Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.
Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.
Субаренда нежилого помещения
К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:
- склады;
- гаражи;
- цеха;
- офисы;
- залы и т.д.
Обратите внимание!
Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.
Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.
Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г. , налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.
Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.
Как я просадил ₽5000000 на субаренде коммерческой недвижимости
Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.
Вот какими полномочиями наделен арендатор:
- передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
- сдать объект полностью или частично в субаренду;
- передать или продать третьему лицу свои права.
Договор субаренды нежилого помещения
Этот документ составляется письменно. Необходимо согласие всех сторон. Если его удалось достичь, тогда собственник, арендатор и субарендатор ставят свои подписи под договором.
Сначала договор может быть предварительным, а когда все вопросы будут урегулированы, можно составить окончательный
Вот что должно входить в соглашение:
- информация о том, где расположено помещение (адрес);
- для каких целей предназначено это строение;
- общая площадь объекта;
- срок, на который заключается данный документ;
- порядок, сроки оплаты.
Иногда требуется приложить к типовому договору следующие документы:
- кадастровый паспорт;
- акт приемки/сдачи строения;
- свидетельство о госрегистрации нежилого помещения;
- протоколы разногласий и согласования этих разногласий.
Образец договора субаренды нежилого помещения
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Регистрация договора
Если этот документ заключается более чем на год, тогда нужно его зарегистрировать. Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.
Бизнес с нуля на субаренде коммерческих помещений за 2 месяца. Пошаговый план открытия!
Для госрегистрации нужны такие документы, как:
- договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
- документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
- решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
- доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.
Обратите внимание!
Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.
Бухгалтерский учет
Как превратить субаренду в прибыльный бизнес
Готовность арендаторов платить астрономические суммы за небольшие офисные помещения создает почву для развития нового вида коммерческой деятельности: субаренда все в большей степени напоминает полноценный бизнес.
http://www.tn.ru/img_out/galleries_elements/uploadcijjjq.jpg» hspace=»4″ width=»200″ align=»left» vspace=»4″ /=»»/>По оценкам аналитиков, на рынке недвижимости наблюдается острейший дефицит офисных помещений небольшой площади. В итоге арендаторы толпятся в очередях, а выводимые на рынок помещения улетают за считанные секунды… Но серьезным девелоперам такие арендаторы не интересны. Им подавай только крупные порции!
Тем временем, тысячи компаний, которым нужно арендовать от 50 до 200 квадратных метров, вынуждены ютиться в переделанных квартирах, суррогатных офисах в НИИ, подвалах жилых домов, заводских помещениях. И беда не в том, что бизнесмены не готовы платить. Просто достойного предложения на рынке либо нет вообще, либо сдаются такие офисы по астрономическим ценам.
— Спрос на небольшие помещения так высок, что позволяет арендодателям назначать неадекватные ставки аренды, — утверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Например, ставки на маленькие блоки в помещениях класса С, расположенных в удобном месте, могут быть сравнимы со ставками аренды на большие площади в БЦ класса А и составлять порядка 700–800 долларов за кв. м в год.
Притом что средняя ставка аренды для класса С — 250–350 долларов за кв. м в год. Ситуация, прямо скажем, нездоровая. Впрочем, вместо того чтобы страдать от дефицита небольших офисных площадей, на нем можно зарабатывать — с помощью субаренды.
Бизнес номер два
Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но что если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками? Получается дополнительный источник прибыли. «Если это не основная статья дохода, то бизнес на субаренде делать можно, — уверяет Алексей Иванов, генеральный директор «СканРиалти». — Но в качестве основной деятельности это довольно рискованный бизнес.
— В чистом виде подобное предпринимательство встречается редко и не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой, — полагает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости». — Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.
Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это уже трудно назвать бизнесом…
В свое время бизнес на субаренде существовал и активно развивался, вот только дело это было с сильным «душком». Так, чиновники сдавали находящиеся в их распоряжении площади по льготным ставкам, а не в меру находчивые арендаторы (зачастую снявшие их на не совсем законных основаниях) арендовали большие куски и пересдавали их в субаренду мелкой нарезкой. Однако, как говорит Сергей Лобкарев, сейчас власти более рационально стали использовать свое имущество и приблизили арендные ставки к рыночным, поэтому такая практика уходит в прошлое.
Особые центры
Отличительными особенностями многофункциональных бизнес-центров являются:
• Исключительное месторасположение, близость к историческому и деловому центру города.
• Соответствие международным критериям, предъявляемым к современным офисам класса А.
• В арендную ставку включено предоставление дополнительного набора услуг (меблированные офисы, информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально оборудованных переговорных комнат для проведения конференций, деловых встреч и семинаров).
• Размещение в подобных многофункциональных бизнес-центрах таких арендаторов, как фитнес-центр, кинотеатр, ресторан, представительства крупных авиакомпаний, компаний, оказывающих юридические услуги, обеспечивает наличие дополнительных услуг в ходе создания развитой инфраструктуры бизнес-центра.
• Возможность аренды небольшого офиса международного класса на срок от нескольких месяцев (что невозможно в современных деловых центрах класса А, в большинстве которых минимальный размер арендуемой площади составляет от 500 кв. м и срок аренды от пяти лет).
• Гибкость арендуемого пространства в условиях расширения или сокращения штата компании.
Комнаты вместо метров
Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Но не просто мелкой.
Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Соответственно, и система тарификации построена не на «метрах», а на стоимости рабочих мест. Стоимость услуг в компаниях не разглашают, объясняя это тем, что все зависит от их ассортимента, условий аренды, площади.
Впрочем, в компании «Регус» «Бизнес-журналу» сообщили, что 1 500 долларов за квадратный метр (в пересчете) — «неплохой бюджет». В то же время, в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. По всему выходит: бизнес не просто, а очень прибыльный. Разница в цене в два раза — лишнее тому доказательство.
Если у Millennium House и «Даев Плаза» в Москве всего по одному бизнес-центру, то у «Регуса» их уже целых три (несколько этажей в «Смоленском пассаже», в «Аврора Бизнес-Парк» и «Капитал Плаза»). И останавливаться на достигнутом компания не собирается: подобный формат бизнес-центров продолжает быть востребованным, особенно в центре столицы.
— Спрос на маленькие офисы класса А по-прежнему сконцентрирован в пределах центрального делового района, — рассказывает руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — То, что подобные бизнес-центры практически полностью заняты арендаторами, в условиях спроса, существенно превышающего предложение, обеспечивает сохранение высокого уровня арендных ставок в ближайшие два-три года.
А значит, на фоне дефицита офисной недвижимости запуск подобного бизнеса должен стать успешным. Даже в Москве. Что уж говорить о регионах, где спрос на такие офисы также сформирован, а нормального предложения нет. Только в Санкт-Петербурге недавно появился первый центр подобного формата: «Атриум» на Невском проспекте.
В регионах девелоперы, строящие первые крупные объекты, соответствующие мировым стандартам, предпочитают крупные формы. Возиться с множеством мелких арендаторов им неохота: спрос на крупные помещения полностью покрывает имеющееся предложение.
Субаренда в деталях
Объем инвестиций (на 2 000 кв. м ) — $650 000–850 000:
• аренда офиса — $240 000–300 000.
• ремонт и подготовка офиса к приему клиентов: $350 000–400 000.
• мебель — $40 000–50 000.
• закупка охранного оборудования — $20 000–30 000.
• установка телекоммуникационного оборудования — $5 000–10 000.
Арендуемая площадь: от 1 000 до 10 000 кв. м .
Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.
Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.
Ставка аренды: от $1 500 до $2 200 в качественных бизнес-центрах, и до $700–800 в менее престижных зданиях.
Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.
Арендаторы: представительства крупных международных компаний, выходящие с пилотными проектами, небольшие динамично развивающиеся предприятия, средний и отчасти малый бизнес; все компании, которым необходим небольшой по площади офис до 200 метров.
Суть бизнеса
Компания арендует большие площади в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов, за которыми дело не встанет. Причем, снимая большую площадь, арендатор может потребовать дисконт (как правило, небольшой) относительно средней рыночной цены.
В целом, в запуск подобного бизнеса при 2 000 метрах потребуется вложить около 650-850 тысяч долларов. Из них на аренду площадей (обычно с предоплатой за два-три месяца) уйдет 240–300 тысяч долларов (при условии, что ремонт и оборудование бизнес-центра до запуска будут проводиться также около трех месяцев).
На ремонт помещения и его переделку под мелкую нарезку потребуется еще 350–400 тысяч долларов, мебель — 40–50 тысяч долларов, закупка охранного оборудования — еще 20–30 тысяч долларов, установка телекоммуникационного оборудования — 5–10 тысяч долларов (при условии, что в помещении есть оптоволокно или оператор проводит его за свой счет). Ну и плюс реклама — в зависимости от особенностей и потребностей компании (достаточно ограничиться профильными изданиями и Интернетом). В среднем, наценка на арендную ставку в многофункциональных бизнес-центрах составляет от 40 до 80% по сравнению с аналогичными помещениями без дополнительных услуг. «Таким образом, доход от аренды будет составлять 130–150 тысяч долларов в месяц», — подсчитал эксперт. Следовательно, все первоначальные затраты в идеале окупятся уже за три-четыре месяца, а потом предпринимателю придется вносить лишь арендные платежи, нести эксплуатационные расходы и получать доход.
Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. Если просто пересдавать офисы, внеся в них необходимые улучшения, то это легче, проще и дешевле делать в офисах класса С. Публика здесь разношерстная и владельцы зданий больше ориентируются на стабильное получение дохода, нежели на поддержание имиджа зданий. С другой стороны, в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.
Как резать будем?
Каков минимум площадей, с которых можно начинать бизнес на субаренде? Если сделать «нарезку» по 20–30 кв. м, то можно начинать и с 500, но тогда получится не многофункциональный бизнес-центр, а дешевый муравейник. В современных офисных центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 1 000 кв. м . Наверное, для достижения максимального эффекта имеет смысл снять целый этаж, устроить там, например, отдельную зону ресепшен, а уже после этого «нарезать» имеющееся пространство на небольшие офисные блоки и пересдавать их субаренду. Тогда и противодействия со стороны собственника и других арендаторов будет меньше, а шансов на успех — больше.
Трудности пересдачи
На первый взгляд кажется, что это довольно просто. На самом деле сразу же возникает ряд проблем. «Основные трудности в общем и целом такие же, как и у обычных управляющих компаний: задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей», — рассказывает Константин Ковалев. Но есть и специфические проблемы.
Первая из них — арендодатель, согласие которого требуется для сдачи помещений в субаренду. «Снять большой офис, разбить его на мелкие части и сдавать их в субаренду можно, только если согласен собственник и это не противоречит основному договору аренды», — напоминает Сергей Лобкарев. Но даже если согласие есть, нужно учитывать, что основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании.
А значит, вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта. «Такой способ зарабатывания денег — палка о двух концах, он только на первый взгляд кажется выгодным, — предупреждает Алексей Иванов. — Во-первых, не всякий собственник разрешит сдавать помещения в субаренду, а во-вторых, это будут, скорее всего, офисы не самого высокого класса. В них подбор арендаторов (в нашем случае, субарендаторов) осуществляется хаотично и бесконтрольно. В БЦ более высокого класса стараются следить за составом «жильцов», его придется согласовывать». Выходом может стать аренда целого здания — тогда собственнику в принципе неважно, кто там будет сидеть: все коммерческие риски ложатся на субарендодателя.
Если концепция бизнес-центра предполагает оказание арендаторам дополнительных услуг, то это потребует найма новых, хорошо подготовленных сотрудников. «Концепция так называемых многофункциональных бизнес-центров предусматривает оказание арендаторам широкого набора различных дополнительных услуг и создание развитой инфраструктуры бизнес-центра. Все это требует соответствующей специализации и наличия квалифицированного персонала у компании, управляющей подобным бизнес-центром», — рассказывает Регина Лочмеле. «Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды», — добавляет Константин Ковалев. Но востребованы субарендаторами данные опции только в верхних сегментах рынка, где они действительно готовы за них платить. Если же бизнес запускается в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, то никакие дополнительные услуги не будут нужны.
— Арендаторы с низким бюджетом в дополнительных услугах чаще всего не нуждаются. Их задача — снять как можно больше за как можно меньшие деньги, поэтому в этих случаях заработать можно только на разнице оптовой и розничной ставок аренды (то есть порядка 10–20%), — продолжает Ковалев.
— Наиболее выгодно организовывать подобный бизнес в секторе офисных помещений класса А, где и ставки аренды более высоки, и вероятность того, что арендаторы воспользуются дополнительными услугами значительно выше, — говорит руководитель отдела исследований компании Praedium Ольга Кисарина.
Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу. Конечно, можно попробовать заниматься только субарендой, но за результат не ручаемся.
Порядок действий
Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:
• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.
• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.
• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.
• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.
• Установить систему автоматического контроля доступа.
• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.
• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.
• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.
• Организовать хорошую службу ресепшен.
• Нанять адекватного управляющего.
На этом стартовые инвестиции могут закончиться. По нашему опыту, остальные дополнительные услуги не пользуются большим спросом. Они повышают общую привлекательность бизнес-центра, но не всегда востребованы.
Источник: bishelp.ru
Офисный переворот. Ошибки и лайфхаки субаренды коммерческой недвижимости
В начале 2021 года прогноз большинства экспертов для офисного рынка был не очень благоприятным: спрос ожидался довольно низким из-за пока ещё активно практикуемого удалённого формата работы, уровень вакансии площадей, наоборот, был высоким. Но ожидания пессимистов не подтвердились — рынок сейчас более чем активный: если зимой уровень вакансии составлял 12%, то по итогам первого полугодия он снизился до 10%. Сумма сделок аренды и продажи в первом полугодии составила 961 000 м², что на 28% выше аналогичного показателя прошлого года. Любопытно, что такая активность не результат отложенного спроса, просто некоторые компании (в основном из IT-сферы, e-commerce, госструктуры) действительно выросли, и им стало нужно больше помещений.
Свою роль сыграл и низкий показатель ввода новых качественных офисных площадей — они оказались в дефиците. Кроме того, многие компании оставили своих сотрудников полностью или частично на удалёнке (в некоторой степени пессимистичный прогноз всё же реализовался). В результате возник тренд: арендаторы стали сдавать часть площадей в субаренду. С начала года объём таких сделок достиг 80 000 м², и сейчас подобных предложений осталось очень мало, всё разобрали. Среди наиболее ярких примеров: 6000 м², предлагаемые в субаренду KPMG, в Москва-Сити, 5000 м² — Pepsi, и 2000 м² — Revolut в Белых Садах.
При этом арендные ставки растут, хотя и в пределах индексации, особенно это заметно по объектам класса А.
Основные ошибки
Частая ошибка арендатора, выходящего на сделку без консультанта, — подписание договоры на долгий срок без права выхода из него до определённой даты. Собственно, это и является основной причиной возникновения самого рынка субаренды: арендаторы просто не могут досрочно выйти из договора, поэтому вынуждены искать способы оптимизировать лишние траты.
Вполне вероятна ситуация, когда арендатор, определив свои потребности, решит, что, например, через год лишние сегодня площади могут ему вновь понадобиться, тогда имеет смысл подписывать договор с субарендатором на 11 месяцев. Таким образом будет решена задача по оптимизации сегодняшних затрат, но при этом процесс будет устроен удобным для арендатора способом.
Есть и другой сценарий — более распространённый. Арендатор понимает, что лишние площади не понадобятся ему и в будущем, поэтому идёт более прямым путём: находит субарендатора, приводит его к собственнику здания, и, если им удаётся договориться, происходит переуступка.
Переуступка является наиболее оптимальным вариантом (так, кстати, как раз договорилась корпорация Pepsi с собственником относительно площадей, которые стали компании не нужны). Это развязывает руки арендодателю, облегчая груз финансовой ответственности первого арендатора, который либо столкнулся с изменением обстоятельств, либо изначально неверно оценил свои потребности. Собственник же, скорее всего, получит за те же деньги дополнительного арендатора — для него принципиально ничего не изменится. По нашему опыту, собственники сейчас обычно гибки: им и правда выгоднее посадить на свободные площади второго арендатора, чем довести до банкротства первого.
Второе, о чём стоит помнить перед тем, как совершать какие-то действия по субаренде: решение о сдаче излишков площадей арендатор должен обсудить с собственником, в том числе следует проговорить предполагаемую стоимость субаренды. Есть вероятность, что арендатор, сдавая метры по сниженной цене, может стать конкурентом собственнику, сдающему в том же здании другие площади.
Архиважный вопрос здесь — размер арендной ставки. Особенно сложно он решается при наличии многолетнего договора: если ставка не менялась много лет, то даже с учётом индексации текущий арендатор может платить по ставке ниже рынка. Таких помещений довольно много, и они, естественно, очень востребованы. Но если речь заходит о переуступке или особенно о сдаче излишков площадей в субаренду, то обязательно надо обсудить цену вопроса с собственником. Иногда арендатору приходится доплачивать: он подписывает дополнительное соглашение о выходе из лишних метров за определённую сумму — получаются своего рода штрафные санкции, которые одновременно становятся скидкой для нового арендатора.
Договор и потребности
Составляя идеальный договор, арендатор и собственник могут заранее обсудить и прописать возможность субаренды, можно даже прописать параметры потенциального субарендатора (иногда в числе этих параметров — финансовые показатели, доказывающие стабильность и качество компании). Так у собственника будет меньше манёвров для отказа при возникновении соответствующей ситуации.
Наконец, необходимо максимально точно рассчитать собственные потребности. Решение о сокращении офисных площадей должно быть досконально продумано, нужно постараться предусмотреть развитие разнообразных потенциальных рисков: кризис-менеджер может площадь сократить, а практика покажет, что сотрудники всё же нужны. Или руководство решило перевести на удалёнку 70% сотрудников, а часть из них не может работать из дома: условия не позволяют, нужно рабочее место. Или неверно просчитали ротацию сотрудников, когда составляли график попеременной офисной работы.
Самое главное, что важно понимать: все ситуации индивидуальны и общего рецепта нет — у одного и того же собственника в одном и том же здании могут быть совершенно разные договоры с разными арендаторами.
Источник: sber.pro
