Субаренда как бизнес что это такое

editor , Репортал

В поисках съемной квартиры от хозяина, что позволит сэкономить на риэлторской комиссии, неподготовленный арендатор часто попадается на такую уловку. Найдя замечательную и недорогую квартиру по объявлению «сдается без посредников», он тратит время (чуть реже – еще и деньги, если все-таки попадается на шитые белыми нитками уловки мошенников) на просмотр и лишь на этапе проверки и оформления документов понимает, что перед ним не хозяин квартиры, а такой же точно брат-арендатор. Впрочем, субаренда – не всегда афера; иногда собственник квартиры дает согласие на сдачу его жилья в поднаем. Но тут есть, как водится, несколько тонкостей.

Субаренда недвижимости. Плюсы и минусы. Квартиры посуточно/Бизнес и заработок

Что такое субаренда и зачем это может быть нужно?
Во-первых, как мы уже говорили, это простая и действенная (несмотря на всю свою наивность) мошенническая схема: соблазненный дешевизной, хорошим состоянием и убедительной «легендой» кандидат в арендаторы не проявляет должного внимания к документам, оставляет предоплату или залог и… правильно, больше никогда не видит ни денег, ни, скорее всего, лже-наймодателя. Или вселяется и живет спокойно месяц, два. А потом появляются настоящие собственники квартиры, уверенные (в отличие от субарендаторов поневоле, которые заплатили за полгода или год вперед), что ранее заключенный договор аренды подошел к концу. И неплохо бы организовать мирное расставание либо получить арендную плату и продлить отношения. Обе стороны будут очень удивлены, узнав о существовании друг друга…

Но «во-первых» в данном случае не значит «в основном».

«К сожалению, оценить истинные размеры и финансовый объем рынка поднайма сложно, поскольку, в отличие от рынка субаренды офисов, он практически весь находится в тени, – говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Конечно, по закону наниматель обязан заручиться согласием собственника квартиры, чтобы сдать ее в поднаем (ст. 685 ГК РФ), однако так поступает в лучшем случае один из десяти нанимателей. Часто хозяин квартиры долгие месяцы остается в неведении, что его квартира уже вышла на рынок поднайма».

«В последнее время на рынке аренды жилых помещений распространена практика передачи жилого помещения в субаренду нелегальным эмигрантам», – рассказывает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group.

По оценке специалистов агентства недвижимости DOKI, доля субаренды на рынке аренды не превышает 10%. Речь идет о сдаче внаем двухкомнатных или трехкомнатных, иногда многокомнатных квартир. На загородном рынке такое не практикуется.

«В основном рынок поднайма формирует жилье экономкласса. Чаще всего это 2-3-комнатные квартиры в панельных домах в спальных районах Москвы. Например, молодая семья сняла 2-комнатную квартиру, а через какое-то время одному из супругов снизили зарплату или сократили, и квартира стала ощутимым бременем для бюджета.

В этом случае, заручившись разрешением хозяина, семья переезжает в одну комнату, а вторую сдает другому нанимателю в поднаем, – рассказывает Вадим Ламин. – На рынке поднайма есть давно устоявшаяся незаконная схема бизнеса. Например, гражданин снимает 3-комнатную квартиру, вносит положенную предоплату и договаривается с владельцем, что сам будет привозить ему деньги. А потом сдает поднаем не квартиру, а койко-места, то есть селит по три гастарбайтера в каждую комнату. Учитывая, что 3-комнатная квартира где-нибудь в Алтуфьево стоит 35 тыс. руб. в месяц, а сдавать койко-места можно по 10 тыс. руб. в месяц, то прибыльность такого бизнеса очевидна».

Как обезопасить себя собственнику квартиры, если есть необходимость сдать ее с возможностью субаренды? Как доказать факт субаренды, если она не была документально оформлена?
Итак, в процессе арендных отношений может возникнуть ситуация, когда наниматель, приятный во всех отношениях, попросит о подселении еще кого-нибудь в занимаемую им квартиру. В принципе, можно просто заключить новый договор, указав в нем, кто еще имеет право проживать в квартире, помимо нанимателя. Но если цель подселения – в первую очередь «отыграть назад» часть арендной платы, а доверия к новому арендатору не хватает, имеет смысл как раз заключить отдельный договор субаренды. В первом случае оба съемщика выступают арендаторами относительно квартирного хозяина, во втором – это арендатор и арендатор арендатора.

Контроль и ответственность за действиями субарендатора берет на себя арендатор, он же (а не квартирный хозяин) занимается вопросом получения платы. Денежные отношения с квартирным хозяином – также задача первого нанимателя. Кстати, если наймодатель соглашается на то, чтобы помещения его квартиры сдавались в поднаем (особенно в случае, если число проживающих заметно возрастет), логично, что он поднимет арендную плату, хотя бы по причине совсем другого уровня амортизации жилья.

В договоре найма делается отметка о том, что собственник не возражает против субаренды, говорит Алена Гуцу, специалист по аренде АН DOKI: «Кроме того, добавляется следующая формулировка: «В случае возникновения проблем с собственником арендатор обязуется оплатить субарендатору все понесенные расходы, связанные с новым поиском жилья»».

«Если необходимость в субаренде имеется, то условия, регулирующие ее, нужно прописать в договоре аренды и желательно отдельным пунктом (не просто фразой «арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду»). Желательно указать все обстоятельства и условия передачи помещения в субаренду. Важным в этом деле будет являться пункт о получении предварительного письменного согласия собственника помещения, запрет на оформление временной регистрации по месту пребывания, причем как для субарендаторов, так и для самого арендатора», – предостерегает Махач Бижанов.

Что делать, если квартирный хозяин выявил факт сдачи его жилплощади в поднаем? Если раньше отношения с арендатором были ровными и безоблачными, имеет смысл поговорить с ним об изменении условий договора (о внесении соответствующих изменений в текст, о повышении арендной ставки, о составлении договора субаренды). Если же идти на подобный компромисс нет желания, придется обращаться в суд. «Данное обстоятельство (не подтвержденный договором факт субаренды без ведома хозяина квартиры. – Прим. ред.) без правильно оформленных отношений невозможно доказать каким-либо иным способом, кроме показаний свидетелей и соседей, а также самих субарендаторов и т. д. Иного способа не существует, – говорит Махач Бижанов. – Но для того, чтобы их показания имели хоть какую-то юридическую силу, необходимо в рамках того или иного судебного процесса, связанного с вопросом субаренды, вызвать их в суд и опросить в качестве свидетелей».

Источник: reportal.ru

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Справка! Понятие субаренды земли раскрыто в ст. 615 Гражданского Кодекса и в ст. 22 Земельного Кодекса.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

Использовать землю исключительно по назначению.
Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
Не передавать имущество в субаренду.
По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
Своевременно вносить оплату.
Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

культурно-исторических памятников;
редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

детальное описание территории;
кадастровый паспорт;
график внесения платежей за аренду;
технические паспорта расположенных на земле сооружений;
выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

акт приема-передачи земельного участка;
протокол разногласий;
протокол согласования разногласий;
дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

дата и место, в котором была заключена сделка;
идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
порядок внесения оплаты и реквизиты;
права и обязанности сторон;
санкции за пренебрежение условиями соглашения;
период действия договора;
порядок разрешения спорных ситуаций;
количество экземпляров договора;
подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка
Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

перепахивание;
выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

S – площадь надела;
C – установленная ставка;
K1 – личный коэффициент;
K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура?

Большинство отечественных предприятий обладают помещениями и участками земли, которые не задействуют в производственных целях. Чтобы сократить убытки за простой свободных квадратных метров, многие производственники практикуют сдачу их внаем на основании заключенных договоров. В свою очередь, арендаторы подобных помещений и земельных участков, стараясь покрыть свои расходы, сдают свободные площади, в так называемую субаренду.

По сути, составление такового вида соглашения довольно сложная процедура и непосвященный в нее тонкости человек может легко запутаться. Поэтому, чтобы иметь понимание о контракте субаренды, необходимо иметь определенные знания, состоящие из целого ряда понятий.

Общее определение соглашения субаренды

определенный вид правовых отношений

Субаренда — это определенный вид правовых отношений

Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды.

Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска. Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Без письменного оформления такая сделка по закону будет считаться не действительной, так как алгоритм передачи арендованного имущества в наем четко должен быть прописан в самом договоре аренды. Если такового нет, то должен быть составлен отдельный документ, где присутствует согласие собственника совершать подобные действия.

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду

Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества. Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения. В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Суть возможных рисков в контракте субаренды

Субаренда — это рисковая сделка

Субаренду также необходимо понимать, как сложную процедуру, наполненную многими рисками. Если взять и рассмотреть детально данный документ, то можно четко увидеть в его содержании множество плюсов и минусов. Стоит сразу отметить, что особенно в этом вопросе рискует владелец переданного в наем имущества.

Основной положительной стороной для контрагента является, что он не обязан согласовывать с собственником имущества, с кем собирается оформлять договор субаренды. То есть в своих действиях он имеет полную свободу. Но, для самого арендодателя таковая свобода действий является отрицательной стороной. Здесь плохо то, что он не будет ведать, кто будет хозяйничать с его собственностью.

Необходимо обратить внимание, что субаренда муниципального имущества возможна только после согласия местных властей. Для этого надобно пройти установленную процедуру, процесс которой состоит из согласований с руководителями местных структурных ведомств. Некоторые умельцы, не желая возится с бумагами и стоять в очередях под кабинетами местных чиновников, стараются обойти ее стороной.

Профессиональные юристы не рекомендуют заниматься махинациями в этом вопросе. Если откроются факты подобных действий, то больших неприятностей не избежать. Лучше потратить время на данную процедуру, чем получить в ответ испорченные договорные отношения с муниципальными органами власти, а также держать ответ перед законом.

Субаренда или покупка, что лучше? Ответ ищите в видеоматериале:

Процесс заключения контракта субаренды

Процедура оформления соглашения на субаренду имущества в основном заключается в получении согласия собственника на подобное действие. Об этом важном моменте никаким образом нельзя забывать. Только таким образом данный документ будет иметь полную легитимность.

Второй аспект этого процесса – это установление срока действительности соглашения субаренды. Здесь важно знать, что он не должен превышать времени легитимности арендного контракта. Если в документе найма заложена автоматическая пролонгация, то она может касаться и соглашения субаренды. Но в любом случае съемщик имущества не имеет права предоставить своему субарендатору больше времени на пользование, чем имеет сам.

В случае досрочного прекращения контракта по аренде, то и договорной документ субаренды теряет свою действительность. Также он будет считаться вне закона, когда будет установлен факт не легитимности основного договора по найму.

Оформление соглашения на субаренду земельного участка

Многие граждане интересуются вопросом, что такое субаренда земельного участка, и в чем заключается сущность ее образования. Эта проблема становится особенно актуальной, когда у второй стороны, или контрагента владельца, возникает нужда сдать землю внаем повторный раз, то есть в субаренду.

Статья 8, действующего Закона об аренде предусматривает таковую возможность. Здесь главным условием является – неизменность целевого предназначения земельного участка. Если назначение участка заключается в выращивании сельскохозяйственных культур, то при использовании в субаренде он не должен использоваться в ином направлении.

Для того, чтобы землей могла пользоваться третья особа по своему целевому применению, необходимо иметь согласие арендодателя, которое должно быть оформлено в письменном формате. В ином случае подобное действие будет недействительным. То есть, в подобной ситуации оформление контракта субаренды не возможно.

Налоговый кодекс России в пункте 288,6 статьи 288 устанавливает, что величина оплаты за субаренду земельного участка не должна превышать суммы, которую арендатор платит собственнику. Процедура внесения денежных средств за использование участка третьим лицом обязана, выполнятся в оговоренные в соглашении сроки. За не соблюдение части контракта по оплате за использование земли субарендатор отвечает перед контрагентом собственника.

На практике ни один владелец земельного надела не потерпит просрочки внесения платежей от субарендаторов, так как он сам обязан вовремя платить в местный бюджет.

Штрафные санкции из-за недобросовестности и разгильдяйства ни кому не нужны. Чтобы в действительности избежать подобных эксцессов, необходимо в первую очередь перед оформлением и утверждением контракта сделать проверку на вопрос репутации того лица, с которым предполагается сотрудничество. Стоит помнить, что безответственный субарендатор кроме боли ничего больше не принесет.

Передача в субаренду площади земли является довольно сложно процедурой. Исходя из этого, перед процедурой передачи ее в пользование третьему лицу необходимо подробно изучить все существующие на сегодняшний день нормы и правила. Такие знания помогут избежать множества подводных камней и неприятностей.

Рентабельность субаренды жилых помещений

Субаренда не может заключаться на срок, длиннее, чем аренда

В крупных городах и туристических центрах имеет развитие бизнес, когда производится сдача в наем жилых помещений по часовым тарифам, а также посуточно или на несколько дней. Подобные коммерческие действия будут иметь успех там, где присутствует большой командировочный контингент клиентов, так как большинство людей приезжая в чужой город отдают предпочтение съемным квартирам, чем гостиницам.

Что собой представляет субаренда жилых помещений, и в чем заключается рентабельность? Ответ на данный вопрос простой. Берутся в аренду сразу несколько пригодных для проживания жилых помещений и передаются в непродолжительный наем третьим лицам. Выгода здесь стопроцентная, если приравнивать ее к приоритетам долгосрочной сдачи квартир. В рассматриваемом поле коммерческой деятельности нужно соблюдать определенные правила:

Правило 1. Надобно выделить определенную сумму денег для покупки вещей, повышающих комфорт проживания. К ним обычно относятся микроволновая печь, холодильный агрегат, телевизор, устройство для подключения сети интернета и спальные принадлежности.
Правило 2. Обеспечивать постоянное наличие моющих средств и других средств бытовой химии. Здесь также важным является регулярная уборка в сдаваемых жильцам помещениях.

Подобные растраты, идущие на соблюдение указанных правил будут выглядеть незначительными издержками по сравнению с той прибылью, получаемой от субаренды жилых помещений на короткий срок. Здесь важно помнить, что рентабельность данного бизнеса будет во многом зависеть от активности поиска и привлечения субарендаторов. Довольный постоялец при следующей поездке обязательно вернется на то место, где комфортно было проживание.

[wpmfc_cab_ss]В большинстве случаев субаренда используется как самостоятельный бизнес. Это значит, что арендатор заключает с собственником здания или помещения договор аренды с правом передачи их в субаренду. Помещение может быть большим, также, как и здание. Арендатор разделяет их на меньшие с целью передачи в субаренду.

Арендатор платит арендную плату существенно меньшую (оптовую цену), чем за каждое помещение в отдельности. А в субаренду передает помещения по рыночным розничным ценам. В этом и состоит экономическая сущность бизнеса. Сама процедура заключения договоров субаренды ничем не отличается от заключения договора аренды. [/wpmfc_cab_ss]

Расскажите друзьям! Поделитесь с друзьями! Напишите об этом материале в социальной сети с помощью кнопок ниже. Большое спасибо! —>

Источник: juristpomog.com