Вложить в недвижимость или в бизнес

Инвестиции в недвижимость считают надежным вложением денег. На самом деле это не совсем так. Потому что недвижимость сложно правильно выбрать и купить, еще сложнее выгодно продать те объекты, которые по каким-то независимым от вас причинам потеряли свою ликвидность.От недвижимости тяжело избавиться в плюс, когда срочно нужны свободные деньги. Неповоротливость актива — это главная проблема любой недвижимости.

Начинающих инвесторов интересует более прозаичный вопрос. В какую недвижимость лучше вложить деньги? Коммерческую? Жилую? Купить склад, офис, помещение свободной планировки или квартиру в новостройке?

Что лучше и выгоднее?

ЖК “Савеловский” — современный жилой комплекс

Унас большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью. Работаем со стрит-ритейлом с 1996 года. И, конечно же, мы думали куда лучше вкладывать и почему. И сейчас поделимся своим опытом и наблюдениями.

В какую недвижимость лучше инвестировать в 2022 году. Инвестиции в недвижимость. Доходность.

Выгоднее коммерческая или жилая недвижимость?

Это неправильный вопрос. И коммерческая, и жилая недвижимость может приносить стабильный доход. Это просто разные виды вложений со своим управлением, сложностями и доходностью.

До 2014 года доходность коммерческой недвижимости стрит-ритейл была в районе 14-15% годовых. Ликвидный объект, купленный в правильной локации, окупался за 5 лет. Поэтому многие инвесторы охотились за квартирами первых этажей и переводили их в коммерческую недвижимость. Сегодня многое изменилось. И этот способ инвестиций больше не работает в Москве.

Первое — квартиры стало очень сложно переводить в коммерческую недвижимость. По новым правилам нужно собрать 100% подписей собственников дома (раньше было 2/3), чтобы такой перевод разрешили. Как вы понимаете, это сделать практически невозможно. Всегда и везде есть кто-то, кто против. Почитайте о переводе коммерческой недвижимости в жилую (та еще задачка).

Второе — доходность коммерческой недвижимости упала до 6-7%, жилой до 5%. Как вы понимаете, рынок недвижимости пришел в движение и что будет дальше неясно.

Чтобы выбрать, в какую недвижимость лучше инвестировать, нужно ответить на несколько вопросов.

Какая цель инвестиций? Если вы хотите стабильно зарабатывать деньги, то подойдет как коммерческая, так и жилая недвижимость. Если цель — купить квартиру для семьи или счастливой пенсии- но это не инвестиция — выбирайте жилую недвижимость (желательно в теплых странах или на побережье Черного моря). Только не покупайте квартиру для детей, особенно в Москве. Высока вероятность, что дети, унаследовав квартиру, которую сдавали родители, просто продадут её и пустят деньги в ту область, которая кажется им интереснее.

МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег

Каков бюджет? У инвестиций в коммерческую недвижимость высокий порог вхождения. На помещение стрит-ритейл в Подмосковье нужно минимум от 20 млн рублей. Для покупки коммерческих помещений в регионах (города до 100 000 населения) от 10 млн рублей. В жилую недвижимость вкладывать проще, а начать можно с суммы от 5 млн рублей.

Если взять 20 млн рублей и распределить вложения в жилую недвижимость, то эти деньги в сумме могут приносить больше, чем одно коммерческое помещение, стоимостью 20 млн руб. С четырьмя квартирами по 5 млн Вы будете финансово защищены, так как распределите инвестиции.

Стратегия управления и масштабирование. Коммерческой и жилой недвижимостью нужно управлять по-разному. Соответственно, нужно знать схемы, которых вы будете придерживаться, и особенности рынка. Об этом мы поговорим далее.

Почему в инвестициях так важно позиционирование

Задача инвестора приобретать такую недвижимость, которой он сможет легко управлять. Сложно управлять одновременно коммерческими и жилыми объектами. Ведь такое разделение приведет к дополнительным расходам и сложностям. Сейчас объясним.

Москва, ул. Кравченко, дом на фото, двушка площадью 54 м2 (мебель, бытовая техника), 45 000 р. в месяц. Для семьи без детей — провал

Представьте, что вы специализируетесь на двухкомнатных квартирах. Ваша целевая аудитория — это семьи 30 — 35+ С ДЕТЬМИ. Студию или однокомнатную квартиру им снимать неудобно, а трехкомнатная квартира — это лишняя комната, за которую придется платить. Поэтому они выбирают двушки! Таких жильцов просто приманивать низкими ценами, а потом повышать аренду каждые 6 месяцев.

Семьи не мобильны. Они быстро прикипают к району, садику, школе и снимают квартиры на длительный срок.

Получается, что если вы будете владеть двумя, тремя или пятью двухкомнатными квартирами, то у вас будут одинаковая целевая аудитория, реклама, одинаковые проблемы и способы их решать. Вы построите систему управления недвижимостью, которую легко масштабировать и контролировать.

Проще сосредоточиться на одном виде недвижимости и развиваться в своем направлении, создавая одну систему управления для всех объектов.

Наш пример. Мы выбрали коммерческую недвижимость стрит-ритейл, потому что была удачная ситуация на рынке. Квартиры легко переводились в коммерческую недвижимость, а бизнес в стране стремительно развивался. Кроме того, в 90-х не было жесткого государственного регулирования.

В результате через 10 лет под нашим управлением было более 40 объектов стрит-ритейл. Мы знаем арендаторов, как их привлекать, что им нужно и умеем решать любые вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью первых этажей.

Типичный стрит-ритейл в РФ. ВАО, Новокосино, Реутов, Южная, д. 2. Жирное место.

Получается, что вопрос “В какую недвижимость вложить деньги?” — это не локальный вопрос “Что мне сейчас выбрать?” или “Что выгоднее?”, а вопрос глобальный. Так что давайте разберем принципы работы с коммерческой и жилой недвижимостью.

Офисы рассматривать не будем, так как это очень перегретая тема в Москве. Офисами уже все наелись, особенно классом “А”. Сдать их на долгий срок крайне сложно, потому что 9 из 10 молодых компаний закрываются в первый год работы и не могут себе позволить шикарный офис.

Жилая недвижимость до 5% годовых

Однушки, квартиры-студии и двухкомнатные квартиры — хлеб инвестора, который хочет вкладывать в жилую недвижимость.

В некоторых европейских странах возможно покупать трехкомнатные аппартаменты и разбивать их на три однокомнатные для сдачи в аренду. С нашими планировками и законами реализовать такую схему проблематично, поэтому удачных направлений для инвестирования в жилую недвижимость два:

Двушки для семей с детьми на долгий срок. Это стабильная арендная плата в долгосрочной перспективе и хорошая возможность её поднимать. Об этой схеме мы уже говорили.

Квартиры-студии и однушки минимальной площади для посуточной или долговременной сдаче ненадежной аудитории: студенты, переехавшие в Москву, молодые люди, решившие пожить без родителей. Посуточная сдача перспективнее, но без управляющей компании управлять тяжело. Потому что это постоянный поиск арендатора и решение вопросов. Придется бросить все и заниматься исключительно этой работой или организовывать компанию.

Найти арендаторов на долгий срок для однокомнатной квартиры или студии проблематично. Студенты уезжают на лето. Переехавшие могут сорваться в любой момент. А молодежь быстро наиграется в семью.

Главное при инвестициях в недвижимость — получать СТАБИЛЬНЫЙ доход.

Как увеличить доход с жилой недвижимости и снять с себя большую часть проблем:

1. Никакой дорогой и хорошей отделки в однокомнатные квартиры (низкий сегмент). Обои, паркет, дорогая плитка — всё это не нужно. Если делаете ремонт под сдачу, то делайте его под сдачу. Гостиницы и мотели в Европе — это хороший пример такого ремонта. Стены под покраску или штукатурку. Самая дешевая плитка в ванную и туалет.

Недорогой ламинат. Дешевые межкомнатные двери, простые выключатели и розетки. Сэкономленные деньги лучше потратить на необходимую технику.

2. Только необходимая бытовая техника. Стиральная машина, холодильник, кондиционер, микроволновка. Все. Никаких посудомоек, комбайнов, соковыжималок и духовых шкафов, которые будут гнить в квартире.

Нет смысла обставлять квартиру техникой, которой не будет пользоваться часть жильцов. А вот кондиционер или приточная вентиляция — это огромный плюс.

3. Мебель IKEA. Вы купите всю мебель в квартиру за 100 000 — 200 000 р. При небольшом бюджете комплекты мебели IKEA — это дизайнерское решение, простая, но не лишенная комфорта мебель, которую не жалко. Сломалась полка, стул, шкаф — IKEA, 10 000 р. и проблема решена.

4. Страховые депозиты. Никогда не берите страховые депозиты. И вот почему. Страховой депозит на квартиру — это вторая аренда. Для однушки +35 000 р.

Вы сдали квартиру. Получили 35 000 р. за первый месяц и 35 000 р. в качестве страхового депозита. Через три дня звонит сосед, с которым вы договорились “приглядывать за квартирой и арендаторами”. Сообщение неприятное. Арендатор залил квартиру и соседей снизу.

Это обычная, самая распространенная ситуация. Стоимость ущерба вашей квартире 20 000 р., соседям 150 000 р. Арендатор сбежал, а вам придется общаться с соседями снизу через суд, который вы проиграете. Квартира ведь ваша, а кого вы там селили и по какому договору, суд разбираться не будет. Собственник отвечает за все.

Как избежать такой ситуации? Вместо того, чтобы брать депозит, договоритесь с арендатором застраховать свои риски. Страховые компании у нас плохо работают, но дешевле и проще судиться с одной страховой, чем с соседями.

5. Покупайте квартиры за 20 км от МКАД у метро или ж/д станции. Квадратные метры стоят дешевле, а аренда практически такая же. Если у вас есть 10 млн рублей, то в Москве купите одну квартиру и будете сдавать её за 50 000 р. В 20 км от МКАД купите две квартиры и получите от 60 000 р., а также распределите вложения в разные объекты недвижимости.

Квартира под сдачу массовому сегменту: минимум техники, мебель IKEA

Если ориентируетесь на средний класс (его крайне мало, в РФ есть богатые и бедные), то обращайтесь к дизайнерам, которые могут сделать красиво и недорого. Мебель китайская, но под Италию. Разницу многие не заметят.

Это то, что мы знаем о жилой недвижимости. Переходим к коммерческой.

Коммерческая недвижимость до 7% годовых

Складские помещения и офисы рассматривать не будем. В Москве рынок офисов перегрет. Хуже всего ситуация с офисами класса “А”.

Если у вас есть деньги выкупить землю и построить складской комплекс, то мы не сможем дать дельный совет. Поэтому поговорим о недвижимости первых этажей (стрит-ритейл).

Москва и до 10 км от МКАД. Продают только те объекты, которые могут потерять свою ликвидность в ближайшее время или уже потеряли её. Вам будут стараться продать прошлые заслуги.

Если вы видите какой-то хороший объект за 30 млн рублей в радиусе 10 км от МКАД, то, скорее всего, он вам не нужен. Потому что в Подмосковье и присоединенных к Москве городах можно купить 2 объекта за эту цену и получать больше денег с аренды.

Между ж/д ст. Реутов и метро Новокосино на тропе “ишака”, 22.5 м2

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

В какую коммерческую недвижимость вкладывать:

1. Стрит-ритейл в Подмосковье (от 20 до 40 км от МКАД). Ищите недвижимость у ж/д и автобусных станций или на подходе к ним у троп “ишака” (путь “дом/работа”). Найти ликвидную недвижимость сложно даже тут, но если постараетесь, то вложите деньги правильно. Узнайте больше из нашей статьи: “Как найти и выбрать коммерческую недвижимость стрит-ритейл”.

Коммерческая недвижимость в новостройках. Обычно все “жирные” места покупают на этапе котлована и плана застройки. Так как у матерых инвесторов есть связи в строительных комитетах города. Далее эту недвижимость перепродают или оставляют под сдачу в аренду.

Если видите площадь рядом с будущей остановкой, тропой “ишака” или автобусной станцией и Москва вот-вот приберет этот район — покупайте не глядя. Окупаемость в районах с новостройками увеличивается на несколько лет, но это стабильный доход и очередь из арендаторов, среди которых будут и сети.

Коммерческая недвижимость в регионах. Недооцененный формат инвестиций. Кроме Москвы есть и другие мегаполисы, а также малые города, которые станут частью мегаполиса в течение ближайших 10 лет. Это лучшая коммерческая недвижимость стрит-ритейл.

Она недорогая, растет в цене, а многие неопытные собственники стараются её продать, чтобы, внимание, вложиться в недвижимость Москвы. Идеальный вариант, который непросто найти.

Есть деньги и связи? Влезайте в площади торговых центров. ТЦ — это ликвидные инвестиции с большим сроком окупаемости (от 10 лет).

Так в какую недвижимость лучше инвестировать?

В какую недвижимость вложить деньги? Коммерческую или жилую? Мы взвесили плюсы и минусы в таблице, чтобы помочь вам принять решение.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Что запомнить

Нет лучшей недвижимости. Заработать можно как на коммерческой, так и на жилой недвижимости. Важен подход к инвестициям, умение считать и думать.

Есть разница в управлении. Чтобы было проще управлять недвижимостью и масштабироваться, нужно выбрать позиционирование на конкретных объектах.

Выгоднее разделить инвестиции на два объекта, чем купить один дорогой. Децентрализация инвестиций поможет избежать крупных финансовых потерь.

Сравнивайте стоимость и цену аренды за 1 м2. Это ключевые показатели, о которых не думают начинающие инвесторы.

Автор статьи: Татьяна Александрова

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Источник: retail-realty.ru

Стоит ли покупать недвижимость, тем более сегодня – разбираемся вместе, рассматриваем все варианты

Стоит ли покупать недвижимость, особенно сегодня? Этот вопрос волнует каждого, у кого есть деньги. Краткий ответ такой – недвижимость покупать стоит, если вы хотите защитить свои деньги от инфляции (обесценивания). Потому что недвижимость обесценивается только тогда, когда в стране начинается война. В остальных случаях она практически не теряет в цене.

Давайте теперь поговорим об этом более подробно, посмотрим, какие есть нюансы и о чем надо помнить, чтобы не выбросить деньги на ветер.

Почему стоит покупать недвижимость

Смотрите, недвижимость относится к группе так называемых неликвидных активов. У меня уже была про них статья – откройте ее сейчас и просто пробегитесь по ней взглядом.

Неликвидные, или низколиквидные активы отличаются тем, что не совершают резких ценовых колебаний.

Например, вот купили вы за миллион дом. Этот ваш дом не будет завтра стоить полмиллиона. И два миллиона он стоить тоже не будет. Цены на недвижимость не меняются вот такими скачками.

А представьте теперь, что вы купили евро. Купили за 82 рубля. А через неделю началась спецоперация России на Украине – евро подскочило до 140. А потом началась история с газом, и евро обвалилось до 53.

Аналогичная ситуация происходит с акциями. И с криптовалютой тоже. Не буду подробно на них останавливаться, у нас про эти инструменты есть отдельные статьи.

Валюта и акции – это примеры высоколиквидных активов. Высоколиквидные активы могут как подскакивать в цене, так и сильно дешеветь.

Недвижимость – неликвидный актив. Она в цене не скачет. Немного колеблется, да, но без резких скачков.

Отсюда сразу делаем вывод. Если вы купите за миллион квартиру, она завтра не обесценится до 500 000. А вот если купите евро/доллары/юани или акции Газпрома/Сбербанка или еще кого-нибудь – такой поворот вполне может случиться.

Что делать с купленной недвижимостью

Так, окей, недвижимость вы купили. Теперь подумаем, как именно ее можно использовать.

Жить самим

Вы можете сами жить в купленной недвижимости. Это будет для вас оптимальным вариантом, при нескольких условиях.

Психологические причины

Вы больше не можете жить в чужом доме или в чужой квартире. Причины могут быть разные: вы устали жить с родителями, вы развелись с мужем / с женой, вы хотите чувствовать «это мое», вас достали слова соседей: «Там квартиранты живут» – якобы вы в доме никто вообще и пр.

Настал в вашей жизни такой момент, когда вы решили для себя: «Все, дальше так продолжаться не может. Я хочу свое жилье! Немедленно!»

Финансовые причины

Вы посчитали и решили, что купить квартиру или дом будет дешевле, чем снимать жилье. То есть если вы будете всю жизнь себе что-то снимать, то это выйдет в такую-то сумму, а если купите свое – то сумма будет поменьше.

Другой причиной может быть, например, материнский капитал, который нельзя просто так снять и потратить, его можно использовать только для покупки недвижимости, для обучения детей в будущем или еще чего-нибудь.

Сдавать внаем

Это вот более интересный вариант, над которым надо очень и очень внимательно подумать.

Некоторые люди, особенно те, кто начитался книг Кийосаки, думают: «Самый лучший бизнес – это недвижимость. Я куплю квартиру, буду ее сдавать внаем и богатеть каждый месяц».

Если вы так думаете, то примите во внимание следующие нюансы.

Спокойной жизни не будет

Если вы сдаете жилье в наем, вы не будете просто так сидеть и каждый месяц грести деньги с жильцов. Заработок на аренде – это головная боль. Всегда.

Если вы хотите сдавать квартиру внаем, будьте готовы к следующему:

1. Съемщики жалуются на шумных соседей.
2. Соседи жалуются на шумных съемщиков.
3. Съемщики затопили соседей.
4. Соседи затопили съемщиков.
5. У съемщиков возникают проблемы с сантехникой, с отоплением, с крышей, которая потекла, с проводкой, с антенной и со всем прочим.
6. Съемщики вдруг решили съехать, вам надо искать новых.
7. Съемщики обещают заплатить, но не платят.
8. Съемщики прокурили всю квартиру и всю мебель.
9. Съемщики превратили квартиру в … (слов не подобрать).
10. Дополните сами.

Все вот эти проблемы решать придется вам. В теории вроде все просто: купил квартиру, сдал, получаешь деньги. Если у жильцов возникают проблемы, они сами должны эти проблемы решать.

Но на деле, к огромному сожалению, так не выходит.

Если вы готовы к этой головной боли или если просто хотите попробовать – ради бога.

Для перепродажи

Это с одной стороны прибыльно, с другой весьма проблемно. Прибыльно потому, что разница в ценах покупки и продажи квартиры может составлять, например, тысяч 200-300. Это, согласитесь, немало. Тем более, если вы можете покупать и продавать несколько квартир.

Но надо помнить вот о чем. Недвижимость – неликвидный актив, она быстро не продается. Надо размещать объявления, надо показывать жилье потенциальным покупателям, надо ждать, когда они там свои проблемы финансовые решат и будут готовы расплатиться.

Спрос на недвижимость непостоянный. Он зависит от времени года, зависит от района, в котором находится квартира, в определенной мере – от политической и экономической ситуации в стране.

И может случиться так, что вы квартиру купите, подкрасите ее, подремонтируете, выставите на продажу – а покупателя все нет и нет. А счета на квартиру приходят и приходят. А поселить на квартиру тоже никого нельзя, потому что надо потенциальным потребителям ее все время показывать и параллельно нахваливать.

А еще может случиться вот что (это и сдачи внаем касается) – купили вы квартиру в панельном доме, а за стенкой у вас поселился мальчик, который на скрипке играет.

И вот тут начинаются настоящие приключения. Съемщики съезжают, как только заезжают, покупатели уходят, как только заходят. Почему?

Потому что скрипочка. Играет. За стенкой.

В плане перепродажи жилья преимущество получают те, кто умеет его хорошо и при этом экономно «улучшать». То есть красить, обои клеить, сантехнику и электрику менять. Своими руками.

Если у вас такие навыки есть – можете попробовать. Если нет, но есть жгучее желание – можно поработать у кого-нибудь (сначала просто помощником), научиться ремонтировать, красить-малевать-клеить. Потом можно будет уже переходить к собственным «проектам».

Чтобы просто «была»

Вот это уже безумие.

Некоторые люди покупают недвижимость, чтобы она у них просто «была». Чтобы деньги не в наличке лежали, которая «постоянно обесценивается», а в виде «стен».

Объяснение тут якобы такое: «Стены в цене не падают».

Это с одной стороны логично. Но вы должны помнить, что просто так владеть квартирой нельзя. Надо за нее платить. Налоги + коммунальные платежи. Которые зимой очень не маленькие.

И если покупать жилье, «чтобы было», то получается не инвестиция, а медленное «сжигание» денег.

Вот представьте, сидите вы у камина и кладете туда одну купюру, другую, третью – то же самое.

Какую недвижимость лучше покупать

Рассмотрим три варианта недвижимости, в которую вы можете вложиться.

Подержанная квартира

Это обычно лучший вариант. Квартирка в какой-нибудь «хрущевке» или «сталинке».

Найдите квартиру, в которой нет проблем с электроникой и с сантехникой, и приобретите, если продавец не заламывает за нее цену.

Квартира в новостройке

Я не думаю, что вам стоит покупать жилье в новостройке. Причин на это несколько.

Квартира, которую вы покупаете в новом доме, сразу теряет в цене. Потому что она из новой превращается в подержанную. Это так со всем – с автомобилями, с яхтами, с компьютерами, с телефонами. Новый предмет стоит дорого, потому что он «новый». А подержанный всегда дешевле, потому что он «подержанный» – ну, то есть, «фу», «не», «после кого-то».

И не надо думать, что «новая квартира» = «идеальная, без проблем, все супер, люблю ее». В новостройках может быть не меньше проблем, чем в хрущевках или сталинках. Просто эти проблемы пока не «вылезли наружу».

Частный дом

Частный дом – это всегда головная боль для владельца. Там обязательно надо что-то делать. Например:

1. Весной тает снег и вода льется в подвал / в погреб / к соседям в подвал / в погреб.
2. Прорвало трубу.
3. Протекла крыша.
4. Птица залезла в трубу и там скончалась.
5. Дом треснул. Да, и такое бывает, не удивляйтесь. Даже если вы домик своими руками строили.

Поэтому прежде чем покупать частный дом, подумайте:

1. Готовы ли вы регулярно уделять ему время.
2. Достаточно ли у вас на это денег. Потому что вот эти все ремонтные работы и даже вытаскивание птиц из труб – это все деньги.

И не надо думать, что вы купите дом и у вас не будет проблем с соседями, как в многоквартирном доме. Я на одном форуме читал: «Дом лучше квартиры? А дискотеки у соседей всю ночь? А поджоги? Квартиру легко можно сменить, а дом…»

Но если вас, как меня, сильно раздражает то, что соседи ходят над вами, включают и выключают свет, открывают шампунь, когда моются, ходят в туалет и потом смывают (а это все реалии многоквартирных домов, я это не сам придумал) – тогда, очевидно, да, надо искать дом…

Что нужно делать перед инвестированием в недвижимость

Несколько важных моментов.

Создать подушку безопасности

Подушка безопасности – это деньги, которые вы будете тратить на себя 3-6 месяцев, если останетесь без работы. И вообще без всех средств к существованию.

Вот представьте себе любой сценарий. Новая пандемия, глобальное отключение электричества – все что угодно. У вас нет никаких источников доходов, но вам надо не умереть с голода.

На что будете жить? На деньги, которые в подушке безопасности. Я даю вам ссылку на статью по этой теме, там рассказано, как правильно собрать подушку безопасности и где ее выгоднее всего хранить.

Обратите внимание, собирать подушку надо даже в том случае, если вы хотите покупать жилье в кредит. Ибо может произойти следующее – вы купили дом или квартиру, влезли в долги, а потом … работу потеряли, или лечение вам потребовалось, или еще что-то. И как быть? Еще один кредит брать? Тогда вы станете еще беднее, потому что потеряете на процентах.

Проконсультироваться с юристом

Если вы первый раз покупаете недвижимость или если вы покупаете «необычную для себя недвижимость» (например, раньше покупали квартиру, а теперь решили купить дачу), надо поговорить с юристом.

Юриста (опытного) надо спросить о том, на что обращать внимание при покупке квартиры, как правильно проверить все документы, как не попасться на удочку мошенникам.

Вы сейчас читаете и, возможно, думаете: «Ой, да ладно, и так знаю / маму / мужа / жену / тещу / свояченицу спрошу».

Это все хорошо, но потом вполне обычные люди покупают обычную квартиру, и узнают, что она уже куплена. И принадлежит другому человеку. Что дальше?

Заключить брачный договор

Если вы состоите в браке, а договора никакого у вас нет, то надо заключить его с супругом/супругой.

Вы должны решить, как будет поделено имущество после вашего развода.

Вы думаете сейчас, что у вас ничего такого не будет. Но вам сейчас сколько лет?

Через 20 лет все может поменяться кардинально.

И бывает так, что вот молодая семья, двое детей. Муж все время в разъездах, деньги зарабатывает. Он жене и жилье купил, и все обустроил. Потом жена нашла себе другого мужа, потому что этот первый все время «… знает где», ушла. Вместе с квартирой.

И мужу еще ей алименты платить.

Если не инвестиции в недвижимость, то что

Давайте рассмотрим теперь несколько других вариантов вложения денег. Предположим, скопили вы сумму, достаточную для покупки домика или квартиры, – что с ней еще можно сделать, кроме как «вбухать» в недвижимость.

Положить на карту с процентом на остаток

Вы кладете деньги на карту с процентом, они там лежат, и на них каждый день капают проценты. При этом вы в любой момент можете снять ВСЕ свои деньги с карты, они там не заморожены.

У меня, например, уже два года карта Тинькофф Блэк. Пока я жил в России, я ей везде расплачивался, бумажными деньгами вообще пока не пользовался. В сентябре 2021 года я уехал из России на волонтерство в Германию, картой здесь тоже продолжал пользоваться – когда что-нибудь покупал, рубли автоматически обменивались на евро.

После начала спецоперации переводы по Свифту заблокировались, поэтому на данный момент я карточкой своей не пользуюсь, она просто «лежит». Но деньги, которые получаю в интернете, продолжаю на нее закидывать – под те самые проценты на остаток. Пусть ждут своего часа.

Вложить в ценные бумаги

Это акции и облигации. На общую статью про акции я уже ссылался, поэтому вот вам ссылочка на облигации, а вот – на отдельную статью «Стоит ли покупать акции». Я там разбираю условия, при которых вложения в акции будут наименее рискованными.

Здесь кратко отмечу, что вложения в акции оправданы в одном-единственном случае – если вы готовы ждать как минимум 10-15 лет. То есть в течение 15 лет вы точно не «вздумаете» продавать все свои акции.

Вложить в себя

В свое образование, в частности. Я не имею в виду вузы, заочку, магистратуры/аспирантуры/докторантуры. Я имею в виду онлайн-обучение новым профессиям, которые позволят вам зарабатывать деньги удаленно.

Если вы об этом раньше вообще не думали, то перенаправляю вас на наши статьи с подборками курсов. В каждой статье мы приводим бесплатные учебные материалы – посмотрите сначала их. Обращайте внимание на программы от Нетологии и Скиллбокса – там всегда много «живых» бесплатных интенсивов в формате вебинаров.

1. Курсы по копирайтингу – о том, как зарабатывать деньги в интернете на статьях.
2. Курсы по графическому дизайну – даже для тех, кто никогда в жизни не рисовал и думает, что у него «нет способностей».
3. Курсы по SMM – о том, как продвигать разные штуки в социальных сетях и хорошо на этом зарабатывать.
4. Курсы по продажам – в основном, для торговли в интернете.
5. Курсы по маркетингу – о том, как делать классную рекламу разных типов.

Все курсы проводятся так, чтобы вы могли изучать их вечером или в другое, удобное для себя время. В более дорогостоящих программах есть практика, которую преподаватели проверяют лично.

Заключение

Наша обширненькая статья про покупку недвижимости подошла к концу. Я постарался «всеохватно» подойти к этому вопросу и дать вам ссылки на разные другие полезные материалы.

Я буду вам благодарен, если вы напишете комментарий к этой статье и:

1. Покритикуете ее. Скажете, что в ней плохого, чем она «слаба», над чем автору стоит работать.
2. Выскажете свое мнение. С чем вы согласны, с чем не согласны.
3. Поделитесь своими планами: планируете ли вы покупать недвижимость, и если да, то какую именно.
4. Поделитесь опытом. Какую недвижимость вы уже покупали, остались ли довольны, с какими сложностями столкнулись.
5. Дадите совет. Тем, кто хочет купить такую же недвижимость, какую купили вы.

Спасибо, всех благ вам!

Источник: vsvoemdome.ru

Вложить в недвижимость или в бизнес

Инвестиции в жилую недвижимость

Приобретение квартир, загородных домов и коттеджей тоже считается достаточно выгодным направлением для вложения собственных средств. За 20 лет введения частной собственности в России цены на недвижимость увеличились в десятки раз и имеют постоянную тенденцию к росту. Разумеется, были периоды, когда падение цен на жилье было вполне закономерным, например, во время дефолта или в период мирового финансового кризиса. Однако уже через несколько лет они возвращались на прежний уровень, а потом продолжали неуклонно расти.

Вкладывать ли деньги в недвижимость?

На сегодняшний день цены на жилую недвижимость в России растут примерно на 3-5% в год. Таким образом, инвестор, приобретая недорогую квартиру в Санкт-Петербурге (например, за 5 миллионов рублей) может получать неплохую прибыль в размере 150-200 тысяч рублей в год.

Если есть возможность сдать эту квартиру в аренду, то через год к этой сумме можно прибавить еще около 200 тысяч рублей (арендная плата 18-20 тыс. рублей в месяц). Таким образом, вложения денег в недвижимость в Санкт-Петербурге могут составлять от 400 до 500 тысяч рублей в год.

Разумеется, от этой суммы придется заплатить налог на прибыль от продажи недвижимости и сдачи в аренду, однако все равно доход будет весьма значительным. Специалисты утверждают, что при инвестировании в жилую недвижимость лучше всего обращать внимание на небольшие квартиры. Так, наиболее востребованными сегодня считаются типовые одно- двухкомнатные квартиры в обычных домах.

Такое жильё чаще всего покупают или продают, а также берут в аренду. Наиболее выгодным вариантом инвестиций сегодня является приобретение квартиры на первичном рынке (в строящемся доме), поскольку ее себестоимость будет значительно ниже, чем стоимость уже пригодной к жилью квартиры в том же районе. Однако, в этом случае риски достаточно велики.

Рассчитать экономическую прибыль в данном случае достаточно сложно по той причине, что практически ни одна строительная организация на сегодняшний день не сдает объект вовремя и запросто может заморозить строительство на год-другой. Арендная плата от одной квартиры может приносить владельцу дополнительно 7-10% годовых от ее стоимости. Чтобы просчитать в данном случае потенциальную прибыль, важно учитывать все дополнительные траты: коммунальные платежи, обстановка, предметы обихода, налог на недвижимость и прочее расходы.

Инвестиции в земельные участки

Покупка земли – это самое выгодное вложение финансовых средств прошлого века, особенно часто это этим пользовались предприниматели до наступления мирового финансового кризиса. Впоследствии их приобретение стало уже не столь выгодным, по той причине, что до сих пор многие бизнесмены пытаются избавиться от неликвидных земельных участков.

Это связано с тем, что в период финансового кризиса были заморожены множество строительных объектов на отечественном рынке загородной недвижимости. Сегодня, инвестор, который собирается вкладывать свои финансы в землю, должен самостоятельно или с помощью авторитетных источников решить, какие из участков будут пользоваться спросом в будущем, а какие нет. Земельный участок должен быть востребованным на рынке, а сделки купли-продажи с его участием должны реализовываться в максимально короткие сроки. Наиболее стабильными в данном случае являются участки, которые предназначены под индивидуальное строительство и застройки сельскохозяйственного назначения, в особенности, если имеется разрешение использовать их в качестве дачи.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вложить деньги в недвижимость

Зарубежная недвижимость с недавних пор является отличным источником получения постоянного дохода. Это могут быть и начальные объекты строительства и уже возведённые здания, которые сразу же после покупки можно сдавать в наем.

При этом важно учитывать, что многие европейские страны имеют достаточно низкий уровень экономики, а потому значительно уступают в этом плане крупным российским городам. Даже небольшие вложения в строительство или в недвижимость таких стран может быть достаточно прибыльным для нашего соотечественника. Однако, риски связанные с покупкой зарубежной недвижимости достаточно велики. Здесь невозможно просчитать все нюансы и увидеть все подводные камни, поскольку страны с нестабильной экономикой имеют достаточно ненадежный рынок недвижимости. От политической и экономической ситуации в этих регионах будет зависеть цена на постройки в течение ближайших лет, поэтому прогнозировать уровень прибыли от инвестиций в зарубежную недвижимость будет достаточно сложно.

Выгодно ли брать кредит для инвестирования в недвижимость?

Заработать сегодня стремится каждый человек, а потому возникает вполне резонный вопрос, выгодно ли брать кредит для инвестиций в недвижимость? Насколько это выгодно для частного инвестора? На самом деле процентные ставки банка достаточно высоки, а рост цен на недвижимость и определенные риски часто не стоят того, чтобы вкладывать кредитные средства в недвижимость.

Это касается частных инвесторов. Однако девелоперская или строительная компания вполне может взять кредит для инвестирования в недвижимость. На основании статистических данных можно утверждать, что приобретение жилья в некоторых регионах на сегодняшний день является достаточно выгодным предприятием. Так, прибыль от строящейся недвижимости может достигать 200-300% в год.

В любом случае определить инвестиционную привлекательность строительного объекта, как источника для получения прибыли, достаточно сложно даже специалисту. Для этого потребуется составление прогноза, в котором будут учтены все тенденции развития недвижимого рынка.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вкладывать ли деньги в недвижимость? — Сегодня многие инвесторы авторитетно заявляют, что инвестиции в недвижимость являются одним из достойных видов капиталовложения. Есть мнение, что недвижимость постоянно растёт в цене, а потому дает возможность вкладывать средства в неё практически без риска. На самом деле вложить деньги в недвижимость – это всего лишь один из видов инвестиций, которые наравне со всеми другими имеет свою собственную специфику и вполне определенные минусы и плюсы.

Вложить деньги в недвижимость

Одной из особенностей инвестирования средств в недвижимость является обязательное владение большим первоначальным капиталом. Чтобы приобрести дом или квартиру недостаточно иметь на руках две-три тысячи долларов. Тем не менее, современный рынок недвижимости имеет достаточно развитые механизмы, которые позволяют инвестировать средства в жилье даже мелким инвесторам.

В данном случае речь идет о финансовых вложениях в строительные объекты на ранних стадиях или в некоммерческие помещения. Естественно, что стоимость недвижимости по мере строительства постоянно растет, и прибыль от такого вложения может быть весьма значительной. Достаточно перспективным видом инвестирования является строительство гаражей, складов и их последующая перепродажа.

Такие инвестиции будут стоить на порядок ниже по сравнению с квартирами, а прибыли принесут намного больше. К тому же, если сравнить цены на квартиры и гаражи, получится, что соотношение арендной платы с рыночной стоимостью гаража будет гораздо более выгодным, нежели то же соотношение при покупке квартиры . Таким образом, вкладывая небольшую сумму в приобретение гаража для последующей его сдачи в аренду, инвестор окупит свои средства намного быстрее, чем, если бы он вкладывал деньги в приобретение квартиры с той же целью. Разумеется, при покупке должны учитываться многие немаловажные факторы, например, специфика региона, качество объектов недвижимости, соотношение спроса и предложения, а также прочие рыночные реалии. Невозможно сказать и о точности прибыли, так как этот процент довольно размыт и зависит от конкретной ситуации.

Например, однокомнатная квартира в хорошем районе может подорожать всего на 10% за 5 лет, когда как инвестиция в строительство гаража не далеко от новых строящихся домов может принести более 50% всего за год.

Однозначно можно сказать одно, что вложить деньги в недвижимость — это чаще не основные инвестиции, а те, которые совершаются уже на свободные деньги в тот момент, когда их просто нужно куда то надежно вложить ради сохранения. Но бывают исключения, когда инвестиции в недвижимость приносят ощутимый доход за год-два. Но это уже случается относительно редко. Узнайте еще больше инвестиционных возможностей, возможно вы найдете для себя более доступный и доходный способ вложить деньги!

Источник: pammtoday.com