2021) у организации имеется действующий договор аренды производственного помещения, согласно которому:
дата заключения договора аренды и дата предоставления помещения в аренду (дата подписания акта приема-передачи помещения) — 01.10.2019;
срок аренды — 7 лет;
арендный платеж составляет 500 000 руб. (без учета НДС) и уплачивается ежеквартально на первое число каждого квартала;.
Получите пробный демо-доступ к системе К+ и бесплатно переходите к расчетному примеру.Новые правила учета аренды по ПБУ 25/2018: учет у арендатора
Новый стандарт предусматривает учет арендных платежей для арендатора в двух вариантах:
Первый вариант «по-старому»
Арендатор, как и прежде, равномерно списывает аренду в расходы, исходя из условий договора.
Однако, чтобы применять данный метод, потребуется выполнить несколько обязательных условий:
- Договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, и не предусмотрено право выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа.
- Предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.
То есть, вариант становится не применим для лизинга и для субарендаторов.
- Срок аренды не превышает 12 месяцев на дату получения арендуемого имущества.
- Рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб., и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов.
Таким образом, применять старый порядок списания расходов по аренде можно только для краткосрочных договоров или для аренды предметов невысокой стоимости.
Еще одна возможность дана для арендаторов, применяющих упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и отчетности. Таким позволено учитывать почти любые договора аренды по старом способу.
Второй вариант – по МСФО
Если выполнить условия предыдущего пункта не получилось – аренду следует учитывать как право пользования активом по международным правилам.
Это означает следующее:
- На дату получения арендуемого актива он признается в бухгалтерском учете как оцененное право пользования активом.
- Одновременно признается обязательство по арендным платежам.
Тот, кто учитывал лизинг на балансе арендатора – поймет о чем идет речь. Порядок признания аналогичен, только теперь он будет распространяться и на имущество, арендуемое не по договору именно лизинга. Мы подробно расписывали порядок приема к учету объекта лизинга здесь.
Добавим, что в «право пользования активом» для целей нового ФСБУ включаются:
- Величина оценки обязательства по аренде – то есть сумма к уплате арендодателю за период с момента получения предмета аренды и до окончания действия договора аренды;
- Платежи, осуществленные на дату получения предмета аренды или до такой даты. Имеются ввиду залоги, обеспечения, предоплаты и т.п., прописанные в договоре;
- Затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования. Считаются по аналогии с приемом к учету объекта ОС;
- Величина подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства по завершению договора аренды. Имеются в виду прописанные в договоре аренды будущие затраты арендатора по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до оговоренного состояния и т.п.
При расчете всех показателей следует применять общее правило признания активов – они должны быть надежно оценены для признания в учете.
Если в договоре у вас написано «восстановление зеленых насаждений в случае их повреждения или утраты» в конце срока договора – то, пока вы не начали эксплуатировать свой предмет аренды и не увидели, что при этом происходит с зелеными насаждениями (и происходит ли вообще) – оценить и учесть стоимость расходов на восстановление вы не можете.
А, если пункт договора сформулирован: «восстановление зеленых насаждений согласно смете такой-то» — то значит, что ваши будущие расходы по восстановлению уже обсчитаны и зафиксированы. Значит, вы должны их учесть при оценке права пользования предметом аренды.
ФСБУ 25/2018 также применяется при лизинге. В бухучете при получении предмета лизинга лизингополучателю нужно признать право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. А лизингодателю — учесть процентные начисления по инвестиции в составе доходов по обычным видам деятельности.
Как это сделать на практике, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы лизингополучатель, вам поможет это Готовое решение, а если лизингодатель — тогда вам в этот материал.
Амортизация права пользования объектом
Сформированную и учтенную на балансе стоимость права аренды арендатор амортизирует (п.17 ФСБУ 25/2018). Для правила есть исключения — случаи, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (например, земля).
Принятый для расчета амортизации срок полезного использования права не должен превышать срок договора аренды. Тут тоже есть исключение — если в договоре предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору по истечении договора аренды.
Оценка обязательства по аренде
Обязательство по договору аренды оценивается и учитывается по приведенной стоимости.
То есть суммы, которые вы потратите в будущем на оплату аренды следует учитывать не по номиналу, а по их будущей стоимости. Определять такую стоимость надо путем дисконтирования.
Подробная инструкция, как именно определять приведенную стоимость при учете аренды рассказано в п. 15 ФСБУ 25/2018.
Порядок учета для арендатора аренды автомобиля приведен в нашей статье.
ВАЖНО! С 07.08.2022 в ФСБУ 25/2018 внесены изменения в части формирования арендных платежей и переоценки права пользования активом (ППА). Подробнее о новшествах мы писали в материале.
Новое ПБУ: учет аренды у арендодателя
Арендодатель тоже будет вести учет аренды двумя способами. Способы по ФСБУ 25/2018 зависят от классификации аренды.
Операционная аренда
Если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель, то аренда будет признаваться операционной.
При определении типа аренды в расчет можно принять любое из следующих обстоятельств:
- Срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды может использоваться;
- Предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
- На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
- Прочие обстоятельства, говорящие о том, что экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.
При операционной аренде арендодатель признает доходы признает равномерно (п. 41 ФСБУ 25/2018) и не изменяет прежний порядок учета актива в связи с его передачей в аренду.
Не операционная (финансовая) аренда
Аренда признается не операционной, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом пользования предметом аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018).
Признаками того, что аренда финансовая, будет любое из обстоятельств:
- Условиями договора аренды предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
- Арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату реализации этого права;
- Срок аренды сопоставим с периодом, в течение которого предмет аренды остается пригодным к использованию;
- На дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
- Возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
- Арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
- Прочие обстоятельства, подтверждающие переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности на предмет аренды.
При не операционной аренде арендодатель признает актив «инвестиция в аренду» на дату передачи предмета аренды. Инвестиция оценивается в размере ее чистой стоимости.
Чистая стоимость определяется путем дисконтирования валовой стоимости аренды по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат по договору.
Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю арендных платежей за весь период аренды и потенциальной ликвидационной стоимости предмета аренды.
Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.
Только арендатор рассчитает и учтет у себя обязательство в пассивах, а арендодатель учтет у себя инвестицию в активах.
Изменения стоимости инвестиций
Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.
Проценты по инвестиции признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Процентный доход рассчитывается следующим образом: чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за этот период. (Выполняется действие, обратное дисконтированию, чтобы стоимость, которая на начало периода была приведенной, на конец периода стала текущей).
Чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты». В случае, если обесценение выявлено – информация об этом вносится в учет и раскрывается в отчетности.
Затраты, связанные с договором аренды, арендодатель включает в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат, а справедливую стоимость предмета аренды — в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату передачи предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду.
Об учете аренды авто у арендодателя мы рассказывали в нашем материале.
Итоги
Новое ПБУ по аренде основных средств приближает российские нормативы к МСФО. Бухгалтерам, чьи компании не попадают под предусмотренные стандартом исключения, придется разобраться в международной классификации договоров аренды, в том, как посчитать приведенную стоимость денег и верно признать активы и обязательства в бухотчетности.
Источник: nalog-nalog.ru
