Местоположение офисного центра является наиболее существенным фактором, на основе которого формируется арендная ставка. В свою очередь фактор местоположения формируется на основе нескольких основополагающих факторов:
— близость к центру города и к центрам деловой активности;
— транспортная инфраструктура;
— престижность окружения.
Местоположение бизнес-центра — это та данность, на которую собственник объекта практически не может влиять. Поэтому для собственника очень важно заблаговременно изучить все «плюсы» и «минусы», а главное, перспективы территории, на которой он собирается создавать подобный объект. От местоположения будет зависеть приемлемый уровень отделки будущего бизнес-центра. Следует учитывать, что характеристики и значимость этого фактора со временем меняются. Например, строительство станции метрополитена недалеко от здания может привести к улучшению местоположения этого объекта и к повышению арендной ставки в бизнес-центре, рас положенном в этом здании.
Удобное расположение БЦ НАГАТИНСКИЙ
Напротив, уплотнительная застройка территории, ухудшающая подъезды к зданию и вид из окон, или появление вблизи объекта управления иного объекта, ухудшающего инфраструктуру района (например, общежития ПТУ), может снизить арендную ставку.
Своевременное определение перспектив той или иной территории позволяет повысить доходность инвестиций. При определении плана повышения арендной ставки на ближайшие годы необходимо учитывать планируемые изменения внешнего окружения и перспектив района. Однако следует учитывать, что текущая арендная ставка должна устанавливаться сообразно настоящему моменту — без учета будущих улучшений.
При прочих равных условиях хорошее местоположение способно увеличить уровень арендной ставки бизнес-центра на 10—30%.
Близость к центру города и центрам деловой активности
На размер арендной ставки влияют такие характеристики объекта, как:
— близость к историческому центру города;
— близость к центрам деловой активности;
— близость к крупным транспортным узлам — аэропортам, вокзалам и т. д.
Положение здания по отношению к центру города определяет уровень бизнес-центра. �?мея объект инвестиций в самом выгодном месте, собственник получит максимальную доходность, если выполнит там дорогую, качественную отделку. Например, сегодня в Санкт-Петербурге для строительства престижного офисного здания необходимо, что бы от этого здания до центра города можно было бы добраться максимум за двадцать минут на автомобиле. Это означает, что на данном этапе развития рынка собственнику нет смысла создавать объект с отделкой, коммуникацией и инженерией класса «А» в получасе езды от центра города. Надо понимать, что быстро возместить затраты на отделку такого здания за счет арендной платы не получится: на получасовом расстоянии от исторического центра арендная ставка объективно не может соответствовать ставке класса «А». Компании пока что не готовы платить за помещения вдали от центра большие деньги, даже при наличии дорогостоящей отделки и инженерии.
РЕКЛАМНЫЙ РОЛИК НАШЕГО БИЗНЕС ЦЕНТРА
Однако здесь надо отметить, что постепенно взгляды на местоположение здания меняются. Например, в 90-х годах в Петербурге наиболее высоко оценивалось местоположение зоны 10-минутной доступности от центра Невского проспекта. С развитием рынка происходит снижение предложения в центре, но в то же время улучшается транспортная доступность окраин, и создаются новые зоны деловой активности. Сейчас процесс расширения престижной части города продолжается.
Необходимо также учитывать появление новых центров притяжения. За границей существуют успешные проекты создания деловых зон вдали от исторического центра городов.
В России примерами формирования новых деловых зон может служить «Большой Сити» в Москве.
Еще одним примером развития деловой зоны является Сити на Выборгской стороне в Санкт-Петербурге. С советских времен на территории Выборгской стороны располагались многочисленные заводы и фабрики.
В Петербурге можно назвать и другие зоны, которые сейчас не являются престижными, однако, скорее всего, в ближайшее время будут развиваться как деловые. Например, зона Лиговского проспекта вблизи Обводного канала. �?сторически в этой зоне находились промышленные предприятия, которые сейчас перемещаются в более удобные зоны на окраинах города. Удобное расположение данной зоны по отношению к центру города вызывает интерес инвесторов, готовых вкладывать в торговую и офисную недвижимость. «Пионером» этой зоны стал ТЦ «Плато» (сейчас на его месте находится гипермаркет «Рамстор»).
Таким образом, фактор близости к историческому цен тру постепенно утрачивает свое значение: более важным для бизнес-центра становится нахождение в зонах дело вой активности.
Транспортная инфраструктура
На арендную ставку влияют такие факторы, как:
— близость к транспортным магистралям;
— близость к пешеходным зонам;
— удобные подъездные пути;
— характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;
— наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;
— пешеходная доступность (хорошая пешеходная доступность для Петербурга — наличие станции метрополитена в 10 — 15 минутах ходьбы);
— транспортная доступность до центра города (на общественном транспорте, на автомобиле);
— интенсивность транспортных и пешеходных потоков;
— наличие парковки/паркинга;
— отсутствие одностороннего движения и запретов на по ворот или разворот;
— другое.
В отличие от торгового центра, для которого наиболее важным фактором является проходимость (близость к людским потокам), для бизнес-центра гораздо важнее транспортная доступность.
Основная работа по обеспечению транспортной доступности района выполняется городскими властями. Вот почему для развития делового центра так важна активная помощь городской администрации.
Престижность окружения
На стоимость аренды влияют такие факторы, как:
— престижность района и конкретной улицы (известность, историческая и архитектурная привлекательность);
— архитектурная однородность окружения;
— состояние и репутация ближайших объектов;
— благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);
— инфраструктура района (наличие аптек, магазинов, в том числе супермаркетов, гипермаркетов, а также торговых центров; наличие и удобство предприятий сферы услуг, в том числе кафе и ресторанов, салонов красоты, спортивных и фитнес-центров, культурно-развлекательных центров и т. д.);
— близость к паркам, садам, скверам и т. д.;
— зона градостроительной ценности;
— доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материалов, продаж и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т. п.);
— социальное окружение (жители микрорайона, соседние организации, их сотрудники и т. д.).
Архитектурная однородность района определяется окружением, в котором находится или будет находиться офисное здание. Так, бизнес-центр высокого класса не может соседствовать с «хрущевками». Специалисты управляющей компании Весаr приводят в пример здание Н�?�? урбанистики (Санкт-Петербург) — образец советского индустриального стиля.
Тем не менее бывают случаи, когда новый объект становится доминантой ранее не слишком престижного микрорайона, и вокруг него формируется деловая зона, по являются магазины, кафе, объекты сферы услуг и т. д. Впрочем, способность к формированию центра притяжения скорее свойственна торговым центрам или много функциональным центрам с торговой функцией — на пример, торгово-офисным комплексам. Наглядная демонстрация формирования такой зоны показана в ниже следующем примере.
Источник: www.top-ocenka.com
Как найти идеальный офис под свой бизнес и сэкономить: правила выбора помещения, тренды и советы архитектора
Архитектор, основатель дизайн-бюро «ARCHWOOD»
Несмотря на то, что офисы пустеют, бизнес-центры снижают стоимость аренды, а многие онлайн-стартапы изначально выстраивают бизнес-процессы под дистанционное взаимодействие команды, для большинства компаний ежедневная личная коммуникация сотрудников — необходимая часть работы.
Если вашему бизнесу нужен офис, сразу встает ряд вопросов, связанных с выбором помещения, которое оптимально подходит вашему типу компании. И это не только расположение бизнес-центра и стоимость аренды, но и организация внутренней жизни офиса, которая будет эффективно работать именно в вашей ситуации.
Как выбрать правильное помещение? Какая площадь нужна? Стоит ли следовать модным трендам организации офисных пространств или ориентироваться исключительно на сложившиеся в вашей компании традиции и внутреннюю культуру? И, наконец, как эффективно организовать пространство, чтобы все сотрудники чувствовали себя комфортно, а задачи решались максимально быстро?
Мировой опыт и тренды. Офис — отражение философии компании
Уже долгое время офисами мечты считаются штаб-квартиры компании Google, за которой подтянулись и другие IT-корпорации. Они одними из первых опробовали свободный формат, в котором сотрудники могут законно отвлечься от работы, например, почитать литературу в зоне отдыха или позаниматься йогой в рабочее время в оборудованном спортзале.
Конечно, не все руководители готовы позволить своим сотрудникам «шататься» по офису, тем не менее многие компании, такие как «Яндекс», «Тинькофф-банк» и даже Сбербанк уходят от утилитарного рабочего пространства. Теперь их бэк-офисы — это часть экосистемы и философии компании. Многие молодые сотрудники хотят работать не только в конкретной компании, но и в конкретном офисе.
Понятно, что это делается не просто так. Более свободный формат офиса позволяет стереть рамки между рабочим и личным временем сотрудника. Он попадает в комфортную, но управляемую среду, в которой чувствует себя достаточно свободно, проводя намного больше времени в офисе, больше общаясь с коллегами. Открытое общение помогает сделать каждого сотрудника — от стажера до руководителя — более доступным, поэтому рабочие задачи решаются быстрее и эффективнее.
Безусловно, такой подход годится не для всех бизнесов, поэтому важно понимать свои задачи, прежде чем следовать трендам.
Как выбрать подходящее помещение под ваш тип компании
Прежде чем рассматривать конкретное помещение, важно определить общий принцип рассадки сотрудников, который будет соответствовать вашей системе работы и корпоративной культуре.
Это может быть кабинетный тип, открытая рассадка в общем зале или смешанная, где у руководителей и некоторых сотрудников есть кабинеты, а часть коллектива сидит вместе, объединенная в рабочие группы или отделы.
Большинство бизнес-центров заранее диктует определенный формат рассадки. Например, в старых зданиях коридорного типа сложнее, а иногда и невозможно сделать единое современное офисное пространство. В отличие от помещений в новых бизнес-центрах, которые изначально рассчитаны на открытую рассадку и позволяют объединить в одном зале и 30, и 300 человек.
Если вы уверены, что ваши сотрудники должны находиться в общем пространстве для постоянной коммуникации, помещение должно иметь хорошую естественную освещенность, несколько запасных выходов, возможность создания вентиляционной и шумопоглощающей систем.
При выборе бизнес-центра учитывайте также доступ и подход к офису для сотрудников и клиентов. Никто не откажется от удобной пропускной системы, пешей доступности от метро и бесплатной парковки.
Совет. Нужно составить список всех отделов и сотрудников, продумать логику их перемещения и взаимодействия друг с другом. Рабочие группы, которые чаще всего контактируют друг с другом, должны находиться рядом.
Кому из сотрудников или какому отделу нужно отдельное помещение, а кто будет находиться в общем пространстве? Кто всегда должен быть в центре событий, а кого можно расположить в дальней части? Здесь в первую очередь нужно смотреть на частоту взаимодействия. Например, отдел продаж находится ближе к центру офиса, а IT-специалисты — в дальней части (или наоборот).
Даже если предполагается открытая планировка, части работников иногда выделяется изолированное место, например, специалисту по HR, юристу или отделу бухгалтерии, так как их работа предполагает хранение документов, которые не должны быть доступны посторонним. Если все сотрудники находятся в общем пространстве, для документов необходимо организовать отдельное хранилище.
Офис «на вырост»
Грамотное планирование офиса должно учитывать возможность сокращения или расширения штата без переезда в новое помещение. Если вы планируете расширять компанию, учтите, что в нужный момент свободного офиса рядом может не оказаться и придется переезжать и делать ремонт с нуля.
Совет. Многие компании арендуют или выкупают чуть большие помещения, чем им нужно, и временно выделяют резервную площадь под один-два компактных офиса, которые можно сдать в аренду, а при необходимости расширить собственное пространство.
Этот же подход работает при сокращении штата. Вы сможете выделить из своего большого помещения лишнюю площадь и сдать ее в аренду под изолированный офис или коворкинг. В этом случае важно сразу определить подходящий сектор, как правило, дальний, предусмотреть возможность возведения перегородки и организации отдельного входа. Не стоит располагать на этой площади принципиально важные зоны.
Как рассчитать площадь
По существующим нормам площадь, положенная на одного сотрудника, работающего за компьютером, составляет в среднем от 4,5 до 6 м². Естественно, это очень условная цифра, которая не дает представления о необходимой площади всего офиса.
Во-первых, нужно учитывать показатели эргономики, расстояния между рабочими местами и проходами.
Во-вторых, площадь офиса включает не только рабочее пространство, но и зоны хранения, ожидания для клиентов, отдыха, входную группу, переговорные, гардеробные, серверную, кухню и т. д. Потому нужно определить все необходимые зоны или помещения офиса, логику их расположения друг относительно друга, пути перемещения сотрудников, необходимую освещенность и ориентировочные площади.
После этого продумываются расположение и количество элементов, предназначенных для обслуживания работы офиса: ящики для внутренней почты, кулеры, островки с оргтехникой, зоны тишины с акустическими креслами и т. д. Также следует определить число сотрудников для каждого отдела или рабочей группы, которые находятся в офисе весь день, и число сотрудников, которые большую часть времени работают за его пределами.
Совет. Всегда ли нужно оборудовать количество рабочих мест, равное составу коллектива? Если в вашей компании 20–30% сотрудников постоянно работают вне офиса, правильнее создать общие резервные рабочие места (с небольшим запасом), которые сотрудники смогут бронировать за собой на необходимое время или по расписанию. Это позволит отказаться от лишних площадей и сократить стоимость аренды.
Что увидит клиент
Если вы принимаете большое количество клиентов на вашей территории, лучше сразу отказаться от вариантов расположения со сложной пропускной системой и запутанным адресом в удаленной промзоне. Клиент должен найти вас максимально просто и быстро. Чем меньше на его пути будет преград, тем больше шансов, что он к вам дойдет.
Нужно продумать схему передвижения клиентов и все ее так называемые точки касания с вашим бизнесом хотя бы внутри бизнес-центра. От парковки до регистрации на посту охраны, от общения с секретарем на входе до переговорной или нужного кабинета.
Легко ли вас найти? Что вы хотите показать клиенту внутри вашего офиса, а что скрыть? Где он сможет подождать, если пришел раньше? Куда можно повесить одежду, как будет обеспечен досуг во время ожидания?
Совет. Если навигация в бизнес-центре запутанна, стоит договориться об установке своих рекламных материалов и указателей.
При входе в офис чаще всего оборудуется приемная зона с посадочными местами, клиент видит reception, логотип компании, дальше, в зависимости от формата, секретарь принимает у него одежду и предлагает чай/кофе либо предполагается самообслуживание. В таком случае нужно предусмотреть автоматы с напитками и общий гардероб для посетителей, гостевой санузел.
Переговорные для общения с клиентами лучше расположить максимально близко ко входу, чтобы гости не проходили через все отделы (если не стоит иная задача).
Переговорные комнаты — центры коммуникации
Важно предусмотреть переговорные комнаты разного размера и формата. Для этого нужно точно понимать, кем и когда они будут использоваться, для каких необходимо естественное освещение, как они должны быть оборудованы.
Совет. Современные мобильные офисные перегородки позволяют трансформировать пространство, например, разделять одну большую переговорную на две маленькие или присоединять ее площадь к общему пространству.
Если переговорные комнаты используются с неравномерной загрузкой, можно разделить их на основные с полной загрузкой внутри офиса и резервные, которые будут сдаваться в почасовую аренду фрилансерам или соседним офисам.
Планирование офиса схоже с планированием города. В нем также есть общественные и промышленные зоны, жилые кварталы в виде рабочих мест, свои маршруты передвижения: второстепенные дороги и основные магистрали.
Если правильное зонирование, расчет посадочных мест, подбор удобной мебели — дело техники для профессиональных проектировщиков, то для руководителя новый офис — это не только возможность разместить новых сотрудников или изменить условия аренды. Это всегда возможность пересмотреть работу внутри компании и взглянуть на нее с высоты птичьего полета.
Источник: delovoymir.biz
Как выбрать место для офиса?
Задумываетесь, как лучше выбрать, где будет ваш новый офис? Давайте посмотрим, что чаще всего влияет на выбор офиса, как учесть пожелания руководства и что, скорее всего, ожидают от переезда ваши сотрудники. Попробуем учесть основные пожелания и увязать их с потребностями вашего бизнеса.
Основные критерии выбора места для офиса
Обычно при выборе нового офисного пространства ответственные лица в компании ориентируются на следующие критерии:
1. Расположение текущего офиса. У сотрудников есть привязка к определённому территориальному расположению по метро, району. Многие снимают квартиру недалеко от работы или наоборот выбирают место работы в зависимости от удобства расположения офиса по отношению к дому. Сотрудники привыкают к транспортной доступности, хорошо знают район, инфраструктуру и чувствуют себя комфортно. При переезде эти факторы нужно учитывать.
Хорошая практика: перед выбором нового места узнать у сотрудников, что бы они хотели видеть в новом офисе. Такой подход не требует дополнительных затрат и позволяет собрать полезные данные, показать, что мнение сотрудников важно в компании.
2. Место жительства руководства. Это не совсем демократично, но чаще всего на выбор нового офиса, равно как и на расположение старого, влияет место проживания руководства. Выбор происходит в том же направлении. Влияние этого фактора сильнее или слабее в зависимости от того, иностранная ли это или государственная компания.
Нетрудно заметить, что руководители крупных корпораций, которые снимают, в среднем, от 50 000 кв. метров офисных площадей, живут, в основном, на западе Москвы. Поэтому в сегментах класса А и B популярностью пользуется деловой район Москва-Сити и похожие на него предложения.
3. Потребности бизнеса. Здесь речь идёт о двух факторах. Во-первых, как мы уже упомянули, расположение офиса позволяет донести до сотрудников мысль о том, что компания о них заботится, и, как следствие, повысить лояльность. Во-вторых, расположение позволяет решать такие бизнес-задачи, как соседство с бизнес-партнёрам, близость к клиентам, увеличение прибыли и контроль расходов.
Удобство транспортной доступности – основное в каждом пункте. Необходимо метро в шаговой доступности либо наличие шаттл-басов. К последнему не все готовы, несмотря на то, что удаленность от метро положительно сказывается на снижении ставки аренды.
Деловые кластеры: всё хорошее рядом
Деловые кластеры или деловые районы – это определённые суб-рынки, где расположено много иностранных и российских компаний. Многим компаниям важно быть в зоне деловой активности. Немаловажно, что это позволяет находиться в непосредственной близости от существующих или потенциальных партнёров по бизнесу.
- Наиболее популярные и известные деловые кластеры Москвы:
- Деловой район Москва-Сити;
- Белорусский деловой район (Белая площадь, Белые сады);
- Центральный деловой район – который разделен на субрынки, например, метро Павелецкая (Павелецкая Плаза, Вивальди-плаза, Бизнес-Парк «Аврора»)
Все перечисленные деловые кластеры представлены в базе OfficeNavigator. Воспользуйтесь нашими удобными параметрами поиска, чтобы найти свободные площади бесплатно!
Источник: officenavigator.ru
