Профессиональный оценщик должен выстраивать анализ и сообщать свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для его понимания и не вводящей в заблуждение форме. Международные стандарты оценки (МСО) призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в его профессиональной деятельности.
Со времени своего формирования МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков (далее чем 50 стран мира. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, охватывающем многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:
— дать более четкие формулировки различных баз оценки;
— подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах;
ДАТА ОЦЕНКИ, ДАТА ОСМОТРА, ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА || РЕТРОСПЕКТИВНАЯ ОЦЕНКА
— прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
— привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.
Международные стандарты оценки описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, при проверке результатов оценки или при осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки [1] .
Каждый из Международных стандартов оценки соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки. В МСО 1 рассматривается понятие рыночной стоимости как базы оценки. В МСО 2 приводятся базы оценки, отличные от рыночной стоимости. При этом каждый из МСО, несмотря на то что он может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.
Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого МСО.
Для решения поставленных задач каждый МСО содержит в своей структуре следующие разделы:
2. Область применения.
4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
5. Формулировка МСО.
7. Требования к изложению фактического материала.
8. Условия отступления от МСО.
9. Дата вступления в силу.
МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.
В России формирование системы федеральных стандартов оценки планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности 1 .
В России, как и в международной практике, принят следующий порядок внедрения международных стандартов:
«Федеральные стандарты оценки Как будем работать дальше?» Вебинар ДМИТРИЯ ЗАХМАТОВА
— прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
— использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.
Международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов;
и, таким образом, развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, это нельзя сказать о международных стандартах оценки, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, поскольку уровень качества аутентичного перевода МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки, выводят эти стандарты за рамки их приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.
Стандарты оценки США.
Единые стандарты профессиональной оценочной практики
(USPAP) являются обязательными для применения в США и в ряде других стран и относятся к разряду региональных. Они разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки — некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.
В USPAP представлены:
— условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
— способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании их норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости.
Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.
Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки стандартов или Правила стандартов.
Пояснительные комментарии являются неотъемлемой часью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно эти стандарты включают в себя Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.
В дополнение к десяти стандартным правилам USPAP включаю также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.
К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие, кроме собственно стандартов, многочисленных комментариев, положений, определений, правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Например:
1) недвижимость в USPAP определена как «определимая доля или участок земли, включая то, что повышает ее ценность»;
2) «недвижимая собственность — проценты, доходы, права, вытекающие из собственности на недвижимость».
Однако стандарты USPAP-2005 дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, Единые стандарты профессиональной практики оценки США USPAP могут быть возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки.
Европейские стандарты оценки.
Европейские стандарты оценки (ECO) представляют пример международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике «Печатные издания» сайта www.appraisal.am, сообщает, что примяты новые Европейские стандарты оценки 2000, и характеризует их 4-е издание.
ECO 2000 (European Valuation Standards — EVS) включает непосредственно Стандарты, Руководства и Приложения.
Стандарты рассматривают самые общие принципы и методы, используемые в оценочных процедурах.
Стандарт 1. Соответствие ECO 2000 другим документам и законодательным актам. Рассматривается взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.
Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определяются требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указываются нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.
Стандарт 3. Задание на оценку. Рассматриваются условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.
Стандарт 4. Базы оценки. Рассматриваются основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки. Приводятся определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой (этот вид стоимости не является оценочным, а стоимость в использовании — это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ЕCO, так и для МСО), стоимости в использовании и др.).
Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Приводятся классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, излагаются требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также включает раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.
Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в этих случаях, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Стандарт 6 посвящен также проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В этом стандарте даются определения таким понятиям, как «залоговая стоимость», «специальная стоимость обязательств», а также определяются особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных значений. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. В нем также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или
являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приводятся определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также дается определение ликвидационной стоимости.
Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Стандарт посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркивается важность прогнозов в работе оценщика, определяется форма их изложения и требования к ним. В этом Стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем, предсказание будущей стоимости. Приводится концепция стоимости при существующем использовании, дается понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта [2] .
Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Стандарт посвящен проблемам инвестирования в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приводятся требования к процедуре оценки, а также даны определения и методологи оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.
Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Стандарт рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приводятся требования к отчету, указываются пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.
Помимо девяти стандартов ECO 2000 включают также 13 Руководств, содержащих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартатах.
В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие руководства:
1) факторы, влияющие на стоимость;
2) оценка специальных объектов;
3) оценка машин и оборудования;
4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
5) оценка сельскохозяйственных объектов;
6) оценка исторических объектов;
7) оценка бизнеса;
8) оценка нематериальных активов;
9) оценка индексов недвижимости;
10) международные оценки;
11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
12) распределение стоимости между землей и зданиями;
13) особенности оценки в различных странах.
Кроме того, ECO 2000 содержат девять Приложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика; вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика; примеры заданий на оценку; глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.
Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одной из главных особенностей ECO является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.
Недостатки европейской системы в вопросах оценки недвижимости можно показать на примере используемой в ECO классификации видов оценочного износа/устареваний:
1) экономическое устаревание — учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;
2) функциональное устаревание — учитывает пригодность для и текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
3) стратегическое устаревание — основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство, а значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
4) экологическое устаревание — существующее использование, и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и (или) контроля за планированием,;; экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом поли-!; тики по управлению утилизацией отходов». $
Чем характерна эта классификация?
1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
2. Введенное «экономическое» устаревание» «схоже» с физическим (оценочным) износом, но используется при этом трактовка «физического износа» в техническом смысле, существующем в машиноведении, но не в оценке. «Экологическое» устаревание» «схоже» с экономическим устареванием. Использование таких «определений» внесет неизбежную путаницу при проведении оценки.
3. Введенный ряд устареваний не представляет из себя полную cuстему.
4. Введенная «система» устареваний при отсутствии единого принципа построения системы ведет к двойному учету этих видов устареваний на практике [3] .
В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.
В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от Америки. Если в Англии, Германии, Италии, Греции благодаря сюрвейерам, землемерам и нотариусам, которые теперь называют себя оценщиками, накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (DeloitteYoung, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Более того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка реконструкции и развития (МБРР), и уровень их подготовки на настоящий момент выше, чем у коллег из Европы.
Источник: megalektsii.ru
ООО «Северная оценочная компания»
(ЧПО Соколов Алексей Владимирович) Оценка всех видов имущества
ФСО-1
УТВЕРЖДЕН
приказом
Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 года N 256
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Общие понятия оценки
3.К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
III. Подходы к оценке
13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
IV. Требования к проведению оценки
16. Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст.
805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст.
3482) и в федеральных стандартах оценки.
26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).
Источник: sok-ocenka.ru
Переоценка стандартов
Минэкономики переосмыслило стандарты работы бизнеса, занимающегося оценочной деятельностью. В частности, вводится новый вид стоимости объектов — «равновесная», то есть отражающая последствия сделки для всех сторон, а у оценщиков появляется обязанность анализировать достоверность информации об активах. В Минэкономики говорят о намерении повысить качество оценки, что весьма актуально с учетом возможного скорого роста спроса на такие услуги в условиях передела рынков. Однако участники рынка опасаются, что новые стандарты могут создать им проблемы в работе.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Минэкономики утвердило новые федеральные стандарты оценки (ФСО) — это обязательные для участников этого рынка правила, которые применяются, например, при оценке стоимости бизнеса и недвижимости. Пересмотреть ФСО в рамках реформы оценочной деятельности ведомство задумало еще в октябре прошлого года (см. “Ъ” от 29 октября 2021 года) — чтобы актуализировать правила 2015 года, повысив точность и прозрачность оценки.
«Мы приблизили наши стандарты к международным с учетом российской специфики. Это позволит в дальнейшем проводить оценку по российским ФСО и в иностранных юрисдикциях», — поясняет первый замглавы Минэкономики Илья Торосов.
Правила вступят в силу через полгода — переходный период, по словам замминистра, «необходим для адаптации и проведения разъяснительной работы». Судя по наметившимся тенденциям (рост продаж активов, уход западных компаний с российского рынка), спрос на оценку будет расти. Также новые ФСО начнут применяться после снятия моратория на банкротство — ведь в рамках таких дел требуется оценка имущества, подлежащего реализации на торгах.
Новые правила поделены на три степени обязательности. Прежде всего формулируются требования, которые оценщик должен соблюдать,— например, вводится обязанность проверять достоверность и надежность исходной информации, в том числе полученной от заказчика. Также предусмотрены положения, которые соблюдать «следует»,— оценщик может отказаться от их выполнения, если на это будут основания. Наконец, предусмотрены и нормы рекомендательного характера.
Для более точной оценки объектов вводится понятие о «предпосылке стоимости» — это условия, оказывающие влияние на выбор вида стоимости и методов оценки.
В их числе, например, характер сделки (вынужденная или добровольная продажа) и предполагаемое использование объекта. Проанализировав ситуацию, оценщик выбирает подходящий для этого вид стоимости. Список видов стоимости при этом расширяется — к рыночной и инвестиционной добавляется «равновесная», которая должна отражать условия совершения сделки, включая преимущества и недостатки для каждой из сторон.
Как Минэкономики доработало проект о регистрации трудов оценщиков
«Одна из причин изменений — гармонизация с международными стандартами, но в свете последних событий, когда связи с западным миром теряются, актуальности в этом не видится»,— говорит президент СРО Союз «Федерация специалистов оценщиков» Максим Скатов. Основным заказчиком отчетов об оценке является государство — и развитие оценочной деятельности в интересах его внутренней экономики будет иметь «кратно большее значение», говорит эксперт. Однако новые стандарты, по его мнению, являются скорее откатом назад — они будут порождать дополнительные проблемы. «Три степени обязательности дают вариативность, которая будет по ряду вопросов порождать различные трактовки, что не приведет к повышению точности оценки»,— считает Максим Скатов.
Президент СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский полагает, что «в документе, который обязателен к применению, избыточны рекомендательные нормы — следовало бы оставить только те положения, который оценщик должен применять». В целом же, считает он, документ был бы полезен как рекомендательный. В итоговой версии ФСО Алексей Каминский видит риски негативных последствий — в частности, их принятие приведет к переписыванию заданий на квалификационных экзаменах и сделает их несдаваемыми, что сократит количество оценщиков. Однако, добавляет он, отсрочка вступления в силу на полгода позволит «обкатать новые положения ФСО и дает возможность попробовать добиться внесения изменений».
- Газета «Коммерсантъ» №68 от 19.04.2022, стр. 2
- Евгения Крючкова подписаться отписаться
Источник: www.kommersant.ru