Управляющая компания как создать бизнес

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

собственно управляющие (только управляют);
эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Свое дело. Тамара Койбаева, как создать свою управляющую компанию (30.05.2018)

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Жилищный кодекс.
Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос. комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года).
ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года.
ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения.
ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Гражданский кодекс.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

зарегистрировать юридическое лицо;
пройти лицензирование и аттестацию;
набрать технический персонал и оборудовать помещение;
взять дом в управление;
приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
Устав;
протокол собрания о создании управляющей компании;
учредительный договор;
приказ о назначении директора;
гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

Устав в обновленной редакции;
заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Бизнес по управлению жизнеобеспечением: как открыть управляющую компанию

Ещё с десяток лет назад управляющие компании были для жильцов многоквартирных домов новшеством — все привыкли к архаичным ЖЭКам и всему, что к ним прилагалось. Но чем дальше, тем больше жилых объектов даже в небольших городах переходят под управление профильных компаний, которые делают всё на порядок профессиональнее и чётче. Если вы тоже задумываетесь о том, как открыть управляющую компанию, то у вас, вполне вероятно, появится шанс увидеть происходящее изнутри, а заодно и получить солидную прибыль, улучшая и совершенствуя жизнь людей.

Рыночная ситуация и региональные особенности

В крупных городах почти не осталось жилых объектов, которые можно было бы привлекать в качестве клиентов — там собственнику новой управляющей компании войти на рынок будет крайне сложно из-за обширной конкуренции. Гораздо более оптимальный вариант — рассматривать в качестве целевой территории пригороды, населённые пункты вблизи столиц, региональных центов, а также города с населением меньше миллиона или посёлки городского типа.

Между собой управляющие компании конкурируют не совсем так, как магазины или любые другие коммерческие объекты. Поскольку такая компания не производит никаких товаров, ей не нужно так много внимания уделять маркетингу, скидкам и прочим вопросам бизнеса. Главный ресурс, позволяющий управляющей компании развиваться, — это доверие людей. И чем его больше, тем лучше.

Как завоевать доверие?

Чего хотят жильцы многоквартирных домов? Как и все люди, они хотят жить в спокойствии, комфорте и безопасности. Они хотят, чтобы подключённые коммуникации (свет, вода, электричество, газ, различные виды связи) функционировали без перебоев, позволяя им заниматься делами и отдыхать. Управляющая компания координирует финансовые потоки и работу коммунальных служб, защищает интересы жильцов, улаживает проблемные ситуации. Если жильцы будут знать, что ваша управляющая компания стоит на страже их интересов, они будут вам доверять.

Чтобы добиться расположения со стороны своих клиентов, необходимо проследить за тем, чтобы:

для обеспечения нормальной жизни использовалось исправное, безопасное и не устаревшее оборудование;
затраты на обеспечение дома всем необходимым сводились к минимуму, а расходы людей оказывались меньше, чем в среднем по городу (или хотя бы меньше, чем в соседних кварталах);
отчётность всегда была в порядке, а жильцы могли всегда узнать, на что собирались деньги, как они тратились и какой был получен результат.

Конечно, такие задачи не всем по силам, и вам, вероятно, приходилось слышать о неуспехе управляющих компаний. Но именно достижение высоких результатов гарантирует процветание вашему бизнесу.

Как обеспечить эффективность работы?

Сфера ЖКХ в России пережила кризис — а кое-где переживает до сих пор. Аварийное состояние домов, перебои со снабжением, непосильные для большинства людей поборы, загоняющие их в долговую яму — всё это последствия неграмотного управления. Перед вами так или иначе встанет выбор: бороться с другими управляющими компаниями за благополучные дома, которые нужно лишь поддерживать, или же остановить выбор на домах, находящихся в кризисе — их жильцы, очевидно, согласятся на ваше предложение при отсутствии лучших вариантов, но дел у вас будет очень много.

Не стоит всерьёз задумываться о том, как открыть управляющую компанию с нуля, потому что совершенно без расходов не обойтись. Более того, нельзя входить в этот бизнес без знания дел. Вам понадобится привлечь к работе специалистов и изучить несколько специфических вопросов, в частности:

общие правила оптимизации и обеспечения эффективности при управлении жилыми объектами;
региональные, городские и районные особенности целевых жилых объектов;
распространённые проблемы и способы их решения.

Особенность данной сферы бизнеса состоит в том, что решения могут приниматься довольно долго, но «откатывать» их последствия, в отличие от многих других сфер, довольно сложно, а порой и невозможно вовсе. Из-за ошибок, допущенных при принятии решений, ваши интересы могут пострадать сразу по нескольким причинам:

Нарушение финансовой стабильности приведёт к перерасходам средств и убыткам.
Недовольные управлением жильцы примут коллективное решение сменить перейти под управление другой компании.
Контрольно-надзорные организации обнаружат допущенные нарушения и наложат на вашу компанию штрафные санкции.

Есть, впрочем, и преимущество. Обеспечение жизни людей — это постоянная (можно даже сказать, вечная) область оборота средств и получения доходов. Может смениться моду на одежду, могут смениться предпочтения в электронике, транспорте и даже еде, но жизнеобеспечение является необходимостью для каждого, поэтому вам нужно будет лишь заботиться о том, чтобы люди оставались довольны — в таком случае у них не будет причин стремиться поменять вашу компанию на другую.

Целевые жилые объекты

Есть несколько категорий жилых объектов, которые не следует рассматривать в качестве целевых, если только вы не любитель дополнительных трудностей:

Крайне неблагополучные по тем или иным признакам дома: ветхие или аварийные, криминализированные, населённые чрезмерно консервативными людьми (особенно если речь идёт о старшем поколении, не всегда готовом принять новые принципы управления). Чтобы установить данные факторы, понадобится небольшой исследование.
Элитные кварталы. Данный сегмент обычно уже поделён между «крупными игроками», и для входа на рынок с шансами одержать победу понадобятся крупные вложения и мощная рекламная кампания. К тому же люди обычно гораздо щепетильнее и придирчивее.
Дома бизнес-класса, возведённые крупными строительными фирмами по общем плану. Как правило, они заранее заключают договоры с партнёрскими или дочерними управляющими компаниями.

Для начинающей управляющей компании наилучшие целевые объекты — это стандартные жилые дома, построенные с конца 1980-х по начало 2000-х, не оснащённые инженерными системами новейшего образца и заселённые в основном неженатой молодёжью, а также семьями молодого и среднего возраста, с уровнем дохода чуть выше или чуть ниже среднего. Именно на таких людей вы можете рассчитывать как на наиболее перспективных и притом наименее придирчивых клиентов.

Обратите внимание на персонал

Работа управляющей компании целиком зависит от кадров. Идеальный случай — если вы сами уже имеете опыт работы в ЖКХ и можете координировать решения самостоятельно. Но даже если это так, вам не обойтись без помощи квалифицированных инженеров, которые будут курировать все вопросы и руководить работой отдельных специалистов и рабочих. Чтобы получить максимальную поддержку со стороны жильцов, вам также понадобится обеспечить круглосуточную работу диспетчеров.

Штат управляющей компании должен включать в себя, таким образом:

главного бухгалтера (при необходимости с дополнительным штатом);
инженерный состав — от двух человек и более;
сантехников и электриков;
плотников, сварщиков и других профильных рабочих;
дворников и уборщиков;
диспетчеров;
работников аварийной службы.

Аварийную службу вы можете и не организовывать — всегда можно заключить договор со сторонней фирмой, но в этом случае возможны разногласия при принятии решений. То же касается и охранников, вахтёров и других служащих, обеспечивающих безопасность жильцов.

Организация предприятия и финансовый вопрос

Думая о том, как открыть управляющую компанию ЖКХ, обязательно составляйте детальный бизнес-план и учитывайте все расходы. Оптимальная форма организации бизнеса — ООО с основной системой налогообложения или с УСН по доходам. Что касается расходов, то включите следующие категории:

зарплатный фонд — от 200 тысяч до 2 миллионов рублей;
от 3–4 миллионов рублей — на закупку специального оборудования, электрического и ручного инструмента, расходных материалов, запчастей.

Практика показывает, что, в зависимости от размеров города и от района, начальные вложения на организацию управляющей компании могут составить как 4–5 миллионов рублей, так и 10, и больше. Оптимально обслуживать жилые объекты, которые имеют площадь не менее 200 тысяч квадратных метров (это в среднем 40 домов по 100 квартир).

Но если это пока не представляется возможным, вы можете начать и с десятка домов. Однако будьте готовы, что прибыль сначала будет составлять лишь 5–10 % от выручки, в среднем не более 500 тысяч в месяц. Тогда, при отсутствии форс-мажора, стартовые вложения окупятся в среднем через год. Чем больше у вас будет клиентов, тем больше будет «финансового простора» и тем выше будет уровень прибыли.

Организацию управляющей компании можно порекомендовать в качестве перспективного варианта людям со стартовым капиталом от 5 миллионов рублей, ориентированных на сосредоточенную работу и на заботу о людях (без этого не получится добиться доверия). Правильный выбор персонала и внимательность при выборе жилых объектов для обслуживания позволит вам даже при сравнительно небольшом размере жилого фонда получить поддержку жильцов и прийти к стабильному развитию. Если у вас пока нет опыта работы в ЖКХ, обязательно привлекайте опытных специалистов и согласовывайте с ними ключевые решения.

Источник: dezhur.com

Как открыть собственную управляющую компанию с нуля: 5 главных правил

Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.

Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?

Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!

Кто может открыть управляющую компанию?

Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии, выдачу которой регулируют государственные органы.

Полученный документ не требует продления, выдается без временных ограничений. Но даже если вас внесли в реестр лицензий РФ это не означает вашу неприкосновенность. Лицензию, при не должном, могут аннулировать и вычеркнуть компанию из реестра.

Кто разрешение может получить?

На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:

на территории РФ зарегистрированное;
имеющее квалификационный аттестат;
не имеющее судимостей;
отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.

Особенности управляющих компаний

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Порядок действий по открытию управляющей компании

Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:

1. Поиск подходящего места под офис.

3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.

Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

выбрать место и придумать название;
выбрать код;
решение об учреждении подготовить и устав;
сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.

Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Управляющая компания, как бизнес.

Наем сотрудников для работы

В управляющей компании должны работать аттестованных сотрудников не меньше трех. Если как управлять домом вы не знаете, потребуется нанять инженера с соответствующим образованием, кроме него необходимо наличие специалистов, которые будут обслуживать дом.

Штат управляющей компании

инженер;
бухгалтер;
директор;
сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.

Вам нужно:

расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

Аренда помещения от 80 000 рублей.
Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
Реклама от 90 000 рублей
Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.

Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Источник: fbm.ru