Виды стоимостей используемые в оценке бизнеса их связь с целью оценки

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов рассчитывают различные виды стоимости.

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

С точки зрения оценки различают различные виды стоимости.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом, после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться.

Основные подходы к оценке недвижимости

Нормативно рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утверждённых соответствующими органами (Госкомимуществом, Госкомстатом, Госкомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость.

Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

Инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной по ряду причин, таких как: различия в оценке будущей прибыльности; в представления о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нём, без дополнительного ремонта.

Стоимость воспроизводства – это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском учёте различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.

Оценка бизнеса за 60 минут

Первоначальна стоимость – отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость — стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях: определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия – это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов. Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При её определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержки на ликвидацию даёт ликвидационную стоимость предприятия.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость.

Эффективная стоимость – стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл.1.).

Таблица 1. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемых для оценки.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, является его полезность.

Кроме понятия «стоимость» в теории и практике оценки используют понятие «цена» и «себестоимость» (затраты).

Цена – это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, т.е. относится к определённому моменту и месту. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость – это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуг. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершению процесса создания или акта купли продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.

Себестоимость влияет на рыночную стоимость, однако однозначно её не определяет.

Источник: mydocx.ru

Виды ст-тей, используемые в ОБ, их связь с целью оценки

Предметом оценки п/п явл-ся определение стоимости собств-го кап-ла. Рыночная стоим-ть кап-ла не равна стоимости кап-ла по бух. балансу.

Оценочная д-ть — оценка бизнеса (и любого другого объекта) представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в ден. выраж-ии с учетом влияющих на неё факторов, в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Оценка – субъективная форма отражения объективной реальности. Оценка бизнеса включает углубленный фин-ый, организац-ый и технолог-ий анализ тек. деят-ти и перспектив оцениваемого п/п. Оценка производится путем расчета стоимости с испол-ем нескольких методов, чтобы получить макс. достоверный результат.

2. Пп-е как объект купли-продажи и необх-ть его оценки

Объектом стоимостной оценки явл-ся любой объект собств-ти. При этом в расчет приним-ся не только различные характ-ки объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Учитывая методические особен-ти и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: п/п в целом (бизнес); недвижимость (жилая, коммерческая, земля); машины, оборудование; транспортные средства; интеллектуальную собственность и нематериальные активы; дебиторскую задолженность; акции.

Под п/п как объектом права в соответствии с Гражданским Кодексом РФ признается имуществ-ый комплекс, используемый для осущ-ия предприн-ой деят-ти и в качестве такового представляющий собой недвижимость. В связи с этим п/п в целом или его часть м.б. объектом купли-продажи. В состав п/п входят все виды имущества, предназн-ые для его деят-ти: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, денежные средства (на счетах и в долгах), а также различные исключительные права, индивидуализирующие предприятия (фирменное название, товарные знаки и пр.).

Оценка предприятия необходима в случаях:

-осуществления эмиссии акций;

-проведения операций купли/продажи;

-реорганизации или ликвидации предприятия;

-оценки целесообразности принятия управленческих решений.

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):

-собственник (акционер, учредитель и др.);

-управленческое звено предприятия;

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения, заключения сделки.

Ф-ры, влияющие на рыночную ст-ть п/п-я

Фак-ры, влияющие на величину стоимости бизнеса: 1.спрос; 2.доход; 3.время получения дохода; 4.риск; 5.степень к-ля на п/п; 6.степень ликвидн-ти собствен-ти; 7.ограничения (нпр: если гос-во огран-ет цены на продук-ию п/п, стоим-ть такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия огранич-ий); 8.перспективы развития бизнеса; 9.наличие производственной интеграции (отсут-ие вертикальн.производ-ой интеграции значит-но влияет на стабильность функционирования п/п); 10.платежеспособность потенциальных инвесторов. Возможн-ть привлечь дополнительн. капитал на финанс.рынке; 11.социальн-е и политич-е факторы; 12.кол-во выставленных на продажу объектов (предложение); 13.соотношение спроса и предложения.

Принципы ОБ

Принципы, основанные на представлении собственника

1.Принцип полезности – заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворить потребности собственника, тем выше его стоимость.

2.Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

3.Принцип ожидания – для действующих предприятий, приносящих доход, стоимость определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия или от его перепродажи.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

1.Принцип остаточной эффективности земельного участка – доходность любой экономической деятельности определяется наличием 4-х факторов производства (Земля, труд, капитала, предпринимательская деятельность). Экономическая теория считает, что земельный участок имеет остаточную продуктивность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход отнесенный к земле после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная эффективность чаще всего характеризуется местом расположения земельного участка.

2.Принцип вклада – включение любого дополнительного актива в систему предприятия, экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива (т.е. вклад – это сумма прироста стоимости, а не фактические затраты на сам этот фактор).

3. Принцип возрастающих и выбывающих доходов – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого темпы роста уменьшаются а прирост стоимости становиться меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

4.Принцип сбалансированности – любому типу предприятия соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит и стоимость предприятия.

5.Принцип оптимального размера – любой фактор производства должен иметь оптимальный размер.

6.Принцип разделения и соединения прав собственности – имущественные права следует разделять или соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности.

Принципы, связанные с внешнеэкономической деятельностью.

1.Принцип зависимости – стоимость конкретного объекта подвержена влиянию и сама влияет на величину стоимости других объектов в районе его расположения.

2.Принцип соответствия – любое предприятие должно соответствовать градостроительным и прочим стандартам действующем в данном регионе.

3.Принцип конкуренции – если ожидается обострение конкуренции на донном рынке, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения источника доходов, либо путем увеличения риска.

4.Принцип изменения – стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием внешних и внутренних факторов.

5.Соотношения предложения и спроса

Основные этапы ОБ

1. Определение проблемы:

1.1 идентифик-я п/п-я;

1.2 выявл-е предмета оценки;

1.2 опред-е даты оценки;

1.4 формулир-е цели оценки и опр-е вида ст-ти;

1.5 ознакомл-е заказчиков с ограничит. условием, кот-е формулир-ся с целью защиты интересов оценщиков (при подгот-ке отчета об оценке исп-ся прогноз. данные о буд. прибыли и аморт. отчисл-х, а также др. данные с указ-ем ответств-х лиц);

2. Предварительный осмотр пп-я и закл-е договора на оценку, опр-е состава группы оценщиков.Треб-я к договору опр-ны в ст.10 ФЗ «Об оц. д-ти в РФ».

3. Сбор и анализ инфо, необходимой доценки;

4.Выбор м-дов оценки и их применение;

5. Согласование рез-тов, получ-х в рез-те применения разл-х подходов;

6. Подготовка и предоставление отчета об оценке (треб-я к отчету – ст.11 ФЗ «Об оц. д-ти в РФ»).

Понятие ставки дисконта (СД), номин. и реальн. СД

Под СД поним-ся ожидаемая норма рентабельности на альтерн. инвест. возможности с аналогичным уровнем риска, это та же норма рентабельности, кот. ожидают инвесторы на свои вложения и кот. м. побудить их к инвестированию. Вследствие риска, связан. с получением буд. доходов СД д. превышать безрисковую ставку и обеспечивать премию за все виды рисков, сопряжен. с инвест-ем в оцениваемое п/п.

Методы расчета СД: 1 д/собств. капитала: модель оценки капитальных активов (САРМ) и кумулятивный способ; 2 д/инвестир. капитала: модель средневзвешан. ст-ти капитала (WACC).

СД бывает номин (RН). и реальная (RР). СД д.б. рассчитана как и денежн. поток.

S – темп инфляции

17 Определение ставки дисконта (СД) по модели САРМ (модель оценки капитальных активов)

Этот метод рассчитан на то, чтобы при оценке отразить систематич. риски бизнеса.

Rf – безрисковая ставка. Во всем мире это ставка дохода по долгоср. гос. облиг-ям (3-5% год.).

В России м. использ-ся данные о доходности еврооблигаций (6,5-7% год.); ставка дохода в коммерческих банках наиболее высокой степени надежности по долгосрочн. валютным депозитам. β – мера систем. риска, расчит. исходя из амплитуды колебаний доходности на акции данной к о (или аналога) по сравн. с измен-ями на фонд. рынке в целом. Н-р: если доход на акции к о вырос на 12% в то время как на рынке он ув. на 10%, то β = 12/10=1,2>1→риск инвестора в данной к о выше среднерыночного.

00 – эффект-ть ц.б., д/кот. расчитанана β, аналогична динамике рыночной эф-ти; βm – это среднерыночная ставка дохода с рубля инвест-й на фондовом рынке. Обычно берется величина расчитыв-мая по какому-либо известному рыночному индексу (АK РТС: акции большинства крупных рос. эмитентов).

S1 – премия за риск инвестирования в малую к о . S2 – премия за риск характерный д/отд. к о закрытого типа. S1 и S2 определ-ся экспертным путем. S1, S2 3 – страновой риск (риск инвестиров-я в страну) добавл-ся только в том случае, когда в качестве безрисковой ставки оценщик использует доходность по иностр. гос. ц.б., а оценка осущ-ся в России. Опред-ся экспертно.

Группы:

1) Ц/Прибыль, Ц/Ден.поток. Использ-е мульт-ров требует соблюд-я опред-ых правил: * в кач-ве базы м. использ-ся люб. вариант прибыли, получ-ой в рез-те распред-я выр-ки от продажи (приб. от продажи прод-ии, приб. до уплаты % и н/о, ЧП, …); * показ-ль ПРИБ зависит от м-дов ведения Б/у (учетная пол-ка п/п и п/п-аналога); * мульт-р Ц/Ден.поток целесообразно использ-ть д/оценки Со, владеющ. недвиж-ю, и когда Со имеет относ-но низк. доход по сравн-ю с амортиз-ей; * мульт-р Ц/ПРиб – д/Со, в активах к-ых преобладает оборуд-е с небольш. сроками службы; * Если п/п крупное, ПРИБ относ-но высока и отражает реальное экон.состояние => мульт-р Ц/Чист.Приб.; * Если есть разница в налог. статусе => Ц/Приб до Н/О; * Если п/п-я различ-ся по соотн-ю собств. и заемных ср-в => мульт-р Ц/Приб до упл. % и Н/О.

Эти мульт-ры м. рассчит-ся как по п/п в целом, так и в расчете на 1 акцию.

2) Ц/Дивиденд.выплаты. В расчет м. приним-ся как факт-ки выплач-ые див-ды, так и потенц-ые (типичные дивид. выплаты, осущ-ые аналог-ыми Со откр.типа).

Если оценив-ся контр. пакет акций, то потенц. дивид. выплаты важнее факт-их, т.к. инвестор получит право решения дивид. политики.

Факт-ие дивид. выплаты важнее при оценке неконтр. пакета.

Этот мульт-р целесообразен, когда дивид-ды выплач-ся стаб-но как в аналогах, так и в оценив-ой Со или способность Со выплачивать див-ды м.б. обоснованно спрогнозирована.

3) Ц/Выр-ка от продаж. Дост-ва: * не зависит от м-да ведения б/у; * наиб. часто прим-ся д/оценки Со в сфере услуг

4) Ц/Баланс.ст-сть активов (БСА); Ц/Чист.активы. (Чист.активы = Активы – обяз-ва)

Затратный подход к ОБ

Затратный подход к оценке бизнеса вкл-т 2 м-да:

1) м-д ст-ти чистых А (м-д накопления А). Применяется д/действующих п/п-й;

2) м-д расчета расцета ликвидационной ст-ти. Применяется в случае ликвидации п/п-я либо на пороге/ в стадии банкротства

Индексный метод

46. Определение износа объекта недв-ти Износ – это уменьшение ст-ти объекта недвиж-ти, обусловленные разл.причинами.

-внешний (внеш.возд-я, эк-кий)

-устранимый (при кот-м затраты на исправления дефекта меньше, чем ст-ть, к-я при этом м.б.добавлена)

Физический износ – утрата первонач-х технико-эксплуатац-х кач-в объекта в рез-те возд-я природно-климатич-х и эксплуатац-х ф-ров.

Функцион-й износ заключ-ся в том, что объект не соотв-т совр. Стандартам с т.зр. его функцион-й полезности. Это проявляется в устаревшей архитектуре здания, инжен.обеспеч-и, и обуслов.НТП в области архитектуры и строит-ва. Т.е. он вызывается недостат-ми требованиями созд-я допол-х Эл-тов в сущ-м объекте недвиж-ти и недост-ми треб-ми замены или модернизации отд.эл-тов.

Опред-ся затратами на замену отд.эл-тов или на созд-е(добавление) отд.эл-тов.

Внеш.(эк-кий)износ – уменьшение ст-ти объекта вслед-е негативного возд-я внеш.среды (непосред-я близость объекта оценки к малопривлекат. Природным или искусств.объектам)

1)анализ парных продаж (когда на рынке недвиж-ти продаются два сопоставимых объекта, один из к-х имеет признаки внеш.износа)

2)сравнив-ся доходы от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один их к-х подверг-ся негативному возд-ю; капитализация потерь дохода – сумма внеш.износа.

Предмет курса «ОБ»

Предметом оценки п/п явл-ся определение стоимости собств-го кап-ла. Рыночная стоим-ть кап-ла не равна стоимости кап-ла по бух. балансу.

Оценочная д-ть — оценка бизнеса (и любого другого объекта) представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в ден. выраж-ии с учетом влияющих на неё факторов, в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Оценка – субъективная форма отражения объективной реальности. Оценка бизнеса включает углубленный фин-ый, организац-ый и технолог-ий анализ тек. деят-ти и перспектив оцениваемого п/п. Оценка производится путем расчета стоимости с испол-ем нескольких методов, чтобы получить макс. достоверный результат.

2. Пп-е как объект купли-продажи и необх-ть его оценки

Объектом стоимостной оценки явл-ся любой объект собств-ти. При этом в расчет приним-ся не только различные характ-ки объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Учитывая методические особен-ти и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: п/п в целом (бизнес); недвижимость (жилая, коммерческая, земля); машины, оборудование; транспортные средства; интеллектуальную собственность и нематериальные активы; дебиторскую задолженность; акции.

Под п/п как объектом права в соответствии с Гражданским Кодексом РФ признается имуществ-ый комплекс, используемый для осущ-ия предприн-ой деят-ти и в качестве такового представляющий собой недвижимость. В связи с этим п/п в целом или его часть м.б. объектом купли-продажи. В состав п/п входят все виды имущества, предназн-ые для его деят-ти: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, денежные средства (на счетах и в долгах), а также различные исключительные права, индивидуализирующие предприятия (фирменное название, товарные знаки и пр.).

Оценка предприятия необходима в случаях:

-осуществления эмиссии акций;

-проведения операций купли/продажи;

-реорганизации или ликвидации предприятия;

-оценки целесообразности принятия управленческих решений.

Стороны, заинтересованные в оценке предприятия (бизнеса):

-собственник (акционер, учредитель и др.);

-управленческое звено предприятия;

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения, заключения сделки.

Виды ст-тей, используемые в ОБ, их связь с целью оценки

* рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

* стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

* утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Источник: cyberpedia.su

Виды стоимости, определяемые при оценке

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учи­тываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости. Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а дру­гая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действу­ют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публич­ной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, свя­занных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную сто­имость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от жела­ния отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Нормативно рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госком­статом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величи­ной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

При оценке стоимости различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость. При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвес­тиционную стоимость.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости предпри­ятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестицион­ная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вло­женный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости произво­дится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Залоговая стоимость – оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения широко используют в сфере страхования.

В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной.

Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость,

Стоимость действующего предприятия – это стоимость сформировав­шегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца.

Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость. Эффективная стоимость – стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не истори­ческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл. 2.1).

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену

Источник: libraryno.ru