Спрос есть. В небольших городах люди тоже хотят жить и могут позволить себе новое жильё. У них под категорию элитного жилья проходит уже то, которое просто не разваливается. Таким образом, есть накопленный годами и отложенный спрос. Для города с числом жителей до 10 тысяч человек потребность в новом жилье составляет примерно 10-15 тысяч квадратных метров.
И мы понимаем, что этот объем будет продан, квартиры простаивать и ждать жильцов не будут.
Второе условие застройки малых и удалённых городов, помимо небольших объёмов, – ограниченная этажность. Высотки в таких городах априори не нужны. Речь идет в среднем о 3-4, максимум 6-ти этажах, о блокированной застройке.
Итак, кто может построить новое жильё в малых и удаленных городах? Крупный или средний застройщик? Ответ: нет.
Средний застройщик за год возводит 30-100 тысяч квадратных метров. Крупная компания – это уже 100-300 тысяч квадратных метров. Топовые застройщики – от 300 тысяч квадратных метров ежегодно.
Узнай Как Решать Сложные Бизнес-задачи БЕЗ Консультантов!
Строительный бизнес – это сложная модель стратегического планирования, согласованная с банком. И чем больше компания, тем эта модель масштабнее и сложнее. Можно ли развернуть крупную компанию в маленьком городе? Можно, но нужны время и объемы. А там 10-15 тысяч квадратных метров. Что даже средний застройщик с таким объёмом сделает? У него жёсткая система.
Иначе большая компания рухнет, не выживет.
У крупных компаний большой штат, управленческие структуры. Все построено на отработке заранее составленных и согласованных планов, очерёдности, технологий и дорожных карт. Стройка – это конвейер, чем больше строительство, тем он сложнее. Конечно, можно все настроить индивидуально и в ручном режиме, и далее каждый раз что-то изобретать.
При этом каждое лишнее движение будет обходиться среднему или крупному застройщику в 5, 7, 10 и даже 20 млн рублей. В убыток компания работать не станет, а значит все расходы необходимо закладывать в себестоимость. На выходе получится дорогое жильё. Вытянет его житель малого и удаленного города? Не вытянет.
Поэтому средний и тем более топовый застройщик не идёт в малые и дальние города, на периферию.
– Но потребность остаётся, спрос есть. Как можно решить вопрос с дефицитом нового жилья в малых городах системно?
– Частично сегодня проблема решается за счёт средних региональных застройщиков. Они пытаются отрабатывать стройку у себя дома и в соседних регионах. Но на более мелкий уровень и у них сил и возможностей не остаётся.
Поэтому нужные малые застройщики. На сегодняшний день стоит острая необходимость в развитии небольших, локальных застройщиков. Которые взяли бы на себя застройку в объемах до 10 тыс квадратных метров и при необходимости могли бы перекидывать мощности и переходить в соседние, такие же маленькие и удаленные города.
Но таких застройщиков очень мало. А те, кто остался, находятся в плачевном состоянии. Поэтому для начала нам нужен мониторинг, чтобы понять, где они вообще ещё остались живые. Дальше их надо создавать, организовывать и развивать.
Построить Вам тоже Дом? #бизнес #бизнесидеи #строительство Стройка
Есть бизнес-инкубаторы для развития разных видов малого и среднего бизнеса. Но строителей в Сколково не поселишь. Им нужна собственная Ассоциация, которая объединит, укрепит их позицию на рынке, сможет помочь с заказами, научит их грамотному ведению бизнеса, взаимоотношениям с банками и так далее.
В Госдуме с экспертами от строительной отрасли, Минстроем мы много говорим о том, что необходимо объединение малых и средних застройщиков. Компании, которые смогут строить в Иваново, Можайске, в небольших городах и посёлках городского типа. Такие компании надо объединить и дальше развивать. Тогда вопрос будет решён системно, начнётся обновление жилого фонда и в малых дальних городах.
– Справится ли малый бизнес?
– На эту тему можно много спорить и философствовать, но я прекрасно знаю, что без малого и среднего бизнеса не получится ничего. Это основные налогоплательщики. И именно малый бизнес создаёт рабочие места для местных жителей.
Малый застройщик – это универсал. Благодаря собственной универсальности у него очень низкая затратная часть. А как только он построил 3-4 дома, это ещё и опытный застройщик.
Еще один нюанс: застройка в малых городах имеет ярко выраженную малоэтажность. А значит мы снова возвращаемся к малым компаниям.
Но именно малым застройщикам надо помогать. Они не могут позволить себе штат, который есть в крупных компаниях. Они не могут нанять финансистов, экономистов, юристов. А профессионалы малым компаниям остро необходимы. Поэтому нужен союз, который сможет проводить семинары, учить, подсказывать и делиться опытом.
Допустим, где-нибудь во Владивостоке есть маленький застройщик. Ну зачем каждый раз ему изобретать велосипед, когда можно просто поделиться информацией? А кто будет делиться этой информацией? Кому они нужны, эти маленькие застройщики? Они очень нужны в маленьких городках.
Они нужны людям.
Таким образом, мы приходим к выводу, что необходимо объединение. Необходим Союз застройщиков, который сможет стать той структурой, будет представлять интересы малых и средних застройщиков на любом уровне, сможет находить заказы, проводить их оценку и перераспределять между членами Союза.
Если мы говорим о целях, которые поставил Президент, то задача Министерства строительства – это масштабная застройка. И на крупные компании ложится двойная ответственность – им надо и объёмы вытянуть, и социальную нагрузку, и при этом не подвести региональные власти.
А Союз малых и средних застройщиков может взять на себя функцию квази-министерства, причём таким образом, чтобы помогать малым застройщикам зарабатывать, искать заказы, учить их отрабатывать заказы грамотно, в срок и защищать интересы.
Когда мы говорим об интересах застройщика, первое, на что сразу хочется обратить внимание – банкротство. Банкротство малых и средних застройщиков – отдельная, очень серьёзная и важная с точки зрения отрасли строительства тема. Банкротство – это потеря рабочих мест, снижение налоговых платежей и трагедия для инвесторов. На сегодняшний день, конкурсное производство, согласно 127-ФЗ, открыто в отношении более 500 строительных компаний. Союз может подключаться и помогать и в таких ситуациях: оценить перспективу оздоровления компании, поддержать, а при необходимости и защитить.
Таким образом, задачи Союза – создание условий для развития малых застройщиков, которым необходимо работать, зарабатывать, развиваться.
Почему мы все боимся, чтобы застройщик зарабатывал? Все вспоминают 90-е, 2000-е годы, когда застройщики воровали, покупали яхты и какие-то загородные в Европе или Америке виллы и уезжали, сбегали туда от своих дольщиков. Законодательная база, которая защищают граждан, создана и работает.
Значит, нужно не боятся малого бизнеса в сфере строительства, а контролировать. Малый застройщик сможет обеспечить новый подход к качеству застройки, внешнему виду, архитектурному облику.
Главный принцип, который надо заложить в философию малого застройщика: работать, развиваться и совершенствоваться.
– Вы затронули тему блокированной застройки как отдельного направления, которое может и должен развивать малый или средний застройщик.
– Да, крупный и средний девелопер способен строить многоквартирные дома высокой этажности. Малый не может. Как я уже говорил, в силу профессионализма и финансовой стабильности, чтобы построить большой объем, нужны большие и длинные инвестиции, а также большой штат профессионалов. Поэтому удел малого бизнеса – это строительство ИЖС, таунхаусов, блокированного жилья.
Крупный застройщик может строить объект 2-3 года до сдачи. Малому необходимо сдавать объект максимум год, а лучше каждые полгода, чтобы быстрее получать свои деньги. Поэтому специализация малых девелоперов – это средне- и малоэтажное строительство или блокированное жилье.
В конце прошлого года Дума приняла закон, который вступает в силу с 1 марта (2022 год): 214 ФЗ, который касается долевого строительства, расширили, приравняв дольщиков жилья в зданиях блокированной застройки к дольщикам МКД. Абсолютно правильное решение. И с одной стороны, оно должно подтолкнуть рынок к развитию малоэтажного строительства, в том числе за счёт доступа застройщиков таунхаусов, лейнхаусов к проектному финансированию.
Ключевые параметры жилых домов блокированной застройки: не выше трёх этажей и не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
Однозначно, новые правила повысят ответственность застройщиков и увеличат себестоимость блокированной застройки. Пока деньги дольщиков будут на эскроу-счетах, строительство дуплексов и таунхаусов будет вестись за счет банковских кредитов. А это – прямое удорожание стройки. В себестоимость необходимо включить процент за пользование банковским кредитом, за обслуживание банковского кредита, расходы на подготовку и оформление документов, которые затребует банк. Не всегда кредитная организация согласится только на залог в виде имущественных активов, а значит, придётся вкладывать и собственные финансовые средства.
И задача Союза как раз бы и заключалась в том, чтобы помочь малому застройщику правильно рассчитать свою себестоимость с учётом новых условий, выполнить требования банка по подготовке необходимых документов и так далее. Без подобной методической поддержки благой со всех точек зрения закон станет для малого бизнеса непреодолимым препятствием.
Я вижу, что рыночная ситуация и законодательная база уже сами подталкивают малый и средний строительный бизнес к объединению. Им понадобится стержень, вокруг которого можно будет объединиться и тем самым усилиться. Они сами придут к этому решению. Возможно, что нам как законодателям, как людям с административными инструментами надо будет их в этой идее поддержать.
- Новости
- hr, бизнес новости, новости россии
Источник: bizznes.ru
СТРОИТЕЛЬСТВО – СЛОЖНЫЙ БИЗНЕС
Прежде всего, необходимо определиться с терминологией. Многие люди – узкие специалисты, управленцы, обыватели – продолжают называть строительство «отраслью». Более того – «отраслью народного хозяйства».
Такое определение, как по форме, так и по своей сути не отражает истинного положения дел. Прежде всего: понятие «народное хозяйство» трансформировалось в термин «экономика». Народное хозяйство ставило своей целью обеспечение определенного уровня жизни для основной массы населения страны. И не только обеспечение, но и какое-то повышение этого уровня.
Современная экономика выполняет другую задачу – получение прибыли. И уже через распределение этой прибыли повышать жизненный уровень определенных социальных групп населения страны.
Строительная отрасль, в свое время, была ориентирована на решение одной из важных задач в структуре народного хозяйства – обеспечение жильем граждан нашей страны. Промышленное строительство – это тема отдельной статьи. Так вот: строительный бизнес в современной экономике решает одну задачу – получить прибыль.
На получение прибыли нацелены все сектора экономики: металлургия, нефте- и угледобыча, машиностроение и прочие виды деятельности. Разумеется, в каждом секторе присутствует своя специфика извлечения прибыли и её норма. Строительный бизнес – привлекательный вид деятельности. При грамотном инвестировании доходность вложенных средств может достигать 50-60% годовых.
Сам по себе процесс возведения жилого дома несложен и, относительно, недорог. Современные материалы и технологии позволяют существенно сократить сроки строительства, при этом качество и комфортность жилья стали ощутимо выше. Достигли, что называется, европейских стандартов. Наиболее сложный и достаточно длительный – подготовительный период.
Прежде всего, необходимо арендовать земельный участок. Владеет землей, как правило, муниципалитет. Согласно действующему законодательству право на аренду участка можно приобрести только на аукционе. С момента подписания протокола аукциона застройщик, организация, выигравшая аукцион, начинает платить арендную плату собственнику земли. Хотя до фактического начала строительства проходит примерно год.
В течение этого года застройщику надо провести изыскательские работы, разработать техническую документацию, получить заключение экспертов, после чего у него на руках появляется разрешение на строительство. В таких случаях за помощью обращаются в инжиринговую кампанию. По завершению этого этапа можно зарегистрировать договоры долевого участия и привлекать денежные средства дольщиков. Некоторое время назад арендная плата за земельный участок
взималась с момента получения разрешения на строительство. Это позволяло застройщику экономить значительные средства. К примеру, стоимость аренды земельного участка под строительство пятиэтажного трехподъездного дома может быть более 20 миллионов рублей в год. При действующих правилах эти миллионы будут «включены» в реальную стоимость квартир. На любом этапе строительства возможны подобного рода непредсказуемые затраты и, вследствие этого, уменьшение реальной прибыли.
- Поделиться Facebook
- Рассказать ВКонтакте
- Твитнуть
Источник: ntdtv.ru
Почему строительству ничего не остается, кроме как дробить бизнес
Но всеми этими попытками обелить, государство ещё больше загоняет в угол злую кошку и та вот-вот выпустит когти и начнёт царапать, а потом, увы, сдохнёт от голода.
Да, снова буду говорить о стройке. И уже не просто в общем и в целом, а про компании, занимающиеся строительством. Настоящим.
Не про тех, что стоят между заказчиком-государством и реальными копателями и пилят разницу, рассказывая о плохом качестве плитки домохозяйкам.
И не в столице. А в регионе. В европейской части страны, но далеко за пределами МКАД.
1. Это сложный для структурирования бизнес.
2. Трудоёмкий процесс зашиты активов.
3. Спрятать владельцев, раздробить бизнес можно, но больше чем у других отраслей рисков потерять больших заказчиков по совокупности признаков, указывающих на то, что компания де-юре не может выполнить обязательства.
4. Фискальные органы считают стройку самой кэш-ёмкой и с самой большой прибылью по факту, которая скрывается в котловане и кирпичах.
5. Владеют и руководят таким сложным бизнесом (где при коммуникациях не ругаются, а говорят матом) брутальные, харизматичные, прямолинейные, жёсткие и несговорчивые мужчины, а не холёные фитнес-мальчики и длинноногие девочки, и этот факт частенько являет собой проблему в общении с проверяющими органами.
6. Наряду с фискальными органами, ЦБ тоже считает стройку высокорисковым бизнесом, поэтому коммерческие банки, опасаясь за свои лицензии, не охотно открывают счета стройкам, справедливо полагая, что клиент будет таскать со счета наличные любым доступным способом.
Так вот: что из себя представляет строительная компания из сегмента среднего бизнеса, ведущая свою деятельность, скажем, на территории нескольких соседних регионов?
Средний бизнес, понятное дело, интересен налоговой инспекции как источник пополнения бюджета.
И даже если фирма пользуется правильными поставщиками, не балуется «бумажным НДС», то зарплаты она все равно не может платить вбелую. Почему? Потому что налоги, которые составят 50% от фонда оплаты труда, съедят всю полученную прибыль. То есть собственник будет приносить пользу всем: сотрудникам и их семьям, федеральному бюджету, клиентам, но не себе.
Он будет наблюдать за процессом. Своеобразный благотворитель с пятью сотнями сотрудников, членством в СРО, хартии и ещё где-нибудь, где не являясь членом (присоединившимся, сочувствующим) не получишь контракт или будешь ходить в налоговую как в свой офис или чаще.
А если фирма будет все же платить все налоги? То она будет брать новый проект для того, чтобы закрывать дыры в предыдущем.
И есть лишь один способ выжить — дробиться и прикидываться малым или микро бизнесом.
Почему? Потому что малышей пока не трогают. И взять с них нечего. Чем крупнее у тебя бизнес, тем ты уязвимее. Невзирая на харизму, вес во всех смыслах, словесный запас, умение договариваться с бригадирами и прорабами на их родном для понимания языке.
И вроде бы как хорошее дело делает Минфин вместе с РФМ и ЦБ: тех, кто дробится, приставить к стенке и заставить обьединить все компании в одну, вменить общий режим налогообложения, вывести зарплаты в реальный объём. Даже если предположить, что в бизнесе все безупречно за счёт того, что маржи хватает посадить на каждую бумажку по бухгалтеру, у налоговой есть план и насказать она должна хотя бы на 40 млн.
А вы пробовали, господа чиновники, своим трудом заработать эти 40 млн?
40 миллионов. Рублей. Не долларов. Самому. Через эффективное управление, построение команды, настройку документооборота, соблюдение всех норм, правил, инструкций, СОУТ, оформление командировок пятнадцатью листами и шестью подписями, сбором документов на подрядчиков и созданием, блин, отдела по борьбе с терроризмом и уклонением подрядчиков от уплаты налогов в пятом (в пятом, а не в первом и не втором, Карл. ) колене.
Чистыми. И чтобы после того, как у вас отнимут эти 40 млн недоимки по налогам, прикрываясь нормами, планами , премиями, погонами, у вас осталось ещё что-то на жизнь, а главное — желание делать бизнес дальше.
Все бы ничего. Налоговую проверку можно пережить. Не велика потеря — 40 млн, если есть перспектива продолжить работать дальше и есть заначка под подушкой. И зарплаты можно вывести из тени.
И ещё: инспекторы кивают на среднеотраслевой показатель уровня зарплаты. Предположим, что у строителя это 60 тыс руб. Если большая часть строителей зарплату показывают в отчетности в среднем 27 тыс руб, то на этих всех средних находится тот самый самый хитрый, который себе и топ-менеджерам платит по полмиллиона или больше, минимизируя налоги за счёт регрессивной ставки страховых взносов, затем снимая в банкомате и раздавая все тем же, у кого в среднем зарплата 27 тыс. И тогда в среднем выходит те 60, на которые как на икону тычет пальцем налоговый инспектор.
Обелить бизнес — дело хорошее. Платить все налоги — ещё более правильное дело.
Ведь высвобождая энергию от поиска средств экономии, предприниматель смещает фокус внимания на зарабатывание и эффективное управление.
И становится ещё сильнее, а государство — богаче.
Но всеми этими попытками обелить, государство ещё больше загоняет в угол злую кошку и та вот-вот выпустит когти и начнёт царапать, а потом, увы, сдохнёт от голода.
- #строительство
- #налоговая оптимизация
- #учет в строительстве
- #дробление бизнеса
Этот пост написан блогером Трибуны. Вы тоже можете начать писать: сделать это можно здесь.
Источник: www.klerk.ru
