52% россиян хотели бы вложить накопленные средства в жилую недвижимость. Выгодна ли эта инвестиция? Как повлияла пандемия на стоимость квартир и что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время? Ответы на эти вопросы дает Антон Зинаков — Генеральный директор компании «Бюро оценки бизнеса».
2643 просмотров
Рынок недвижимости: всегда ли вкладывать в жилую недвижимость было выгодно?
Как объект инвестиции жилая недвижимость всегда была в поле зрения инвесторов. Объясняется это довольно просто — в любой политической или экономической ситуации людям будет необходимо жилье, ведь это одна из наших главных жизненных потребностей, после воды и еды. Рынок жилой недвижимости очень динамичен: кто-то покупает, кто-то продает, этот поток нескончаем, так как все мы стремимся к лучшему и хотим жить с комфортом. Как инструмент инвестиций, жилье имеет некоторые специфические нюансы:
- Очень высокий порог входа / альтернативные издержки
- Высокие транзакционные издержки
- Низкая ликвидность
- Низкая реальная доходность
- Налоги
- Обслуживание
- Риски появления долей
- Отсутствие гибкости в управлении
- Расширяющееся предложение при сокращающемся населении
- Риски потери стоимости
Жильё всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение надежно и прибыльно. Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме.
Что выгоднее: Квартира или депозит? Куда вложить деньги? На цифрах! Инвестиции в недвижимость 18+
Покупка жилья надежно сохранит ваши деньги, но нельзя купить квартиру в низко ликвидном месте и ждать от нее супер-профита. Необходимо грамотно подойти к выбору инвестиций в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность. Приобретая недвижимость в малонаселенном пункте, без инфраструктуры, шанс реализации объекта будет равен нулю.
Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной. Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортные развязки. Из-за дороговизны жилья, а оно приобретается зачастую, раз и навсегда мало кто может позволить себе неоднократное приобретение недвижимости, поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшие нюансы могут оттолкнуть покупателя.
Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом эквиваленте можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть. На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичном рынке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые доходные новостройки в Москве подорожали в два раза от начала строительства до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно.
В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.
На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с изменением процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более, что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией). Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).
Влияние различных экономических процессов в стране на стоимость жилой недвижимости?
Среди основных показателей, которые оказывают более существенное влияние на рынок недвижимости, можно выделить цены на нефть, объем денежного обращения, стоимость золота, курс доллара США и евро и некоторые другие.
Источник: vc.ru
Сравнительный анализ куда лучше вложить инвестиции в 2021 году? В жилую или коммерческую недвижимость.
Сегодня Владимир Молчанов, заместитель генерального директора нашей кампании — «АН Апекс Недвижимость» расскажет почему инвестировать в коммерцию не только не страшно, но и более прибыльно.
На конференции ППКР в начале 2020 года я рассказывал, о том, как выбрать коммерческую недвижимость с максимальной доходностью. Основной альтернативой вложений в нежилые помещения на тот момент были:
1) Банковский депозит. Надежный, если в банк в ТОПе, если нет, то 1,4 млн страховка. Доходность 6–8%.
2) Вложения в акции и облигации. Рискованные операции. Если консервативная методика под управлением фондов или облигации, то доходность 7–11%.
3) Инвестиции в жилую недвижимость. Была хорошая окупаемость при вложении на уровне котлована с доходностью 5–7%. Сейчас при сдаче в аренду 2–3%.
Тогда еще мы не подозревали о грядущем «локдауне» и последствиях, которые он привнесет в мир инвестиций в недвижимость.
Многие предрекали, падение цен и стагнацию на рынке недвижимости. Но вышло наоборот.
Что же на это повлияло?
1) Резкий скачок курса доллара до 84 рублей в марте 2020 года.
2) Принятие закона о льготной ставке по ипотеке под 6,5% в апреле 2020 года.
3) Снижение базовой ставки ЦБ РФ до 4,5%, и, как следствие, падение доходности депозитов граждан.
Все это привело к массовому оттоку денежных средств с депозитов, и их перенос в более понятные инструменты — покупку квартир. Однако небывалый ажиотажный спрос на рынке жилых помещений не сильно коснулся коммерческой недвижимости. Я связываю это с тем, что большая часть инвесторов не понимает, как спрогнозировать реальную окупаемость и доходность вложений в коммерческую недвижимость.
Доходность вложений в жилые помещения для последующей сдачи в аренду не изменилась (2–3% годовых). Те, кто успел войти в рынок новостроек в июне-июле, могут краткосрочно получить неплохую окупаемость инвестиций от продажи. Но те, кто не планирует заниматься краткосрочными спекуляциями, а хочет получать ежегодный доход, столкнутся с неминуемыми трудностями. Ремонт квартиры, если она куплена без отделки, большая конкуренция среди сдаваемых площадей, частая смена арендаторов.
Можно возразить, что в коммерческой недвижимости те же проблемы. Но это не так:
1) Ремонт в большинстве случаев делается за счет арендатора. Свои средства вкладывать не надо.
2) Коммерческих помещений примерно в 13 раз меньше по количеству, чем жилых. Конкуренция при сдаче в аренду существенно ниже. Сетевые арендаторы рассматривают такие помещения уже на стадии строительства. Вы можете заключать предварительные договоры.
3) При правильной упаковке и позиционировании помещения грамотный риелтор сдаст площади в течение месяца. Простой минимален.
Давайте сравним доходность и окупаемость инвестиций в квартиру и в нежилое помещение на примере реальных объектов в новостройке в пределах 10 млн рублей.
Формула для расчета окупаемости и доходности объектов выглядит следующим образом:
Эксплуатационные и коммунальные расходы оплачиваются арендаторами отдельно и в расчетах не участвуют.
Валовый доход от аренды за год — налог на оборот (6% — ИП для коммерческих помещений, 13% для квартиры) — налог на имущество (1.5% нежилые, 0,1% — 0,3% квартиры) — простой помещения (5% от года) — оплата риелтора 50% от месяца) = годовая чистая прибыль с объекта недвижимости.
Исходные данные и выводы:
Нежилое торговое помещение
Источник: www.apex-realty.ru
Недвижимость или фондовый рынок: что доходнее
РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.
Цены в России все выше, а денег в карманах все меньше. Возникает философский вопрос: а как, блин, в такой ситуации приумножить сохранить свои сбережения? С одной стороны, есть надежный вариант — вложиться в недвижимость, с другой, можно испробовать свои силы на фондовом рынке. Что же лучше и где больше доходность? Финтолк объяснит все за и против обоих способов инвестиций.
Вложения в недвижимость
Выгодны ли вложения в недвижимость? На самом деле, да. Людям где-то надо жить и работать, а рынок предоставляет кучу решений в виде жилого фонда и коммерческих помещений. Поэтому спрос на недвижку будет всегда.
У любых зданий и строений есть один неоспоримый плюс — они не могут обесцениться до нуля. Да и вообще, как правило, цены на недвижимость в долгосрочной перспективе растут. Поэтому, если вы купили что-то сегодня, а продадите через пять лет, то, скорее всего, вы это сделаете с прибылью.
Хотя, все плюсы недвижимости очевидны. У этого вида инвестиций есть и минусы.
Минусы инвестиций в недвижимость
Самое очевидное — недвижимость стоит дорого. Из-за высокого порога вхождения нужно либо несколько миллионов рублей сразу, чтобы приобрести в собственность, либо хотя бы несколько сотен тысяч, если брать в ипотеку.
Недвижимость неликвидный товар. Сиюминутно реализовать его не получится. В лучшем случае на это уйдут месяцы. А привлечение риелторов для ускорения процедуры будет еще одним пунктом в затратах.
Дмитрий Постоленко, старший портфельный управляющий «Сбер Управление Активами»:
— Сейчас есть риск купить недвижимость на пике. Маржинальность девелоперов на исторических максимумах. Рост цен за последний год сильно опередил рост себестоимости. Однако в краткосрочной перспективе мы увидим снижение примерно на 5 %. Стоит отметить, что те, кто инвестирует в недвижимость, зачастую просто не знают других инструментов. Однако, например, только сейчас недвижимость смогла отыграть потери в цене, которые произошли в 2015–2019 годах.
Сейчас хороший момент, чтобы продать недвижимость, зафиксировать прибыль и уйти на фондовый рынок за более серьезной доходностью, говорит эксперт Финтолка. Недвижимость, считает Дмитрий Постоленко, вряд ли будет расти так быстро, как фондовый рынок.
Инвестиции в акции
Инвестирование на фондовом рынке стало очень популярным с началом всей этой ситуации с COVID-19. Все больше и больше народу приходит на биржу. Связано это в первую очередь с тем, что люди разочаровались в банковских вкладах ввиду очень маленьких ставок, которые не покрывают даже инфляцию.
В отличие от недвижимости инвестирование на бирже — процесс сам по себе куда менее предсказуемый и требующий большей вовлеченности в процесс. Тут очень много инструментов. Нужно во всех разбираться, следить за новостями, осваивать разные торговые стратегии. С другой стороны, если вы сможете ориентироваться в некоторых тонкостях фондового рынка, доходность с него будет выше, чем с квартиры.
Доходность на бирже не ограничена. Это связано с двумя факторами.
Во-первых, вы можете торговать с плечом, то есть не только на свои средства, но и на заемные. В этом случае ваш доход будет считаться от суммы, которую используете. Например, так:
У вас есть 1 млн рублей. Вы взяли акций с плечом на 3 млн рублей. Ваши бумаги выросли в два раза. Ваша прибыль составит 3 млн рублей. Если бы вы покупали исключительно на свои, то прибыль бы составила 1 млн рублей.
Во-вторых, вы можете зарабатывать как на росте курса акций, так и на (!) падении. По сути, для настоящих трейдеров не важно, что происходит с бумагами, им нужна волатильность (изменение стоимости).
Многое будет зависеть от специфических условий в мире: экономической обстановки, социального напряжения в обществе, политического курса и так далее.
Например, за последний год, с ноября 2020 по ноябрь 2021 года, просто купив и не продавая акции «Тинькофф» вы бы заработали около 214 % (акции выросли в три раза), акции «РУСАЛА» вам бы принесли около 95 % за тот же промежуток времени. Хорошие цифры, так или иначе. Не биткоин, но неплохо.
Вывод: вложения в недвижимость — это более надежный источник дохода по сравнению с рынком акций. Цены на жилье в долгосрок растут. Поэтому, если вы не хотите особо ни во что вникать и у вас есть капитал, то недвижимость — ваш вариант. Ценные бумаги, и в частности акции, — более рискованное предприятие.
Однако инвестиции можно начать с меньшим капиталом, они более доходны, а процесс выхода на фондовый рынок куда проще, чем оформление недвижимости. Кроме того, не надо разбираться в налоговом законодательстве.
В целом, инвестиции — это более доходный и универсальный вариант. Каждый желающий может попробовать свои силы на фондовом рынке, вне зависимости от суммы, которой он обладает. А разнообразие финансовых инструментов позволит осуществлять вложения максимально эффективно. Конечно, если вы будете читать умные книжки и статьи (как на Финтолке) и внимательно изучите все тонкости биржевой торговли.
А куда вы предпочитаете вкладывать бабки: в акции или в недвижимость? Напишите об этом в комментариях.
Источник: fintolk.pro
