Строительство коммерческой недвижимости как бизнес

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в 2022 году выросли на 21%, до рекордного уровня — 487,2 млрд рублей. Но основной объем на этом рынке приходится на крупные сделки девелоперов и инвесткомпаний. Частные инвесторы, как правило, предпочитают вкладывать средства в жилье.

Разбираемся, сколько можно заработать на коммерческой недвижимости, как это сделать и какой доход можно получить.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческой называют недвижимость, которая используется для получения прибыли или умножения капитала. К этой категории недвижимости относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, апартаменты, гостиницы, гаражи и парковки.

Прибыль от коммерческой недвижимости может быть получена в виде дохода от сдачи в аренду или перепродажи, а умножение капитала происходит также за счет роста рыночной стоимости объекта.

Купить коммерческую недвижимость может как юридическое лицо, так и физическое (в том числе индивидуальный предприниматель). Для покупки недвижимости, как и для приобретения жилой площади, можно привлечь ипотечный кредит.

При продаже коммерческой недвижимости физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13% (15% для ИП), юридические лица — НДС в размере 20%. Также необходимо платить налог на имущество, ставка которого варьируется в зависимости от региона (для Москвы — 0,5–2% в год).

Привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов

Из-за нестабильности фондового и валютного рынков многие инвесторы рассматривают вложения в недвижимость как альтернативу банковским вкладам и ценным бумагам .

Основные преимущества инвестиций в недвижимость:

• надежный способ сохранения капитала;
• защита от инфляции (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
• возможность получения пассивного дохода.

Старший аналитик отдела исследований рынка консалтинговой компании CORE.XP Евгений Томилов отмечает, что несмотря на повышенный уровень макроэкономической неопределенности, коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательной для инвесторов.

По итогам I квартала 2023 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России вырос на 77% по сравнению с показателем I квартала 2022 года, до 107 млрд рублей. При этом значительный вклад в объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вносит уход иностранных игроков: в I квартале объем продаж коммерческой недвижимости иностранными собственниками составил 33 млрд рублей, или 31% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, который может застраховать инвестиционные вложения от инфляции, поясняет партнер консалтинговой компании Ricci Яна Кузина. По ее словам, диапазон доходности инвестиций в недвижимость в различных сегментах с различным уровнем риска составляет от 2–4% в жилых помещениях до более чем 30–35% при строительстве жилого комплекса.

Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что основной причиной, по которой коммерческая недвижимость привлекательна для инвесторов, является такая ее характеристика, как capital gain — прирост стоимости базового актива. В отличие от банковского депозита недвижимость может прирастать в стоимости, поясняет он.

По словам Кузиной, основным отличием недвижимости от других инвестиционных инструментов является уникальность каждого актива. Другое важное отличие — высокий объем требуемых инвестиций, неделимость актива. Впрочем, в последнее время возможность инвесторам с небольшим стартовым капиталом владеть частью коммерческой недвижимости предоставляют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), добавляет она.

Перспективы вложений в коммерческую недвижимость

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, нужно провести ряд подготовительных мероприятий:

• изучить тенденции и перспективы рынка;
• оценить риски инвестиций;
• проанализировать спрос на коммерческую недвижимость в регионе.

При анализе спроса и тенденций на рынке особое внимание стоит уделить динамике макроэкономических показателей, ключевым событиям в сфере использования недвижимости (промышленность, ритейл, туристический бизнес и т. д.), драйверам спроса на тот или иной тип недвижимости, а также проанализировать тактику и поведение крупнейших игроков на рынке.

По мнению Кузиной, важно также учитывать будущие тренды и их влияние на сегмент: например, развитие интернет-торговли или перемещение офисов в домашние пространства.

Выбор объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

При выборе объекта для инвестиций необходимо оценить:

• местоположение актива (окружение, транспортная доступность, экологическая обстановка и пр.);
• его технические характеристики и состояние;
• коммерческий потенциал;
• конкуренцию.

При этом выбор объекта инвестиций в первую очередь зависит от стратегии инвестора и его бюджета, считает Томилов.

Существует несколько видов коммерческой недвижимости:

1. офисы;
2. торговые помещения;
3. производственные объекты;
4. складские объекты;
5. апартаменты;
6. гостиницы;
7. гаражи и парковки.

Офисная недвижимость — одно из самых популярных направлений коммерческой недвижимости. При этом с точки зрения доходности наиболее выгодна покупка объекта на стадии строительства и его последующая сдача в аренду.

Доходность офисной недвижимости зависит от ряда факторов, среди них можно выделить следующие:

• расположение офиса и транспортная доступность;
• класс бизнес-центра;
• окружающая инфраструктура;
• площадь помещения.

Торговые помещения — коммерческая недвижимость, предназначенная для деятельности по продаже товаров и услуг. Такой тип недвижимости имеет потенциал для инвестиций в том случае, если объект расположен в центре сосредоточения спроса на соответствующие товары и услуги. Для кафе, ресторанов, магазинов непродовольственных товаров (одежда, обувь, ювелирные украшения и т. д.) это оживленная часть города — деловой или туристический центр, для супермаркетов и сферы услуг (аптеки, поликлиники, салоны красоты) — жилые кварталы.

Производственные и складские объекты — коммерческая недвижимость, используемая непосредственно в производственных процессах. Как правило, такие объекты сдаются в долгосрочную аренду среднему и крупному бизнесу. При этом важно иметь договоренности с будущим арендатором уже на момент начала инвестиций.

Для получения более высокой доходности целесообразно инвестировать в такую недвижимость в том случае, если она находится поблизости от крупных предприятий, железнодорожных путей и автомобильных магистралей.

Апартаменты — коммерческие помещения, которые могут использоваться для постоянного проживания, нечто среднее между квартирой и гостиницей. Апартаменты — альтернатива инвестициям в жилую недвижимость. Они, как правило, дешевле квартир, а вложения в них быстрее окупаются. Минусом инвестиций в апартаменты является слабо проработанная законодательная база, регулирующая статус таких помещений.

Гостиницы — коммерческая недвижимость, предназначенная для временного проживания. Инвестиции в гостиницы наиболее эффективны в том случае, если объект расположен в туристическом центре или месте с высоким пассажиропотоком (например, у вокзала или аэропорта).

Гаражи и парковки являются перспективным направлением для инвестиций в местах с очень высоким дорожным трафиком и нехваткой парковочных мест. Инвестиции в этот класс недвижимости наиболее доступны для частных инвесторов, так как имеют более низкую стоимость по сравнению с другой коммерческой недвижимостью.

Какая коммерческая недвижимость наиболее выгодна

По данным CORE.XP, в I квартале 2023 года самым популярным у инвесторов стал сегмент офисов — 28% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Казарян отмечает, что самыми выгодными являются инвестиции, которые приносят инвестору максимальный доход и при этом обладают минимальными рисками.

«В любом из указанных сегментов можно найти объекты, которые обладают как высокой доходностью, так и соответствующим уровнем риска», — подчеркивает он. Поэтому, по словам эксперта, в первую очередь необходимо найти «правильный объект» с приемлемым сочетанием «риск/доходность».

Кузина обращает внимание, что при выборе объекта важно учитывать также следующие факторы:

• желаемые сроки получения дохода;
• управленческие навыки в сфере недвижимости;
• время на управление ротацией арендаторов или строительством;
• возможность и готовность взять кредит на развитие бизнеса.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать подходящий кредит.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

При выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость имеет значение и предпочтительный способ получения дохода. Выделяют следующие способы инвестирования:

• купля-продажа;
• инвестиции в строительство;
• сдача в аренду;
• покупка готового арендного бизнеса;
• вложение в ЗПИФ.

Купля-продажа наиболее эффективна в двух случаях:

• покупка недвижимости в посредственном состоянии по низкой цене и продажа после проведения ремонта или модернизации помещения;
• покупка недвижимости на этапе строительства и продажа после ввода в эксплуатацию и развития сопутствующей инфраструктуры.

При инвестициях в строительство стоимость помещения к моменту ввода его в эксплуатацию, как правило, увеличивается в среднем на 20–50%. При этом нужно грамотно подходить к выбору места строительства, учитывать существующую и будущую инфраструктуру района, транспортную доступность и проектную планировку коммерческой недвижимости.

Сдача в аренду позволяет получать регулярный пассивный доход. Стоимость объекта недвижимости при этом, как правило, продолжает расти.

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческая недвижимость, которая уже сдается в аренду. Как правило, такие инвестиции требуют более существенных вложений по сравнению с другими способами инвестиций в коммерческую недвижимость. В то же время это относительно доходные инвестиции (9–10% годовых) без необходимости непосредственных управленческих действий со стороны инвестора (проведения ремонта, поиска арендаторов и т. д.).

Вложение в ЗПИФ — альтернативный способ инвестиций в коммерческую недвижимость. ЗПИФ предполагает совместные долевые вложения в недвижимость множества инвесторов. Управляющая компания вкладывает средства инвесторов в определенный объект недвижимости, а инвесторы получают паи (права на долю в имуществе и на получение доли доходов).

Вложения в ЗПИФ считаются наименее рискованным инструментом для инвестиций в коммерческую недвижимость. Но значительная часть ЗПИФ предназначена лишь для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.

Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, говорит Томилов. Выбор варианта инвестирования во многом зависит от бюджета и готовности инвесторов к риску.

Риски инвестиций и способы их снижения

Томилов отмечает, что один из главных рисков при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости — сокращение уровня арендного дохода. Для снижения этого риска, по его словам, стоит уделить особое внимание выстраиванию взаимовыгодных отношений с арендатором и диверсификации источников арендного дохода в рамках одного объекта. Также стоит следить за динамикой изменения основных показателей на рынке.

Кузина в числе рисков называет:

• юридические (связаны с оформлением документов);
• градостроительные и строительные (важны для покупки активов на стадии строительства, влияют на сроки и стоимость строительств);
• технические (риски при эксплуатации, которые могут существенно снизить доход);
• коммерческие и маркетинговые (связаны с отсутствием спроса или сильной конкуренцией в сегменте, проведением арендной и маркетинговой политики);
• финансовые (связаны с возможным наличием высокого уровня обременений и кредитных обязательств на активе).

Казарян отмечает, что для снижения рисков инвестору необходимо глубоко изучить рынок. «Без детального понимания специфики того или иного сегмента коммерческой недвижимости и взаимодействия всех сегментов инвестиция может оказаться высокорисковой», — предупреждает эксперт.

Как рассчитать доходность коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость относятся к долгосрочным вложениям. По словам Казаряна, средний срок окупаемости инвестиций в высококачественную недвижимость составляет от 8 до 11 лет. Средний уровень доходности, по его словам, при этом составляет от 8–9% до 11–12%.

Доходность — это отношение полученной прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах. Для расчета доходности существует ряд формул.

• Доходность от продажи

Доходность = (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.

• Доходность от аренды

Доходность (годовая) = Арендная плата (в год) / Цена покупки х 100%.

• Полная доходность (в случае сдачи в аренду и последующей продажи)

Доходность = Арендная плата (за период) / Цена покупки х 100% + (Цена продажи / Цена покупки – 1) х 100%.

Рассчитаем доходность различных объектов коммерческой недвижимости. Во всех примерах расчет производится без учета затрат на коммунальные услуги, налоговые платежи и амортизационные расходы.

Лев купил склад в Санкт-Петербурге на берегу Финского залива на этапе строительства за 3 млн рублей, а через три года продал его за 6 млн рублей.

Доходность составила: (6 млн / 3 млн — 1) х 100% =100%. В годовом выражении доходность составила: 100% / 3 года = 33,3%.

Игорь три года сдает в аренду апартаменты в «Москва-Сити», которые он купил за 40 млн рублей. Арендная плата за год составляет 4 млн рублей.

Доходность составила: 4 млн / 40 млн х 100% = 10% в год. За три года доходность составит 30%.

Эдуард купил офис в центре Берлина за 100 000 евро, а спустя пять лет продал за 200 000 евро. При этом все три года он сдавал офис в аренду, сумма годовой аренды — 10 000 евро.

Доходность составила: 10 000 х 3 года / 100 000 х 100% + (200 000 / 100 000 — 1) х 100% = 30% + 100% = 130%. В годовом выражении доходность составила: 130% / 3 года = 43,3%.

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

У инвестиций в коммерческую недвижимость, как и у любых других инвестиций, есть свои преимущества и недостатки.

• сохранение капитала;
• защита от инфляции;
• возможность получения пассивного дохода.
• высокий уровень первоначальных инвестиций;
• большой срок окупаемости;
• дополнительные издержки (коммунальные услуги, ремонт, налоги);
• низкая ликвидность.

Томилов считает главным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость стабильность и устойчивость к кризисам.

Казарян отмечает, что такие инвестиции также могут представлять эстетическую и общественную (культурную и историческую) ценность. Среди недостатков он называет необходимость профессионального подхода и знаний, так как ошибки инвестора могут привести к потере средств.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас

Инвестиции в коммерческую недвижимость особо актуальны в периоды неопределенности, говорит Томилов. По словам Кузиной, сейчас во многих сегментах рынок недвижимости находится на уровне, близком к минимальным отметкам по стоимости, например, в торговом и офисном сегменте.

«Время для инвестиций в период высокой инфляции замечательное. Но каждый актив уникален, и рекомендации можно давать только после понимания типа инвестора и анализа конкретного актива», — говорит она.

Инвестировать в недвижимость стоит, но должным образом — с осмотрительностью и подготовкой, заключает Казарян.

На Банки.ру вы можете почитать, как купить недвижимость за границей.

С помощью сервисов вы также можете подобрать вклад , оформить заявку на кредитную или дебетовую карту или разобраться в инвестиционных продуктах .

Источник: dzen.ru

Бизнес план строительства коммерческой недвижимости

Квартиры востребованы всегда, однако строительство коммерческой недвижимости может оказаться еще более выгодным.

Во-первых, проще найти клиентов. Если жилье покупают, лишь когда есть деньги, то коммерческую недвижимость берут, и когда деньги есть, и когда их еще только планируют заработать.

Во-вторых, предприниматели куда мобильнее. Обладатель собственной квартиры прикипает к ней душой и меняет лишь по весомым причинам, а бизнесмен, обнаружив лучше расположенный офис или торговый центр, переберется туда, не задумываясь.

Наконец, именно успешная коммерция первична, хорошо зарабатывающие сотрудники приобретают квартиры и тянут вверх рынок жилья.

И если вы еще не задумывались, как зарабатывать на коммерческой недвижимости – самое время рассмотреть такую инвестицию, ведь она способна обеспечить стабильный денежный поток на долгое время.

Виды коммерческой недвижимости

Любая фирма занимает определенное помещение, однако инвестору, не имеющему контрактов с прямыми заказчиками, стоит обратить внимание на следующие категории:

Магазины и торговые центры

В концептуальном плане торговля – один из простейших видов предпринимательства, для которого не требуется особого образования либо огромного начального капитала.

Не случайно одной из самых первых и массовых категорий предпринимателей в России стали челноки. Купи дешевле – продай дороже, что может быть проще.

Очень многие начинают свою коммерческую деятельность именно с торговли, а потому помещения под магазины и торговые центры быстро находят арендаторов.

Лучше строить именно торговый центр под большое число небольших павильонов – во-первых, его проще заполнить небольшими предпринимателями, тогда как большой магазин смогут использовать лишь немногие организации и торговые сети, а во-вторых, выручка на единицу площади окажется больше.

Офисные центры

Наряду с магазинами являются одним из самых востребованных типов коммерческой недвижимости.
Торговые фирмы B2B, страховые компании, турагентства, юристы и многие другие нуждаются в помещениях, где будут принимать клиентов, вести переговоры, заключать сделки, так что удобно расположенный офисный центр никогда не будет пустовать.

Склады

Достаточно востребованный вид коммерческой недвижимости. Даже если город расположен в стороне от главных магистралей – в него постоянно что-то привозят и увозят, все это надо где-то хранить до отправки или реализации в магазинах. А уж если город является транспортным узлом – загрузка складов гарантированы.
При этом склад можно как целиком сдать в аренду одной фирме, так и хранить грузы множества небольших клиентов, и тогда доход не владельца не будет зависеть от одного клиента.

К тому же постройка склада требует куда меньших затрат и станет прекрасным вариантом для инвестора с ограниченными средствами.

Индустрия развлечений

Сюда можно причислить бары и рестораны, ночные клубы, кинотеатры, казино и т.д. Всегда востребованные, а потому удачно расположенные, пригодные для организации ресторана или кафе помещения арендаторов находят быстро. Разумеется, деление это несколько условное.

Зачастую можно увидеть комбинированные варианты, когда часть здания занимают, магазины, а другую – офисы, в развлекательном центре бары и рестораны соседствуют с магазинами, а в склад могут быть интегрированы один или несколько офисов логистических компаний.

Если же говорить о таком виде коммерческой недвижимости, как здания под промышленное производство, то они проектируются с учетом конкретного технологического процесса, так что заниматься этим без привязки к заказчику не стоит.

Факторы успеха коммерческой недвижимости

В первую очередь бизнес-план коммерческой недвижимости должен учитывать ее расположение.

Магазины и торговые центры лучше располагать как можно ближе к клиентам, то же касается любых сервисных и вообще нацеленных на частных клиентов фирм. Для компаний класса В2В это не столь критично, однако и здесь возможность быстро попасть на работу – очень важный фактор.

Если же говорить о складах, то для них особенно важна близость к транспортным развязкам и железнодорожному вокзалу, через который проходят основные потоки грузов.

Также следует учитывать близлежащие объекты-конкуренты.

Два-три расположенных рядом торговых центра будут делить клиентов, уменьшая прибыль фирм, а значит – и привлекательность аренды здесь торговых площадей.

В этом смысле особое внимание стоит обратить на новые районы. Нужного количества торговых и бизнес-центров там нет, так что новые здания будет легко продать или сдать в аренду.

Еще один важнейший фактор успеха коммерческой недвижимости – общий индекс деловой активности в городе.

Если число новых компаний растет – спрос на магазины и офисы гарантирован, если же обстановка не очень и куда больше фирм закрывается, то бизнес-план коммерческой недвижимости стоит отложить до лучших времен.

И обратиться к другим вариантам, ведь даже в самые тяжелые времена строительство продолжается, и новые площади так или иначе находят покупателей либо арендаторов. А лучше сориентироваться вам поможет новая книга Территории Инвестирования.

Вы узнаете, как обеспечить пассивный финансовый поток на доходных домах, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, как найти средства и рассчитать бизнес-план, и множество других секретов и хитростей, позволяющих в разы увеличить ваш доход.

7 необычных способов выгодно продать дом

1. Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса.

Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок.

Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.

Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.

Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.

Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:

• 2 погрузчика
• наборы инструментов для строителей
• миксеры для бетона
• один самосвал
• автокран
• спецодежду для сотрудников
• прочее оборудование для персонала

Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.

Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.

Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

• реклама на городских стендах и билбордах
• реклама на телевидении
• реклама на радио
• реклама на городском транспорте
• реклама в городских и российских журналах

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

• контекстная реклама
• баннерная реклама на профильных сайтах
• реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

Для открытия строительного бизнеса необходимо:

• Зарегистрировать юридическое лицо — ООО
• Получить допуск на строительные работы, вступить в СРО
• Найти земельный участок
• Заключить договор аренды на земельный участок
• Подготовить проектную документацию
• Получения все разрешения и согласования
• Начать строительство
• Начать продажу готовых квартир и помещений

Этап

1

2

3

4

5

6

7

8

Продолжительность

1 мес.

1 мес.

1 мес.

6 мес.

2 мес.

1 мес.

2 года

2 года

Поиск земельного участка и его аренда

Подготовка проектной документации

Первоначально для начала работы потребуется зарегистрировать ООО (ОКВЭД −41.20 «Строительство жилых и нежилых зданий»). Далее необходимо встать на налоговый учет. Следующим этапом необходимо открыть счет в банке. Счет лучше открывать в том банке, где вы планируете брать инвестиционный кредит и программу ипотеки для своих клиентов.

По результатам регистрации юридического лица необходимо вступить в СРО и получить допуск на строительные работы. Далее можно приступать к поиску земельного участка и заключать договор аренды.

Следующим шагом является подготовка проектной документации, которую потом необходимо согласовать в государственной экспертизе. Как только все разрешения и договоры будут получены, компания может приступать к строительным работам. Средний срок строительства составляет 2 года.

По результатам окончания строительных работ можно начинать рекламную кампанию и продажу жилья.

6. Организационная структура

Для открытия строительного бизнеса необходимо нанять следующий персонал:

• директор
• заместитель директора
• главный архитектор (2 человека)
• главный инженер (2 человека)
• начальник стройки (2 человека)
• помощники главных специалистов (5 человек)
• бригадир (8 человек)
• строители (40 человек)
• разнорабочие (40 человек)
• менеджеры по продажам (6 человек)
• бухгалтеры (4 человека)

Таким образом, общая численность персонала составит 111 человек. Директором компании может быть как собственник бизнеса, так и наемный сотрудник. Необходимым условием является наличие профильного образования. Директор отвечает за весь процесс строительства, контролирует сроки, заключает договоры о поставке товаров и услуг, а также за стратегическое развитие бизнеса.

Заместитель директора отвечает за ежедневный контроль строительства, согласовывает сроки поставки товаров и услуг. Также он принимает активное участие в работе с рекламным агентством.

Главные архитекторы и инженеры совместно с их помощниками занимаются составлением архитектурного и инженерного плана здания. Они взаимодействуют напрямую с проектной компанией на аутсорсинге, которая занимается составление проектной документации.

Начальники стройки проводят постоянный мониторинг и график строительства, помогают устранять ошибки и проблемы во время строительных работ. Бригадиры в свою очередь ежедневно находятся на строительной площадке и контролируют работу строителей и разнорабочих. Совместно с начальником стройки составляют план необходимых материалов.

Менеджеры по продажам отвечают за продажу квартир и коммерческих помещений на этапе котлована и на этапе уже готового здания.

Бухгалтеры состоят из 1 главного бухгалтера и двух помощников. Они занимаются составляем бухгалтерской и управленческой отчетности.

Фонд оплаты труда, руб.

Постоянные расходы

Оклад

Кол-во сотрудников

Сумма

Средняя з/п в месяц на сотрудника

Источник: oroalbero.ru

С чего начать строительство коммерческой недвижимости?

У начинающих предпринимателей часто возникает проблема, с чего начать строительство коммерческой недвижимости в Москве. Этапы возведения таких объектов отличаются от частной стройки. Но, четкая последовательность действий позволит с минимальными рисками достичь намеченных целей.

Список раскрываемых в статье вопросов:

1. Подготовка к строительству.
2. Выбор земельного участка.
3. Инженерно-геологические изыскания.
4. Первичная документация и предварительный расчет бюджета.
5. Получение разрешения.
6. Схема строительства.
7. Выбор строительной компании.

Подготовка к строительству

Коммерческая недвижимость строится для развития бизнеса, поэтому процесс с самого начала требует тщательного анализа. Нужно объективно оценить свои возможности для исключения негативных последствий. С этой целью проводится первичная оценка финансовых возможностей с учетом собственных средств, инвестиций, государственной поддержки, кредитов, займов и других поступлений. Лучше, если получить планируемые финансы до начала строительства.

Возведение коммерческой недвижимости делится на несколько этапов, поэтому рекомендуется составить план, позволяющий не упустить важные детали для успешной реализации проекта. Документ должен содержать:

• эскиз возводимого здания;
• габаритные размеры;
• этажность и количество помещений с указанием их площади;
• тип планируемой кровли;
• способ отопления помещений;
• тип входной группы;
• ворота, остекление и прочие моменты.

Выбор земельного участка

Для строительства коммерческого объекта требуется земельный участок. От грамотности выбора зависят будущие расходы как в сторону увеличения, так и уменьшения. При поиске места для стройки учитываются моменты:

• ограничения по ориентации строения на участке и на строительство в высоту;
• наличие на выделенной территории или поблизости инженерных коммуникаций: электросеть, газ, водопровод, канализация;
• возложена ли ответственность за местность на муниципальные службы;
• экологическая чистота и перспективы развития прилегающих территорий;
• предприятия, расположенные по соседству.

Целесообразно обратиться к сотрудникам юридической фирмы и получить квалифицированную оценку выделенного под строительство земельного участка. Проверке подлежат: правильность оформления документации, границы территории, категория земли, а также инженерно-геологические изыскания.

Чтобы построить коммерческое здание можно рассмотреть возможность получения участка в индустриальном парке со всей необходимой инфраструктурой.

Инженерно-геологические изыскания

Результаты геологической экспертизы участка предъявляются продавцом. Если таких данных нет, то нужно заказать топосъемку и инженерно-геологических изыскания в лицензированной компании (организации). На основе полученной информации рассчитывается тип фундамента будущего строения.

Выявляются опасные места, где лучше не строить здание, не прокладывать инженерные коммуникации и систему водоотвода. Благодаря геологической экспертизе проектировщики смогут правильно сориентировать строение с учетом безопасного расстояния до соседних построек и подключить коммуникации.

Первичная документация и предварительный расчет бюджета

Для заказа архитектурного и рабочего проекта коммерческого строения необходимо предоставить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), результаты инженерно-геологических изысканий, а также техническое задание с детализацией требований по объекту: размеры строения, тип крыши, остекление и пр. При поиске специалистов обращается внимание на компании, работающие в регионе планируемого строительства, чем облегчается получение разрешений и другой документации.

После получения утвержденного проекта уточняются строительные расходы. Точный расчет затрат с минимальной погрешностью могут предоставить строительные организации. В бюджет необходимо включить непредвиденные расходы на уровне 10%. Для поиска строителей запросы отправляются одновременно в несколько компаний с целью создания конкуренции.

Получение разрешения

Для согласования проектной документации в местных органах власти необходимо получить:

• постановление о разрешении строительной деятельности на выделенном участке;
• акт обследования участка;
• план исполнительной топосъемки участка;
• строительный паспорт объекта.

Также проводится согласование проектной документации в санитарной и пожарной инспекции. Для прокладки инженерных коммуникаций документы дополнительно согласуются с соответствующими инстанциями. Особенность коммерческого строительства в том, что разрешение иногда выдается после окончания работ на объекте. В таком случае сложно предусмотреть спорные моменты с местными органами власти.

В случае возведения здания до 1500 кв.м разрешение на проведение работ выдается по упрощенной схеме. При строительстве объекта большей площади для экономии времени на получение разрешения целесообразно привлечь специалистов. В случае возведения здания в индустриальной зоне все вопросы решают представители управляющей компании.

Схема строительства

В процессе возведения магазина, торгового центра, дома с квартирами под сдачу в аренду и другой коммерческой недвижимости многие стараются сэкономить, сделав разбивку строительства на этапы. На каждый этап нанимаются разные подрядные организации. Одна строительная компания закладывает фундамент, вторая доставляет и монтирует металлоконструкции, третья возводит стены и так далее. При бригадном способе строительства удается минимизировать расходы, но при этом коммерческий объект из быстровозводимого переводится в не быстровозводимую недвижимость. На решение организационных, а также претензионных вопросов, возникающих в ходе ведения строительства, потребуется много времени.

Также применяется схема, при которой возведением объекта и решением текущих проблем на всех этапах занимается одна подрядная организация. При выборе варианта с генподрядчиком придется выделять дополнительные финансы за управление стройкой. Можно сэкономить дополнительные расходы, если привлечь подрядчика. Преимущество такой схемы строительства в сокращении времени на возведение объекта.

При выборе первого варианта придется самому погрузиться в строительство и заниматься решением возникающих вопросов. При этом занимается время, необходимое для основного рода деятельности, приносящей прибыль в бюджет. Вторая рассмотренная схема – полная противоположность первому варианту. Заказчик курирует процесс возведения коммерческой недвижимости со стороны.

Строительные этапы контролируются одним юридическим лицом, отвечающим за результат. Работы ведутся, не выходя за рамки нормативных документов. Среди рассмотренных схем лучшее решение − генеральный подрядчик.

Остальные варианты, использующиеся при возведении здания, являются модификациями рассмотренных схем организации строительства объекта.

Выбор строительной компании

К выбору специалистов, которым можно доверить практическую реализацию проекта, нужно подойти ответственно. Учитывается продолжительность работы компании на строительном рынке, перечень готовых объектов, накопленный опыт и прочие сферы деятельности, по которым можно оценить профессионализм и авторитет подрядчика. Также анализируются условия оказания услуг.

Для реализации требований заказчиков специалисты компании «НовоСтрой» разрабатывают проекты будущих построек с соблюдением всех норм. Готовые здания оснащаются всем необходимым оборудованием для нормального функционирования. Осуществляется адаптация проекта под любые требования клиента (размер сооружения, разновидность и толщина утеплительного материала, цвет полимерного покрытия).

Достоинства строительства объектов недвижимости с компанией «НовоСтрой»:

• солидный опыт в строительстве;
• индивидуальный подход;
• комплексные услуги;
• проектирование и строительство разных зданий/объектов без повторений;
• собственное производство;
• использование качественных материалов;
• автопарк современной спецтехники;
• гарантия на проделанную работу.

Большой опыт работы в сфере строительства наличие современной техники, оборудования и собственного производства позволяет запустить проекты любой сложности. Производимые нами детали металлоконструкций сертифицированы и обладают высокой прочностью. Гарантируется на каждом этапе технологичного процесса контроль качества и соблюдение технологий строительства. Расчет и сооружение зданий выполняется согласно СНиП.

Чтобы воспользоваться нашими услугами набирайте номер телефона, отображенный на сайте, или заполняйте электронную форму.

Источник: novostroi21.ru