Российское законодательство позволяет передавать коммерческие помещения в аренду третьим лицам, чем активно пользуются наши соотечественники для получения пассивного дохода. Называется такая передача уже арендованной нежилой недвижимости субарендой.
Но одного желания арендатора заработать на снимаемой им коммерческой площади недостаточно – необходимо задокументированное согласие владельца. А еще субаренда подразумевает составление особого договора, в котором должно быть учтено множество нюансов. Регулируется субаренда ст. 618, 660 Гражданского кодекса, а согласно абз.3 ч.2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Звучит слишком сложно? На деле, разобраться во всех деталях вполне реально (особенно, если проконсультироваться со специалистами), также как и подготовить необходимые документы. Это позволит без рисков получать прибыль от сдачи объектов коммерческой недвижимости, собственником которой вы не являетесь. В этой статье мы расскажем об основных моментах, которые стоит учесть, оформляя и подписывая договор субаренды.
Бизнес с нуля на субаренде коммерческих помещений за 2 месяца. Пошаговый план открытия!
Что сдавать в субаренду, и кому можно это делать
Практически любую коммерческую недвижимость, будь то офис, складское или торговое помещение, можно сдать в субаренду. Но есть ряд исключений, среди них:
- земельные участки, располагающиеся в особых экономических зонах;
- государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду в результате торгов;
- земельные участки, включенные в перечень государственного и муниципального имущества, переданные субъектам малого и среднего бизнеса;
- объекты, для которых первоначальным договором аренды сдача в субаренду запрещена.
Как видите, ограничений не так уж много, а значит, есть довольно широкий выбор вариантов для сдачи в субаренду третьим лицам. Теперь давайте обсудим, кто может сдавать в субаренду бизнес-площади.
Некоторые компании, а иногда даже физические лица делают на субаренде бизнес. Юр.лицам стоит здесь учитывать, что они будут платить на доходы с такой деятельности НДС в размере 18%. А физ.лицам для сдачи объектов нежилой недвижимости, не принадлежащих им, придется оформить ИП.
Съем и сдача недвижимости в субаренду: важные условия
Как мы говорили ранее, обязательным условием, делающим сдачу недвижимости в субаренду возможной, это письменное согласие собственника объекта (в соответствии со ст. 615 ГК РФ.). Иногда это может быть гарантийное письмо от владельца, иногда согласие уже прописано непосредственно в договоре субаренды.
Как в самом договоре, так и в согласии может также быть указано, под какие конкретно цели (виды бизнеса) площадь может быть сдана и на какой срок. Кстати, о временных рамках: еще одним обязательным моментом является тот факт, что срок договора субаренды ни при каких обстоятельствах не может превышать срока аренды помещения.
Может возникнуть вопрос о необходимости регистрации договора субаренды в Росреестре (по аналогии с регистрацией договора аренды). Здесь стоит отметить, что договор, который не превышает по срокам одного года, регистрации в Росреестре не требует. Часть экспертов придерживается мнения, что при пролонгации договора повторная регистрация в Росреестре не требуется. Но есть и те, кто советует для подстраховки каждый раз заключать новый договор.
Особенности договора субаренды
Этот вопрос одинаково важен как для конечного арендатора, так и для самого субарендодателя (а в отдельных случаях, и для собственника). Помимо уже упомянутых нюансов, стоит обратить внимание на:
- Описание объекта. Здесь важна каждая деталь: кадастровый номер, фактический адрес, площадь, количество комнат и другие параметры, которые содержатся в выписке из ЕГРН. Если этих данных не будет, договор будет считаться недействительным.Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
- Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
- Размер и порядок оплаты, как и возможность повышения стоимости аренды, должны быть четко прописаны в договоре. Размер арендной платы, как правило, может увеличиваться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Однако ст. 614 ГК позволяет прописывать в договоре более частую периодичность изменения цены, а также возможность субарендодателя менять ее в одностороннем порядке.
- Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно как со стороны конечного арендатора, так и со стороны субарендодателя. Ст. 619 и 620 ГК РФ распространяются и на субаренду.
- Обслуживание помещения обычно ложится на плечи конечного арендатора. Но случается, что в договоре субаренды указывается, что некоторые услуги включены в арендную плату. Например, уборка, коммунальные платежи, вывоз мусора, телекоммуникации, охрана и др. Нужно понимать, что это может увеличивать размер арендной платы. Капитальный ремонт же чаще всего осуществляется субарендодателем (или арендодателем). Но всегда в договоре можно предусмотреть иные условия: всё зависит от гибкости сторон.
- Регистрация юридического адреса. Если Вам необходимо зарегистрировать арендуемый офис в качестве юридического адреса компании, необходимо:
- убедиться, что адрес в договоре прописан с указанием конкретного номера офиса;
- еще раз проверить наличие согласия собственника (гарантийного письма)на сдачу помещения в субаренду;
- запросить через субарендодателя выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на указанное помещение;
- подписать акт приема-передачи помещения.
Эти документы понадобятся при регистрации юридического адреса в ЕГРЮЛ. Помните, что юридический адрес, не соответствующий фактическому, может привести к штрафу от налоговых органов в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Кроме того, если не зарегистрировать бизнес по действительному месту нахождения, корреспонденция будет по-прежнему приходить по адресу из ЕГРЮЛ. Это может повлечь исключение из реестра.
Это, безусловно, неполный список того, что нужно учесть как при составлении, так и при подписании договора субаренды. Но главные особенности мы постарались раскрыть. А если у вас остались вопросы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией: у юристов нашего Бюро большой опыт согласования условий по аренде и субаренде помещений. Вне зависимости от того, является наш клиент субарендатором или субарендодателем, мы всегда готовы защищать его интересы.
Еще больше полезной информации о юридической стороне ведения бизнеса, полезные советы для предпринимателей и последние новости из мира права и экономики в нашем telegram-канале.
Источник: vc.ru
Субаренда в условиях кризиса: быть или не быть?
На рынке недвижимости уже довольно давно наблюдается огромный спрос на аренду мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров) и фактически абсолютное отсутствие цивилизованного предложения. Если предложение и появляется, то зачастую такие офисы сдаются по астрономическим ценам, намного превышающим стоимость аренды крупного офиса.
Для многих компаний сейчас пришло время пересмотреть свои расходы, в том числе и на аренду помещений. Посмотрите критически на занимаемую площадь и излишки площадей, которые имеются или появляются при грамотной организации рабочего пространства. А это для компании из 100 человек может быть около 1 млн рублей в месяц. Субаренда позволит повысить благополучие компании без лишних расходов на переезд в новый офис, без выматывающих переговоров с собственником.
Компания ILM, консультант на рынке коммерческой недвижимости, имеет в своей практике множество примеров успешной сдачи помещений в субаренду. Совсем недавно были сданы достаточно большие помещение Siemens, помещения KPMG в Башне на Набережной, помещение Mazda. Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM утверждает, что этот вид аренды только набирает обороты в России.
Конечно, в субаренде тоже есть свои нюансы и подводные камни, как и в любом другом бизнесе. Например, не каждая компания по своей политике может пускать к себе сторонние компании, не каждое помещение можно огородить или выделить.
Раньше чиновники, директора и завхозы сдавали в мелкую аренду пыльные площади своих ветхих владений – доставшимся им от советской власти и добросовестно клали эти деньги себе в карман. Площади сдавались по льготным ценам и своим людям. Но в последние время и эти крепкие хозяйственники перешли на рыночные отношения, капитализм берет свое. Они стали торговать своими ветхими площадями за те же астрономические деньги, и как следствие, спрос упал.
На дефиците небольших офисных площадей можно заработать цивилизованно, строя далёкий от вышеописанного бизнес субаренды.
Представители цивилизованной субаренды сдают не квадратные метры, как было принято всегда, а рабочие места (или комнаты).
2 способа устроить свой бизнес субаренды:
Первый, это когда Вы арендуете очень большой кусок площади у арендатора, который остаётся с Вами в том же помещении. У этого пути есть сложности: во-первых, тот, кто в помещении главный, должен быть согласен на то, что Вы станете дробить этот кусок и пересдавать его другим людям. Во-вторых, он не захочет видеть у себя под крышей некоторых людей и поэтому будет вмешиваться в каждый договор, который Вы будете заключать с предполагаемыми мини-арендаторами. Но если Большого Хозяина будет всё устраивать, то у такого пути больше минусов нет.
Второй способ – это взять в аренду всё здание и остаться там временным хозяином самому. Люди, которые сдают помещение целиком Вам на откуп, обычно не интересуются деталями Ваших дел – все риски несёте Вы.
Однако и в том, и в другом случае в заключаемом Вами договоре первоначальной крупной аренды должна быть прописана строчка о том, что Вы собираетесь это здание нарезать на мини-офисы и пересдавать субарендаторам.
Что же требуется от Вас для организации бизнеса на субаренде:
1. Перестроить помещение так, чтобы оно оказалось разбитым на мелкие офисы.
2. Это подразумевает и ремонт с применением износоустойчивых материалов.
3. Оборудование двух-трёх хороших переговорных комнат.
4. Оборудование входа в бизнес-центр, стоянки автотранспорта.
5. Установка системы автоматического контроля доступа.
6. Проведение оптоволокна, телекоммуникаций, Интернета и современной телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова.
7. Вы должны заключить договор с охранным агентством.
8. Ещё на стадии ремонта спроектировать место под ресепшн и подыскать туда служащих, адекватных Вашим требованиям.
9. Найти управляющего.
Как говорят игроки этого рынка, всё остальное – т.е. другие, дополнительные требования к помещению всегда приветствуются, но иногда бывают совершенно излишни. Выше перечислено только самое необходимое, без чего нельзя жить. Но, может быть, стоит включить в список своих жизненно необходимых обязанностей ещё и хорошую корпоративную столовую, доработать дизайн сдаваемых помещений, озаботиться вопросом кондиционирования и прочих бытовых нужд.
Субаренда будет актуальной всегда, ведь каждая компания – это живой организм, а идеальных размеров помещения не бывает, когда бурно развиваются рынки и технологии. У каких-то компаний на рынке будут излишки площадей, и какие-то другие компании всегда будут хотеть арендовать интересное помещение.
Каждая вторая крупная компания заграницей работает с субарендой, это уже устоявшаяся практика. А текущая ситуация в России сделала рынок аренды агрессивнее и жестче за счет того, что арендаторы сильно урезают расходы.
Огромный спрос на небольшие площади, предлагаемые в субаренду, в совокупности с текущей ситуацией, когда при критическом подходе менеджмента все больше выделяются не рационально используемые и свободные площади, заставляет рынок субаренды развиваться быстрее.
Источник: amo.ru
Субаренда: бизнес на аренде помещений и их сдаче 0
В наше время сдача в аренду офисных помещений, квартир, торговых павильонов, является довольно прибыльным бизнесом, благодаря которому многие люди зарабатывают неплохие деньги. Хотя это и не всегда выгоднее, чем получать дивиденды от облигаций, но зато и не так рискованно. Выгоднее сдавать в аренду торговые площади, но для этого нужно быть их собственником. Но даже не являясь собственником, сдаваемого помещения, можно заработать при помощи субаренды.
Что означает субаренда?
Субаренда — это бизнес на аренде помещений и их последующей сдаче в аренду. Для этого нужно найти удачное предложение по аренде на большой срок и заключить договор с собственником, в котором он разрешит сдавать площадь в субаренду третьим лицам. Например вы сняли жилье за 6000 рублей, сделали там небольшой ремонт и обставили недорогой мебелью, то теперь вы свободно можете сдавать его за 12000 рублей. Но в данном случае, чтобы вложения окупились, нужно искать долгосрочную аренду.
Нужно быть уверенным в арендаторе, чтобы он не разорвал с вами договор. Чтобы риск был минимальным, можно сделать ремонт за совместные деньги, но своими силами.
Можно снять в аренду большой ангар или склад, переоборудовать его в мастерскую и сдавать ее два раза дороже. Оборудование при любой непредвиденной ситуации остается вашим и даже если арендатор разорвет договор, можно просто поменять место аренды.
При минимальном вложении, но достаточно большом риске, благодаря субаренде можно зарабатывать большие деньги.
Для заключения выгодных сделок, нужно иметь много выгодных вариантов и вести переговоры с собственниками помещений. В партнеры лучше брать не алчных людей, в которых нету предпринимательской жилки. Идеально подойдет партнер, которому вы будете полностью доверять и сможете делиться с ним своим энтузиазмом.
Если у вас есть чувство, что вы сможете зарабатывать на субаренде, то можно смело брать кредит в банке, для начала своего бизнеса.
Как начать работать с квартирами
Основная ваша задача здесь — это поиск подходящей квартиры, которая сдается в долгосрочную аренду. Лучше всего будет, если вы подыщите квартиру в центре города, недалеко от вокзала, аэропорта или метро. Удобство транспортной развязки будет по достоинству оценено вашими потенциальными клиентами – работниками в командировках, туристами, влюблёнными, желающими уединиться на какое-то время.
Самым оптимальным и получившим наибольшую популярность является вариант для сдачи в субаренду однокомнатной квартиры в хорошем состоянии, с необходимой мебелью и бытовой техникой. Вы должны изначально договориться с хозяином квартиры о субаренде и отразить данный факт в договоре. Безусловно, что этот факт подойдёт не для каждого собственника, но аргументированный разговор и достойная ежемесячная оплата могут сильно изменить его мнение. А если собственник квартиры ваш знакомый или родственник, то переговоры можно завершить с выгодой для обеих сторон. Согласие же постороннего человека будет зависеть от вашего ораторского искусства и финансовой заинтересованности владельца квартиры.
Ответственность клиентов
Факт заключения договора с клиентами поможет избежать вам множество неприятных ситуаций. Всегда трудно сказать, когда именно может возникнуть конфликт, который требует цивилизованного подхода к его решению, поэтому пункты договора должны быть составлены таким образом, что бы все спорные ситуации были предусмотрены заранее. Для наиболее грамотного составления договора, можно даже обратиться за помощью к юристу. Документальное оформление юридических отношений всегда предостережет клиентов от противоправных действий в арендуемой квартире, а так же избавит вас от необходимости компенсации убытков хозяину квартиры из своей прибыли.
Подсчёт прибыли
В крупных городах с большим числом населения, стоимость долгосрочной аренды составляет примерно от 15 тыс. рублей, в то время как посуточная сдача жилья в аренду может приносить доход от 1 тыс. рублей за одни сутки, в то время как средний номер в гостинице стоит от 1,5 тыс. рублей в сутки. То есть аренда квартиры куда более привлекательный вариант для человека в командировке или же просто туриста. Но при этом не стоит упускать из виду, что жилье должно оставаться всегда в чистом и ухоженном виде, а постельное белье – тщательно выстирано. Безусловно, довольно проблематично находить арендаторов на каждый день, но даже с учетом простоев квартиры можно получать неплохой ежемесячный доход от 20 тыс. рублей, 10 тыс. из которых уйдут на оплату аренды владельцу, а остальное будет вашей чистой прибылью.
Поиск клиентов
Один из самых верных и проверенных способов найти постоянных арендаторов для квартиры в субаренде – это банальная расклейка объявлений, которая является испытанным и действенным способом рекламы ваших услуг. Максимально эффективно работает реклама, расклеенная вблизи вокзала и аэропорта. Кроме того, работает и подача объявлений в печатные издания и работа с агентствами по недвижимости. Во втором случае вы вовсе не затрачиваетесь на рекламу, так как эти расходы возлагаются на субарендатора квартиры.
При посуточной сдаче вам необходимо добавить квартиру в системы онлайн-бронирования Booking.com, Tripadvisor, Ostrovok.ru, Hotels.com. За их услуги вам придется платить, к примеру, на Букинге 15% за оплаченное бронирование.
Источник: moybiznes.org
