Вложения в недвижимость как бизнес

Инвестиции в недвижимость 2022

Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2022 году? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами

Елена Одинцова
Журналист «КП»
Олег Самойлов
Вице-президент группы
компаний «БЕСТ-Недвижимость»,
вице-президент Российской
гильдии риэлторов
Виталий Манкевич
Президент Русско-Азиатского
Союза промышленников
и предпринимателей
Жанна Шевченко
Директор по продажам
и маркетингу федеральной
компании «Страна Девелопмент»
Антон Детушев
Генеральный директор
Ikon Development
Андрей Безверхий
Финансовый директор международной
девелоперской компании Wainbridge
Светлана Кордо
Инвестиционный стратег
«БКС Премьер»

МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег

Коронавирус и связанные с ним напасти когда-нибудь закончатся. Как показывает опыт предыдущих кризисов, рынок жилья после некоторого спада возвращается на прежние позиции, а объем сделок, благодаря все большему развитию ипотеки, даже увеличивается. Есть ли вероятность, что и после нынешнего кризиса недвижимость останется надежным активом, если иметь в виду не продажу ее прямо завтра, а рассчет на долгосрочную перспективу? Что учитывать, чтобы умело воспользоваться ситуацией на рынке недвижимости 2022 года?

Квартира для инвестиций
Апартаменты для сдачи в аренду в Москве
Квартира для сдачи в аренду в Москве
Квартиры под реновацию в Москве
Прогноз цен на новостройки

Стоит ли покупать квартиру в Москве

Прогнозы
Инвестиции: регионы
Инвестиции: Москва
Прогнозы до конца 2022 года

Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах — и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.

— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».

— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.

В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.

Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.

Сценарий 1. Оптимистичный

Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.

Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, были даны до 1 января 2021 года.

Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.

Сценарий 2. Пессимистичный

Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.

— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.

Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.

— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.

— Вероятно, крупные системообразующие застройщики смогут устоять. Во-первых, у них есть денежный запас, чтобы продержаться в течение сколь-нибудь значимого периода. Во-вторых, скорее всего, их поддержит государство. А вот мелкие и средние застройщики пойдут под нож.

Спасать их вряд ли кто-то будет, серьезных финансовых запасов у них нет, лоббистского ресурса тоже, — предполагает Олег Самойлов. — Если начнут появляться сообщения о заморозке строек и банкротстве застройщиков, а они неизбежны в условиях сложной экономики и низкого спроса, неуверенность покупателей может приобрести эффект «снежного кома». Снижать уровень тревожности покупатели, вероятно, будут традиционным и общеизвестным способом — путем перехода на вторичный рынок, где жилье не воображаемое, а реальное. И это тоже, несомненно, нанесет удар по рынку новостроек. Конечно, пройдет время, тревожность спадет и все вернется на круги своя.

Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.

Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.

Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.

Инвестиции в недвижимость 2022: регионы

Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.

— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.

— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.

И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.

— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».

Источник: www.kp.ru

Инвестиции в недвижимость: с чего начать, плюсы и минусы, виды и способы

23 946

Автор статьи: Анжела Карпачева

Согласно данным социологических опросов, инвестиции в недвижимость являются лучшим надёжным методом увеличения дохода. На фоне колебания курса валют, нестабильности цены на драгоценные металлы, недвижимость является в нашем понимании чем-то статичным, долговечным и надёжным. Именно поэтому большинство россиян, не раздумывая, утверждают, что недвижимость – лучший из существующих способов инвестирования.

Об инвестициях

Для большинства потенциальных инвесторов, процесс увеличения средств при помощи недвижимого имущества выглядит предельно простым и прозрачным.

Действительно, на практике мы ежедневно сталкиваемся с примерами получения дохода: ваши знакомые получили в наследство квартиру и теперь сдают её в аренду под офис, или же квартира, которая перешла в наследство от родственников, выгодно была продана у вас на глазах.

Подобным образом, инвестиции в недвижимость выглядят глазами дилетанта и не имеют ничего общего с действительностью. Как на самом деле обстоят дела с инвестированием, и какие «подводные камни» имеет данный бизнес, мы рассмотрим далее.

Что это такое

Прежде чем определиться, подходит ли вам данный способ получения прибыли, давайте разбираться в самой сути понятия. Что собой представляют инвестиции в недвижимость?

Инвестирование в недвижимость – это процесс вложения денег в готовый к эксплуатации или строящийся объект, для дальнейшего извлечения из него прибыли. Можно получать средства двумя основными способами:

Пассивным путём. Он подразумевает сдачу недвижимости в аренду и не требует от вас каких-либо дополнительных манипуляций;
Прибыль от повторной продажи недвижимости. Вы преследуете цель перепродать объект по завышенной стоимости, занимаясь спекуляциями на рынке.

Таким образом, инвестиции в недвижимость подразумевают наличие в вашем распоряжении комнаты, отдельной квартиры, дома или земельного участка, распоряжаться им, вы можете на законных правах, получая доход от определённых манипуляций с объектами недвижимости.

Виды инвестиций

На сегодняшний день выделяют четыре вида инвестиций в недвижимость:

В жилую. В данном случае осуществляется сдача жилья или участка в аренду или перепродажа;
В коммерческую. Инвестор покупает объект коммерческой недвижимости. Им может быть офисное помещение, территория для склада, место для торговли, и как в первом случае, объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи;
В зарубежную. В последние годы данный способ приумножения капитала стал необычайно популярным среди инвесторов. Выбираете понравившуюся страну и приобретаете в ней квартиру или дом для сдачи в аренду с дальнейшей продажей. Сдача в аренду более приоритетна, а недвижимость приобретают ближе к курортным зонам;
В строящуюся. Не менее популярный способ обогащения для инвесторов, позволяющий купить объект в стадии разработки, и продать по более выгодной цене, когда строительство будет окончено.

Данные виды инвестиций наиболее популярные и способны принести солидную прибыль инвестору. К примеру, сдавая в аренду жилую недвижимость, можно получать до 300 000 рублей в год, не делая при этом ничего. Пассивный доход привлекает большинство неопытных инвесторов, и он способен приносить стабильный заработок.

Если же вы решили перепродать объект недвижимости (комнату, квартиру, дом или участок), то здесь важно учитывать временной фактор: уже через год квартира, приобретённая за 1 млн. рублей будет стоит 1 100 000. Важно сразу понимать, что инвестиции в недвижимость – вариант не для тех, кто желает получить прибыль здесь и сейчас. Это долгий процесс, способный растянуться на долгие годы.

Следует так же учитывать региональные особенности, так как рост стоимости жилья в столице и на периферии может отличаться.

Стойким спросом пользуются двухкомнатные квартиры, а вот квартиры и дома с большим количеством комнат подъемны не для всех, и у вас могут возникнуть проблемы с их дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду.

Инвестирование в новостройки

Удивительно, но большинство инвесторов предпочитают вкладывать средства во вторичное жильё, нежели в новостройки. Чем вызвана неравная расстановка сил?

Всё дело в том, что владельцам новостроек пока доверяют мало на рынке недвижимости, и всё чаще можно узнать о неприятных происшествиях, связанных с приобретением жилья в новостройке. И, тем не менее, устойчивый спрос на инвестирование в новостройки всё же есть. Он связан с несколькими факторами:

Демократичные коммунальные платежи. Это связано с централизованным отоплением, что значительно сказывается на стоимости потребляемой электроэнергии, воды и газа;
Возможность покупки квартиры на этапе её строительства. В тот момент цена на недвижку существенно ниже, чем перед сдачей её в эксплуатацию;
Потенциальные квартиросъёмщики предпочитают новостройку старому жилью.

В период экономической нестабильности в стране, вкладчики всё чаще задумываются о новых способах получения прибыли. Хранить деньги в матрасах и на депозите уже не представляется целесообразным, а инвестиции в недвижимость становятся спасательным кругом. Повышенным вниманием со стороны инвесторов пользуется жильё премиум-класса в новостройках.

На данное жильё всегда имеется особый спрос, а арендовать его могут люди с достатком выше среднего. Немалую роль играет и расположение новостройки. Если она расположена в центре города, недалеко от бизнес-центров и офисов, то желающих арендовать в ней квартиру будет немало.

Наиболее востребованными для покупки считаются однокомнатные квартиры бизнес-класса. Их стоимость может колебаться в пределах 140 000$, при этом рыночная цена за м 2 составляет около 2500$ (цена без учёта ремонта). Стоимость элитных квартир высока, они имеют большую площадь, в сравнении с обычной квартирой, но и прибыль от сдачи в аренду или перепродажи может быть высокой. Цена аренды начинается от 1000$ в месяц.

Приобретая квартиру в новостройке, важно учитывать её расположение. Важно наличие развитой инфраструктуры: проверьте местность на наличие удобной транспортной развязки, доступности больницы, школы, садика, торговых центров и прочих заведений, подкупающих будущих клиентов.

Кроме того, не лишним будет поинтересоваться о дальнейших планах по развитию данного района, стройке предприятий, которое может существенно влиять на экологию. Все перечисленные факторы напрямую влияют на получение прибыли через инвестиции в недвижимость.

Недостройки

Оптимальным вариантом считается приобретения жилья на этапе строительства. Рынок первичного жилья сегодня наполнен обилием выгодных предложений, однако, в России он нажил плохую славу из-за прецедентов с недобросовестными застройщиками.

Действительно, покупка недвижимость в состоянии недостройки на сегодняшний день довольно рисковое дело. Но опасаться стоит тем, кто не досконально изучает документы застройщика и плохо осведомлён в собственных правах. Согласно утверждениям опытных вкладчиков, любое вложение в недвижку принёсет максимальную прибыль, если оно было произведено на самом начальном этапе. Иными словами, вложение денег в строящийся объект – заведомо перспективное дело.

Цена на этапе строительства всегда самая низкая, и она постепенно будет повышаться. На выходе мы имеем полноценное жильё, которое принесёт неплохую прибыль в сравнении с первоначально вложенной суммой инвестиций.

Инвестиции в недвижимость на раннем этапе строительства подходят тем инвесторам, которые имеют время, и не спешат получить прибыль в кратчайшие сроки. Уже спустя 1,5-2 года, капитализация вложенных средств составит 50%. Однушки и двухкомнатные квартиры станут лучшим объектом для вложения средств, так как с «трёшкой» сложнее в дальнейшем осуществлять манипуляции на рынке недвижимости.

Но не стоит забывать о рисках. Касательно недостроек риски крайне велики, и важно выбрать надёжного застройщика, положительно зарекомендовавшего себя на рынке недвижимости. Проанализируйте, какова репутация застройщика, какие проекты уже были осуществлены им ранее, каковы отзывы клиентов. Немаловажным будет и проверка самого проекта строящегося объекта: он должен соответствовать всем нормам законодательства, быть расположенным в безопасной зоне.

Стоит проконсультироваться с юристом, чтобы понять, насколько соответствует документация застройщика установленным нормам.

Строительство коттеджей и сдача в аренду

Коттеджи часто сегодня называют «доходными домами», поскольку они способны ежемесячно приносить арендатору немалую прибыль.

К примеру, в пригороде Санкт-Петербурга за коттедж площадью в 120 кв. можно получать по 150-160 тысяч рублей каждый месяц. Удивительно, что на строительство подобного коттеджа уйдёт денег не больше, чем для покупки двухкомнатной квартиру, сдать в аренду которую можно будет не более, чем за 25 000.

Инвестиции в недвижимость посредством сдачи коттеджа в аренду – это действительно успешный вид инвестирования. Жизнь в коттедже сегодня привлекает множество россиян, поскольку дом получается просторным и практичным. Не нужно терпеть постоянное присутствие в вашей жизни назойливых соседей, а если же недвижимости находится в пригороде, то и вовсе не найти дома лучше.

Однако сразу стоит отметить, что спрос на загородное жильё значительно меньше, чем на те же квартиры, находящиеся в черте города. Коттеджи чаще всего приобретают, как дополнительное жильё в летний период, желая покинуть пределы шумного города и уединиться с природой. Прежде чем задуматься о строительстве коттеджа, хорошенько подыщите место его локализации. Он не должен находиться вдали от цивилизации, при этом он должен иметь живописную местность, развитые дороги, наличие поблизости магазинов, больницы.

Вам достаточно будет приобрести 8-10 соток земли для возведения здания до 150 кв. Слишком маленький или наоборот большой коттедж не представляет особого интереса для потенциальных клиентов.

По некоторым подсчётам, строительство коттеджа в регионе обойдётся вам в 6 млн. В данную стоимость входит покупка земли, строительные и отделочные работы. Если сдавать коттедж по 10 000 в сутки, то срок окупаемости данного проекта составит около 2 лет.

Покупка квартир и сдача в аренду

Инвестиции в недвижимость привлекают огромное количество россиян по всей стране. Всё больше людей видят смысл в приобретении жилья, с целью сдачи его в аренду и дальнейшей перепродажей. Почему инвесторы активно применяют данный метод получения дохода?

Первоочередная цель покупки квартиры заключается в её перепродаже. Но вы не сможете купить жильё, и продать его спустя неделю, искренне считая, что сможете получить огромную прибыль. Спекулировать на рынке недвижимости нужно умело. Для этого необходимо определённое количество времени, а так же мониторинг ситуации на рынке.

Пока время от покупки жилья или земельного участка до его перепродажи не настало, можно смело сдавать объект в аренду. Инвестиции в недвижимость, в данном случае, принесут, как доход от продажи, так и пассивный доход. Согласно подсчётам аналитиков, спекуляции на рынке квартир составляют 50% всех операций и по уровню доходности значительно превышают обычную сдачу в аренду с перепродажей. Период окупаемости инвестиций в среднем составляет 8 лет. Сдавайте жильё в аренду до самого момента продажи, и ваша прибыль увеличится в несколько раз.

Конфискованная недвижимость

Конфискованная или залоговая недвижимость является особым сегментом на рынке недвижимости.

Приобрести подобные объекты рискует далеко не каждый инвестор, опасаясь ряда сопутствующих проблем. Приобретать конфискованное имущество придется у банка, ни в коем случае не имейте дел с посредниками.

Почему данный вид приобретения недвижимости привлекателен для инвесторов? Основная причина заключается в её стоимости. Она намного ниже, чем стоимость аналогичных объектов, приобретённых у застройщика или частного лица. Купить недвижимость можно на аукционах, торгах и базах залогового имущества. Каждый из объектов имеет свою историю и был изъят у собственника по тем или иным причинам.

Какая недвижимость становится заёмной или конфискованной? Только та, которая приобреталась с привлечением заёмных средств. По сути, заёмщик не смог выполнить свои обязательства перед кредитором из-за чего у него была изъята недвижимость. В основном конфискованную квартиру можно приобрести на аукционах, учреждённых банком.

Согласно правилам таких аукционов, все его участники обязаны внести сумму в размере 5% от начальной стоимости. Торги выигрывает тот клиент банка, который предложил максимальную цену за конкретную недвижимость. Способ достаточно сомнительный, так как можно наткнуться на квартиру с «сюрпризами».

То имущество, что не было распродано в ходе аукциона или торгов, банк выкладывает в базу залогового имущества, где можно так же приобрести его по сниженной стоимости. Это наиболее удачный способ приобретения конфискованной недвижимости, которую в дальнейшем можно успешно перепродать или сдать в аренду.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в недвижимость касаются не только жилых помещений и участков под жильё, не менее выгодным направлением для инвестирования является приобретение объектов для коммерческой деятельности. Это сложный вид инвестирования, требующий от инвестора особых навыков и опыта.

Какие объекты можно отнести к коммерческой недвижимости?

Помещения под магазины;
Рестораны, кафе, бары;
Складские помещения;
Офисные и торговые помещения.

Коммерческая недвижимость подразумевает последующую сдачу объектов или их перепродажу другим предпринимателям с целью получения дохода. Прибыль будет заключаться так же от сдачи помещений в аренду или в разнице от их перепродажи. Но здесь есть свои «подводные камни». Если стоимость жилых посещений ежегодно растёт, то с коммерческой недвижимостью мы имеем отрицательный прирост.

С чем связано положение вещей? В первую очередь, на это влияют кризисные явления в экономике. Помимо кризиса тому виной малая заинтересованность в становлении малого и среднего бизнеса по стране. Соответственно, людям не нужны коммерческие помещения. Об их покупке и вовсе часто говорить не приходится, чаще всего их просто берут в аренду.

Кроме того, остро ощущается проблема поиска клиентов, и высокий порог вхождения в отрасль коммерческой недвижимости.

Где искать инвестиции

Инвестиции в недвижимости привлекательны во все времена, но не всегда есть возможность воплотить в жизнь все планы, поскольку банально не хватает средств на покупку объектов.

Как бороться с проблемой? Вариантов существует несколько:

Кредит. Первый способ, приходящий на ум – взять кредит в банке. Необходимо накопить первый взнос, который обычно не превышает 20% от стоимости. К примеру, квартира стоит 1 млн, следовательно, вам необходимо предоставить 200 000 рублей в качестве залоговой суммы;
Занять деньги у знакомых. Если в вашем кругу есть обеспеченные люди, готовые помочь вам в реализации проекта, то стоит воспользоваться данной возможностью;
Частные инвесторы. Всегда можно привлечь на свою сторону инвесторов, стоит лишь грамотно преподнести информацию и с лучшей стороны описать реализуемый вами проект;
Соинвестирование. Если вам лично не хватает средств, можно заручиться поддержкой партнёра, и вести бизнес вместе с целью дальнейшего получения прибыли.

Риски

Инвестиции в недвижимость всегда ассоциируются с определёнными рисками, несмотря на то, что данный вид инвестирования признан одним из самых надёжных. К примеру, приобретая недвижку в новостройке, можно столкнуться с заморозкой строительства, срывами сроков дачи объекта в эксплуатацию. Помимо этого, стоимость жилья к моменту оформления сделки по перепродаже может существенно снизиться. Это может быть связано с постройкой рядом завода, загрязняющего окружающую среду или с ухудшением жилищных условий в данном доме.

Стоимость недвижимости так же способна падать, в особенности это отчётливо проявляется в кризисные периоды. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем вкладывать все инвестиции в недвижимость.

Плюсы и минусы

Как и любой способ инвестирования, инвестиции в недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.

Стабильность. Инвестиции в недвижимость – самый устойчивый и эффективный способ получения прибыли;
Рост стоимости активов. В первую очередь, данное утверждение касается жилых объектов;
Пассивный заработок. Сдавайте объекты недвижимости в аренду, и получайте стабильную фиксированную прибыль;
Сниженные риски. Спрос на жильё устойчив, соответственно, вы имеете все шансы окупить затраченные вложения.

Взвесив все «за» и «против» можно решить, подходит ли вам данный вид коммерческой деятельности.

Советы

На первоначальном этапе следует определиться с объектом недвижимости и количеством средств, затрачиваемых на жильё, участок. От этого напрямую зависит дальнейшая стратегия получения прибыли;
Изучите рынок недвижки как можно детальнее, проведите полноценный анализ существующих предложений;
Старайтесь не прибегать к помощи посредников, риелторов;
Все сделки оформляйте лишь при помощи проверенного юриста, он должен изучить каждый документ и одобрить сделку;
Забудьте о прибыли здесь и сейчас.

Вывод

Инвестиции в недвижимость – один из лучших способов получения заветной прибыли. Несмотря на стабильный спрос на недвижимость, данный вид инвестирования сопряжён с определёнными рисками и имеет особенности в зависимости от вида объекта недвижимости. Долгосрочные инвестиции – залог счастливого будущего, о котором стоит задуматься уже сегодня.

«Как вы относитесь к инвестициям в недвижку? Согласно одному из базовых принципов финансового благополучия, деньги должны приносить деньги. Возможно, данный способ получения прибыли сможет стать для вас билетом в инвестирование, стоит только верить в свои силы».

Источник: dvayarda.ru

Инвестиции в недвижимость для начинающих: как заработать и не проиграть?

Инвестирование в недвижимость – капиталовложение в строящийся или завершенный объект с целью получения дохода. Это один из самых старых и надежных способов получения прибыли или увеличения капитала.

Существует 2 способа получить доход от инвестиции в недвижимость.

Сдача в аренду — это долговременная инвестиция
Перепродажа – это быстрая инвестиция.

Выбирая способ инвестирования и объект, можно заранее просчитать сумму дохода. Покупка недвижимости в стадии строительства уже является инвестицией. Поскольку приобретается не квартира, а доля в строительстве по цене ниже рыночной. Значит, покупатель зарабатывает или же экономит деньги, так как разница в цене между готовой и строящейся квартирой составляет от 10-40%.

Сроки инвестиции выбирают исходя из финансовых возможностей, потому что долгосрочный вклад требует больших дополнительных затрат. А также важно наличие свободного времени, связей (ремонтники, агенты) и понимания рынка недвижимости. Далее, в зависимости от целей и возможностей, выбирается способ капиталовложения. И можно приступить к поиску объекта.

Виды объектов недвижимости для инвестиции

Недвижимость — товар, который всегда востребован покупателями. Деньги, акции, биткоины подвержены инфляции и обесцениванию по ряду неоднозначных причин, а недвижимость это одно из самых надежных и долгосрочных вложений проверенных временем. Кстати, Тамир Шапир и Дональд Трамп свои миллиарды заработали именно на инвестировании в недвижимость. Рассмотрим самые популярные проекты капиталовложения.

Новостройка

Быстрое и весьма прибыльное вливание наличности. Покупая квартиру у застройщика или от подрядчика, важно заранее просчитать доходность проекта. Собрать и изучить информацию об объекте и застройщике, сравнить цены в районе и.т.д. Доход зависит от района, расположения (этаж или вид), количества одинаковых планировок, вида из окон или оригинальности проекта.

Проверенные и надежные строительные компании в день открытия продаж ЖК собирают очередь из инвесторов и покупателей. Люди уже знакомы с другими проектами застройщика, что дает возможность без проблем рассчитать свою прибыль.

Неопытный инвестор-любитель может столкнутся с трудностью взять неходовой этаж или не угадать с видом из окна.

Например: новичок-инвестор купил квартиру на котловане в центре Краснодара, в доме бизнес-класса. Ожидаемая прибыль до 40% за 1,5 года (средняя продолжительность строительства). Был выбран средний этаж и вид из окон на центр города. Внимание!

Недвижимость в центре в элитном доме (дорого даже в стройке), дом состоит на 80% из однокомнатных квартир и перед домом стоит муниципальное здание. В итоге: Дом построен, а вид из окон на стену старого здания. Большая конкуренция в реализации объекта из-за соседей-инвесторов и остатка товара у застройщика. Квартира-инвестиция продавалась больше года, что повлекло дополнительные расходы на коммунальные платежи. Прибыль от вложений за 2,5 года составила около 12% , а вклад в банке мог бы принести больше денег где-то от 15 % (при ставке в 7,5% в год).

Вторичная недвижимость

Это один из самых простых и проверенных вариантов инвестиции. Во-первых, не нужно переживать из-за сроков сдачи и надежности застройщика, т.к. можно сразу оценить жилье. Во-вторых, не нужны глубокие знания рынка недвижимости. Из минусов — это затратность (оформление, ремонт, налоги) и трудоемкость (косметический ремонт, покупка мебели и техники, поиск и работа с арендаторами).

Вторичное жилье для сдачи в аренду или с целью перепродажи должно быть по цене ниже рыночной (дешевле аналогов в районе). А при покупке в ипотеку должен быть, низкий процент износа жилья.

Для того чтобы найти объект по “вкусной” цене нужно быть “везунчиком” или же постоянно мониторить и изучать рынок.

Дело это трудоемкое и забирает много времени, поэтому к работе часто привлекаются риелторы. Местоположение квартиры, этажность, площадь и инфраструктура играют большую роль в прибыльности капиталовложения. Инвестируют в недвижимость, расположенную в спальных районах или же рядом с социально-важными объектами (вуз, больницы, бизнес-центры). Такая инвестиция требует вливания средств на косметический ремонт, оформление интерьера, замену мебели или покупку техники. Расходы зависят от цели приобретения недвижимости.

Сдача квартиры в аренду — один из самых частых способов инвестирования на вторичном (бу) рынке недвижимости.

Некоторые риелторы быстро выкупают “горящие” варианты (по очень низкой цене), делают минимальный ремонт, оценивают конкурентные предложения и устанавливают цену.

Например: инвестор занимается хрущевками. Покупая 1 комнатную квартиру (пусть даже в не очень хорошем состоянии) за 1 450 000 рублей, при рыночной цене 1 650 000 рублей, на косметический ремонт уходит около 100 000 рублей (замена окон, услуги клининговой компании, замена мебели на кухне, оформление документов и.т.д). Продать можно через 1-2 месяца за 1 700 000 рублей.

В итоге! За 2 месяца инвестиция принесла 150 000 рублей или 10% прибыли. Для сравнения: вложение этой же суммы в банк дает около 8 % годовых.

Вариантов инвестиций и схем может быть множество. Но только без знаний и понимания рынка вторичной недвижимости или же надежного и проверенного посредника, риски высокие, а прибыль минимальна.

Коммерческие помещения, как вариант инвестиции в недвижимость

Вложение денег в торговые помещения — это прибыльный бизнес, но довольно специфический и требующий многих знаний, особенностей рынка недвижимости и законов РФ. Покупка коммерческого помещения в стройке или же как готовый бизнес, требует больших затрат, чем жилая недвижимость. Более 80% строительных компаний 1-ый или цокольный этаж оформляют и продают со статусом “для коммерческой деятельности”. Прибыль будет зависеть от количества конкурентов, расположения (района), отдельного входа или же площади.

Какой доход можно получить от перепродажи квартиры в новостройке?

Быстрая инвестиция

Например: Самостоятельно или с помощью специалиста вы выбрали студию в стройке, учли рентабельность, конкуренцию и посчитали приблизительную выгоду. Пусть студия стоит 850 тысяч рублей, до конца строительства 10 месяцев (стройка движется и застройщик надежный). Цена квадратного метра в стройке 32 тысячи рублей, в соседних домах аналогичная готовая студия стоит 38 тысяч рублей за кв.м, т.е. к моменту окончания строительства вы сможете продать квартиру и заработать на разнице в цене. Площадь студии 27 кв.м. Считаем:

27 кв.м. * 38000 р. = 1 026 000 р. — 850 000 р. = 176 000 рублей прибыли менее чем за год.

Инвестиция в недвижимость принесла 20% прибыли. Банки не предложат вам подобную процентную ставку.

Формула упрощенная и есть множество факторов и особенностей, которые необходимо учесть при выборе инвестиции, чтобы не уйти в минус или не стать дольщиком-ждуном.

Доход от долговременной инвестиции в недвижимость

Пример. Рассмотрим ту же студию 27 кв.м. Приобретается жилье с целью получения постоянного дохода. Кстати, вариант интересен для покупки в ипотеку, т.к. арендная плата может покрывать, полностью или частично, ежемесячные ипотечные выплаты. Ремонт можно сделать своими руками или доверить специалистам.

Стоимость ремонта начинается от 5000 за кв.м. (бюджетный вариант), т.е.

5000 рублей * 27 кв.м. = 135 000 рублей (ремонт)

Купить мебели и технику можно на интернет барахолках (Авито, Юла), в сетевых магазинах или же предоставить собственное бу имущество. На обустройство потребуется около 65 000 рублей., т.к. это маленькая студия и затраты минимальны (кухонный гарнитур, стулья, кровать или диван, шкаф, стол, стиральная машина и холодильник).

135000 рублей (ремонт) + 65000 рублей (интерьер и техника) = 200000 рублей — это сумма дополнительных вложений.

После ремонта стоимость квартиры естественно увеличивается.

Без ремонта цена была 38 000 рублей кв.м. (1026000 рублей), а с ремонтом повышается 40 000 — 45 000 рублей за кв.м. (1 100 000 или 1 250 000). В среднем в Краснодаре цена аренды за студию 10 000 рублей. Считаем прибыль за 1 год,

12 месяцев * 10000 рублей (аренда) = 120 000 рублей, а за 10 лет = 1 200 000, т.е. объект себя полностью окупит.

Хорошей считается такая инвестиция в недвижимость, которая в течение 10 лет себя окупает.

*Схема и процесс идеализированы, ведь за 10 лет придется еще раз сделать или обновить ремонт, может сломаться подержанная техника, да и простой (периоды в поиске арендаторов) обязательно будет. Но, конечно, квартиру всегда можно продать и вернуть свои деньги сразу.

Что важно запомнить

1. Минимальные инвестиции в недвижимость часто = минимальной прибыли

Инвесторы-новички из-за страха или неуверенности выбирают самые дешевые объекты. В итоге, инвесторы получают минимальный доход или же становятся участником союза обманутых дольщиков. Низкая стоимость, часто имеет подвох или же ряд особенностей.

2. Район определяет цену

Местоположение объекта инвестирования влияет на его привлекательность. Дому не обязательно находиться в центре города, в окружении школ и садиков. На рост цены или востребованность может повлиять строительство рядом торгового центра, спортивного комплекса, стадиона, больницы и.т.д.

Допустим, строится новый ЖК в бывшей промзоне расположенной рядом с общественным транспортом и доступна инфраструктура спального района. Это интересно!
Жилой комплекс строится в зеленом “перспективном районе, в окружении однотипной бюджетной застройки. Новая строительная компания “Как-тоСтрой” по цене ниже приличия. Не интересно, как аренда или перепродажа из-за высокой конкуренции по-соседству. Еще и подозрительно из-за низкой цены и малоизвестности застройщика.

3. Тип и метраж жилья

Эти показатели имеют большое значение для скорости перепродажи или востребованности аренды.

Однокомнатная квартира от 40 кв.м. в доме комфорт-класса — распространенный и ходовой товар. Если есть ремонт от застройщика, то это еще один плюс.
Студии, как правило, не рентабельны (высокая цена за кв.м. и низкая востребованность), исключение это близость вуза, торгового центра и ограниченное количество таких планировок. Например. Если из 100 квартир 60 студии — инвестора ждет фиаско!
Двух и трехкомнатные квартиры редко окупают себя. Они интересны в том случае, если их мало. Например. Есть ЖК, где из 250 квартир только 10 3‑комнатных, в этом случае можно получить высокий доход.

Как выгодно купить недвижимость для инвестирования?

Капиталовложение в недвижимость — это прозрачный и доходный бизнес. Существует множество особенностей, формирующих стоимость и востребованность жилья. Учитывая цены конкурентов, репутацию строительной компании и расположение объекта, можно сделать анализ прибыли. Есть множество примеров, когда инвестиция не окупилась и принесла дополнительные заботы из-за неправильного выбора объекта, этажа или площади. Не работая в сфере недвижимости сложно следить за актуальной информацией об изменениях в законодательстве, инфраструктуре, ценах конкурентов, предложений подрядчиков и проблемам строительной компании.

Специалисты независимого портала новостроек Краснодара 23Квартиры.ру помогут проанализировать рынок новостроек и выбрать лучшие предложения от застройщиков и подрядчиков. С помощью квалифицированных профессионалов можно сэкономить деньги и комфортно (в том числе онлайн) забронировать и приобрести квартиру. Ипотечный менеджер поможет подать заявления более чем в 10 банков и открыть ипотеку. Оставьте заявку на сайте, мы свяжемся с вами, поможем выбрать объект для инвестирования и сопроводим на всех этапах сделки. Услуги портала бесплатные.

Источник: 23kvartiri.ru