Виды стоимости используемые при оценке бизнеса

Под стоимостью в теории оценки бизнеса понимают денежный эквивалент, который гипотетический покупатель готов обменять на какой-либо объект (товар, услугу).

К условиям возникновения стоимости относятся спрос, полезность, дефицитность, возможность передачи прав собственности.

Понятие стоимости отличается от понятия цены. Стоимость и цена равны только в условиях совершенного рынка.

«Цена» — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации.

Под «затратами» понимают издержки, необходимые для создания оцениваемого объекта, причем эти затраты могут быть как больше, так и меньше стоимости оцениваемого объекта на дату оценки.

Понятие «стоимость» является в теории оценки базовым, остальные понятия – производными.

Таким образом, рыночная стоимость – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять объект.

Лекция 14: Виды стоимости

В оценочной теории различают следующие виды стоимости:

1. Стоимость в использовании – отражает намерения владельца объекта и подразделяется на инвестиционную, балансовую и стоимость для целей налогообложения.

2. Стоимость обмена – используется для осуществления различных операций с объектами собственности (рыночная, ликвидационная, страховая, стоимость замещения, стоимость воспроизводства.

Оценщики в своей деятельности должны руководствоваться стандартами оценки. В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом от 20 июля 2007 г.№ 255 определено, что при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость -это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с законодательством рыночная стоимость должна определяться в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета)общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Инвестиционная стоимость — это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. В отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Для расчета кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

2. Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса:

• будущие выгоды от владения оцениваемым бизнесом;

• затраты на создание аналогичных предприятий;

• риск получения доходов;

• степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов;

Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Б удущие выгоды от владения бизнесом зависят от характера операционной деятельности и возможности получить доход от продажи объекта после использования. Чаще всего под будущими выгодами понимается чистый денежный поток.

На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник. Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то в силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Важнейшим фактором, влияющим при оценке на стоимость бизнеса является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Компания, которая зарабатывает более высокий доход на каждый доллар (рубль), вложенный в бизнес, будет стоить больше, чем аналогичная компания, зарабатывающая меньший доход на инвестированный капитал. Аналогично, быстро растущая компания будет стоить больше, чем компания с низкими темпами роста, при условии, что обе компании обеспечивают одинаковый доход на капитал.

3. Принципы оценки стоимости бизнеса:

● основанные на представлениях пользователя (собственника);

● связанные с эксплуатацией собственности;

● обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа:

— Принцип полезности состоит в том, что чем больше бизнес способен удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость фирмы не должна превышать минимальной цены на аналогичные компании с такой же полезностью.

— Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости бизнеса: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.

— Принцип полезности фирмы определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемую выручку от перепродажи объекта).

— Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения компанией. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называют дисконтированием.

Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов и связана с представлением пользователей.

— Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности характеризуют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение этого актива.

— Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Производственные факторы учитывают только исходя из их воспроизводства и места в обороте капитала.

— Принцип увеличивающихся или понижающихся доходов означает, что по мере добавления ресурсов к остальным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Остальные принципы второй группы (сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение) связаны со специфическими условиями эксплуатации земельных участков и правами собственности на них.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды:

-Принцип зависимости определяется местом расположения объекта, которое является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество месторасположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре.

— Принцип соответствия заключается в том, что проект, не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемые к застройке земли, отвечают потребностям и ожиданиям пользователя.

— Принцип конкуренции состоит в том, что при усилении конкурентной борьбы может происходить снижение потока доходов или их увеличение с учетом фактора риска. Данный принцип важен для профессиональных оценщиков, стремящихся оценить стоимость потока доходов, превышающих среднюю рыночную величину.

— Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта оценки не остается стабильной, она изменяется с течением времени вследствие влияния физического износа. Поэтому она подлежит соответствующей корректировке.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Оценщики определяют данный принцип следующим образом: возможный и разумный вариант использования, который обеспечит объекту (активу) максимальную текущую стоимость, определенную на конкретную дату оценки. Данный принцип имеет важное значение для анализа различных факторов, влияющих на стоимость активов фирмы и бизнеса в целом.

4. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов:

· Доходный подход.

· Сравнительный подход.

· Затратный подход.

Доходный подход определяет стоимость собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов оцениваемого предприятия.

При этом применяется оценочный принцип ожидания и учитываются продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

. В доходном подходе выделяют два основных метода.

· Метод капитализации доходов.

Стоимость бизнеса определяется по формуле:

V= I: R

где I- чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

· Метод дисконтирования денежных потоков.

Если доходы предприятия существенно меняются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирают метод дисконтирования денежных потоков, для чего проводится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды.

Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирование в данную компанию. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данную компанию, по сравнению с безрисковыми инвестициями.

Экономическая сущность затратного подхода к оценке бизнеса, заключается в том, что оценивается рыночная стоимость собственного капитала компании путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы ее активов текущей стоимости всех ее обязательств.

Базовая формула затратного подхода:

· Затратный подход рассматривает стоимость компании с точки зрения понесенных издержек.

· Затратный подход базируется на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Затратный подход к оценке бизнеса представлен следующими методами:

1. Метод стоимости чистых активов.

Стоимость собственного капитала компании определяется путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

2. Метод ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость компании рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Возможность применения сравнительного подхода зависит:

во-первых, от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках;

во-вторых, от открытости рынка или доступности финансовой информации, необходимой оценщику;

в -третьих, наличия специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

· Метод компании — аналога.

· Метод сделок.

· Метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании — аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит цена на единичную акцию АО открытого типа. В чистом виде метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценки предприятия(100%) или контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:

Источник: studopedia.ru

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст.

3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст.

2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Министр Г.О. Греф

Утвержден
Приказом
Минэкономразвития России
от 20 июля 2007 г. N 255

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование
результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

— при изъятии имущества для государственных нужд;

— при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

— при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

— при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

— при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Мы перезвоним в удобное для Вас время!

Источник: pcbc.ru

Виды стоимости используемые при оценке бизнеса

• Оценка недвижимости

• Оценка жилой недвижимости
• Оценка земельного участка
• Оценка коммерческой недвижимости
• Оспаривание кадастровой стоимости
• Оценка стоимости ущерба

• Оценка стоимости бизнеса
• Оценка НМА
• Оценка для МСФО

• Оценка оборудования
• Оценка технологических линий
• Оценка транспорта
• Оценка спецтехники
• Оценка инвентаря

• Стоимостная экспертиза
• Экспертиза кадастровой стоимости

• Анализ рынка жилой недвижимости
• Анализ рынка загородной недвижимости
• Анализ рынка коммерческой недвижимости

Новости оценки

Законодательство

Архивы

АСБ Групп > Новости законодательства > ФСО №II Виды стоимости

ФСО №II Виды стоимости

19 мая, 2017

Министерство экономического развития российской федерации

приказ

от 14 апреля 2022 г. N 200

Федеральный стандарт оценки
«Виды стоимости (ФСО II)»

I. Общие положения

1. Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки.

2. Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки.

II. Предпосылки стоимости

3. Предпосылки стоимости включают следующее:

• предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без совершения сделки с ним;
• участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники);
• дата оценки;
• предполагаемым использованием объекта может быть наиболее эффективное использование, текущее использование, иное конкретное использование (в частности, ликвидация);
• характер сделки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных условиях или сделка в условиях вынужденной продажи.

1. Предпосылки о предполагаемой сделке с неопределенными лицами (гипотетическими участниками) являются рыночными предпосылками. Предпосылки о конкретных участниках сделки, конкретных пользователях объекта являются нерыночными предпосылками.
2. Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при проведении оценки.
3. Наиболее эффективное использование представляет собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективным использованием, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы к его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять собой ликвидацию.

Наиболее эффективное использование объекта, оцениваемого отдельно от других объектов, входящих в комплекс объектов, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе комплекса объектов.

Особенности проведения анализа наиболее эффективного использования при определении стоимости отдельных видов объектов оценки могут быть установлены соответствующими специальными стандартами оценки.

Текущее использование представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки.

1. Ликвидация представляет собой прекращение использования объекта как единого целого и распродажа его по частям или утилизация. Ликвидация может проводиться в порядке добровольной продажи или носить характер вынужденной продажи.
2. Добровольная продажа объекта происходит путем типичного способа экспозиции подобных объектов на рынке в типичные рыночные сроки экспозиции, необходимые для поиска заинтересованного покупателя.
3. Вынужденная продажа представляет собой ситуацию, когда продавец вынужден совершить сделку в короткие сроки (меньше рыночного срока экспозиции). При этом условия продажи могут сокращать круг потенциальных покупателей, ограничивать доступную им информацию об объекте и иным образом влиять на цену сделки.

Цена, на которую продавец согласится при вынужденной продаже, отражает его конкретные обстоятельства, а не обстоятельства, характерные для типичного заинтересованного продавца, действующего добровольно в типичных рыночных условиях.

1. Предпосылки стоимости, типичные для каждого из видов стоимости, содержатся в определении данного вида стоимости и раскрыты в настоящем федеральном стандарте оценки.
2. Предпосылки стоимости могут отличаться от обстоятельств фактической сделки или фактического использования объекта. Предпосылкой стоимости может быть гипотетическая сделка, в том числе тогда, когда цель оценки не связана со сделкой.

III. Особенности определения видов стоимости

1. В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• равновесная стоимость;
• инвестиционная стоимость;

иные виды стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2021, N 27, ст. 5179) (далее — Федеральный закон).

1. Рыночная стоимость объекта оценки (далее — рыночная стоимость) — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

1. Рыночная стоимость основана на предпосылках о сделке, совершаемой с объектом на рынке между гипотетическими участниками без влияния факторов вынужденной продажи после выставления объекта в течение рыночного срока экспозиции типичными для подобных объектов способами. Рыночная стоимость отражает потенциал наиболее эффективного использования объекта для участников рынка.

При определении рыночной стоимости не учитываются условия, специфические для конкретных сторон сделки, если они не доступны другим участникам рынка. К таким условиям могут относиться, например, синергии с другими активами, мотивация конкретного стратегического или портфельного инвестора, льготные налоговые или кредитные условия.

1. Равновесная стоимость представляет собой денежную сумму, за которую предположительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осведомленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающая интересы этих сторон. Равновесная стоимость, в отличие от рыночной, отражает условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки. Поэтому при определении равновесной стоимости необходимо учитывать предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки.
2. Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оценки и отражает выгоды от владения объектом. При определении инвестиционной стоимости необходимо учитывать предполагаемое текущим или потенциальным владельцем использование объекта, синергии и предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки, ожидаемую доходность, иные условия, относящиеся к обстоятельствам конкретного владельца.
3. С учетом цели оценки может потребоваться определение рыночной стоимости в предпосылке о текущем использовании, в предпосылке о ликвидации объекта оценки.
4. В предпосылке о ликвидации объекта определяется денежная сумма, которая может быть получена при продаже объекта по частям или его утилизации. При оценке стоимости при ликвидации объекта оценки учитываются расходы на предпродажную подготовку и распродажу его отдельных частей или их утилизацию.

Такая стоимость может быть определена в предпосылке добровольной либо вынужденной продажи частей. Рыночная стоимость в предпосылке о ликвидации предполагает добровольную продажу.

1. Если в соответствии с законодательством требуется определить рыночную стоимость объекта, при этом одна или обе стороны сделки вынуждены ее совершить, то стоимость объекта определяется исходя из рыночных предпосылок. При определении рыночной стоимости объекта не учитывается фактор вынужденности продажи.
2. Для целей оценки, требующих установления цены сделки в предпосылке вынужденной продажи, может быть определена ликвидационная стоимость согласно части четвертой статьи 3 Федерального закона, под которой понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении стоимости в предпосылке о вынужденной продаже необходимо установить конкретные чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать объект способом, не соответствующим рыночным, и определить последствия влияния этих обстоятельств на стоимость.

1. Предпосылки о способах использования, отличных от наиболее эффективного, о вынужденной продаже должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее — отчет об оценке) и соответствовать цели оценки.
2. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.

При этом необходимо учитывать положения статьи 7 Федерального закона о предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки.

Опубликовано в рубрике Новости законодательства

Источник: acbgroup.ru