Сегодня хочу рассказать ещё об одном бизнесе, связанном с недвижимостью, который показался мне очень интересным. В нем нет ничего нового, но сам подход, который позволяет практически не вкладывать своих средств в проект, достоин внимания.
О своих текущих проектах пишу в своем Telegram (ссылка внизу).
На днях мне довелось пообщаться с человеком, его зовут Дмитрий, который, так же как и я, в регионе, в Новосибирске и Барнауле занимается делением квартир на студии, с их последующей продажей.
Сначала я подумал, что он традиционно выкупает убитые квартиры, делит на студии и продает, но все оказалось немного иначе.
Расскажу по-порядку. Вы находите -двух, -трех или четырёхкомнатную квартиру на первом этаже. Важно заметить, что подходят только первые этажи, т.к. деление квартиры подразумевает перенос мокрых точек (вода и канализация) в каждую студию, а сделать это законно, иначе как на первом этаже, не получится.
Дальше вы определяете, каким образом будете отгораживать комнаты, где возводить стены для новых сан.узлов, где делать общую зону (холл).
Почему я инвестирую в СТУДИИ для последующей сдачи в аренду?
После этого, договариваетесь с продавцом о том, что будете продавать его квартиру по частям, желательно взять у него ключи и внести задаток.
Определяете стоимость каждой студии, исходя из рыночных цен, и стоимости квартиры целиком. Для примера возьму проект человека, с которым я общался.
Дмитрий подобрал трёхкомнатную квартиру на первом этаже пятиэтажного панельного дома, площадью 63 кв.м. Планировка оказалось крайне удачной, для его целей. Две комнаты на западную сторону дома и зал с кухней — на восточную. Площадь двух больших комнат — 16 кв.м., кухни — 8 кв.м, маленькой комнаты — 12 кв.м. Кухня граничит с сан.узлом, по этому там дополнительно отгораживать с/у не придется, в то время как в остальных комнатах туалет зайем ещё около 2,5 кв.м.
Стоимость всей квартиры, в его случае, 3,5 млн.руб. Исходя из рыночной цены на студии, он установил цену на каждую из больших комнат — 1,2 млн, на кухню и маленькую комнату — по 950 тыс.руб.
Следующим этапом, вы размещаете на сайтах объявлений рекламу о продаже студий под чистовую отделку, выставляете несколько демонстрационных фото уже готовых квартир (из интернета, или, если занимаетесь подобным проектом не в первый раз, из прошлых объектов) и хорошим вариантом будет размещение баннера на окне квартиры, о продаже квартир-студий в вашем доме.
Со слов Дмитрия, спрос на малогабаритное жилье есть всегда, практически отсутствует сезонность, и минимально влияют кризисы и спады на рынке недвижимости.
Параллельно, вы ищите бригаду, которая возьмётся сделать базовые ремонтные работы. Под «базой», в данном случае, подразумевается чистовой ремонт в холле (стяжка пола, напольное покрытие, шпатлёвка стен, обои, потолок, освещение) разводка коммуникаций и электрики по комнатам, возведение перегородок сан.узлов в каждой комнате. И начинаете делать ремонт. В этом случае, вам потребуется около 150-300 тыс.руб собственных средств. Если не хотите вкладывать даже минимум, можете дождаться задатков от потенциальных покупателей, и осуществлять ремонт уже за счёт этих средств.
P.S. Важно заметить, что жилищное законодательство отличается в разных регионах. Например, в Алтайском крае нельзя оформить каждую студию, как отдельную квартиру, по этой причине их оформляют, как доли в квартире, и, в связи с этим, отсеивается часть покупателей, которая не хочет иметь дело с долевой собственностью.
Когда покупатели нашлись, вы предлагаете каждому из них выполнить отделку их студии, в соответствии с их ожиданиями. В идеале, заранее взять со строителей подробную смету, с расчетами по каждому виду работ. Тут вы так же можете дополнительно заработать, накинув на смету свои 10-15%.
После утверждения всех работ и согласования нюансов, вы назначаете дату сделки, на которую должны собраться все будущие собственники и продавец квартиры, поле чего, каждый из покупателей заключает с продавцом ДКП на долю в квартире, пропорционально квадратуре его части. Т.е. в случае проекта Дмитрия, это две доли по 2/7 и две доли по 3/14.
Итоговая прибыль будет зависеть от многих факторов, включая финальную цену студий и стоимость всей квартиры целиком. На примере Дмитрия: Стоимость квартиры: 3,4 млн.руб
Стоимость студий: 4,3 млн.руб.
Расходы на базовый ремонт: 0,25 млн.руб.
Расходы на согласование перепланировки, сделку и рекламу: 20 тыс.руб.
Доход: 630 тыс.руб.
Срок реализации такого проекта может составлять от 1 до 3 месяцев. Прибыль в % годовых считать не имеет смысла, т.к. вы фактически можете не вкладывать свои средства.
Лично для себя я вижу риски, и факторы, которые могут повлиять на судьбу подобного проекта, вплоть до его провала. Но сам подход мне показался интересным. По сути, в этом случае, вы выступаете посредником, между желающими приобрести дешёвую жил площадь, незнакомыми друг с другом людьми, и собственником квартиры, который хочет ее продать, не не хочет [не может/не умеет] заниматься ее делением на студии.
Для себя этот опыт я взял на заметку, и будут пробовать реализовать подобный проект в ближайшее время.
О результатах, как обычно, расскажу в своем Telegram. Подписывайтесь.
Показать ещё
6 комментариев
Написать комментарий.
Давайте по порядку.
Ваш друг нашел ппокупателей на Х студий на сумму 4.3 миллиона рублей
Раз доли не выделены в натуре, то продается вся квартира целиком Х покупателям.
В ДКП прописана сумма 4.3 миллиона рублей (сумма стоимости всех «студии»).
И продавцом выступает текущий собственник (который продает всю квартиру), а НЕ ваш друг.
Вопрос — зачем собственнику отдавать вашему другу лишние деньги?
Он же подписал ДКП на 4.3 миллиона.
Ваш друг в этой схеме выступает почти бесплатным посредником (цена его услуги -сумма задатка, которую в качестве штрафа вернет собственник, когда откажется от продажи вашему другу)
Развернуть ветку
ДКП собственник подпишет не на 4,3 млн, а на 3,4, пропорционально долям каждого собственника, а остальные суммы в качестве задатка вы принимаете от будущих собственников студий ДО сделки, итого 900 тыс у вас на руках, до того момента, как собственник встретится с будущими собственниками студий
Развернуть ветку
Вы точно понимаете о чем пишете?
Вот встречаются собственник , ваш друг и покупатели студий.
Вот лежит ДКП квартиры, по которому собственник продает покупателям студий свою квартиру.
В ДКП указана цифра.
Если это 3.4 миллиона, то у покуптателей студий будет вопрос — «а где остальные 900 тысяч» ?
Ведь деньги в виде задатка идут в стоимость квартиры.
И покупателю попросят расписки от собвтенника на общую сумму 4.3 миллиона (если расчеты будут наличными). А уже если расчеты будут через аккредитив, то только так сумма которая указана в договоре будет на аккредитиве. Иначе банк не даст отрыть аккредитив.
Если в ДКП будет сумма 4.3 миллиона, то собственник скажет вашему другу «спасибо», вернет ему сумму задатка и штраф в размер суммы задатка и получит 4.3 миллиона.
P.S. Я еще не говорю про то, что производить любые работы в узой пока еще квартире без разрешения собственника — та еще идея.
А если разрешение собственника и ремонт за счет будущего покупателя (вашего знакомого), то ваш знакомый может остаться ни счем.. Продавец просто откажется от сделки и снова скажет «спасибо за ремонт».
Флиппинг (о котором вы рассказываете) тема известная во всем мире. Но конкретно ваша схема в РФ не проходит, хотя в США ( в нескорых штатах) — очень даже .
Источник: vc.ru
Выгодны ли инвестиции в квартиры-студии
Квартира-студия — небольшое по площади и недорогое предложение на рынке жилой недвижимости. Такой вариант подходит тем, кто обладает минимальными накоплениями. Иными словами, имея на руках небольшую сумму, можно стать обладателем отдельного жилья в области, сравнимого по цене с комнатой в Москве. Стоит ли сейчас вкладываться в студии, узнали у экспертов.
И жить, и сдавать
Квартиры-студии покупают и для проживания, и в инвестиционных целях. Оно и понятно почему. Квартиры-студии — хороший выбор для вложения средств из-за низкого порога входа в проект, а также востребованности целевой аудиторией. Студии ликвидны: их легче купить и продать из-за привлекательной стоимости, при этом сам формат актуален среди клиентов. Рост цены квадратного метра за период строительства дома в среднем составляет около 30%.
Хороший вариант для инвестиций — покупка квартир-студий на этапе котлована и последующая перепродажа. По словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta Estate, таким образом можно заработать до 40% от первоначальной стоимости. Студии выгодно сдавать в аренду, так как арендная ставка почти не отличается от цены на однокомнатную квартиру, а изначальные вложения гораздо ниже.
Основной плюс студии — доступная цена при оптимальной организации жилого пространства, более комфортная ипотека в силу уменьшения суммы кредита.
«С точки зрения инвестиций интерес к студиям возрастает в период валютных колебаний и нестабильной экономической ситуации, спрос на студии, как и на однокомнатные квартиры дополнительно повышается на 10%-15%, — отмечает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании ОПИН. — Данный вид квартир часто приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду. В условиях кризиса цены на „однушки“ и студии выросли, как на самый ликвидный товар на рынке недвижимости».
На любой кошелек
Студии представлены в жилых домах разных классов. «В массовом сегменте сегодня квадратный метр в студии стоит на 15% дороже, чем два года назад, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — В бизнес-классе, напротив, зафиксировано падение почти на 25%. А вот общая стоимость сократилась во всех классах. Два года назад в массовом сегменте самая тесная студия имела площадь 34 кв. м и стоила 4,1 млн руб., в бизнес-классе — 32 кв. м и 7,6 млн руб. соответственно. Кризис задал тенденцию к снижению бюджета покупки жилья, поэтому к 2016 году появилось много предложений 21–23 кв. м стоимостью 3,1–3,8 млн руб.».
На сегодняшний день, по данным компании «Метриум Групп», в пределах МКАД можно приобрести студию от 3,6 млн руб., в Новой Москве — от 3 млн руб., в Подмосковье — от 2,2 млн руб. В Санкт-Петербурге цены на студии стартуют от 1,8 млн руб., в Ленинградской области — от 1,2 млн руб. Приведённые цифры относятся исключительно к первичному рынку. Во время проведения акций от застройщиков цена может еще немного снижаться.
По словам Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», цены в новостройках составляют в среднем 170–300 тыс. рубю за кв. м в пределах ТТК — в основном это дома бизнес- или элит-класса, где студии предлагаются от 45 кв. м с панорамными окнами и дизайнерским ремонтом. Такие квартиры, скорее всего, приобретают состоятельные люди, бизнесмены, иностранцы или часто путешествующие, у которых уже есть основное жилье.
За пределами третьего кольца и в границах МКАД стоимость варьируется от 130 до 220 тыс. руб. за кв. м. В ближайшем Подмосковье и Новой Москве кв. м стоит 80–120 тыс. руб., от 10 км от МКАД и дальше — 50–100 тыс. руб. Стоит уточнить, что здесь речь идет о новостройках эконом- и комфорт-класса (в центре таких вариантов почти не найти) в уже сданных домах или домах на последних стадиях готовности, без отделки.
«Если сравнивать с однушками, то квадратный метр студии получается дешевле на 6%, — говорит Екатерина Кургина. — Например, студия площадью 28 кв. м в ЖК „Прима-Парк“ в г. Щербинка продается за 2,9 млн руб. Однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в этом же жилом комплексе можно приобрести от 3,3 млн руб.».
Заработать на аренде
Квартиры-студии пользуются большим спросом среди арендаторов, тем более что речь идет о предложении с продуманной организацией пространства в новом доме. Иными словами, новостройки составляют серьезную конкуренцию квартирам, сосредоточенным в старом жилом фонде. А все потому, что снимать студию можно на 10–15% дешевле, чем «однушку». Да и студии — новый формат.
Следовательно, снимая такую квартиру, человек априори получает жилье не старше пяти лет, и, как правило, с качественным ремонтом. Однокомнатные квартиры же на рынке столичной аренды представлены очень широко. Самые низкокачественные и, соответственно, доступные располагаются на первых этажах блочных «хрущевок» чуть ли не в аварийном состоянии.
Такая «однушка» может оказаться дешевле чистой студии — многое зависит от качества жилья. Но если сравнивать арендную ставку на «нормальную однушку» с «нормальной студией», то вторая, как показывает практика, обходится дешевле. Снимают студии студенты, молодые семьи и просто люди, которые живут одни.
Что касается арендных ставок, в пределах ТТК элитные студии площадью 50–65 кв. м предлагаются за 70–90 тыс. руб. в месяц, в пределах МКАД площадью 30–45 кв. м. можно сдать за 27–40 тыс. руб., в ближайшем Подмосковье — 22–27 тыс. руб., далее до 20 км от МКАД — 15–25 тыс. руб. Если сравнивать с арендой однокомнатной квартиры, то стоимость получается одинаковая.
Арендная плата зависит от двух основных факторов: расположение объекта и качество ремонта. По словам Александры Голубевой, руководителя отдела продаж ГК INSIGMA, студия на Фрунзенской в элитном доме с дизайнерским ремонтом, например, сдается за 180 тыс. руб в месяц.
В Санкт-Петербурге, как отмечает Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», сдать студию в хорошем проекте в новом доме можно от 20 тыс. руб.
«При существенной разнице в цене по отношению к однокомнатным квартирам, стоимость аренды будет отличаться всего на 1–2 тыс. руб., — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК „УНИСТО Петросталь“. — Но, конечно, основной аргумент в пользу этого типа квартир — бюджетное ограничение покупателей».
Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, отмечает, что как инвестиционный объект квартира-студия возле метро может приносить доходность 4–5% годовых. «Это ощутимо ниже, чем даже банковский депозит, и считается весьма консервативной инвестицией, — говорит эксперт. — Доход от сдачи лучше измерять именно в процентах, а не в абсолютной величине, так как размер ренты может разниться от 30 тыс. руб. в удобном месте в Москве до 15 тыс. руб. в Подмосковье вдалеке от транспортных артерий».
На сегодняшний день рынок идет по пути повышения доступности жилья, поэтому тенденция уменьшения площадей продолжится, следовательно, предложений от девелоперов по студиям будет достаточно на рынке. При этом Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family, уверяет, что девелоперы не намерены перебарщивать и делать целые комплексы из однокомнатных квартир или студий. «Комплексы должны быть удобны для проживания самых разных категорий жителей, чего не позволяют однокомнатные квартиры», — отмечает он.
С точки зрения инвестиций, наверное, стоит присмотреться к студиям из-за того, что они дешевле, а значит можно быстрее найти покупателя. «Небольшая квартира-студия — один из наиболее ликвидных форматов, — говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. — Приобретение такого жилья выгодно в инвестиционных целях и является отличным инструментом сбережения. В сегменте малогабаритного жилья доля инвестиционных сделок максимальна, потому что данные квартиры пользуются спросом».
«Студии вызывают интерес инвесторов, потому что у таких квартир хорошая динамика прироста по мере строительства, — говорит Мария Литинецкая. — Они востребованы арендаторами как и однокомнатные квартиры, потому студии подходят для рантье».
Однако Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», утверждает, что инвестиционный потенциал квартир-студий несколько снизился. «Спрос на аренду сейчас ниже, сдать квартиру быстро и дорого уже не получится, при этом полноценные однокомнатные квартиры в приоритете, — отмечает он. — Остается только один вариант — перепродать, когда дом будет уже в высокой степени готовности».
«Квартиру-студию можно использовать и в инвестиционных целях, — уверена Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. — Однако необходимо учесть, что такой формат недвижимости выходит на старте продаж по уже высокой цене за квадратный метр. Поэтому в результате прирост стоимости в процентном отношении, скорее всего, будет меньше, чем при покупке, например, двухкомнатной квартиры. С другой стороны, компактные студии за счет более низкого бюджета покупки проще продать. А в ситуации с падением спроса этот фактор немаловажен. Кроме того, квартиры небольшой площади проще сдать в аренду и получать пассивный доход».
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» подчеркивает, что студии не так ликвидны как однокомнатные квартиры, поэтому продать их сложнее. Например, профессиональные инвесторы (которых, к слову, на рынке сейчас практически нет) просчитывают малейшие риски: они предпочитают «однушки», либо компактные двухкомнатные квартиры — «евродвушки». В условиях, когда многие застройщики переориентировались на снижение площадей квартир, в течение ближайших нескольких лет может возникнуть затоваривание рынка этим продуктом и, как следствие, произойдетеще большее снижение спроса.
Илья Мейтыс, руководитель бюро архитектурного бюро «АРХКОН», считает, что для инвестиций лучше воспользоваться более традиционными и востребованными рынком форматами.
Эксперты расходятся во мнениях относительно выгоды от вложений средств в квартиру-студию. Но однозначно можно сказать, что хотя астрономической доходности от инвестиций в студии не будет, в условиях кризиса недвижимость, даже некрупная, остается одним из наиболее безопасных способов вложения капитала.
Источник: dailymoneyexpert.ru
Инвестиции в новостройки для сдачи в аренду и c разделением на студии
Если вы решили инвестировать в новостройки, чтобы в дальнейшем зарабатывать на аренде, то интересней рассматривать дом, который сдадут в течении 2-3 месяцев. Это позволяет подобрать подходящие объекты и не затягивать.
Интересный факт: пока дом строится, имущественный налог не нужно выплачивать, потому что еще нет собственности!
Важно подобрать удобную под сдачу планировку. Лучше купить двухкомнатную квартиру с пятью окнами или однокомнатную с тремя.
Преимущество таких квартир в том, что количество студий пропорционально равно количеству окон.
3 окна = 3 студии
Чистая прибыль вырастает на 50%
На вторичном рынке такие объекты тяжело найти.
У квартиры на первом этаже есть целый ряд преимуществ в плане инвестиций:
- мокрые зоны можно располагать где угодно, нет риска залить соседа снизу;
- меньше соседей;
- дешевле на 5 или 10%;
- апартаменты на первом этаже можно перевести в коммерческую недвижимость (с другой стороны, чаще всего это лишние траты денег и времени).
Николай Мрочковкий более подробно рассказывает об инвестировании в новостройки для сдачи в аренду
(Фрагмент семинара — Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )
Плюсы и минусы инвестирования в новостройки для сдачи в аренду
Плюсы:
- Готовая квартира за 3 000 000 р. разделена на студии. Она сдается за 35 000 р., таким образом, прирост составит 13% в год.
- Для сравнения можно взять квартиру в новостройке за 2 200 000 р., ждем 3-4 месяца, доплачиваем ипотеку еще 100 000 р., получаем прибыль 18%.
Минусы:
- Нужно ждать, когда построится весь дом. За это время ситуация на рынке может поменяться.
- Есть риск, что не достроят в срок. Вероятность мошенничества тоже существует.
- За каждый день задержки придется платить. То есть расходы возрастают.
- Когда дом сдан, в квартире нужно делать ремонт. Снова траты.
В целом выводы напрашиваются. Но на каждый вариант нужно смотреть отдельно. Чем больше информации, тем лучше.
Источник: tinvest.org