Управляющая компания недвижимости как бизнес

Компания, управляющая портфелем объектов коммерческой недвижимости и выполняющая полный цикл девелоперской деятельности:

Поиск и приобретение участка;
Реализация девелоперского проекта;
Эксплуатация и получение дохода от владения объектом (сдача площадей в аренду);
Продажа объекта (в случае принятие решения о выводе актива из портфеля).

на рынке торговой, и офисной недвижимости

Описание модели

Общие положения

Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании представляет собой набор взаимосвязанных документов, схем и диаграмм, детально описывающих организацию, осуществляющую деятельность в сфере реализации проектов девелопмента и управления объектами коммерческой недвижимости.

Модель разработана в системе Business Studio — одном из наиболее популярных продуктов для разработки модели организации и получения регламентирующей документации системы управления организации.

Под понятиями «комплексная», «типовая», «интегрированная» понимается следующее:

Управляющая компания, как бизнес-идея! Бизнес-план управляющей компании (УК). Бизнес-план услуг ЖКХ.

Комплексная — охватывает все основные элементы системы управления организации (цели и показатели, процессы, организационная структура, описание должностей и подразделений, документы, информационные системы, базы данных, программное обеспечение — Рисунок 1) в контексте деятельности по реализации девелоперских проектов и управления портфелем коммерческой недвижимости;
Интегрированная все элементы модели взаимосвязаны в единую целостную систему;
Типовая — рассматривается общий случай деятельности в области девелопмента и управления портфелем коммерческой недвижимости, таким образом, модель с некоторыми модификациями и доработками может применяться для создания и развития системы управления офисными, , , складскими центрами, для компаний различной специализации:

Только девелопмент для конкретного заказчика;
Только управление портфелем недвижимости с приобретением готовых объектов;
Компании полного цикла: девелопмент + управление портфелем объектов.

Рисунок 1 — Концептуальная схема системы управления организации

Модель разработана с учётом лучших практик и подходов системного управления организацией и общепринятых методик , и .

Диаграммы процессов модели созданы в общепринятых нотациях моделирования, таких как IDEF0, BPMN, кросс функциональные диаграммы, простой процесс.

Целевая аудитория

Основная целевая аудитория продукта представлена, но не ограничивается, следующими категориями компаний, осуществляющих деятельность в области девелопмента и управления коммерческой недвижимостью:

Динамично развивающиеся компании на рынке коммерческой недвижимости, стремящиеся иметь эффективную систему управления, чтобы обеспечить устойчивый рост бизнеса и развитие портфеля объектов коммерческой недвижимости;
Крупные операторы рынка коммерческой недвижимости, имеющие в управлении большие портфели недвижимости, стремящиеся повысить эффективность управления портфелем и сократить издержки;
Консалтинговые компании и , оказывающие услуги компаниям рынка коммерческой недвижимости и стремящиеся расширить линейку услуг и повысить их качество или улучшить свою экспертизу и понимание специфики данной отрасли.

Данная модель рассчитана на широкий круг компаний, специализирующихся в области торговых, , офисных и деловых центров, а также многофункциональных объектов площадью от 5000 м² и выше. С некоторыми модификациями модель может применяться для других видов девелопмента недвижимости.

10 вопросов директору управляющей компании // почему растут тарифы? можно не платить на коммуналку?

Назначение

Применение модели позволяет:

Провести бенчмаркинг (сопоставление, анализ и оценку) процессов компании и системы управления организации в целом, чтобы определить, какие элементы системы управления организации необходимо усовершенствовать, чтобы улучшить показатели и обеспечить достижение целей компании;
Сократить финансовые и временные затраты на реализацию проектов:

Развития организации (разработка стратегии организации, оптимизация и организационной структуры);
Внедрения информационных систем, систем класса ERP, PPM, автоматизации , документооборота и совместной работы сотрудников;
Построения системы менеджмента качества и её сертификация на соответствие стандарту ISO 9001.

Повысить эффективность и качество управления как отдельными , так и компанией в целом;
Повысить продуктивность работы персонала и его взаимодействие в компании;
Сократить длительность подготовки новых сотрудников;
Сократить издержки, оптимизировать бюджет, исключить лишние и дублирующие процессы, оптимизировать организационную структуру;
Улучшить финансовые показатели компании.

Эффект применения

Успешное применение модели позволяет:

Повысить репутацию компании и возможности привлечения финансовых ресурсов для новых проектов;
Обеспечить устойчивый рост и развитие компании в долгосрочной перспективе;
Сократить длительность реализации и увеличить рентабельность девелоперских проектов;
Увеличить доходность, ликвидность и капитализацию бизнеса.

Основные элементы модели

Процессы

Модель компании предельно оптимизирована, включает все необходимые для полноценной деятельности и в то же время не содержит «лишних» процессов, несущих дополнительные затраты — Рисунок 2.

Рисунок 2 — Концептуальная схема модели процессов

Модель имеет 4–6 уровней вложенности и включает следующие группы процессов:

Группа процессов «Управление компанией»

Анализ внутренней и внешней среды компании;
Корпоративное управление — процессы взаимодействия между собственниками и компании и принятие высших управленческих решений;
Стратегическое управление:

Определение и развитие стратегии компании;
Стратегическое планирование;
Мониторинг и контроль выполнения плана стратегического развития организации;
Измерение и анализ выполнения стратегического плана.

Анализ текущего состояния системы управления;
Развитие системы управления компании;
Поддержка системы управления компании.

Определение портфеля проектов компании;
Мониторинг и контроль выполнения портфеля проектов;
Измерение и анализ выполнения портфеля проектов.

Группа процессов «Девелопмент и управление объектом коммерческой недвижимости»

Поиск и покупка участка/объекта коммерческой недвижимости;
Определение требований к участку/объекту недвижимости;
Поиск и выбор участка/объекта недвижимости;
Заключение договора /объекта недвижимости;
Контроль выполнения условий договора ;
Выполнение девелоперского проекта;
Маркетинг и разработка концепции объекта;
Продвижение девелоперского проекта;
Заключение предварительных соглашений с потенциальными арендаторами;
Организация и обеспечение финансирования проекта;
Организация и контроль работ;
Получение документации;
Организация и контроль производства , и отделочных работ;
Получение правоустанавливающих документов на завершённый строительством объект;
Управление объектом коммерческой недвижимости и сдача площадей в аренду;
Организация деятельности и запуск функционирования объекта;
Обеспечение функционирования объекта коммерческой недвижимости;
Продвижение объекта коммерческой недвижимости;
Сдача площадей в аренду и обслуживание арендатора;
Предоставление дополнительных услуг;
Продажа объекта коммерческой недвижимости;
Оценка объекта;
Объявление о продаже и поиск покупателя;
Согласование с покупателем условий продажи;
Заключение договора купли продажи;
Контроль выполнения договорных обязательств по продаже.

Группа процессов «Обеспечение деятельности компании»

Обеспечение и управление персоналом:

Поиск и привлечение персонала;
Подбор и найм персонала;
Оформление персонала;
Оценка и развитие персонала;
Обеспечение работоспособности персонала;
Перемещение и увольнение персонала;
Формирование кадровой отчётности.

Определение требований к закупаемому ресурсу и поставщику;
Выбор поставщика;
Заключение договора с поставщиком;
Контроль поставки ресурсов;
Анализ и оценка поставщиков.

Регистрация поступления материальных ресурсов;
Внутреннее перемещение материальных ресурсов;
Списание материальных ресурсов;
Инвентаризация материальных ресурсов.

Обеспечение компании ;
Обеспечение компании информационными системами;
Обеспечение клиентским оборудованием и программным обеспечением.

Разработка финансового бюджета компании;
Оперативное прогнозирование и контроль доходов;
Обеспечение финансовыми ресурсами;
Проведение расчетов;
Подготовка и аудит финансовой отчётности.

На данный момент модель включает свыше 400 процессов в нотациях IDEF0 и EPC, планируется детализация отдельных процессов в нотация отдельных процессов в нотации BPMN. Для каждого процесса определены следующие параметры: входы, выходы, участники и владельцы процесса, показатели процесса, сервисы , которые необходимы для эффективного функционирования .

Организационная структура и роли

Организационная структура, разработанная на базе модели процессов, включает около 20 структурных подразделений и 92 должности, а также 28 ролей и 12 внешних субъектов, которые могут быть задействованы в деятельности компании — Рисунок 3.

Описание организационной структуры включает:

Организационная диаграмма структуры корпоративного управления (советы и комитеты);
Организационная диаграмма компании;
Организационные диаграммы подразделений.

Рисунок 3 — Типовая структура подразделений девелоперской компании

Цели и показатели

Структура целей модели показывает, на чём должен концентрироваться персонал компании, чтобы обеспечивать устойчивое развитие и увеличивать прибыльность бизнеса в долгосрочной перспективе. Для измерения достижения той или иной цели определена структура показателей компании. Каждый показатель, в свою очередь, связан с определённым , в котором он формируется. Показатели также выводятся в должностных инструкциях сотрудников.

На данный момент в модели определены 55 целей и 312 показателей. Наиболее значимые цели и показатели представлены в виде стратегической карт:

Повышение рентабельности девелоперского проекта;
Увеличение прибыли портфеля коммерческой недвижимости;
Увеличение доходности центра.

Информационные системы и базы данных

Особое место модели отведено структуре информационных систем и баз данных, которые определены исходя из модели процессов:

ИС «Оперативная работа и взаимодействие» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информационным контентом, аналогичный корпоративным порталам;
ИС «Проекты» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления портфелями и проектами класса Enterprise Portfolio Management;
ИС «Закупки» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами деятельности в области закупок и обеспечения ресурсами;
ИС «Персонал» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами обеспечения персоналом;
ИС «Операции с участками и объектами недвижимости» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами операций с участками и объектами недвижимости;
ИС «Объекты и аренда» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для формирования и поддержки информационной базы объектов недвижимости, сервисов по эксплуатации объектов и управления взаимоотношениями с арендаторами (CRM);
ИС «Финансы и Учёт» — определяет и описывает набор сервисов систем бюджетирования, обеспечения финансовыми ресурсами, бухгалтерского учёта и формирования финансовой отчётности;
ИС — определяет и описывает набор сервисов для управления обеспечения компании и поддержки пользователей и .

Функциональная структура каждой информационной системы включает 3–6 уровней вложенности в виде иерархии модулей и функций, которые могут быть реализованы на базе различных платформ и/или отраслевых решений. Для информационных систем определены базы данных и их концептуальная структура. Базы данных и информационные системы увязаны с моделью .

Особенности модели

Унификация подхода к организации процессов, универсальность и компактность модели

Процессы и сервисы организованы по единообразному общему принципу, который направлен на системное и устойчивое развитие организации, как внешнее, так и внутреннее. Такой метод при применении его в компании облегчает построение и внедрение системы управления бизнесом и легко доносится до сотрудников различного уровня. Персоналу достаточно легко объяснить, как должны быть организованы все процессы компании (как те, в которых участвует исполнитель, так и смежные, в которых он не участвует), что, в свою очередь, даст дополнительный синергетический эффект при использовании модели.

Централизованное планирование и управление процессами организации

Планирование, мониторинг и контроль осуществляется системно от уровня стратегического управления до уровня управления отдельным проектом или операционным процессом, обеспечивая единый информационный поток сверху вниз и обратно. Соединяя данную методику с возможностями современных , можно получить эффективную систему поддержки принятия решений, направленную на достижение стратегических целей бизнеса и при этом простую и понятную для персонала компании.

Полный жизненный цикл объекта недвижимости

Процессы модели организованы в виде полного жизненного цикла объекта недвижимости: от поиска и приобретения участка или объекта коммерческой недвижимости через реализацию девелоперского проекта (строительство или реконструкция объекта) с последующим получением дохода от функционирования объекта недвижимости посредством сдачи площадей в аренду до продажи объекта. Такой подход обеспечивает возможность широкого применения модели для компаний различной специфики, которые осуществляют свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

Даже если компания фокусируется только на определённых процессах, например, только выполнении проекта или только управлении портфелем объектов, возможность обзора процессов всего жизненного цикла позволяет лучше сформировать видение и требования к модели процессов и организационной структуре, которая будет лучше соответствовать потребностями и стратегии компании.

Рисунок 4 — Группа процессов

Организация модели процессов с учётом максимального использования аутсорсинга

Успешные девелоперы говорят: «Идеальная девелоперская компания — это 2 человека, всё остальное аутсорсинг». Смысл этого выражения заключается в том, что деятельность девелоперской компании должна концентрироваться исключительно на ключевых процессах, которые генерируют доход, таких как стратегия, управление портфелем активов, управление проектами, управление объектами, сдача площадей в аренду. Все остальные процессы, включая непосредственно производство проектных, строительных, и прочих работ, а также процессы эксплуатации, например, такие как клининг, охрана и обеспечение общественного порядка, капитальный ремонт, обслуживание инженерных систем , должны быть переданы внешним подрядчикам. Такой подход в девелоперском бизнесе также способствует повышению инвестиционной привлекательности компании и облегчает привлечение финансовых ресурсов для проектов на более выгодных условиях. Поэтому в модели большое внимание уделено процессу закупок и его интеграции с процессами планирования деятельности компании, бюджетирования и непосредственно контролю выполнения подрядчиком договорных условий.

Развитие интеллектуального капитала компании.

В данной модели аутсорсингу затратных и вспомогательных процессов с одной стороны противопоставлен акцент на интеллектуальные процессы, человеческие ресурсы и компетенции с другой. Модель построена таким образом, чтобы компания обладала достаточным интеллектуальным потенциалом относительно выбора стратегии, позиционирования на рынке, вектора развития, управления рисками и принятия ключевых решений. Поэтому применение модели позволяет более эффективно использовать дорогостоящие «интеллектуальные» человеческие ресурсы. А также увеличивает возможности компании и способствует развитию отношений с инвесторами и финансовыми организациями.

Мы в соцсетях

Источник: www.businessstudio.ru

Как создать УК в сфере коммерческой недвижимости. Пошаговая инструкция

Кто знает, что такое управляющая компания (УК) в ЖКХ? Риторический вопрос. Каждый в своей жизни хоть раз, но сталкивался с решением вопросов комфорта своего жилища. И зачастую эти вопросы имели не самый лицеприятный характер. Мы все хотим жить в чистых подъездах, с горячей водой (желательно и с холодной тоже).

Все хотим, чтобы не капало с потолка и наши дети гуляли по хорошо обустроенной прилегающей территории. Желательно озелененной и, что очень важно, безопасной.

Это все задачи УК, а не жильцов, которые не обязаны вникать в нюансы и входить в положение. Управляющая компания должна быть профессиональной и надежной как швейцарские часы. Вряд ли скажем что-то новое, но в коммерческой недвижимости всё точно так же. Арендаторы не будут выяснять отношения с неграмотной УК, а просто съедут в более подходящее место. Место, где заботятся о своих клиентах, об их комфорте и спокойном ведении бизнеса.

Процесс же создания УК далек от простого. Ведь мы знаем это по себе. А еще это дорого, нервно, долго. Но только если начинать с нуля, как мы в Becar Facility Management. Потому мы хотим предостеречь партнеров от многочисленных и неочевидных проблем, которые ждут на пути.

Читайте также: Законность в бизнесе это

Разумеется, совет наш не бесплатен, но точно полезен.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью и почему оно вам необходимо?

Время – один из самых ценных ресурсов любого делового человека. Его можно потратить с пользой на действительно небходимые, а можно распылить и не получить должного результата. Доверительное управление недвижимостью спасёт вас от бесконечных звонков, «разборок» с коммунальными и охранными компаниями и сэкономит драгоценные часы, которые можно потратить на решение стратегических задач или отдых.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью. Что это?

Как только в гражданском обороте закрепилось понятие «частная собственность» сразу же возникли услуги по доверительному управлению. Соответственно, эта деятельность существует как минимум несколько столетий, и система отлажена и доработана поколениями специалистов.

Доверительное управление предполагает заключение договора на сдачу офиса/торгового зала/здания арендатору через посредника, чтобы разгрузить своё расписание, получать стабильную прибыль и не погружаться в специфику рынка по сдаче недвижимости.

Собственник объекта недвижимости заключает договор с компанией, предоставляющей услуги по управлению имуществом. Стандартный пакет документов для подписания договора включает в себя:

1. Паспорт, либо другой документ, удостоверяющий личность (при заключении договора от юридического лица потребуется устав, доверенность, протокол собрания и т.п.).

2. Документ, подтверждающий право собственности на имущество (например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).

3. Нотариальная доверенность (в случаях, когда вы хотите расширить полномочия управляющей организации).

Доверительное управление регулируются главой 53 ГК Российской Федерации.

Зачем нужно доверительное управление?

Как уже было сказано выше, так собственник помещения экономит собственное время и избавляет себя от множества забот, связанных с управлением недвижимостью. Когда в распоряжении один офис, то всё равно приходится:

• размещать рекламные объявления на специализированных интернет-площадках;

• проводить показы помещения потенциальным арендаторам в удобное для них время;

• отвечать на многочисленные звонки, как заинтересованных в аренде лиц, так и людей, предлагающих риэлторские/продвиженческие услуги;

• собирать и оформлять документы;

• следить за юридической чистотой сделки;

• напоминать арендатору о платежах (далеко не все пунктуальны в этом плане);

• согласовывать возможные перепланировки, заниматься поиском охранного предприятия, решать вопросы с управляющей компанией и ещё «тысяча и одна мелочь».

А теперь представьте, что таких офисов или торговых площадей у вас несколько. Проще заключить договор с доверительным управляющим (стоимость варьируется, например, цена услуги по доверительному управлению недвижимости в Челябинске составляет около 10% от прибыли с аренды, в Тюмени – от 5%) и забыть о проблемах.

В этом есть и ещё одно преимущество – поскольку специалисты компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, финансово заинтересованы в результате, они тщательно будут выбирать того, с кем заключается договор аренды, следить за сохранностью имущества и правильно оценивать риски.

P.S.: Небольшой «непрозрачный» бонус – если собственность находится в доверительном управлении, то по закону её не могут забрать за долги.

Как быть с «коммуналкой»?

Многие собственники знают российскую систему по взиманию платы за коммунальные услуги. Её нюанс состоит в том, что коммунальные услуги может оплачивать только собственник объекта недвижимости. Чтобы не загружать такими мелочами, компании предлагают завести владельцу помещения отдельный расчётный счёт и зачислять туда денежные средства на оплату «коммуналки».

Далее собственник даёт нотариально заверенное разрешение на управление таким счётом доверительному управляющему, и специалист заботится о регулярном погашении задолженности по коммунальным услугам.

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Источник: danretail.ru