Виды оценочной стоимости бизнеса

В законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3. «Понятие оценочной деятельности» определены четыре вида стоимости: рыночная стоимость, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. Однако данный перечень видов стоимости не является окончательным, закон не ограничивает иные виды стоимости к применению в оценочной деятельности, а передает полномочия определения дополнительных видов стоимости Федеральным стандартам оценки.

Например, в разделе III федерального стандарта оценки ФСО II «Особенности определения видов стоимости» определен дополнительный вид стоимости — «равновесная стоимость».

Предпосылки определения стоимости

• о предполагаемой сделке или использовании объекта оценки без совершения сделки;
• являются ли участники сделки или пользователи объекта конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники);
• дата оценки;
• предполагаемое использование объекта;

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 3 дает следующее определение:

Виды стоимости имущества в оценочной деятельности

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Из определения следует, что стоимость имеет вероятностную природу, а величина рыночной стоимости, указанная в отчете, является лишь наиболее вероятным ее значением, по мнению оценщика, проводившего оценку. Если вы закажете оценку одного и того же объекта у разных оценщиков, то можете получить разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Многое здесь определяется спецификой сектора рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Например, оценка квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости при проведении добросовестной оценки. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых отклонения могут достигать десятков процентов. Например, такие ситуации возникают при оценке интеллектуальной собственности — прав на изобретения, полезные модели или промышленные образцы.

Как посчитать стоимость бизнеса за 5 минут?

Если изобретение еще не применяется в производстве, а только планируется к применению, то оценка его стоимости будет основана на предположении о его будущем использовании и прогнозе количественных показателей эффективности его применения. Введение любого предположения делает результаты оценки более субъективными. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности, все равно введение предположений и их субъективная интерпретация приведет к значимым расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки. Чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Равновесная стоимость

Определение равновесной стоимости дано в разделе III п.15 ФСО II»:

«Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон.»

Равновесная стоимость учитывает конкретные условия сделки, в том числе все выгоды, которые может получить каждый конкретный участник сделки. Поэтому при оценке равновесной стоимости стандарт ФСО II требует учитывать всю совокупность условий, включая предполагаемое использование объекта оценки, а также иные условия, влияющие на сделку.

Равновесная стоимость во многом похожа на рыночную. Основное отличие между ними в том, что рыночная стоимость подразумевает гипотетических участников сделки, а равновесная учитывает конкретные условия, в которых находятся конкретные лица, являющиеся сторонами сделки.

Равновесная стоимость может использоваться при купле/продаже долей в объектах недвижимости или обществах с ограниченной отвественностью, осуществляемой между долевыми собственниками. В этих случаях закон часто устанавливает преимущественное право выкупа доли лицами, уже имеющими долю в праве на объект оценки, то есть преимущественно рассматривает сделку между конкретными лицами, а не продажу на открытом рынке гипотетическим участникам.

Из определений рыночной и равновесной стоимости следует, что равновесная стоимость всегда больше или равна рыночной стоимости. Действительно, ведь если рыночная стоимость больше равновесной, то совершение данной конкретной сделки для правообладателя будет убыточно, но в определении равновесной стоимости сказано: «. отражающая интересы этих сторон», а в случае превышения рыночной стоимости над равновесной интересы одной из сторон явно нарушены.

Кадастровая стоимость

Определение кадастровой стоимости, данное в уже упомянутом выше законе 135-ФЗ :

«Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.»

По своей сути кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке методами массовой оценки по специальным моделям по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не могут.

Но физические или юридические лица имеют право оспорить величину кадастровой стоимости, порядок разрешения таких споров изложен в статье 24.18, где сказано:

«В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.»

То есть истец должен предъявить доказательства несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, в отношении которого проводится разбирательство.

Инвестиционная стоимость

В законе «Об оценочной деятельности в РФ» дано следующее определение данного вида стоимости:

«. под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.»

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта оценки в определенном инвестиционном проекте при заданных целях конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость — это стоимость не в обмене, а в использовании, причем в использовании по конкретному назначению и заданным способом.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности инвестиционного проекта или для раздела долей в проектах, когда собственник объекта и инвестор — это разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене и в финансовом смысле это будет более эффективное использование объекта. Если в результате проведения расчетов получается, что инвестиционная стоимость объекта меньше его рыночной стоимости, то использование этого объекта в данном инвестиционном проекте следует признать финансово неэффективным.

Ликвидационная стоимость

Закон «Об оценочной деятельности в РФ» определяет ликвидационную стоимость следующим образом:

«. под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.»

• период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше, чем типичный срок экспозиции аналогичных объектов на рынке;
• вынужденный характер продажи объекта — правообладатель (собственник или залогодержатель) в силу финансовых обстоятельств именно вынужден продать объект, а не совершить продажу, действуя в своих интересах;

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки рыночной экспозиции для данного рода объектов невозможно по физическим причинам, например, продажа скоропортящегося товара с истекающим сроком годности. Причины финансового или юридического характера также могут определять вынужденный характер продажи объекта.

Рассмотрим пример: предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Может быть принято решение быстро ликвидировать предприятие — например, в течение 1-2 недель, чтобы сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам. Но за такой короткий срок явно не удастся продать всю технику по рыночной стоимости, в этом случае следует ориентироваться именно на ликвидационную, а не рыночную стоимость оборудования.

Нужно отметить, что ликвидационная стоимость практически всегда меньше рыночной, но для объектов, обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, небольших пакетов акций или облигаций, котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны, так как на бирже ликвидность небольших лотов практически мгновенная и установление малых сроков экспозиции не влияет на цену их продажи.

Иные виды стоимости

Если заказчику оценки необходимо оценить вид стоимости, которая не определена в законе и стандарте, то такой вид стоимости также может быть оценен. Возможность оценки иных видов стоимости установлена в разделе III п.22 ФСО II:

Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.

То есть, стандарт ФСО II разрешает оценщику определять иные виды стоимости, если это требуют цели оценки и предполагаемое использование отчета. Например, в экономике широко используются понятия «восстановительная стоимость», «стоимость замещения», «таможенная стоимость» и т.д., величины этих стоимостей также могут быть определены независимым оценщиком.

Дополнительно нужно отметить, что закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 7 содержит положение:

«В случае, если . не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»

Во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Наши услуги

Наша компания имеет опыт успешной работы на рынке оценочных услуг уже более 22 лет. Мы проводим оценку стоимости различных видов имущества и имущественных прав для любых целей.

Наши специалисты готовы проконсультировать вас по вопросам определения стоимости имущества по телефону +74957268674, по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Источник: www.c-a.ru

Виды оценки бизнеса

Оценка бизнеса — это процесс расчёта полной стоимости, либо доли бизнеса или предприятия.

Независимые оценщики пользуются определёнными подходами для получения результатов оценки.

На практике применяются четыре вида оценки бизнеса:

1. Сравнительный (рыночный) подход.

Основной характеристикой этого подхода является определение стоимости бизнеса (предприятия) одним или несколькими методами, основанными на сравнение с аналоговыми предприятиями и их составляющими;

2. Доходный подход.

При этом подходе эксперту необходимо определить перспективный доход и сопоставить его с настоящими затратами.
Данный вид оценки бизнеса позволяет принимать наиболее подходящие управленческие заключения.

3. Затратный подход.

Характеризуется оценкой бизнеса или предприятия поэлементно. Основу этого вида составляет суммирование стоимости всех элементов бизнеса (предприятия) для выявления общей картины стоимости предприятия.

Формула затратного вида оценки бизнеса: собственный капитал компании = активы — обязательства.

Цель оценки и виды стоимости — ФСО №2

Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Источник: vik-ocenka.ru