В том случае когда существует рынок бизнеса подобный оцениваемому

Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса — затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке бизнеса и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента на который производится оценка, и т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Сколько стоит наш бизнес и как оценить доли партнеров

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов.

Доходный подход к оценке бизнеса предусматривает использование метода капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

«Оценка бизнеса не нужна»: или как определить стоимость компании на примере ресторана

• метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска
• метод ликвидационной стоимости

• метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать
• метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска
• метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего

ОЦЕНКА

13.10.2008 В России начата сборка нового внедорожника
Ульяновский автомобильный завод приступил к серийному производству нового автомобиля UAZ Pickup. Впервые новинку показали на Московском автосалоне, прошедшем.
[подробнее. ]

13.10.2008 »Евросеть» закрыла дочерние компании в Индии
Компания »Евросеть», крупнейший в России и СНГ сотовый ритейлер, закрыла свои дочерние компании в Индии. Об этом сообщила пресс-секретарь компании Наталья.
[подробнее. ]

27.09.2008 »АЗБУКА ВКУСА» запускает новый проект SHOP-IN-SHOP
Сеть премиальных городских супермаркетов »Азбука Вкуса» (24 магазина) объявляет о старте нового проекта »Вкусная Япония». В магазинах сети концептуальный проект будет реализован в формате.
[подробнее. ]

Источник: www.kribel.ru

Общая характеристика подходов и методов оценки стоимости предприятия

Существуют три подхода к определению стоимости предприятия (бизнеса): затратный, сравнительный и доходный.

Доходный подход основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в арен­ду. Результат по данному подходу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается, если не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения из­влечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, пра­вительственные здания), оценка может производиться на основе опре­деления стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т. е. — это затратный подход.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оценивае­мому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный под­ход, базирующийся на выборе сопоста­вимых объектов, уже проданных на данном рынке.

Затратный подход

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недви­жимости, поскольку стоимость улучшений на земельном участке должна носить вторичный характер и выступать как вклад в стои­мость земельного участка. Кроме того, необходимо иметь в виду, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучше­ния, в том числе и добыча полезных ископаемых, имеет определен­ный, ограниченный срок службы. Рассматриваемый подход к оценке недвижимости обычно приводит к объективным результа­там при условии достаточно точной оценки затрат на создание ана­логичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. В связи с тем, что при затратном подходе оценивается иму­щественный комплекс, состоящий из земельного участка и создан­ных на нем улучшений, обычно рассматриваются методы опреде­ления стоимости земли и улучшений.

Существуют следующие методы определения стоимости земли: метод изъятия (извлечения), техника остатка для земли, метод оп­ределения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструк­туру. Кроме того, используется методика расчета стоимости нового строительства.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Да­лее вносятся поправки, учитывающие различие между оценивае­мым объектом и аналогами.

Это позволяет определить цену про­дажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скор­ректированная цена дает оценщику возможность сделать заклю­чение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

Конечно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленнос­ти, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать на­правление развития рынка. Если имеется достаточная информа­ция по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости. Учитывая, что данный подход к оценке основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того что при рассматриваемом подходе используются данные о сделках на рынке, его называют рыночным.

Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объек­тов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки. Для непосредственной корректировки следует выделить характеристи­ки сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые вли­яют на цены продажи и называются элементами сравнения. Каж­дый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

К общим, для всех объектов недвижимости, относятся следую­щие элементы сравнения:

-набор прав на недвижимость,

-условия финансирования сделки купли-продажи,

-условия сделки купли-продажи,

-время совершения сделки купли-продажи,

-физические характеристики объекта недвижимости,

-экономические характеристики объекта недвижимости,

-характер использования объекта недвижимости,

-компоненты цены продажи, не связанные с объектом не­движимости.

При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Разные способы расчета и внесение корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым анало­гом, позволяют классифицировать вводимые поправки на про­центные и стоимостные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, от­ражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

При этом если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего применяется повы­шающий коэффициент, в противном случае — применяется понижающий коэффициент.

Стоимостные (денежные) поправки, вносимые к единице срав­нения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определен­ную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Поправка вносится по­ложительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.

В противном случае к цене сопоставимого аналога применя­ется отрицательная поправка. Для расчета и внесения поправок применяются различные ме­тоды, среди которых можно выделить следующие:

§ методы, основанные на анализе парных продаж,

§ экспертные методы расчета и внесения поправок,

Доходный подход

Доходный подход используется только при доходной недвижи­мости, т. е. такой недвижимости, целью которой является получе­ние дохода.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от вла­дения недвижимостью, в оценку стоимости:

1 метод прямой капитализации, основанный на использова­нии ставки капитализации (К),

2 метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом в их теку­щую стоимость.

Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в теку­щую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожида­ние рынка.

Основная задача при использовании доходного подхода заключается в определении величины дохода (денежного потока) и коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации используется при оценке стоимо­сти актива (V), расчет производится по формуле

, где I— годовой доход;

R — коэффициент капитализации.

При использовании метода прямой капитализации не проис­ходит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположения инвестора относи­тельно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины началь­ных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капита­лизация оценивает полное право собственности. Для прямой ка­питализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чисто операционный до­ход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом ис­пользуют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализа­ции для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для зданий.

Исходной базой для расчета дохода служит отчет о движении де­нежных средств, который реконструируется оценщиком.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) использует­ся для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая перепродажа (реверсия) собственности. Метод применим к денежным потокам любого вида и является универсальным.

Расчеты по методу ДДП можно разделить на 4 основных этапа:

1. составление прогноза потока будущих доходов (расходов) в период владения объектом,

2. расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения, т. е. стоимость предполагаемой перепродажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется,

3. определение ставки дисконта для оцениваемой недвижимо­сти на существующем рынке,

4. приведение будущей стоимости потока платежей в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стои­мости и сложения этих величин.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогноз­ный и постпрогнозный. В качестве прогнозируемой базы может использоваться чистый доход или денежный поток (до или после уплаты налогов). Стоимость перепродажи рассчитывается на осно­ве прогнозирования потока доходов в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации. При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как пра­вило, кумулятивным методом.

Существует несколько методов определения коэффициента капи­тализации — ставки дохода на капитал:

1. рыночной выжимки,

2. кумулятивного построения,

3. определения коэффициента капитализации с учетом возме­щения капитальных затрат,

4. связанных инвестиций,

5. капитализации заемного и собственного капитала (метод Элвуда).

Методы определения коэффициента капитализации широко рассмотрены в литературе. Остановимся на некоторых из них.

Метод рыночной выжимки является самым простейшим, быст­рым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимо­сти с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим харак­теристикам и полезности объектов недвижимости. Используя фор­мулу прямой капитализации можно перевести стоимость в ставку капитализации:

, где ЧОД— чистый операционный доход; V – стоимость актива.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижи­мости, можно вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи. Определенная таким образом ставка капи­тализации называется общей.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта.

Общая структура построения имеет следующий вид:

Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск.

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательской способности денег в течение срока про­екта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инве­стициями в недвижимость:

§ риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости,

§ риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости,

§ риск, связанный с уровнем управления недвижимостью (ме­неджментом),

§ риск неожиданного изменения уровня инфляции,

§ риск, связанный с возможным понижением или повышением стоимости активов.

Метод дисконтирования денежных потоков при оценке стоимости бизнеса (стр. 2 из 4)

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование:

· метода капитализации.

Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.

· метода дисконтированных денежных потоков.

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

Затратный подход использует:

· метод чистых активов.

Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

· метод ликвидационной стоимости.

Метод осуществляется, если компания на грани банкротства или существуют серьезные сомнения, относительно её способности оставаться действующим предприятием, а так же в случаи, когда стоимость компании при ликвидации, может быть выше, чем при продолжении деятельности.

При сравнительном подходе используются:

· метод рынка капитала.

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

· метод сделок.

Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.

· метод отраслевых коэффициентов.

Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.

Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты сугубо экспертны (определяются оценщиком самостоятельно).

При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и с другой стороны испытывает недостаток инвестиционных ресурсов.

Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии.

Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Это было бы правильно в том случае, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать же поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

4. Метод дисконтирования денежных потоков.

4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.