(ЧПО Соколов Алексей Владимирович) Оценка всех видов имущества
ФСО-3
УТВЕРЖДЕН
приказом
Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 года N 254
Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
II. Требования к составлению отчета об оценке
4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
- о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации,используемой при проведении оценки
10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
V. Требования к описанию в отчете об оценкеметодологии оценки и расчетов
13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.
Источник: sok-ocenka.ru
Рекомендации для оценщиков исходя из текущей ситуации и тенденций краткосрочного периода
Ведущие эксперты СМАО анализируют изменения, происходящие в мире, Российской Федерации, на локальных рынках и оперативно разрабатывают рекомендации для оценщиков исходя из текущей ситуации и тенденций краткосрочного периода. В условиях высокой неопределенности мы не можем давать долгосрочные рекомендации, поэтому после мониторинга происходящих изменений будем корректировать наши предложения.
В связи со сложившейся в феврале 2022 г. ситуацией, а также после введения дополнительных санкций против России, может возникнуть разнонаправленное влияние на экономику России, что повышает уровень неопределенности оценки.
На неопределенность в оценке могут влиять разные обстоятельства, основными из которых являются следующие:
— свойства самого актива или обязательства, которые могут быть редкими или уникальными, что усложняет понимание того, как покупатели реагируют на эти уникальные свойства, и вывод о возможной стоимости объекта;
— ограничения в информации по причине позиции заказчика оценки или рыночных обстоятельств, причем вопрос часто не может быть полностью решен через введение допущений, и таким образом неопределенность оценки сохраняется;
— нарушение нормального функционирования рынка по причине уникальных факторов, которые не могли быть предсказаны: природных, политических, экономических. Такие события снижают уверенность в исходной информации, необходимые рыночные данные могут не наблюдаться, либо наблюдаемые данные быть неадекватными ситуации. Беспрецедентные рыночные условия мешают сформировать мнение о стоимости активов в таких условиях.
Во всех этих случаях у оценщика сохраняется возможность формировать суждение о стоимости, однако контекст его выводов будет отличаться в каждом конкретном случае, что должно быть понятно пользователю результатов оценки для выработки им адекватных решений на основании выводов оценщика (См. Методические рекомендации СМАО «Раскрытие существенной неопределенности оценки»).
Вывод: Наличие существенной неопределенности не означает, что оценка не может быть проведена, но это означает, что существенные допущения в рамках процесса и методологии оценки должны быть раскрыты в отчете об оценке. Рекомендуем отказаться от использования стандартных допущений и ограничений относительно неопределенности оценки, а подробно указывать все допущения, на которых основывалась оценка.
Данные допущения и ограничения должны быть согласованы с Заказчиком. Особое значение в описываемых условиях приобретает понимание целей оценки и предполагаемого использования результатов оценки, поскольку понимание уровня неопределенности невозможно без анализа потенциального воздействия результата оценки на решения предполагаемых пользователей.
Например, оценка может проводиться для внутренних целей Заказчика или для целей сделки, когда пользователями отчета становятся третьи лица. Степень их осведомленности и понимания уровня риска скорее всего будет иная, и Оценщику важно подробно отразить в отчете информацию, характеризующую неопределенность результатов оценки. Напоминаем, что цели оценки и предполагаемое использование результата оценки определяют выбор предпосылок стоимости, которые формируют вид стоимости, определяемой оценщиком. Предпосылки стоимости (исходные условия определения стоимости исходя из цели оценки) оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки (подробно предпосылки стоимости описаны в проекте новой редакции Федеральных стандартов оценки, утвержденной Советом по оценочной деятельности 24 декабря 2021г.).
Мы не рассматриваем отдельный сценарий, когда Дата оценки и Дата составления отчета происходят до 22-24 февраля 2022 года. Однако в этом случае мы рекомендуем включить в отчет Раздел «Анализ геополитической и макроэкономической ситуации в Российской Федерации после даты оценки», в котором следует указать на существенный рост неопределенности, связанный с нарушением нормального функционирования рынка, вызванного изменением политической ситуации в мире. Также в качестве одного из выводов данного раздела мы рекомендуем включить обоснование необходимости актуализации отчета об оценке на более позднюю дату, если предполагается сделка с Объектом оценки в будущем. Мы уже обращали внимание на важность понимания Оценщиком целей оценки и предполагаемого использования результатов оценки.
Дальнейшее развитие ситуации приведет к двум сценариям в части соотнесения Даты оценки, Даты составления отчета и точки критического роста неопределенности 22-24 февраля 2022 года:
Сценарий А — Дата оценки до 24 февраля 2022г., а Дата составления отчета после;
Сценарий Б — Дата оценки и Дата составления отчета после 24 февраля 2022 г.
Сценарий А. Если дата оценки до 24 февраля 2022 г., а дата составления после, то возникают дополнительные риски, связанные с учетом событий, о которых оценщику известно на момент составления отчета, но согласно требованиям ФСО 1, п.8 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки». В этой ситуации рекомендуем:
1. В раздел «Допущения, на которых должна основываться оценка» предлагаем включить допущение, например:
В феврале 2022 г. некоторые страны ввели дополнительные санкции против России. Более того, существует высокий риск введения дальнейших санкций. Мы не можем однозначно оценить их возможные последствия, но ряд негативных тенденций наблюдается.
Например, меняются основные индикаторы финансового рынка, что снижает уверенность в исходной информации, так как наблюдаемые данные могут быть не адекватны ситуации. В условиях повышенной неопределенности на рыночную стоимость актива оказывают дополнительное влияние политические и макроэкономические факторы. Указанные выше обстоятельства не учитывались при определении стоимости Объекта оценки по состоянию на Дату оценки.
2. Включить в Отчет об оценке дополнительный раздел «Анализ геополитической и макроэкономической ситуации в Российской Федерации после даты оценки». Основная цель включения данного раздела в Отчет информировать пользователей отчета об оценке об изменении ситуации в стране и существенном влиянии на стоимость объекта оценки в связи с указанными событиями. Отчет должен дать предполагаемым пользователям четкое представление об оценке. В зависимости от целей оценки и предполагаемого использования результата оценки, пользователь должен принять правильное решение в части дальнейшего использования результатов оценки.
3. При выведении итоговой величины стоимости указывать, что оценка проведена без учета событий на дату выпуска отчета, например:
Итоговая стоимость в данном отчете отражает стоимость объекта оценки исключительно на Дату оценки и с учетом Допущений, принятых при проведении оценки. Последующее изменение рыночной конъюнктуры может существенно повлиять на стоимость, определенную на Дату оценки.
4. Поскольку изменение рыночной конъюнктуры может существенно повлиять на стоимость, определенную на дату оценки, рекомендуем в Отчете об оценке указывать на необходимость актуализации Отчета об оценке на поздние даты в случае, если сделка с объектом оценки планируется в будущем.
Сценарий Б – Дата оценки и Дата составления отчета об оценке после 24 февраля 2022 г.
1. Допущения, на которых должна основываться оценка.
Рекомендуем внимательно подойти к формированию раздела «Допущения, на которых должна основываться оценка».
П.9 ФСО 1 «Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки».
Также рекомендации касаются специальных допущений, — это допущения, которые не соответствует фактам на дату оценки (например, договор аренды на дату оценки не заключен, но оценщик исходит из допущения, что заключен).
В отчете об оценке необходимо в явном виде раскрывать информацию о присутствии факторов существенной неопределенности оценки, которые могут быть отнесены к трем группам:
• связанные с особенностями объекта оценки, а также специфики рынка;
• связанные с доступностью информации, в том числе ограничения в доступе к информации;
• связанные с изменениями, происходящими на рынке и геополитической ситуацией.
Если Оценщик строит расчет с учетом специального допущения, рекомендуем об этом факте указать при формулировке объекта оценки.
2. Макроэкономический обзор.
В условиях стремительно меняющихся внешних условий особую актуальность приобретает раздел, посвященный Макроэкономическому анализу. При его формировании рекомендуем использовать прогнозы, основанные на данных из различных источников, заслуживающих доверия. В случае существенного расхождения в прогнозах, следует избегать крайних (пессимистичных или оптимистичных) сценариев.
3. Подходы и методы оценки.
При выборе подходов и методов оценки необходимо следовать требованиям Федеральных стандартов оценки и анализировать возможность применения всех трех подходов к оценке. В условиях высокой неопределенности, как правило, не достаточно использование одного подхода из-за неоднородности и противоречивости наблюдаемых данных. Оценщики могут столкнуться с недостатком достоверной информации, и применение нескольких подходов к оценке может снизить риски при определении возможного диапазона рыночной стоимости.
Мы предполагаем, что при наличии достоверной рыночной информации и расширении выборки аналогов, особую значимость получит результат сравнительного подхода к оценке. При этом внимательно следует относиться к «выбросам», которые могут свидетельствовать о новых реалиях рынка.
При применении доходного подхода сроки прогнозирования могут оказать существенное влияние на стоимость. Например, в ситуации роста влияния негативных факторов сокращение срока прогнозирования может привести к необоснованному занижению рыночной стоимости. В то же время высокий уровень неопределенности может не позволить Оценщику продлевать сроки прогнозирования.
Во всех случаях первостепенным становится понимание цели оценки и предполагаемого использования результатов оценки. Денежный поток должен отражать наиболее вероятный сценарий. В случае большого разброса данных, рекомендуем применить сценарный анализ.
При оценке объектов, сдаваемых в аренду, необходимо изучить все договоры аренды с точки зрения их сроков, условий расторжения, валюты и прочих существенных условий договора. При определении величины ставки дисконтирования и капитализации необходимо анализировать изменение основных индикаторов финансового рынка (ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставки по депозитам и т.д.). Возможен переход на плавающие ставки в прогнозный период. При этом следует помнить, что риски, учитываемые при определении ставок дисконтирования и капитализации, не должны дублироваться при формировании денежных потоков (либо-либо).
4. Анализ чувствительности.
Рекомендуем включить в отчет дополнительный раздел «Анализ чувствительности результатов оценки к изменению ключевых параметров расчетов». Он может помочь в понимании степени неопределенности пользователям отчета об оценке. Следует исключать крайне пессимистичные и оптимистичные значения, поскольку они являются маловероятными.
5. Итоговая величина стоимости.
Рекомендуем при выведении Итоговой величины стоимости Объекта оценки указывать возможный рыночный диапазон стоимости.
Источник: smao.ru